5 способів витягнути власний капітал з вашого домашнього HELOC, позики, рефінансування та багато іншого

І будьмо чесними, іноді власники будинків опиняються без грошових коштів, але багаті на капітал.

Якщо ви плануєте витягнути власний капітал із свого будинку, ось п'ять способів зробити це, а також переваги та недоліки кожного. Тільки будьте обережні, щоб не перенапружити себе фінансово. Акція не може бути реалізована, поки ви не продасте; все, що ви можете зробити до цього, - це позичити борг проти нього.

Як витягнути власний капітал зі свого будинку

Увесь внутрішній борг має кілька спільних речей. По-перше, більшість домашніх боргів повідомляють про вашу історію платежів до кредитних бюро; винятки включають зворотні іпотечні кредити та іноді покриття на оренду нерухомості. Якщо ви пропустили платіж або дефолт повністю, очікуйте, що це вплине на ваш кредитний рахунок.

Аналогічно, якщо ви заборговуєте за борги, забезпечені перед вашим будинком заставою, позикодавець може стягнути з вас стягнення. Хоча у вас є кілька варіантів, щоб зупинити стягнення права, ризик втратити будинок справжній.

Нарешті, ви можете відняти вартість відсотків за боргами, забезпеченими житлом, але лише якщо ви деталізуєте свої відрахування. Якщо ви цього не зробите, це не особливо корисно. Перш ніж зануритися в п’ять варіантів, як витягнути справедливість з вашого будинку, переконайтеся, що ви розумієте ці подібності.

1. Рефінансування грошових коштів

Якщо у вас є будинок на суму 300 000 доларів, і ви лише заборгували 150 000 доларів, ви можете рефінансувати іпотечний кредит та витягнути більше грошових коштів. Звичайно, це відбувається за рахунок більш високих виплат на дому та перезавантаження амортизації позики з нуля (детальніше про це незабаром).

Плюси рефінансування

Перефінансування іпотечного кредиту має ряд переваг. По-перше, ви можете позичити гроші за фіксованою процентною ставкою, що означає передбачувані іпотечні платежі. Ваші виплати за основну суму та відсотки ніколи не збільшуються; лише податки на майно чи страхові внески власників житла можуть спричинити зростання щомісячних платежів.

Ще одна перевага полягає в тому, що кредитори за рефінансування зазвичай стягують нижчі відсоткові ставки, ніж інші види позик. Це тому, що вони займають першу позичкову позицію з рефінансуванням, а це означає, що їхній борг стає першочерговим у випадку дефолту та викупу.

Нарешті, рефінансування дозволяє витягнути вищий коефіцієнт позики до вартості (LTV), ніж інші варіанти цього списку з тієї ж причини. Кредитор, що знаходиться в позиції першого застави, може позичити більший відсоток вартості нерухомості, знаючи, що їм спочатку повернуть гроші.

Підказка: Якщо ви плануєте рефінансувати свій будинок, зверніть увагу Дерево позики. Він пропонує котирування від декількох кредиторів, щоб ви могли переконатися, що ви отримуєте найнижчі можливі ставки.

Мінуси рефінансування

Перефінансування іпотечного кредиту відновлює амортизацію з нуля, що позичає любов. Це повинно надіслати червоний прапор для вас як позичальника.

Кредитори використовують розрахунок під назвою "проста амортизація відсотків", щоб визначити, яка частина кожного щомісячного платежу йде на відсотки і скільки йде на сплату основного залишку. На початку терміну дії кредиту майже кожен платіж йде на відсотки, а не на основну суму. З часом це співвідношення змінюється, поки в самому кінці терміну кредитування майже весь платіж йде на виплату основного залишку.

Але ось що: Зміна цього співвідношення слідує за експоненціальною кривою, і це здебільшого відбувається в самому кінці вашого кредиту. Понад 30-річну іпотеку основну частину балансу виплачуватимете лише за останні кілька років. Тож позикодавці люблять рефінансувати старі кредити, оскільки вони можуть перезапустити годинник амортизації та стягувати високі відсотки від кожного щомісячного платежу.

Рефінансування також перезавантажує відлік часу вашого кредиту. Якщо вам було 20 років на 30-річну іпотеку, і ви рефінансували ще одну 30-річну іпотеку, ви переходите від того, що вам залишилось 10 років на позику, і ще 30 років.

Ця фіксована процентна ставка та платіж також мають зворотний бік: іпотечні кредити негнучкі. Ви позичаєте фіксовану суму із встановленим терміном погашення, кінець обговорення.

Якщо ви думаєте про рефінансування для консолідації боргу за кредитною карткою, подумайте важко. Дефолт у ваших кредитних картках означає судження; дефолт по іпотеці означає стягнення.

