7 альтернативних інвестицій в нерухомість, які більшість людей ігнорують (і як їх інвестувати)
Ви, ймовірно, стрибали прямо до інвестиційних фондів нерухомості (REITs), довгострокових орендної нерухомості, придбаних через таку компанію Дах, і короткочасне гортання будинку. Це все розумні стратегії і ті, якими я користувався протягом багатьох років.
Але тільки тому, що вони є найпопулярнішими варіантами, це не означає, що це єдиний - або навіть найвигідніший - спосіб інвестувати в нерухомість. Насправді, маловідомі ніші часто пропонують кращі прибутки на будь-якому ринку чи класах активів. Бізнес-гуру називають ці «блакитні океани» - це означає, що у воді від конкуренції менше крові - і виливають дотепні фрази на кшталт «багатство знаходиться в нішах».
Якщо вас заінтригує нерухомість, але ви хочете дослідити синіші води, ознайомтеся детальніше з цими маловідомими стратегіями інвестування нерухомості. Звичайне нудне, все одно.
1. Коворкінг простору
Коли коворкінг-простори зростають у популярності, важко повірити, що галузь трохи більше 10 років.
Перший коворкінг у світі дебютував у Сан-Франциско в 2005 році, і протягом наступних кількох років все більше і більше просторів з'явилося в дорогих містах, таких як Лондон і Нью-Йорк. Невелика торгова група відкрила та провела першу галузеву конференцію у 2009 році - Глобальну конференцію з коворкінгу.
Промисловість пришвидшилася з тих пір, від перелому між солопренерами та фрілансерами до одного з найбільших тенденцій десятиліття в сфері комерційної нерухомості. Промисловість збільшилася вдвічі з 2015 по 2018 рік, і аналітики прогнозують понад 1 мільйон членів тільки в США до 2022 року, повідомляє торгова група Coworking Resources. Консалтингова компанія JLL повідомляє, що гнучкі офісні площі зростають швидше, ніж будь-який інший сегмент галузі в середньому на 23% на рік з 2010 року.
Коворкінг простору - це виграш для всіх, хто бере участь. Учасники можуть поділитись службовими витратами, навіть якщо вони є окремими фрілансерами, які просто шукають місце для підтримки своїх ноутбуків. Стартапи можуть гнучко додавати або віднімати офісні приміщення. Постачальники офісних приміщень можуть орендувати більше письмових столів, ніж насправді, оскільки не всі столи будуть зайняті весь час.
Цікаво, що найшвидше зростаюча база клієнтів для коворкінг-просторів відійшла від фрілансерів та стартапів. За даними багатонаціонального коворкінг-гіганта WeWork, як повідомляв Curbed, корпорації очолили зростання підписок протягом останніх кількох років.
Як інвестувати в коворкінг просторів
Найпростіший спосіб інвестувати в коворкінг-простори - це інвестування в REITs, які включають їх. Приклади включають Boston Properties (BXP) та Washington REIT (WRE). Їх можна придбати через більшість інвестиційних рахунків Ви інвестуєте Дж. П. Морган.
Або ви можете скористатися більш практичним підходом. Якщо ви зараз є власником або здаєте в оренду офісні приміщення, але не використовуєте все, чому б не взяти його в оренду? Ви, звичайно, не були б самі. Майже дві третини всіх коворкінг-просторів у Сполучених Штатах є сторонніми компаніями для своїх власників, згідно з торговим виданням Deskmag.
Крім того, ви можете розмахувати за огорожею та запустити власний спеціалізований коворкінг-простір. Бізнес-план навряд чи розроблений: ви орендуєте офісні приміщення, а потім здаєте їх у суборенду офісом, письмовим столом або загальним доступом..
Як власник малого бізнесу, я сам працюю з коворкінг-простору, і мені це подобається. За менше 100 доларів на місяць я отримую цілодобовий доступ до висококласних офісних приміщень, видом на пляжі та мангровий ліс, та необмежену кількість кави та чаю.
Робочий світ змінюється. У дослідженні CNBC 2018 року було встановлено, що 70% офісних працівників у всьому світі зараз спілкуються щонайменше один день на тиждень. Все частіше робота відбувається віддалено, і не кожен віддалений працівник хоче працювати зі своєї вітальні.
