Чи коштують компанії з управління майном вартість? Витрати, плюси і мінуси

Якщо володіння та управління майном на оренду не є повноцінною роботою для вас, або ви хочете, щоб це було, подумайте про компанію з управління нерухомістю для впорядкування своїх орендодавців. Але перед тим, як підписатись із ним, обов’язково повністю врахуйте плюси і мінуси управління власною власністю, а не делегувати завдання спеціальній фірмі з управління.

Що робить фірма з управління майном

Посадові обов'язки, пов'язані з управлінням майном, включають перевірку історій кредитування та досвіду заявників, складання оренди та обробки орендних платежів, ведення податкового та юридичного обліку, а також вирішення питань технічного обслуговування та скарг, що виникають. Залежно від розміру вашої власності, ці завдання самі по собі можуть становити більше, ніж штатну роботу.

Кожен орендодавець повинен вирішити, чи краще завдання, пов'язані з управлінням майном, підходять спеціалізованій фірмі чи вирішуються з перших рук. Перше, що слід врахувати, чи є у вас час та досвід для управління власною власністю. Вам комфортно виконувати основні завдання майстра (чи ви знаєте когось, хто є надійним)? Чи знаєте ви надійного електрика та сантехніка, який пропонує обслуговування в один день? Ви не заперечуєте за викликом 24/7, щоб вирішити проблеми, які неминуче виникають? Чи зручно вам стикатися з орендарями через скарги чи несвоєчасні платежі? Або ви краще витратите гроші, щоб звільнити час, делегуючи ці та інші обов'язки?

Якщо ви наймаєте фірму з управління нерухомістю, ви зможете усунути повсякденні телефонні дзвінки та пом'якшити щоденні клопоти, ніщо ніколи повністю не звільняє вас від управлінських обов'язків, якщо ви володієте майном. Деякі проблеми технічного обслуговування (наприклад, визначати, чи потрібно ремонтувати стару посудомийну машину чи замінити її на нову), безумовно, вимагають від вас оцінити ситуацію та визначити, як діяти далі. Крім того, певна проблема орендарів (наприклад, виселення) потребуватиме вашої уваги.

Якщо ви шукаєте фірму, яка зніме з себе всі турботи, ви будете розчаровані - але якщо ви хочете допомогти полегшити навантаження, хороша фірма з управління майном надає цілий ряд цінних послуг.

Справа з орендарями

Значна частина того, що робить будь-яка фірма з управління нерухомістю (або практичний орендодавець), займається орендарями щодня. Обов'язки включають рекламу відкритих підрозділів, співбесіди та обстеження потенційних орендарів, складання оренди, обробка переїздів та переїздів, розгляд скарг, збір орендної плати, обробка несвоєчасних платежів та, за найгірших сценаріїв, управління виселеннями. Фірми з управління майном повинні ознайомитись з правовими аспектами відносин орендодавець / орендар - і це включає розуміння прав кожної сторони та способів діяти на законних підставах у разі виникнення проблеми.

Паперова справа

Для когось одним із найкращих аспектів найму фірми з управління майном є те, що вона обробляє значну кількість необхідних документів. Фірма може позбавити вас від пошуку та перевірки орендарів, перевірки кредитних звітів, проведення попередніх перевірок, складання договорів оренди, а також виставлення рахунків та обліку щомісячної орендної плати. Крім того, якщо ви пропонуєте житло, яке надає субсидію, ви знаєте, що необхідно підтримувати неабияку кількість додаткових документів.

Якщо у вас є лише одна-дві нерухомості з довготривалими орендарями, робота з оформленням документів не повинна займати більше декількох годин щомісяця, а також не більше одного ящика шафи для подачі документів. Однак, якщо ви володієте цілою будівлею з високою швидкістю обороту, це обсяг та часові зобов'язання можуть швидко збільшитися.

Звичайно, навіть за допомогою керуючої фірми ви все ще несете відповідальність за ведення обліку документів, що стосуються податків, страхування та іпотечних векселів - не кажучи вже про квитанції від самої фірми з управління майном. Однак скорочення папірець може бути вартим стягуваних зборів.

Ремонт та обслуговування

Якщо у вашій будівлі є нова дах та новий водонагрівач, це обґрунтоване припущення, що вас не закликають до ремонту так часто, як для старого майна зі старими характеристиками. Якщо дах і сантехніка старі, плінтуси лущаться, а фізична структура пристрою побачила кращі дні, ви можете зіткнутися з частими дзвінками і дорогими рахунками за ремонт..

