Кредити з грошовими коштами на ремонти нерухомості - якщо ви їх отримаєте?

Хто прав?

Позики на важкі гроші не є ні по суті ні добрими, ані злими; вони лише один інструмент фінансування серед багатьох інструментаріїв для інвесторів у нерухомість. Ось, що прагнуть інвестори у нерухомість знати про позики на важкі гроші, включаючи їх плюси, мінуси, витрати, а також правильні та неправильні моменти їх використання.

Що таке позика на важкі гроші?

Позика на важкі гроші - це позика, орієнтована на забезпечення заставою нерухомості. Кредитори жорстких грошей, як правило, менше зосереджуються на позичальнику, ніж звичайні іпотечні кредитори, а більше на майно та якість самої угоди. Замість того, щоб позичати 90% до 95% вартості майна, як звичайні іпотечні кредитори, позичальники твердих грошей зазвичай дотримуються співвідношення позики від 60 до 80% (LTV).

Хоча позичальники важких грошей також оцінюють позичальника, їх головний фокус - переконання, що у власності є достатній капітал, щоб повернути свої кошти, навіть якщо позичальник за замовчуванням. Вони ретельно вивчають угоду, щоб переконатися, що позичальник купує нижче ринкової вартості та зможе створити ще більше власного капіталу шляхом вигідного оновлення майна..

Кредитори жорстких грошей - це не великі банки чи корпорації. Натомість вони, як правило, невеликі, спритні компанії, які працюють на місцевому, державному чи регіональному рівні. Зараз існує декілька майже загальнонаціональних компаній, які надають позики на жорсткі гроші, але жодна не працює у всіх 50 штатах. На відміну від банків, які намагаються обслуговувати масовий ринок, позикодавці - це нішеві кредитори, що спеціалізуються на кредитах на швидке оновлення досвідчених інвесторів у нерухомість.

Позики на жорсткі гроші, як правило, є короткостроковими (від 6 до 24 місяців), лише за відсотками та доступні лише для нерухомості, яка не займається власником. Навпаки, іпотека, як правило, орієнтована на позичальника та довгострокову (від 15 до 30 років). Звичайні іпотечні кредитори ретельно вивчають кваліфікацію позичальника, таку як кредитна історія, доходи, борги та співвідношення, як коефіцієнт боргу до доходу. Заставу - майно - потрібно лише оцінити принаймні за ціною придбання, щоб задовольнити звичайні іпотечні кредитори.

Переваги позик на жорсткі гроші

Позики на жорсткі гроші існують вже давно, і вони все ще є варіантом фінансування для багатьох інвесторів у нерухомість, незважаючи на недавню появу «порушників» у цій галузі, як веб-сайти краудфандингу. Ось чому вони залишаються настільки популярними серед інвесторів.

1. Швидкість та гнучкість

Позики на жорсткі гроші - це швидка та гнучка, дві якості, які зберігаються інвесторами в нерухомість. Я бачив позики на важкі гроші близько трьох днів від початку до кінця. Часто ця швидкість необхідна для інвесторів у нерухомість, щоб забезпечити виняткові угоди, пропонуючи швидкий і практично гарантований розрахунок тривожному продавцю.

2. Ідеально підходить для фінансування реновації

Де позики на важкі гроші - це фінансування на оновлення. Більшість позичкових кредиторів покривають 100% витрат на оновлення та звільняють кошти в серії розіграшів, спираючись на взаємно узгоджений графік жеребкування (докладніше про це пізніше).

3. Поганий кредит - це не порушувач угод

Оскільки позичальники важких грошей зосереджуються більше на майні застави, ніж позичальник, вони не цураються позичальників із поганим кредитом; вони просто стягують більш високі відсоткові ставки та збори, і позичають за нижчою LTV позичальникам з високим ризиком.

