Коли я повинен рефінансувати іпотечний кредит?

Тож як визначити, чи підходить вам рефінансування? Спочатку потрібно зрозуміти, як працює рефінансування. Потім врахуйте своє фінансове становище та те, що ви хочете досягти за рахунок рефінансування. Нарешті, погляньте на кредити, на які ви можете отримати у контексті своїх довгострокових фінансових цілей.

Наведені нижче фактори детально описують цей процес і допоможуть вам прийняти обгрунтоване рішення, якщо мова йде про рефінансування поточної застави чи ні..

Рефінансування іпотечного кредитування 101

Як працює рефінансування

Коли ви рефінансуєте іпотеку на своєму будинку, ви погашаєте оригінальну іпотеку та замінюєте її новою. Умови та відсоткова ставка за новою позикою можуть бути різними, але майно, що забезпечує кредит, все одно є однаковим.

Оскільки ви вже володієте майном, часто простіше рефінансувати, ніж це було отримати оригінальний кредит. Крім того, якщо ви давно володієте своєю власністю, у вас може бути значний капітал, що також може спростити рефінансування.

Витрати на рефінансування

Що стосується вартості, потрібно зрозуміти дві важливі речі. Перший полягає в тому, що рефінансування припадає на майже стільки ж витрат, скільки початкова іпотека. Вам потрібно буде сплатити витрати на закриття, страхування права власності та адвокатські збори, а також, можливо, доведеться заплатити за оцінку, податки та трансферні збори..

Це точно не безкоштовно. Хоча багато банків рекламують іпотеку "без витрат", насправді такого немає. Однак ви можете отримати іпотеку, що не має кишенькової вартості, коли витрати на закриття або додаються до залишку позики (це означає, що ви сплатите відсотки за витрати на закриття), або просто заплатите більш високу ставку, щоб покрити їх.

Тому, розглядаючи питання про рефінансування, важливо визначити, чи заощадження, отримані від нижчої процентної ставки, компенсують витрати, які ви понесете.

Друге, що потрібно зрозуміти, - це те, що витрати на закриття залежать від вашого тарифу. Іншими словами, якщо ви хочете найнижчу доступну ціну, ваші витрати на закриття будуть відносно високими. Крім того, якщо ви приймаєте дещо більшу ціну, ваші витрати на закриття, ймовірно, будуть зменшені.

Наприклад, рефінансування в розмірі 6% може коштувати вам закрити 2000 доларів, тоді як нижча ставка в 5,75% може коштувати вам 3000 доларів. Але якщо ви приймаєте ставку в розмірі 6,5%, у вас можуть не виникати взагалі кошти. Насправді, 6,5% позики, можливо, були рекламовані як позика без витрат. Однак ви можете бачити, що ви дійсно «платите» за кошти закриття у вигляді більш високої процентної ставки.

Як рефінансування може заощадити гроші

Напевно ви вже знаєте, що рефінансування може знизити щомісячний платіж. Однак нижча процентна ставка також може дозволити вам швидше накопичити власний капітал та погасити балансовий баланс. Коли ви сплачуєте свою іпотеку щомісяця, уважно подивіться на свою заяву. Оскільки ваша іпотека амортизується протягом тривалого періоду часу, як правило, 30 років, виплати відсотків становлять значну частину щомісячного платежу, особливо протягом перших десяти років вашого кредиту.

Коли ви рефінансуєте свою іпотеку за нижчою процентною ставкою, сума, яку ви сплачуєте під відсотки, знизиться. Крім того, якщо строк вашої нової іпотеки збігається на те, скільки років залишилось на початковій іпотеці, сума, яку ви сплачуєте до основної суми, збільшиться. Якщо ви можете собі це дозволити і не маєте інших боргів з високими відсотками, хорошою стратегією є спрямування грошей, які ви заощадите від рефінансування, на додаткові основні платежі. Таким чином, щомісячна сума іпотеки не змінюється, але ви можете погасити свій будинок набагато швидше.

У більшості випадків рефінансування, яке передбачає зняття приватного іпотечного страхування (PMI), також допоможе заощадити гроші. Якщо ваш будинок має більше 20% власного капіталу, вам не потрібно буде платити PMI, якщо ви не маєте іпотечний кредит FHA або не вважаєтесь позичальником високого ризику. Якщо ви платите PMI, а ваш поточний кредитор не зніме його, навіть якщо ваш будинок має принаймні 20% власного капіталу, ви можете розглянути питання про рефінансування лише з цієї причини..