Нарешті, на рефінансування йде цілий новий набір витрат на закриття. Між комісійними внесками, гонорарами за найменування, комісіями за оцінку тощо, підготуйтеся витратити тисячі доларів зборів.

Суть

Повторне фінансування іпотечного кредиту для витягування готівки може періодично мати сенс - наприклад, якщо у вас є іпотека FHA і хочете рефінансувати звичайну іпотеку, щоб усунути іпотечний страховий внесок.

Перш ніж рефінансувати, прочитайте цю більш детальну відповідь на питання "Чи варто рефінансувати іпотеку?"

2. Другий іпотечний / позиковий капітал

Якщо ви вже маєте іпотечний кредит і хочете позичити більше грошей на свій будинок, ніхто не каже, що вам доведеться погасити наявну іпотеку. Одним із варіантів є зняття другої іпотеки, також відомий як позики на власний капітал. Подібно до рефінансування вашої початкової іпотеки ви можете використовувати Дерево позики щоб отримати найкращі ставки за позикою власного капіталу.

Технічно кажучи, два терміни не означають точно одне і те ж. Позика на власний капітал - це будь-який новий іпотечний кредит, який ви берете як власник дому. Якщо ви є власником свого будинку вільним і зрозумілим, ви можете взяти позику на власний капітал, яка мала би першу заставу, а не другу іпотеку. Але в цілому обговорення терміни часто вживаються як взаємозамінні.

Плюси позик на власний капітал

Однією з чітких переваг другої іпотеки є те, що вам не доведеться перезавантажувати графік амортизації з нуля на першій іпотеці. У наведеному вище прикладі позичальнику залишається лише 10 років на їх іпотечному кредитуванні, тому перезапуск усієї позики вийшов би з величезним недоліком. Але з другою іпотекою вони можуть просто взяти те, що їм потрібно, як новий додатковий кредит.

Плата за позику може бути нижчою за другу іпотеку, ніж рефінансування. Кредитори часто стягують авансові збори, які називаються "балами", причому 1 бал дорівнює 1% від суми позики. При другому іпотечному кредиті в розмірі 30 000 доларів 1 бал становить лише 300 доларів, тоді як 1 бал за рефінансування 300 000 доларів - 3000 доларів.

По-друге, іпотечні кредити під заставу вашого будинку зазвичай пропонують нижчі відсоткові ставки, ніж незабезпечені особисті позики. Зрозуміло, що нижча процентна ставка може бути зведена нанівець вищими витратами на ведення права власності, запису документів на заставу та інших вимог закриття іпотечного кредитування вдома..

Мінуси позики на власний капітал

Другі іпотечні кредити майже завжди передбачають більш високі відсоткові ставки, ніж рефінансування, оскільки позикодавець повинен зайняти друге заставочне місце за першим іпотечним кредитором..

Позики на власний капітал, як і інші види іпотеки, також негнучкі. Це робить їх корисними лише як одноразове вливання готівки - і дороге при цьому.

І як було сказано вище, витрати на закриття коштують дорого. Незалежно від того, наскільки мала сума вашого кредиту, вам все одно потрібно заплатити за роботу за право власності, плату за запис, оцінку та фіксовану "непотрібну плату", стягнуту кредитором.

Суть

Якщо у вас є разова грошова потреба, наприклад, оплата ремонту будинку, друга застава може мати сенс. Зокрема, власники будинків можуть використовувати їх як варіант, коли у них є дешева вигідна перша іпотека на місці, яку вони не хочуть втрачати.

Але будьте уважні до високих витрат на закриття, і погляньте на загальну вартість позики, включаючи всі витрати на закриття та відсотки за строком погашення позики порівняно з сумою грошових коштів, які ви хочете позичити. Ніхто не хоче платити 60 000 доларів відсотків і зборів за позику 25 000 доларів.

3. Кредитна лінія власного капіталу (HELOC)

Кредитна лінія власного капіталу (HELOC) через таку компанію Figure.com є набагато більш гнучким варіантом залучення власного капіталу без позики одноразової застави.

Як випливає з назви, HELOC - це поворотна кредитна лінія, як забезпечена кредитна картка. Але замість того, щоб бути забезпеченим грошовим депозитом, він захищений від вашого будинку. Максимальний комбінований LTV для HELOC, як правило, падає в діапазоні від 75% до 85%. Наприклад, для будинку з заставою в розмірі 150 000 доларів США, яка коштує 300 000 доларів США, замість рефінансування або зняття другої іпотеки ви можете взяти HELOC з кредитним лімітом 100 000 доларів..