4. Гнучка щодо початкового внеску

Ще одна вигода з важких грошей - це те, що кредиторам часто все одно, звідки береться ваш внесок. Ви можете позичити його у своєї великої тітки Сью, витягнути грошовий аванс з кредитної картки або продати свою нирку на eBay або Amazon; Більшість позичальників на важкі гроші не хвилюються, оскільки їхня увага зосереджена на заставі. Звичайні кредитори, як правило, не дозволяють позичати будь-яку частину початкового внеску, навіть у членів сім'ї.

5. Тип майна не має значення

Кредитори жорстких грошей також готові врахувати унікальні властивості, які роблять звичайні кредитори кричущими. Я колись знав, що до тижня жінка, яка керує пансіонатом зі змішаним користуванням, та заряджала бездокументальних іммігрантів для кімнат, жодних питань не задавала. Жоден звичайний позикодавець не торкнеться її, але найважливіший позикодавець, який вона знайшов, не кинув очей, як тільки побачив високу вартість та справедливість у власності.

6. Немає ПМІ

Як підсумок, кредитори з важких грошей не стягують приватне іпотечне страхування (PMI), що витягує частину жалоби з їх високих витрат.

Недоліки позик на важкі гроші

Ці позики мають значні ризики, які потенційні позичальники повинні розуміти.

1. Висока вартість запозичення

Швидкість і гнучкість не дешеві. Найбільшим недоліком позик на важкі гроші, безумовно, є їхня висока вартість.

Позичальники можуть розраховувати на сплату між 8% та 18% процентних ставок та між 2 та 6 балами. ("Точка" у лінгго кредитування - це плата, що стягується на передплаті, яка дорівнює 1% від суми позики.) Ці ставки та збори залежать не тільки від кредитора, але й виходячи з кредитної оцінки позичальника, доходу, і досвід. Якщо ви шукаєте причину, щоб поліпшити свій кредит, кращі кредитні показники, як правило, знижують витрати на позику на жорсткі гроші.

Як і більш традиційні іпотечні кредитори, жорсткі кредитори піднімають свої ставки поряд із підвищенням процентних ставок. Зрештою, вони самі позичають гроші, щоб обернутися і позичити вам, і вони передають будь-які більші витрати на проценти своїм позичальникам.

На додаток до високих процентних ставок та очок, кредитори жорстких грошей також стягують "непотрібні збори", як і більшість іпотечних кредиторів: збори за обробку, адміністративні збори, плати за перевірку оцінювання та все, що ще вони можуть винайти, щоб відокремити позичальників від більшої частини своїх грошей. А якщо говорити про оцінки, то більшість кредиторів, що вимагають важких грошей, вимагатимуть використання їх затвердженого оцінювача, який може стягувати тарифи вище середнього. Однак, це характерно для більшості іпотечних кредиторів, а не лише для позичальників.

Більшість позикодавців також вимагають сплати за інспекцію. Вони відправляють інспектора у власність на кожній фазі ремонту, щоб перевірити, чи зазначені роботи завершені, перш ніж звільнити розіграш.

2. Умови, як правило, короткі

По-перше, кредитори жорстких грошей майже завжди надають кредити на короткострокових умовах, як правило, тривають від 6 до 24 місяців. І у них немає почуття гумору з цього приводу, якщо ви не зможете їх погасити в той період. Очікуйте ще один раунд балів та зборів, якщо вони повинні видавати вам ще один кредит.

Однак, оскільки позики є короткостроковими, вони зазвичай є лише відсотковою. Ви не повертаєте жодної основної суми, а лише відсотки, які підтримують щомісячні платежі в терпімому діапазоні, незважаючи на високі процентні ставки.

3. Прострочені платежі мають суворі штрафи

Кредитори жорстких грошей також не мають почуття гумору щодо несвоєчасних платежів. Якщо ви пропустите платіж, не чекайте доброзичливого телефонного дзвінка від якогось завзятого представника в колл-центрі, який допоможе вам скласти план оплати. Натомість очікуйте, що це негайне повідомлення про звернення стягнення.

Зрештою, вся бізнес-модель кредиторів на важких грошей базується на заставі; їх захист від втрат не ґрунтується на статистичному моделюванні вашої ймовірності невиконання дефолту, а на більш простому обчисленні "Чи можемо ми повернути свій кредит, якщо звернемо стягнення?"