Фактори, які слід враховувати перед рефінансуванням

Розглянемо наступне, щоб зрозуміти, наскільки ймовірне рефінансування допоможе тобі, якщо ти маєш право на таке, і як можна його структурувати:

1. Поточна процентна ставка
Простіше кажучи, якщо ви можете потрапити в іпотеку нижчої ставки, рефінансування варто вивчити. Зважаючи на це, подумайте, скільки часу знадобиться, щоб ви компенсували витрати на закриття.

Наприклад, якщо ви заплатили 2000 доларів, щоб рефінансувати свою іпотеку за нижчою ставкою, а ваш платіж знизився на 150 доларів на місяць, ймовірно, вам знадобиться трохи більше року, щоб зрівнятися. Як правило, принаймні на половину пункту до повного зниження процентної ставки ви заощадите достатньо коштів, щоб скасувати витрати на закриття протягом декількох років.

2. Позика Джамбо
Якщо ваш початковий іпотечний кредит був "джембо-позикою", але ви сплатили залишок менше ніж 417 000 доларів США, можливо, ви зможете отримати "регулярне" рефінансування. Іншими словами, є хороший шанс, що ви отримаєте право на нижчу процентну ставку, навіть якщо ставки в цілому значно не знизилися.

3. Закриття витрат
Оскільки в кожній іпотеці, включаючи рефінансування, пов’язані збори, ви повинні зрозуміти, як ви будете їх сплачувати, і якщо це навіть має сенс для вашої ситуації.

Наприклад, при іпотеці "без витрат" ви або вкладаєте збори на залишок позики, або приймаєте більш високу процентну ставку для покриття цих зборів. Якщо ви можете собі це дозволити, ви довго заощадите гроші, сплачуючи збори зі своєї кишені. Однак, якщо ви не можете собі цього дозволити і плануєте залишитися у вашому домі деякий час, додавання комісій до вашого кредитного балансу, швидше за все, вийде краще, ніж прийняття більш високої процентної ставки. Але якщо ви плануєте змінитись протягом наступних кількох років, прийняття вищої процентної ставки буде більш вигідним.

Розглянемо всю вашу фінансову картину, визначаючи, фінансувати чи не закривати витрати. Наприклад, якщо у вас є заборгованість за кредитними картками з високими відсотками, але у вас є готівка на руках, щоб дозволити собі витрати на закриття, можливо, має сенс погасити високий відсотковий борг і натомість фінансувати витрати на закриття. Потім ви можете направити платежі, які перейшли на вашу кредитну карту до домашнього кредиту. Таким чином, ви могли б погасити кошти закриття швидше, ніж могли б ви погасити ту саму суму боргу за кредитною карткою.

4. Пеня за іпотечний внесок
Деякі іпотечні брокери та банки пропонують позики, які мають пеню за попередню оплату. Хоча за кредит з попередньою грошовою санкцією зазвичай є нижчі комісії або вища ставка, якщо ви погасите кредит достроково, ви зобов’язані плату, яка може бути крутою. Штраф діє за певний проміжок часу і іноді може знижуватися з часом. Але якщо ви хочете рефінансувати свою іпотеку до закінчення строку сплати за передоплату, вам доведеться сплатити пеню, що в кінцевому підсумку може зробити рефінансування дорожчим, ніж варто.

5. Тривалість часу перебування вдома
Це важливо в умовах закриття витрат, особливо, якщо ви розглянете новий кредит з попередньою оплатою. Що стосується закриття витрат, ви хочете переконатися, що ви повернете витрати перед тим, як переїхати.

Наприклад, якщо ви заплатили 2000 доларів США на покриття витрат, і тепер ви сплачуєте на 100 доларів менше відсотків щомісяця, це займе 20 місяців, перш ніж ви насправді розбиєтеся і почнете бачити реальну економію. Якщо ви фінансували ці кошти закриття, додаючи їх до кредитного балансу, це займе ще більше часу.

Якщо ви не плануєте перебувати у своєму будинку принаймні два роки, то, мабуть, не варто рефінансувати взагалі - якщо, можливо, ви не рефінансуєтесь від дуже високої ставки до набагато нижчої, або якщо ви торгуєте поза- витрати на закриття кишені за вищою процентною ставкою, яка все ще нижча, ніж ваша початкова іпотечна ставка.