Для початкового періоду розіграшу від п'яти до 10 років ви можете витягнути гроші за кредитною лінією та погасити баланс як завгодно. Єдині платежі, які ви здійснюєте щомісяця, є лише відсотками.

Після періоду розіграшу настає період погашення, коли кредитна лінія закривається, і ви повинні здійснювати щомісячні платежі, щоб погасити баланс. Періоди погашення зазвичай тривають від 10 до 20 років.

Плюси HELOC

Краса HELOC - їх гнучкість. Можливо, вам ніколи не потрібно використовувати їх, або ви можете використовувати їх лише час від часу, щоб оплатити благоустрій будинку, перш ніж швидко погасити залишок. Ви також можете максимально їх покрити, щоб покрити важливі витрати.

Крім того, процентні ставки HELOC зазвичай нижчі, ніж кредитні картки, оскільки вони забезпечені вашим домом. Загалом, ставки падають у аналогічному діапазоні, як і другий іпотечний '.

Мінуси HELOC

Гнучкість виходить за ціною; HELOC - це позики з регульованою ставкою. Процентні ставки, коли ви позичаєте, можуть бути низькими, але якщо вони збільшаться втричі протягом наступних 10 років, ви можете платити 16% відсотків за свій борг.

Невиконання кредитних карток не обов'язково означатиме безпритульність, але дефолт вашого HELOC може, оскільки кредитна лінія захищена від вашого будинку.

Як і у випадку з другою іпотекою, власники будинків можуть нести високі витрати на закриття, щоб відкрити кредитну лінію. Процес закриття схожий, вимагає роботи за титул та всі пов'язані з цим кошти.

Позичальники також стикаються з унікальним ризиком із HELOCs: заморожений кредит через втрату власного капіталу. Якщо ваш дім зменшився, ваш кредитор може заморозити вашу кредитну лінію, незалежно від того, чи здійснили ви сплату відсотків вчасно.

Нарешті, деякі HELOC включають положення про постійну зайнятість. На відміну від іпотечних кредитів, які зазвичай дозволяють позичальникам виїжджати через рік і зберігати майно як оренду, деякі HELOC автоматично закриваються, якщо позичальник виїжджає, а весь залишок заборгованості повинен бути погашений негайно. Обов’язково перевірте тонкий шрифт.

Суть

Кредитні лінії власного капіталу можуть забезпечити гнучкі джерела фінансування. Від оплати домашніх покращень за навчання у коледжах ваших дітей до початкового внеску на оренду нерухомості чи будинку для відпочинку, HELOC мають багато корисних цілей. Вони навіть можуть бути використані в якості доповнення або заміни для надзвичайних фондів, якщо у вас є велика толерантність до ризику, і ви скоріше вкладете свої гроші, ніж нехай вони промацуються на ощадному рахунку.

Але як і у випадку з другою іпотекою, будьте уважні, щоб проаналізувати, чи варто довгострокові витрати гнучкі.

4. Зворотна іпотека

Багато дорослих людей знаходяться в унікальній позиції мати достатній капітал, але обмежений дохід. Одним із варіантів їхнього розпорядження є зворотна застава Дерево позики.

При зворотній іпотеці позикодавець виплачує позичальнику, а не навпаки, при цьому власник дому не зобов’язується здійснювати платежі, поки він живе. Після їх смерті будинок переходить до позикодавця, якщо позичальник або їх майно не погашать залишок.

Хоча зворотні іпотечні кредити мають різні форми та розміри, найпоширенішим є те, що позикодавець здійснює щомісячні платежі позичальнику, а залишок позики збільшується з часом. Крім того, позичальник може взяти разову виплату, як другу заставу, або якусь комбінацію одноразової виплати та щомісячних платежів.

Плюси зворотної іпотеки

На відміну від інших варіантів цього списку, зворотні іпотечні кредитори не можуть стверджувати. Залежно від умов позики, вони можуть припинити здійснення платежів після певної кількості, але вони не можуть змусити власника будинку піти. А оскільки позичальник не здійснює платежі, погана кредитна оцінка не має значення.

Як було зазначено вище, зворотні іпотечні кредити включають певну гнучкість для позичальників у виборі способу отримання платежів. Так чи інакше, виплати за кредитом не впливають на право позичальника на пільги соціального страхування або Medicare.

Мінуси зворотної іпотеки

По-перше, зворотні іпотечні кредити можуть брати лише дорослі дорослі - зазвичай ті, хто старше 62 років. Хоча це не суперечить, але це обмеження.

Ще одне обмеження полягає в тому, що в якості застави для зворотної застави може бути використане лише первинне місце проживання. Не розраховуйте на те, щоб взяти його на оренду нерухомості, незалежно від того, скільки у вас власного капіталу.