2. Сировина
Інвестування в сировину приходить з великою кількістю привілеїв, не всі вони очевидні.
По-перше, це набагато більше рук, ніж житлова або комерційна нерухомість. Жодних опівночі телефонних дзвінків від орендарів, які скаржилися, що вигоріла лампочка; ніяких ремонтів чи викликів з обслуговування.
Це також коштує майже нічого для обслуговування. Якщо ви купуєте сиру землю готівкою, вашою єдиною постійною вартістю є податки на нерухомість - які для сирої землі часто низькі через відносно дешеву ціну.
У багатьох сферах конкуренція за інвестування земель виявляється практично відсутньою. Коли ви звертаєтесь до власника щодо придбання нерозвиненої землі, то в деяких випадках ви є першою людиною, яка зробила це. Власники сировинних земель не заробляють з цього ніякого доходу, тому вони часто приймають копійки на долар.
Як інвестувати в сировину
Вкладники земельних ділянок мають у своєму розпорядженні кілька стратегій. Перший - нічого не робити. Ви можете купувати та утримувати землю і чекати, поки її продадуть, доки вона не оцінить її.
Ви також можете перевернути землю, якщо купуєте її за ринковою ціною. Я знаю, один інвестор у землю купує землю зі знижкою, а потім пропонує фінансувати продавця покупцям. Він продає землю з надбавкою і стягує надзвичайно високі процентні ставки, бо може. Позики на землю не регулюються як іпотека, і покупцям їх важко брати, тому багато покупців готові платити високі процентні ставки. І якщо вони замовчуються, процес викупу є швидшим, ніж для житлових будинків.
Крім того, ви можете поліпшити землю певним чином. Один із варіантів - пройти процес надання прав, переналагодивши властивість, можливо встановити водопровідні та каналізаційні лінії, підрозділити їх або поєднати їх. Потім ви можете продати землю якомога ближче до "забудови", або можете побудувати на ній самі як забудовник. Якщо ви виберете останнє, то можете або зберігати майно як довгострокову оренду, або продавати його після завершення.
Звичайно, ніхто не каже, що вам потрібно щось будувати, щоб покращити землю. Ви можете обробляти землю для сільського господарства або для іншого використання, яке не є забудовою, або утримувати або продавати її.
Більшість потенційних інвесторів у нерухомість уникають інвестицій у землю, оскільки вони цього не розуміють. Але, маючи базову підготовку та освіту, покупці можуть швидко навчитися оцінювати та інвестувати в сировину разом із підводними камінням. Будьте особливо обережні з зонуванням; не завжди можливо переобладнати землі, і багато муніципалітетів встановлюють обмеження зонування.
Щоб переглянути списки земельних ділянок, спробуйте AcreTrader або LandWatch.
3. Виробничі будинки
Як і сирої землі, багато людей уникають пересувних та виготовлених будинків, оскільки вони не сексуальні. Насправді вони настільки несексуальні, що деякі інвестори дивляться вниз на саму ідею. Це добре підходить виготовленим домашнім інвесторам; вони змушують сміятися аж до банку.
Варто зробити паузу, щоб зазначити, що між виготовленими будинками та мобільними будинками існує технічна різниця. У червні 1976 року Департамент житлового господарства та містобудування (HUD) розпочав регулювання пересувних будинків, які раніше були в основному нерегульованими. Будинки, побудовані на заводах, побудовані після 1976 року, на які поширюються будівельні норми, називаються "виготовлені будинки", тоді як "мобільні будинки" відносяться до нерегульованих рухомих конструкцій, побудованих до 1976 року..
Виготовлені будинки можуть бути постійно закріплені за землею, на якій вони сидять, або вони можуть сидіти в парках. Мобільні парки для дому зазвичай стягують щомісячну плату за оренду, яка часто включає послуги з водопостачання, каналізації та сміття. Купуючи виготовлений будинок у парку, ви майже завжди купуєте лише житло, а не землю (детальніше про мобільний домашній парк, інвестуючи незабаром).
Як інвестувати у виробничі будинки
Найпоширенішою стратегією інвестування виробничих будинків є купівля та утримання. Інвестор купує житло, або землю, або житло, лише якщо воно знаходиться в парку, і підписує довгострокову оренду з орендарем.
