8 питань із придбанням майна в оренду та станом орендодавцем

Але перш ніж зв’язатися з агентом з нерухомості або переглядати веб-сайти, наприклад Roofstock, подумайте, що насправді пов'язано. Якщо ви хочете негайно створити дохід, вам потрібно буде взяти в оренду своє майно. Хоча пропозиція може здатися простою, це не що інше, але. Інформація, що випливає, детально описує недоліки управління майном.

Це не призначене для того, щоб відмовити вас рухатись вперед, а замість того, щоб показати вам, що є недоліки, а також переваги щодо купівлі та управління орендною власністю. Не дозволяйте потенціалу заробляти гроші затьмарювати ваше бачення, коли ви розглядаєте, чи не вирішите ви це.

Проблеми, що стають орендодавцем

1. Стартовий капітал

Усі потенційні орендодавці вважають вартість придбання інвестиційної нерухомості, але багато хто не помічає витрат на перепланування. Іншими словами, не очікуйте, що витрати на запуск закінчуються при закритті.

Якщо ви купуєте пошкоджений або застарілий будинок, ви можете витратити значну суму, щоб зробити його "орендною". Будь-які пошкодження фундаменту, сантехніки чи електропроводки можуть коштувати тисячі доларів на ремонт. Але навіть якщо ви купуєте нерухомість у належному стані, можливо, вам доведеться внести зміни, щоб отримати його до коду. Це тому, що в багатьох штатах суворі вимоги щодо оренди нерухомості, які потрібно буде дотримуватися, перш ніж ви почнете здавати в оренду.

Окрім реконструкції, дотримання цих стандартів може значно збільшити витрати на запуск. Наприклад, припустимо, що ви купуєте недавно побудований дуплекс, який раніше займав власник. Закони про орендодавців та орендодавців вимагають, щоб ви додали функції безпеки у власність, перш ніж рекламувати орендарів. Розбивка необхідних змін така:

• Поручні, встановлені уздовж переднього та заднього входу: 1300 доларів
• Передні та задні двері замінені захищеними, армованими сталевими дверними прорізами: 300 доларів
• Виявлений отвір, встановлений на вхідній двері: 50 доларів
• Вхід з глухого болта встановлений на передніх і задніх дверях: 50 доларів
• Стандартна роздільна стіна замінена протипожежною стіною: 1600 доларів
• Завершена перевірка коду: $ 35

Загальна вартість: 3,335 дол

2. Виготовлення ремонту

Якщо мова йде про орендодавця, то в житті неминучі дві речі: смерть та ремонт. Навіть не розглядайте питання управління майном, якщо ви не впевнені, що можете заплатити за ремонт. Закони про орендодавців та орендарів вимагають швидко зробити серйозний ремонт. Якщо цього не зробити, вас можуть притягнути до відповідальності за додаткові збитки.

Справа в ремонті полягає в тому, що вони раптом повзуть на вас і часто коштують багато. Наприклад, якщо ваш орендар зателефонував о 11:30 вночі, щоб повідомити вам, що водонагрівач зірвався і затоплює будинок, вам потрібно негайно відправити аварійного ремонтника, щоб вимкнути воду та висушити килим..

Оскільки це минуло години, він стягуватиме вам 100 доларів на годину за кожну з двох годин, які він там знаходиться. Крім того, ви повідомляєте, що вам потрібно замінити водонагрівач. Оскільки це ремонт, який повинен відбутися якнайшвидше, ви вирушаєте до Sears і купуєте найдорожчу водонагрівач, який ви бачите. Ви не тільки повинні заплатити за доставку та встановлення, але Sears не витягне ваш старий, розбитий водонагрівач. На щастя, ваш ремонтник пропонує зняти його до тих пір, поки ви сплатите йому його погодинну ставку і покриєте звалище.

Ось загальна вартість цього єдиного ремонту:

• Аварійний ремонт (2 години @ 100 $ на годину): 200 доларів
• Вартість придбання нового водонагрівача на 50 літрів: 599 доларів
• Вартість доставки та установки: 329 доларів США на Sears
• Вартість вивезення та вивезення старого водонагрівача (2 години @ стандартна ставка 50 доларів): 100 доларів США + 50 доларових зборів = 150 доларів

Загальна вартість: 1 278 дол

Основні проблеми - не єдині проблеми, з якими вам доведеться враховувати. Деякі орендарі зателефонують вам за все. Будьте готові проводити вільний час, змінюючи лампочки, замінюючи повітряні фільтри, прополку дворів та розпилюючи пискляві петлі.