Якщо вас цікавить ідея внесення штрафу за передоплату до нового кредиту, щоб отримати нижчу ставку, вам слід зобов’язатись залишитися у вашому домі через стягнення строку сплати за передоплату, яке може становити до п'яти років і більше..

6. Ваш кредитний бал
Якщо ваша кредитна допомога покращилася з моменту отримання первинної іпотечної кредитування, тепер ви можете претендувати на нижчу ставку. Перевірте свій кредитний звіт, перш ніж розпочати процес, щоб підтвердити, чи це так. Часто за кілька років своєчасних іпотечних платежів поліпшиться ваш рахунок, таким чином, ви зможете отримати нижчу процентну ставку.

Крім того, порівняйте свій борг і дохід зараз з тим, що було, коли ви зняли первісну іпотеку, оскільки банки, як правило, вимагають, щоб співвідношення боргу та доходу опустилося нижче 36%. Якщо ви з того часу накопичили значну заборгованість або якщо ваш дохід зменшився, ви, можливо, не претендуєте на більш низьку ставку чи рефінансування, незважаючи на зоряний кредит.

7. Сума власного капіталу у вашому домі
Більшість кредиторів хочуть побачити деяку суму власного капіталу, щоб отримати право на позику. Взагалі кажучи, чим більше власного капіталу у вашому домі, тим простіше буде рефінансування. Мінімум 20% є ідеальним, але ви все одно можете мати право на рефінансування, навіть якщо у вас менше, наприклад 10%. Однак умови можуть бути не такими сприятливими.

Для рефінансування з низьким або відсутнім капіталом див. Розділ «Спеціальні ситуації» нижче.

8. Іпотека з регульованою ставкою або повітряна куля
Більшість людей, які мають іпотеку з регульованою ставкою або іпотеку з виплатою на повітряній кулі, розраховують на рефінансування в якийсь момент, якщо вони планують залишитися в своєму будинку. Оскільки рефінансування може зайняти деякий час, дайте собі достатньо часу, щоб подати заявку та отримати схвалення до того, як ваша ставка скоригується або виплата на повітряну кулю належить. Двічі перевірте свої кредитні документи, щоб переконатися, що ви точно знаєте, коли настає ця дата, і плануйте заздалегідь.

9. Строк позики
Багато людей рефінансують нову 30-річну іпотеку знову і знову, і ніколи не наближаються до мети власного оселі. Оскільки відсотки становлять велику більшість платежів протягом перших десяти-п’ятнадцяти років, ви будете платити набагато більше відсотків, якщо продовжувати скидати годинник.

Тому, як правило, корисно вимагати строк позики на стільки років, скільки залишилось на початковій іпотеці, доки ви можете собі це дозволити. Це дозволяє погасити іпотеку згідно з оригінальним графіком, при цьому все ще знижуючи ставку. Ви навіть можете рефінансувати на коротший термін, що може підвищити ваш платіж, але ви можете отримати ще кращу ставку і налаштувати вас швидше погашати кредит.

Пам’ятайте, не зосередьтеся на щомісячному платежі, виключаючи термін позики, ставку та витрати на закриття. Наприклад, якийсь недобросовісний іпотечний брокер може показати вам кредит з меншою оплатою, який фактично має 30-річний термін, високі витрати та ставку, що не набагато нижча від ставки за вашою поточною іпотекою.

10. Люди, внесені до списку рефінансованої іпотеки
Як правило, якщо ви намагаєтесь додати або зняти когось із застави, наприклад, після одруження чи розлучення, позикодавець вимагатиме від вас рефінансування. Це робиться для того, щоб визначити, чи буде інша людина кваліфікована, чи ви отримаєте право самостійно.

Однак, можливо, ви зможете щось розібратися з іпотечним кредитором, щоб досягти своєї мети, не пройшовши повного рефінансування. Особливо це стосується того, якщо особа, яка перебувала на обох іпотечних кредитах, може претендувати на іпотеку самостійно.

11. Другий іпотечний або позиковий капітал
Якщо у вас є друга іпотека, позика на житловий капітал або кредитна лінія власного капіталу (HELOC), можливо, ви зможете заощадити багато грошей, рефінансувавши це в основній іпотеці..

Щоб визначити, чи зможете ви, складіть всі свої кредити на житло разом. Якщо поточна вартість вашого будинку перевищує вартість позик, можливо, ви зможете рефінансувати свої позики в одну. Таким чином, ви сплатите одну низьку ставку на всю суму замість однієї низької ставки на основну іпотеку та вищу на другу.