Як і у традиційних властивостях для оренди, тут існують більші та менші виготовлені будинки за будь-яких умов із широким асортиментом оздоблень та світильників. Деякі - прекрасні сучасні будинки з прекрасними зручностями; інші - це гудзики.
Парки також значно відрізняються за якістю, і хоча інвестори завжди можуть переїхати додому, це не тривіальний процес; це може коштувати дорожче, ніж сам будинок, щоб переїхати. Також деякі парки встановлюють вікові обмеження, такі як 55 років і старше, тому виконайте домашні завдання в парку, а не лише вдома, перед покупкою.
Щоб переглянути перелічені домашні списки, ознайомтеся з продажем швидкого власника або Homes.com.
4. Мобільні домашні парки
Замість того, щоб купувати індивідуальний мобільний або виготовлений будинок, ви можете придбати цілі мобільні парки для дому. Роблячи це, ви купуєте і землю, і парковий бізнес. Ви стягуєте щомісячну плату за партію, яка може включати деякі комунальні послуги. Якщо орендар не сплачує орендну плату, ви подаєте заявку на виселення, як і в будь-якому іншому бізнесі з оренди.
Як і купівля виготовлених будинків, багато інвесторів у нерухомість вважають, що купують мобільний будинок парку несексуальним бізнесом і ігнорують його. Це створює можливість для інвесторів, які не проти володіти активами настільки різноманітно, як мобільні будинки.
Одним з прибутків інвестицій у мобільні парки для дому є те, що вам не доведеться підтримувати будинки, оскільки ви не володієте ними. Все, що вам потрібно зробити, це підтримувати загальні ділянки та майданчики та підтримувати водопровід та каналізацію. Це спричиняє низькі накладні витрати та високі норми прибутку.
Коефіцієнт обороту також є меншим в парках для мобільних будинків, ніж в інших орендах, оскільки це коштує стільки грошей, щоб перенести виготовлений будинок. Коли хтось купує мобільний будинок, він є власником будинку, і він зазвичай залишається на місці. Обороти - це те, де більша частина роботи, а більша частина витрат лежить на типовому орендодавці, тому нижчий коефіцієнт обороту є величезною вигодою.
Як інвестувати в мобільні парки для дому
Як і більшість речей у житті, ви можете придбати мобільні домашні парки в Інтернеті. Найпопулярнішим веб-сайтом для купівлі та продажу парків є Mobile Home Park Store, де представлено кілька сотень парків, що продаються в будь-який момент. Ви також можете придбати мобільні паркові будинки у гіганта комерційної нерухомості LoopNet. Іноді на аукціоні.com чи на eBay можна також знайти парки для аукціону. Проведіть ретельну ретельну перевірку перед тим, як обстріляти будь-які гроші, особливо через службу продажу однорангових послуг (наприклад, eBay). Завжди використовуйте незацікавлену компанію, що займається стороною, для підтвердження та передачі права власності.
Звичайно, багато інвесторів у нерухомість не обмежують себе тим, що публічно перелічено. Невмілі інвестори використовують пряму пошту, холодний дзвінок або навіть особисті візити.
Мобільні парки для дому можуть принести величезну кількість доходу, а це означає, що вони часто дорогі. Будьте готові заплатити сім фігур за парк у бажаному місці із значним доходом.
На завершення, парки мобільних будинків пропонують додаткові можливості доходу кмітливим підприємцям. Власники парків можуть встановлювати пральні, міні-марти та інші послуги на місці для отримання додаткового грошового потоку зі своїх парків.
5. Веб-сайти з краудфандингу нерухомості
Нещодавнє доповнення до каталогу варіантів інвестування в нерухомість, веб-сайти для краудфандингу часто пропонують велику віддачу інвесторам.
Різні веб-сайти краудфандингу нерухомості дотримуються різних моделей інвестування. Деякі мають єдиний об'єднаний фонд або кілька великих об'єднаних фондів, які платять усім інвесторам однакову віддачу. Фонд купує, оновлює, керує, а іноді і продає об’єкти, використовуючи кошти, зібрані від населення. Це так само, як інвестування в REIT, за винятком того, що він менше регулюється SEC і не вимагає виплати 90% чистого прибутку в дивідендах.