4. Потенціал перевищення бюджету

Остаточний ризик, притаманний будь-якому проекту реновації, - це перевищення бюджету. Не сподівайтесь, що ваш позикодавець буде симпатичним, якщо ваш підрядник завдає вам додаткових 5000 доларів витрат; від вашої власної кишені ви очікуєте, що ви кашляєте. Переконайтеся, що перед покупкою пройти домашній огляд, щоб мінімізувати ризик сюрпризів.

Усі ці ризики можна підсумувати одним пропозицією: Дотримуйтесь умов позики або стягніть стягнення. Кредитори жорстких грошей є гнучкими, перш ніж позичати, поки вони структурують позику. Як тільки чорнило з’явиться на папері, очікуйте нульової гнучкості.

Коли має сенс отримати позику на жорсткі гроші

Кредити з важкими грошима неймовірно ефективні для дуже конкретного виду угод з нерухомістю: угоди купівлі-реабілітації.

Іншими словами, вони ідеально підходять для інвесторів у нерухомість, які знаходять проблемні або напівзруйновані будинки, купують їх зі знижкою, ремонтують їх, а потім або продають, або рефінансують, щоб зберегти як довгострокову нерухомість. Кредити на жорсткі гроші чудово підходять для перекриття будинків або відновлення оренди. Однак через їх короткі терміни позики інвестори повинні або швидко продати, або рефінансувати після завершення оновлення.

Це означає, що вам потрібна стратегія виходу, перш ніж брати позику на важкі гроші. Насправді одне з перших питань, яким задають позику позичальники, коли ви подаєте заявку на позику, - чи є у вас така стратегія. Кредитори жорстких грошей не спекулюють на майбутніх мікрорайонах чи можливих майбутніх подорожчаннях або збільшенні орендної плати. Вони позичають на основі вартості як-є та вартості після ремонту (ARV) на сучасному ринку.

У певному сенсі є комфорт у тому, щоб об’єктивний, досвідчений набір очей переглянути ваші номери та вашу угоду. Якщо позикодавець знайде будь-яку причину для занепокоєння, вони швидко вкажуть це на вас і змусять виправдати логіку, що стоїть за вашою угодою..

Нарешті, варто згадати, що більшість позикодавців із важких грошей більше не позичають власників будинків на їх первинне проживання. Позики на жорсткі гроші не розраховані на споживачів і не мають нормального захисту, якого сподіваються споживачі. Вони розроблені для інвесторів у нерухомість, які хочуть швидко рухатися та отримувати прибуток.

Намалюйте графіки та фінансування ремонту в позику на жорсткі гроші

Після того, як позикодавець з важкими грошима перегляне вашу угоду і затвердить її, ви обидва сідаєте складати графік розіграшу ремонту на основі необхідних ремонтів.

"Нічия" - це відшкодування за конкретний комплекс ремонтних або ремонтних робіт. Наприклад, перший розіграш може включати заміну певних труб та електропроводку. Після закінчення цієї роботи позикодавець відправляє інспектора у власність, щоб підтвердити, що робота була виконана у прийнятній якості, а потім звільняє розіграш, щоб відшкодувати вас за роботу..

Цей останній момент варто ще раз повторити: Ви оплачуєте будь-яку працю та матеріали на передній план, а потім позикодавець відшкодовує вам за це.

Після виходу однієї нічиї ви переходите до роботи наступного розіграшу. Щоб продовжити приклад зверху, другий креслення може включати заміну воздуховода і печі та кондиціонера та їх з'єднання. Потім цикл повторюється: Ви телефонуєте позикодавцеві, щоб повідомити їм, що другий розіграш завершений, вони надсилають інспектора, щоб підтвердити це, він видасть вам розіграш і так далі, поки не буде завершено оновлення.

Якщо ви зручні і хочете виконати деякі роботи з благоустрою будинку самостійно, можливо, вам не пощастить. Більшість кредиторів, що займають важкі гроші, фінансуватимуть лише ремонт, який проводить ліцензовані підрядники, - якщо у вас немає перевіреного досвіду високоякісної та своєчасної роботи.