Спеціальні ситуації щодо власного капіталу

Або достаток, або брак власного капіталу можуть спричинити проблеми, коли справа стосується рефінансування. Нижче наведено поради щодо найкращого вирішення обох ситуацій:

Варіанти фінансування з низьким або без капіталу

Як було сказано раніше, якщо у вас низький капітал або його немає, рефінансування може бути складним або прямо неможливим. Однак для певних видів позик та конкретних ситуацій існують спеціальні варіанти рефінансування.

Наприклад, якщо у вас вдома є принаймні 5% власного капіталу, ви можете претендувати на рефінансування FHA. Або для власників будинків, які не пропустили жодних платежів, Програма рефінансування для дому вдома або HARP може допомогти вам рефінансувати до нижчої ставки, навіть якщо ви перевернули свою іпотеку. Ця програма дозволяє власникам будинків із заставою Fannie Mae або Freddie Mac рефінансувати до 125% від поточної вартості їхнього будинку.

Крім того, якщо вам неминуча небезпека втратити житло, Програма модифікації доступних коштів для дому або HAMP може змінити ваш кредитний договір за допомогою рефінансування, розширеного строку позики та, якщо необхідно, принципового зменшення, щоб зменшити платежі не більше ніж 31% вашого валового доходу. Допомога також доступна, якщо ви намагаєтеся здійснити виплати за другою іпотекою, якщо ви безробітні або якщо ви вже стикаєтеся з викупом. Більшість цих позик надається урядовою програмою «Доступний доступ додому», але вони надаються через регулярних кредиторів.

Опція, якою користувалися власники будинків у минулому, - це позика "скарбничка", де позики на власний капітал беруть за 10% залишку, а основну заставу - на решту. Така домовленість може означати більш вигідні умови. Однак із появою більш жорстких вимог до кредитування може бути складно знайти банк чи кредитну спілку, які готові зробити цей вид позики.

Рефінансування грошових коштів

Можливо, ви бачили рекламу рефінансування, де сказано: "покладіть гроші в кишеню" або "отримайте готівку з дому". Вони називаються рефінансуваннями грошових коштів. Тут новий кредит більший, ніж старий, і ви отримуєте різницю в готівці. Але ця готівка не є безкоштовною - це позика на власний капітал у вашому домі. Іншими словами, ви повинні це повернути.

Хоча банки та брокери можуть вважати це чудовим способом погасити борг, взяти відпустку або отримати гроші в коледжі, проблема полягає в тому, що це лише тимчасове виправлення. Насправді ви могли б заплатити набагато більше за цю "готівку", якщо у вас немає плану щодо того, як ви збираєтесь їх повернути.

Наприклад, коли настає час продати свій будинок, ви не отримаєте стільки від продажу, оскільки у вас буде більший залишок позики для погашення. Або, що ще гірше, якщо ринок нерухомості знизиться, ви можете стати перевернутим свою іпотеку і фактично заборгувати банківські гроші при продажу.

Рефінансування безготівкових коштів, як правило, також є більш високими процентними ставками, навіть якщо ви берете лише "невелику" кількість готівки. Зокрема, багато банків пропонують рефінансування для погашення ваших кредитних карток. Але це ризикований крок, коли ви торгуєте незабезпеченим боргом (кредитними картками) під заставу боргу (іпотечний). Якщо ви не можете сплатити борг за кредитною карткою, найгірше, що може статися, - це рішення суду про стягнення зарплати. Але якщо ви не зможете сплатити іпотеку, ви втратите своє житло.

Переконайтеся, що ви можете дозволити собі іпотечний платіж, який включає заборгованість за кредитною карткою, перш ніж убезпечити цей борг зі своїм будинком. Насправді, якщо у вас виникають проблеми із виплатою боргу, зверніться до кредитного консультанта, перш ніж рефінансувати свою іпотеку.

Як заощадити гроші на закритих витратах

Ось кілька способів мінімізувати витрати на закриття, пов’язані з рефінансуванням:

• Якщо вам потрібна оцінка, і ваш дім значно збільшився або у вашому районі багато порівнянних продажів, запитайте у агента з нерухомості, чи можете ви використовувати автоматизовану оцінку замість повної оцінки. Це заощадить кілька сотень доларів.
• Хоча вам все одно знадобиться страхування права власності, запитайте, чи можете ви отримати ставку "перевидання" замість повної ставки.
• Перевірте, чи може ваш поточний кредитор запропонувати вам рефінансування з меншими відсотками, перш ніж підписувати документи з новим кредитором. Можливо, вони зможуть отримати розумну угоду без великих витрат.