Крім того, деякі веб-сайти для краудфандингу нерухомості дозволяють інвесторам фінансувати придбання конкретних об'єктів нерухомості. Чим вище ризик позичальника, майна або обох, тим вище пропонована доходність. Але в цій краудфандинговій структурі є приємна прозорість, навіть якщо інвестори насправді не мають додаткового контролю за оновленням або управлінням об'єктом нерухомості..
Ще одна важлива відмінність від REITs - це відсутність ліквідності. Оскільки REITs публічно торгуються, інвестори можуть купувати та продавати їх миттєво. Але борговий заборгованість не публічно торгується, і коли ви інвестуєте, ви робите це принаймні мінімум інвестиційного періоду - як правило, принаймні шість або 12 місяців.
Як інвестувати в веб-сайти для багатомовного фінансування нерухомості
Вступне слово застереження: Більшість веб-сайтів краудфандингу нерухомості приймають кошти лише від акредитованих інвесторів. Якщо ви не знаєте, що таке акредитований інвестор, то ви, мабуть, не такий. Це заможні інвестори, чиста вартість яких перевищує 1 мільйон доларів США або щорічний дохід понад 200 000 доларів.
Зважаючи на це, існує декілька веб-сайтів краудфандингу нерухомості, які спеціалізуються на роботі з неакредитованими інвесторами. Є два веб-сайти для краудфандингу, які безпосередньо інвестують у нерухомість через фонд Збір коштів і stREITуперед. Fundrise приймає мінімальний розмір інвестицій у розмірі лише 500 доларів США та окупає доходи від 8,7% до 12,4%. RealtyMogul вимагає щонайменше 1000 доларів США та сплачував близько 8% щомісячних дистрибуцій з моменту створення.
Щоб інвестувати в конкретні проекти нерухомості як неакредитований інвестор, перегляньте Groundfloor. Ви можете інвестувати лише 10 доларів та отримувати прибутки від 5% до 25%, залежно від власності та позичальника. Ці позики зазвичай становлять від шести до 12 місяців, що робить зобов'язання відносно коротким.
Крім того, ви можете інвестувати в сільськогосподарські угіддя через AcreTrader. Сільськогосподарські угіддя швидко стають популярними інвестиціями, оскільки з 1990 року він ніколи не мав негативного річного прибутку. Насправді, якби ви вклали в сільськогосподарські угіддя 10 000 доларів у 1990 році, сьогодні це коштуватиме майже 200 000 доларів.
Як завжди, виконайте домашнє завдання, перш ніж вкладати гроші на веб-сайт краудфандингу. Запитайте про ставки за замовчуванням і зверніть особливу увагу на часові зобов'язання щодо отримання коштів.
6. Приватні нотатки
Примітка - це юридичний документ, що декларує позику однієї сторони до іншої. Наприклад, коли ви позичаєте іпотечний кредит, наприклад, одним із документів, які ви підписуєте при поселенні, є банкнота. Багато інвесторів у нерухомість фінансують свої угоди, позичаючи гроші у фізичних осіб, а не у банків. Вони підписують приватну нотатку з індивідуальним інвестором, позичаючи гроші за будь-якою процентною ставкою та іншими умовами позики, на які погоджуються обидві сторони.
Я вкладаю гроші в приватні банкноти. Наприклад, в Огайо є пара, яка вийшла на пенсію, перш ніж виповнилося 30 років завдяки доходам від оренди нерухомості, хоча вони не припиняли купувати нові об'єкти, щоб будувати ще більш пасивні потоки доходів. На даний момент я інвестував 10 000 доларів з ними під 10% відсотків, і ми обоє були задоволені домовленістю. Вони мають гнучкі фінансування від фізичних осіб, а їх інвестори - включаючи мене - отримують потужну надійну віддачу.
Все-таки це не без ризику. Якщо позичальники заборгували за моєю позикою, єдиним моїм зверненням є повернення їх до суду, вигравання рішення, а потім намагання стягнути це рішення.
Як інвестувати приватні банкноти
На відміну від більшості варіантів цього списку, приватні нотатки діють насамперед на довірі. Ви вкладаєте гроші у когось, кого особисто знаєте, який продемонстрував чіткий та вражаючий досвід успіху з їх інвестицій у нерухомість - іншими словами, хтось, кому ви щиро довіряєте, щоб повернути вам гроші.