Як орендодавець, ви не просто володієте будинком чи будівлею - ви, ймовірно, володієте землею, на якій сидите. Окрім ремонту та обслуговування будівель та окремих підрозділів, потрібно виділити деякі ресурси для того, щоб земля була привабливою та доглянутою. Це може означати посадка та утримання клумб, ремонт доріжок, скошування газонів та встановлення систем дощових дощовиків, серед інших обов'язків..

Ви можете дозволити керуючій компанії здійснювати ремонт за певною сумою в доларах на власний розсуд, але все одно потрібно буде дозволити більші, більш дорогі ремонти. Ваше рішення щодо того, чи потрібно найняти управлінську фірму, залежить від того, наскільки ви хочете бути учасником, і на те, наскільки негайно ви хочете стати своїми орендарями..

Вартість управлінської фірми

Хоча вартість є першочерговою проблемою при укладанні договорів з фірмою, яка керує вашим майном, це не єдине, що слід враховувати.

Вартість

Хоча ціни варіюються від фірми до фірми і значною мірою залежать від району країни, в якій ви перебуваєте, ви можете розраховувати сплачувати фірму з управління житловою нерухомістю десь від 8% до 12% від місячної ставки оренди, згідно з даними All Management. Однак ManageMyProperty.com ставить цей показник на рівні від 4% до 12% "виходячи з кількості керованих вами властивостей, кількості одиниць у кожній власності, місця розташування та стану ресурсу, а головне, для яких послуг включено цей гонорар ». Він також наводить тип властивості як великий визначальний фактор. Крім того, з вас може стягуватися плата від 80% до 100% місячної орендної плати за "закупівлю орендарів", за словами агента з нерухомості Еріка Лансінга, коментуючи Zillow.

Будова

Не всі структури ціноутворення однакові. Деякі компанії можуть стягувати єдину місячну ставку - що знову змінюється залежно від площі, виконуваних обов'язків та загальної вартості орендної плати - інші ж стягують процентну ставку, як зазначено вище. Ціна також може коливатися залежно від розміру та кількості об'єктів власності. Наприклад, якщо ви володієте декількома багатоквартирними будинками, ви можете отримати "основну" знижку, яку людина з одиноким будинком або квартирою може не отримати..

Термін

Як правило, орендодавець підписує угоду з фірмою з управління майном на певний проміжок часу - наприклад, 12 або 24 місяці - з можливістю поновлення. Контракти можуть бути складені таким чином, що вони автоматично поновлюються, якщо жодна із сторін не вчинить проти нього дій. Застереження про припинення дозволяють достроково розірвати, якщо фірма з управління майном будь-яким чином порушує договір.

Послуги включені

Переконайтеся, що ви точно встановили, які послуги з обслуговування включаються до вашої плати. Можливо, коли щось потребує ремонту, певні витрати на оплату праці включаються із щомісячною фіксованою ставкою або відсотковою платою (наприклад, зміна плит вимикача освітлення та заміна ручок змішувача), а інші виставляють рахунок індивідуально (наприклад, заміна зламаних вікон та встановлення нових мийки).

Незалежно від цього, все має бути чітко зазначено у вашому договорі. Майте на увазі, що ці збори можуть вимагати від вас підвищити ставку оренди, що може ускладнити пошук та утримання орендарів.

І пам’ятайте, плата за управління майном може бути оборотною. Залежно від того, скільки ви готові платити, ви зможете отримати нижчу ціну, жертвуючи певними послугами та обробляючи їх самостійно..

Заключне слово

Якщо ви перетворюєте основне місце проживання на оренду, обов'язково проконсультуйтеся зі своїм страховим постачальником, щоб переконатися, що ваш поліс є адекватним. Вам потрібно страхування орендодавця, яке може належним чином покрити вас у разі пожежі, вандалізму, повені чи будь-яких інших нещасних випадків. І пам’ятайте, що хоча ви делегуєте завдання сторонній компанії, відповідальність як власник в кінцевому рахунку належить вам. Фактично, договори з фірмами з управління майном зазвичай передбачають, що якщо судові позови подаються на основі роботи менеджера, власник сплачує всі юридичні збори та будь-які пов'язані з цим збитки. Тож вибирайте, з ким ви працюєте розумно, і завжди слідкуйте за речами - незалежно від того, наскільки віддаленими ви хотіли б бути.

Чи планували ви найняти компанію з управління майном?