Розрахуйте свої заощадження

Використовуйте калькулятор рефінансування, щоб зрозуміти, наскільки можна заощадити. Сядьте із заявою про іпотеку та визначте, скільки ви платите за податки на нерухомість та страхування власників будинків, оскільки ці суми не зміняться при рефінансуванні. Однак якщо ваше майно знизилося, ви, можливо, також зможете знизити податок на власність.

Далі, отримайте бальну інформацію про витрати на закриття від банку чи брокера, який займався першою іпотекою. Середні витрати на закриття рефінансування в розмірі 200 000 доларів складають 3741 долар, але суми сильно різняться в залежності від регіону. Вам також потрібно буде знати, скільки часу ви залишили в своїй позиці, і вирішити, чи збираєтесь ви зберігати той самий термін позики, чи ви збираєтесь скоротити або подовжити його.

Наприклад, скажіть, що Джим уже сім років перебуває у своєму будинку та поточній іпотеці. Спочатку він сплачував за будинок 145 000 доларів США і має щомісячний іпотечний платіж у розмірі 916 доларів при 6,5%. Навіть після семи років він платить лише 206 доларів своєї основної суми щомісяця, тоді як 710 доларів за його виплату збираються відсотки. Він досі заборгував 130 897 доларів США за своєю іпотекою.

Він вирішує рефінансувати і може отримати ставку в 5% і сплачує 2000 доларів у закритих витратах. Він вирішив зберегти той самий термін позики, і його новий платіж становить 799 доларів на місяць.

Стара застава під 6,5%

• Щомісячний платіж: $ 916
• Сума відсотків: 710 доларів
• Основна сума: 206 доларів США

Нова застава під 5%

• Щомісячний платіж: 799 дол
• Сума відсотків: 545 доларів
• Основна сума: 254 дол

Не тільки Джим буде заощаджувати 117 доларів на його виплаті щомісяця, але, оскільки він буде платити менше відсотків, він сплатить більше свого залишку в кредит, ніж раніше. Однак, коли Джим зробить свої податки, у нього не буде стільки відсотків на іпотечний кредит вдома, і він втратить певну вигоду там. Але залежно від критеріїв податку на прибуток Джима, втрачені податкові вирахування можуть більш-менш вимиватися прискореними темпами, з якими він відшкодовує основну суму. Іншими словами, Джиму знадобиться приблизно 17 місяців, щоб вибити ціна, внаслідок чого він відшкодовує свої 2000 доларів у закритті витрат.

У будь-якому випадку, запустіть цифри щодо того, коли ви будете ламати, виходячи з того, скільки ви будете заощаджувати щомісяця, скільки власного капіталу ви будете накопичувати та яку частину податкової суми, яку ви відмовитеся від нижчої процентної ставки. Тільки тоді ви зможете визначити, коли ви, ймовірно, зламаєтесь навіть для вашої конкретної ситуації.

Заключне слово

Оскільки подання заявки на рефінансування зашкодить вашому кредитному рахунку, визначте, чи є ви ймовірними, перш ніж подавати заявку. Якщо вам здається малоймовірним, ви можете зачекати, поки вартість вашого будинку зросте, покращиться ваш кредитний рейтинг або зменшиться співвідношення боргу до доходу. Також плануйте заздалегідь, якщо ви хочете подати заявку на інший кредит, наприклад, кредит на автомобіль, що вплине на вашу здатність до рефінансування.

Потім, як тільки ви визначите, що ви отримаєте право, перегляньте своє фінансове становище, включаючи свою іпотечну заяву, і те, що ви хочете досягти за допомогою рефінансування. Будьте чітко чіткими щодо цих питань, коли ви обговорюєте варіанти з іпотечним брокером чи банком і пам’ятайте, що не зосереджуватись виключно на одній речі, наприклад, ставці чи платежі, оскільки у вас може бути пропущений важливий компонент позики, на який ви погоджуєтесь.

Найголовніше, покладайтеся на власну оцінку вашої поточної застави відносно нових котирувань, які ви отримуєте, і запускайте номери на кожній з них, щоб визначити, який має найбільш сенс відповідно до ваших цілей.

Ви коли-небудь рефінансували свою іпотеку? Які основні фактори спричинили ваше рішення і скільки ви закінчилися економити?