3. Збір орендної плати

У вас будуть чудові орендарі, які щомісяця сплачують орендну плату. У вас будуть хороші орендарі, які час від часу проскакують, але завжди повідомлятимуть вас достроково, коли очікувати орендної плати. І тоді у вас будуть орендарі, які не платять і не дзвонять. Як орендодавець, вам доведеться час від часу грати у збирача рахунків.

Поцікавтеся, чи вам зручно протистояти своїм орендарям, перш ніж почати здавати в оренду. Майте на увазі, що вам доведеться здійснювати судові дзвінки як орендодавець. Наприклад, уявіть, що у вас був орендар протягом півроку, і один місяць він не платить оренду. Ти не чуєш від нього тиждень. Нарешті, ви вирішили зателефонувати, і орендар каже вам, що не зможе оплатити ще 7 днів. Вам доведеться зробити вибір, щоб опустити орендатора ковзати або розпочати процес виселення. Переконайтесь, що вам комфортно приймати таке рішення і дотримуватися його.

4. Робота з проблемними орендарями

Більшість ваших орендарів платитимуть оренду, ставляться до майна як до свого та підтримуватимуть сусідів щасливими. Але в якийсь момент у вас неминуче виникне проблемний орендар.

Як менеджер з нерухомості я бачив свою справедливу частку проблем. Одного разу я погодився орендувати майно трьом студентам коледжу. До другого місяця вони перестали платити оренду. Ми з моєю колегою пішли до будинку, щоб поговорити з ними. Коли двері відчинилися, мене привітав великий стовп, що виходив із землі та простягався до стелі. Орендарі встановили пожежний стовп у будинку, укомплектований отвором у стелі першого поверху та купою бетону на землі. Орендарі пообіцяли сплатити оренду та відшкодувати пошкодження з жердини. Не дивно, що вони цього не зробили.

Третій місяць я подав заяву про виселення. Після слухання орендарі повернулися до будинку і вивезли свої речі до того, як ми з шерифом потрапили туди. Коли я зайшов всередину, я виявив графіті на стіні, бетон у туалетах та раковині, цвіль у приладах, плями на підлозі та яскраве, блискуче опитування пожежника.

Якщо ви будете орендодавцем, вам доведеться поводитися з орендарями, які воюють з іншими орендарями, орендарями, які роблять шкоду вашим інвестиціям, і орендарям, які не платять. Вам потрібно буде добре знати закони про виселення у вашій державі та бути готовими до їх використання.

5. Вижили виселення

Закони про поміщиків та орендодавців у вашій державі проводять виселення здається досить простий. Для початку ви звертаєтесь до місцевого суду, подаєте повідомлення, намічаєте дату судового розгляду та з’являєтесь на цю дату. Потім суддя каже орендареві піти. Орендатор прямує назад до вашого майна, швидко збирається та виходить у двері. Без шкоди, без фолу, правда?

Насправді виселення часто бувають надзвичайно дорогими та трудомісткими. Навіть якщо ви успішно виселили орендаря, ви, швидше за все, понесете великі витрати та втратите значний час у процесі.

Я раніше це переживав. Ось приклад сценарію, як може вийти виселення:

1. Орендар не сплачує свою оренду спочатку.
2. П'ятий котиться навколо, і орендар все ще не заплатив, але ви вирішили почекати ще п’ять днів, щоб спробувати уникнути подачі виселення..
3. Приходить десята, і ви досі не чули від орендаря. Ви йдете до суду, сплачуєте свій внесок (який становить від 35 до 100 доларів США або більше, залежно від вашого штату), і судовий діловод каже вам, що суддя має резервну копію. Вони не можуть запланувати ваше слухання до наступного місяця.
4. Як тільки судова дата прокотиться, у вас два місяці оренди. Суддя вирішує на вашу користь, але тепер вам доведеться запланувати час із шерифом, щоб завершити виселення. На це потрібно ще п’ять днів.
5. Ви з'являєтесь із шерифом 20-го і виявляєте, що орендар залишив за собою кучу речей. Відповідно до закону в багатьох штатах, тепер вам потрібно орендувати шафу для зберігання речей орендаря. Це коштує ще 50 доларів. Тепер, якщо вам пощастило, у вас є вільна квартира, яка потребує прибирання та повторної оренди. Навіть якщо вам пощастить, ви, мабуть, втратите принаймні на місяць більше орендної плати, шукаючи орендаря. Якщо вам не пощастило, орендар завдав певних збитків, які вам доведеться відремонтувати, перш ніж ви зможете знову зняти квартиру.

