Чи варто економити на авансовому внеску за будинок або погасити борг?

Насправді, скільки ви маєте за початковий внесок, є визначальним для цього визначення, як і оцінка вашої існуючої заборгованості. Але це створює загадку. Якщо у вас вже є здоровий внесок і чималий борг, що ви робите? Ви погашаєте борг і виставляєте менший авансовий внесок, чи зберігаєте і борг, і початковий внесок неушкодженими?

Відповідь на це запитання не є складним, але вимагає ретельного вивчення вашої особистої ситуації, наприклад, яку суму авансового внеску ви можете собі дозволити, скільки у вас боргу, яка процентна ставка, і яка велика сума іпотеки ви хочете отримати право на отримання.

Процес подання заявки

Подаючи заявку на іпотечний кредит, банк або брокер враховуватимуть дохід, який ви отримуєте регулярно, а також виплати заборгованості, які ви зараз маєте. Це дасть їм уявлення про те, скільки грошей ви можете витратити щомісяця на виплату іпотечного платежу.

Виходячи з цього, ваші інші активи, ваша кредитна історія та ваш внесок, банк або брокер визначать, яку велику кількість іпотечного кредиту вони можуть запропонувати вам і за якою ставкою.

Приклад

Поміркуйте, Джим, який готується придбати свій перший будинок. Він має дуже хороший кредит і бере додому 36000 доларів на рік після сплати податків. У Джима також є заборгованість за кредитною карткою у розмірі 10 000 доларів, яка має мінімальний платіж у розмірі 250 доларів на місяць, але іншого боргу не має. Джим заощадив $ 20 000, щоб використати свій внесок і шукає 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Ми припустимо, що страхування житла коштує 800 доларів на рік, а податок на нерухомість - 2000 доларів.

Якщо Джим використовує 10 000 доларів свого початкового внеску для погашення боргу, він буде претендувати на іншу суму іпотеки, ніж якщо він не погасить борг і відкладе цілих 20 000 доларів. Якщо припустити, що Джим може претендувати на 6% процентну ставку, ось як цифри працюють. Крім того, врахування приватного іпотечного страхування або PMI суттєво не впливає на це порівняння і виключається заради простоти.

20 000 доларів авансового внеску, 250 доларів США на місяць у боргу за кредитною карткою

• Щомісячний платіж (включаючи іпотеку, податки та страхування): 830 дол
• Загальна ціна будинку: 119 519 доларів

10 000 доларів за внеском, без боргу

• Щомісячний платіж (включаючи іпотеку, податки та страхування): 1,073 дол
• Загальна ціна будинку: 150,105 дол

Це досить велика різниця! Джим може претендувати на іпотеку, яка на 30 000 доларів більша, якщо він погасить свій борг, навіть якщо його внесок удвічі менший. Чому різниця така велика?

Як визначається сума позики

Це пов'язано з тим, як банк розраховує те, що ви можете дозволити собі платити. Як правило, банк візьме відсоток від вашого загального місячного доходу (36% є загальним) і припустить, що саме ви можете заплатити за весь свій борг, включаючи іпотечний кредит.

Іншими словами, наявні боргові виплати безпосередньо зменшать суму, яку банк думає, що ви можете заплатити за ваш іпотечний платіж, страхування власників будинків, податки та PMI, якщо це потрібно. Після того, як вони визначили, яку суму щомісячного платежу ви можете собі дозволити, вони екстраполюють, яка велика сума іпотеки, на яку ви маєте право.

У зв'язку з характером цих розрахунків, авансовий внесок лише збільшує загальний розмір іпотечного кредиту, на який Ви можете претендувати на основі долара за долар. Тобто, якщо ви маєте право на іпотеку в розмірі 150 000 доларів США та маєте додаткові 10 000 доларів США на відкладення, ви можете претендувати на іпотеку в розмірі 160 000 доларів. Але оскільки існуючий борг впливає на те, наскільки банк думає, що ви можете сплатити, він також обмежує розмір вашої іпотеки. Насправді виплата боргу збільшить суму іпотеки, на яку Ви претендуєте, приблизно втричі більше, ніж просто заощадити гроші на перший внесок.

Таким чином, загалом кажучи, має сенс погасити існуючий борг, якщо ви хочете максимально збільшити суму позики.

Додаткові міркування

У цьому питанні є й інший аспект. Процентна ставка за боргом за кредитними картками часто набагато вища за процентну ставку за іпотекою, і це, безумовно, справедливо у випадку Джима. Більше того, ви можете відрахувати іпотечні відсотки від своїх податків і тим самим ще більше знизити ставку, яку ви ефективно сплачуєте за свій домашній кредит.