Тепер, для серйозних проблем: іпотечне страхування. У програмах зворотного іпотечного кредитування FHA позичальники повинні сплачувати попередній збір у розмірі 0,5% за столом, якщо залишок позики становить менше 60% LTV та некрасиві 2,5% за залишки позики понад 60% LTV. І це лише передплата. Позичальники також повинні сплачувати щомісячні щомісячні збори в розмірі 1,5% від суми позики щороку - сума, яка часто збільшується з часом.

Суть

Для дорослих дорослих людей, які знаходяться у своїх будинках, які ніколи не планують виїжджати, зворотні іпотечні кредити пропонують життєздатне джерело додаткового доходу. Вони борги, але без цих примхливих щомісячних рахунків.

Але якщо ви хочете залишити щось позаду для своїх дітей, будьте обережні, як зворотна застава вплине на ваше планування нерухомості.

5. Купуйте нерухомість на прокат із ковдрою

Готові бути більш творчими в доступі до власного капіталу?

Скажімо, ви хочете придбати оренду нерухомості. Ви знайдете кредитора, який щедро пропонує 80% фінансування LTV - або, іншими словами, вимагає від вас 20% початкового внеску. Ви можете кашляти готівкою, або можете запропонувати перехрестити свій будинок.

Це працює так: Замість того, щоб лише забезпечити заставу проти орендної власності, позикодавець ставить заставу на ваш поточний будинок на додаток до оренди. Вони отримують два властивості як заставу, забезпечуючи їм більшу безпеку. Через додаткове забезпечення вони більше не вимагають авансового внеску.

Плюси ковдри з позикою

Вам не доведеться придумувати жодних грошових коштів для бланкової позики. Ви потенційно можете фінансувати навіть витрати на закриття нового майна. Але ви отримуєте новий актив, що приносить прибуток.

Ця тактика також не потребує окремого врегулювання; ви просто закриваєте нерухомість, яку ви купуєте за рахунок фінансування. Компанія, що займається титулом, має витягнути два титульні роботи, але будь-які додаткові витрати бліді порівняно з витратами на закриття окремого розрахунку.

Мінуси ковдрової позики

Для початку ви ставите свій будинок на лінію для придбання інвестиційної нерухомості, ризикуючи викупом і бездомністю, як зазначено вище.

Ще одним ризиком фінансування 100% придбання оренди є негативний грошовий потік. Такі високі іпотечні виплати можуть означати більш високі середні витрати, ніж доходи від оренди, що може перемогти всю мету придбання орендної плати. Негативний грошовий потік - це ризик придбання нерухомості в оренду при покупці від 70% до 80% LTV. Ризик ще більший, коли ви фінансуєте всю ціну покупки.

Точно так само, якщо майно навіть незначно знижується, це робить вас іпотекою догори ногами.

Купівля орендної нерухомості за допомогою ковдрової позики може здатися схожим на малюнок на HELOC. Однак більшість відомих мені інвесторів використовують цю тактику лише як тимчасове джерело коштів, щоб вони могли купувати з блискавичною швидкістю. Вони швидко повертають свій HELOC після завершення будь-якого ремонту, зазвичай, беручи довгострокову заставу на оренду майна. Іншими словами, вони не використовують своє житло для надмірного використання орендної плати. Натомість вони використовують їх для тимчасових, швидких, гнучких грошей, які вони повністю повертають окремою іпотекою, яка має лише оренду.

Суть

Перехресне співставлення вашого будинку для фінансування інвестицій - це ризик із високим ризиком. Не намагайтеся цього робити вдома, якщо ви не досвідчений інвестор, який має десяток угод під поясом.

Заключне слово

Борг - це небезпечний інструмент, його легко зловживати і важко вміло володіти. Найкращий спосіб отримати доступ до власного капіталу у вашому будинку - це продати житло та переїхати кудись менш дорого. Але якщо вам потрібно взяти борг, запозичення у вашого будинку зазвичай означає нижчі відсоткові ставки, ніж незабезпечені борги.

Просто остерігайтесь високих заздалегідь закритих витрат, і будьте особливо обережні, щоб не брати на себе більше боргів, ніж ви можете погасити. Більшість боргів насправді є поганою заборгованістю, і єдиний виняток - це борг, який допомагає вам будувати багатство. Тож якщо ви зможете допомогти, прислухайтеся до цих бурхливих фантазій і не використовуйте свій будинок як банкомат.

Яким є ваш досвід доступу до власного капіталу у вашому будинку? Який із перерахованих вище методів ви використовували, і що ви думали про це?