Зрештою, розбиття виглядає приблизно так:

• 4 місяці втратили оренду в 750 доларів: 3000 доларів
• Вартість подання до суду: 35 доларів США
• Вартість оренди сховища: 50 доларів
• Вартість проведення ремонту: 500 доларів

Загальна вартість виселення орендаря: 3585 доларів

6. Управління своїми фінансами

Орендодавці повинні дивитися на управління майном як на обертові двері. Орендарі заходять, залишають свою оренду, а потім їдуть. Хоча деякі орендарі поновлюють договір оренди, більшість перейде на наступне місце, коли оренда закінчиться, і залишить вас із порожньою квартирою.

У невдалий час квартира могла сидіти порожньою кілька місяців. Щоб бути успішним орендодавцем, вам потрібно навчитися керувати своїми фінансами у часи бенкету та голоду. Деякі місяці ви будете мати повну зайнятість, вчасно сплачувати оренду та не проводити ремонт. Вам доведеться бути достатньо присвяченим, щоб заощадити, а не витрачати їх протягом цих місяців, оскільки в інші місяці ви відчуватимете вакансії, несвоєчасну оренду та капітальний ремонт.

Фінанси орендодавця не залишаються постійними. Якщо ви зможете навчитися йти з потоком і планувати несподіване, ви просто можете вижити.

7. Безпека вашої власності

Якщо орендар пошкодив майно, яке вам належить, є хороший шанс, що вас подадуть до суду. Звичайно, у вас є страхування власників будинків, але ви завжди зобов'язані утримувати своє майно належним чином та в належному робочому стані, щоб уникнути можливих випадків. Захищаючи ваші підрозділи в безпеці, незалежно від того, що потрібно, ви значно зменшуєте шанс виникнення неприємностей у цій галузі.

Щоб запобігти проблемам, вам потрібно знати правила побудови та техніки безпеки у вашому районі та дотримуватися їх, відвідуючи регулярне обслуговування та періодично перевіряючи свої властивості. Це може зайняти багато роботи, але згодом ви зможете заощадити дорогий юридичний бій.

8. Сплата податків

Одне, що ви не можете не помітити - це податки. Оренда нерухомості - це ваш бізнес, тому вам доведеться звітувати про прибуток, який ви отримуєте, коли подаєте податки щороку. Але один податок, який зазвичай ігнорують, - це податок на нерухомість. Якщо у вас є будинок, в якому ви проживаєте, плюс один будинок за оренду, ваш рахунок податку на нерухомість може бути вдвічі більшим, ніж ви платили до придбання орендної плати. Переконайтеся, що ви розумієте ефект податків, які матимуть ваш нижній рядок, і що ви готові їх сплачувати.

Існують деякі способи, як податки можуть працювати на користь власника нерухомості, особливо на ринку житла вниз. Подумайте, наприклад, якщо вам потрібно продати своє житло, але ви не можете повернути те, що ви заплатили за це. Якщо ви продаєте його як основний будинок, ви не можете претендувати на втрату своїх податків. Однак якщо ви спочатку перетворите його на оренду нерухомості, ви зможете заявити про збитки як збитки для бізнесу від будь-якого отриманого доходу від оренди або звичайного доходу. Це може зменшити вашу податкову накладну на тисячі доларів, особливо якщо ви вимагаєте великих збитків і маєте високий дохід.

Заключне слово

Купівля орендної нерухомості - це чудовий спосіб заробити гроші. Просто пам’ятайте, що бути орендодавцем - це не все весело та ігри. Ви будете наполегливо працювати за свої гроші і час від часу можете стикатися з негараздами. Купівля майна в оренду не для всіх. Це має бути варіант інвестування, який ви розглядаєте лише після досягнення певного рівня фінансової незалежності.

Не тільки можуть бути значні витрати на початок та поточний ремонт, але ви хочете вкласти значний внесок, щоб отримати найкращі умови позики та мінімізувати щомісячний іпотечний платіж. Зважаючи на це, майте на увазі, що на ринку нерухомості вниз ви можете втратити гроші на свої інвестиції та стати перевернутими на іпотечний кредит. Однак придбання орендної нерухомості може стати прекрасним способом доповнити ваш дохід або навіть замінити поточний.

Ви володієте майном оренди? Що ви дізналися з досвіду?