Оскільки майже завжди краще торгувати боргом з високими відсотками за борги з низькими відсотками, рішення Джима з цієї точки зору є непродуманим. Не кажучи вже про те, що навіть якщо він покладе цілий 20 000 доларів на внесок до свого будинку, він все одно повинен платити PMI, що є додатковими щомісячними витратами, якщо початковий внесок становить менше 20%.

Винятки

Але є кілька ситуацій, коли вкладення частини вашого внеску до боргу не обов'язково є найрозумнішим кроком:

1. Якщо ви можете знизити свої мінімальні вимоги до оплати
Оскільки банк використовує мінімально необхідні платежі для обчислення кількості кредиту, який ви можете собі дозволити, зменшення мінімальних платежів, навіть тимчасово, може збільшити суму вашого кредиту, не виплачуючи жодної заборгованості. Більше того, це найкраще робити з кредитами, які ви хочете зберегти, як і ті, з відсотковими ставками, близькими до або навіть нижче вашої іпотечної процентної ставки.

Наприклад, багато студентських кредитів підпадають під цю категорію і можуть дозволити вам змінити план платежів на рік-два, тим самим полегшити право на отримання більшого кредиту, не виплачуючи жодного з низьких відсотків студентського боргу.

або заборгованість за кредитною карткою, окрім того, щоб попросити вашу компанію зменшити мінімальні вимоги до оплати, ви можете розглянути можливість переказу балансу на кредитну карту з нижчою ставкою квітня або акційного періоду без будь-яких відсотків. Однак не відкривайте нову карту занадто близько до часу, коли ви подали заявку на іпотечний кредит, оскільки це може зашкодити вашій кредитній балі в короткостроковій перспективі.

2. Якщо ви не можете дозволити собі великий внесок
Хоча варіанти іпотечного кредитування з нульовим внеском існують, ви, ймовірно, платите набагато вищі процентні ставки. Економія грошей, щоб ви могли забезпечити навіть невеликий внесок, наприклад, 3,5%, може в майбутньому заощадити більше грошей, ніж виплатити борг.

Однак це залежить від того, чи можете ви навіть отримати право на позику з низьким або неповершеним внеском, яку процентну ставку вам запропонують та поточну процентну ставку за існуючим боргом.

3. Якщо ви можете уникнути сплати приватного іпотечного страхування
Якщо невиплата будь-якого наявного боргу дозволить вам забезпечити авансовий внесок, рівний 20% від ціни продажу вашого будинку, ви можете уникнути сплати приватного іпотечного страхування. Це може заощадити гроші з часом, доки процентна ставка за існуючим боргом не буде дуже високою.

4. Якщо вам не потрібно збільшити суму кредиту
Якщо вам не потрібно претендувати на отримання великої позики, збережіть свої готівки, а не мати їх під рукою під час закриття та коли ви переїдете до свого нового будинку. Це коли, ймовірно, несподівані витрати скоротяться, і ви можете уникнути взяти на себе додаткову заборгованість, оплативши їх з власної кишені.

Заключне слово

Якщо у вас є іпотечний ринок, спробуйте пограти з калькулятором нового будинку Bankrate, який генерував цифри, які використовувались у наведеному вище випадку. Спочатку знайдіть конкретні будинки, які вас цікавлять. Потім вкажіть у калькулятор інформацію про ціну, податок на нерухомість та кошторис витрат на страхування власників будинків. (Спробуйте попросити інших власників будинків або місцевого страхового агента про оцінку страхування.)

Подивіться, наскільки ви маєте право на первинну суму, і якщо виплата боргів збільшить суму. Не забудьте також врахувати процентні ставки за наявним боргом. Наприклад, навіть якщо ви можете знизити ставку іпотечного кредиту на повний відсоток, збільшивши свій внесок, на який відсоток є борг, який ви могли б погасити в іншому випадку? Пам’ятайте, відсотки від іпотечного кредитування на дому вираховуються на ваші податки.

Якщо ви тільки починаєте шукати житло, пограйте з калькулятором вище та обміркуйте різні способи витратити свій внесок. Не залишайте це повністю за рішенням банку, що ви можете собі дозволити. Якщо банк думає, що ви можете вносити іпотечний платіж у розмірі 2000 доларів на місяць, але ви знаєте, що не можете, не вдавайтеся в нього лише тому, що банк так говорить. Знайдіть будинок, який ви можете комфортно дозволити собі, щоб ви могли бути впевнені робити всі щомісячні платежі та насолоджуватися своїм новим будинком без стресу..

Чи доводилося вам стикатися з рішенням заощадити за внесок на будинок або погасити борг? З ким ти пішов і чому?