Якщо ви не знаєте жодних інвесторів у нерухомість, починайте занурюватися у галузь. Приєднуйтесь до місцевого клубу інвестування нерухомості та відвідуйте кожне засідання протягом декількох місяців поспіль. Мережа з місцевими продавцями під ключ, оптовими торговцями та агентами з нерухомості, які спеціалізуються на роботі з інвесторами. Пориньте в місцеве співтовариство з інвестицій у нерухомість. Слід швидко зрозуміти, хто вже деякий час був навколо блоку і має встановлений досвід успішного інвестування. Познайомтеся з цими людьми краще. Налагоджуючи з ними відносини, ви можете обговорити можливості інвестувати гроші з ними, як позикодавець або навіть як партнер.
Крім того, ви можете купувати приватні нотатки в Інтернеті через веб-сайти, як Note Investor. Будьте обережні, щоб ретельно перевірити всіх позичальників, перш ніж здавати ваші зароблені грошові кошти.
7. Синдикації нерухомості
У синдикації нерухомості "оператор" або "спонсор" виступає головним інвестором у нерухомість і шукає тих, хто мовчить партнерів, щоб вкласти гроші. Ці мовчазні партнери відомі як «члени» або «обмежені партнери». На відміну від веб-сайту краудфандингу або приватної ноти, ці обмежені партнери не просто позичають гроші; вони стають справжніми партнерами з частковою часткою власності.
Уявіть, що Оделія знаходить багатоквартирний будинок, який вона хоче придбати за 2 мільйони доларів. У неї є 500 000 доларів власних грошей, щоб інвестувати, і вирішує залучити інші 1,5 мільйона доларів через синдикацію нерухомості. Як оператор, Odelia дозволяє вам дізнатися про угоду. Ви знаєте, що вона має досвід у подібних інвестиційних проектах, тому ви закладаєте 100 000 доларів, а Оделія збирає решту грошей у жменьки інших інвесторів.
Оскільки ви закладаєте 5% грошей, це купує вам 5% частки власності в багатоквартирному будинку. Ця власність забезпечує більший захист ваших інвестицій. А оскільки ви фактичний власник, а не лише позикодавець, ви отримуєте всі податкові пільги, які надаються інвесторам у нерухомість, включаючи наземні відрахування, амортизацію, 20-відсоткове утримання та можливість відстрочення податків на приріст капіталу з обміном 1031.
Як інвестувати в об'єкти нерухомості
Зазвичай лише синхронізовані інвестори можуть інвестувати в синдикацію нерухомості. Якщо ви акредитований інвестор, ви можете отримати доступ до цих ексклюзивних, масштабних інвестиційних проектів у нерухомість, ознайомившись із місцевими інвесторами, які спеціалізуються на них. Хто інвестує у багатоквартирні будинки у вашому районі? У комерційних багатоповерхівках? Шукайте некомерційних покупців комерційної нерухомості та мережу з ними. Хоча вони можуть або не можуть відвідувати збори клубів, які інвестують у нерухомість, інші інвестори можуть розповісти, хто працює у цій місцевій ніші.
Перш ніж вкладати гроші, переконайтеся, що ви розумієте умови угоди. Більшість проектів синдикації нерухомості - це довгострокові зобов'язання, де інвестори не можуть просто розпродавати, коли їм це подобається.
Заключне слово
Деякі з альтернативних інвестицій у нерухомість вище можна придбати легше, ніж інші. Більшість вимагає або конкретних знань, конкретної мережі, статусу акредитованого інвестора, або комбінації трьох. Але для тих, хто бажає вкласти певний час у навчання або взаємодію з інвесторами у нерухомість, прибуток може виявитися більшим, ніж середні цінні папери.
Дві найпростіші альтернативні інвестиції в нерухомість вище - це веб-сайти для краудфандингу та REITs, які інвестують у коворкінг. Подумайте, як почати з цього місця, і якщо вам подобається те, що вам знайдеться, продовжуйте розширювати свої знання про широкий світ альтернативних інвестицій в нерухомість.
Які альтернативні інвестиції в нерухомість вас найбільше цікавлять? Чому??