Інші варіанти фінансування реновації

Звичайно ж, позичальники грошей - це не єдина гра в місті. Ось кілька інших варіантів, які ви можете розглянути для фінансування наступної угоди з нерухомістю.

1. Веб-сайти для краудфандингу

Існує розмита лінія між веб-сайтами краудфандингу та позиковими кредиторами, оскільки багато веб-сайтів краудфандингу виставляють рахунки як позичальники жорстких грошей..

Як було сказано вище, позикодавці позичають гроші у інших, а потім обертаються та позичають інвесторам у нерухомість. У випадку краудфандингу веб-сайти вони позичають гроші у населення. Вони, як правило, пропонують сильну віддачу фінансовим інвесторам, оскільки вони надають позики з більшим ризиком і більш високою вартістю. Але більшість веб-сайтів для краудфандингу приймають гроші лише від акредитованих інвесторів і вимагають високих мінімальних інвестицій.

Незалежно від того, чи класифікуєте веб-сайти для краудфандингу як позикодавців з великими грошима чи конкурентів, вони порівнянні з точки зору позичальника..

2. Банківські громади

Банки місцевих громад виступають справжніми альтернативами та конкурентами позикодавцям, що позичають на жорсткі гроші. Але оскільки вони невеликі, місцеві банки, часто їх трудомістко визначати і умови їх кредитування. У минулому, коли я хотів взяти позику у місцевого банку громади, мені довелося запустити пошук, скласти список кожного банку громади в межах 50 миль, а потім зателефонувати кожному з них окремо, щоб запитати про їхні ціни та умови на кредити на ремонт.

Якщо це не замислюється над тим, чому ви б хотіли переживати клопоти, подумайте, що ці банки іноді дешевші, ніж позичальники жорстких грошей. Навіть краще для орендних інвесторів, деякі невеликі банки все ще пропонують кредити на «оновлення», які передбачають початковий етап оновлення, який після завершення переходить на постійну довгострокову іпотеку - не потрібно дорогого, трудомісткого рефінансування..

Якщо ваша стратегія виходу - рефінансування на довгострокову іпотеку та збереження майна як оренди, варто здійснити десятки телефонних дзвінків, щоб спробувати знайти портфельного кредитора, який пропонує цю невловиму позикову програму.

3. Кредитори приватних грошей

Нові інвестори в нерухомість часто плутають "приватні гроші" з "важкими грошима". Позика на приватні гроші - це фізична особа, наприклад друг, член сім'ї, знайомий або хтось інший, хто не займається позикою грошей.

Я інколи вкладаю гроші з інвесторами у нерухомість, яких особисто знаю, у вигляді позики їм приватних купюр. Але я не займаюся кредитуванням грошей; Я іноді виступаю як приватний позикодавець, але я не є позикодавцем.

Як було зазначено вище, кредиторами важких грошей є компанії - навіть якщо вони є фізичними особами, які позичають у приватного власника ТОВ - які займаються кредитуванням грошей інвесторам у нерухомість.

4. Кредит HELOC або власний капітал

Якщо у вас є будинок з великим рівнем капіталу в ньому, ви можете взяти позику у вашого основного місця проживання для фінансування угоди щодо інвестування нерухомості, а не запозичення нової власності.

Перевага для вас як позичальника полягає в тому, що позики під заставу вашого основного місця проживання майже завжди дешевші, ніж позики під заставу інвестиційної нерухомості. Це тому, що інвестори завжди будуть замовчувати свої позики на інвестиційну власність до того, як вони не замовчують їхні кредити на житло, завдяки чому позики домовласників знижують ризик для кредиторів.

Один з варіантів - кредитна лінія власного капіталу (HELOC) від Дерева позик. Це обертові кредитні лінії, які ви можете взяти за необхідності, а потім повернути у вільний час - принаймні за початковий період залучення, який, як правило, становить 10 - 15 років. Після цього HELOC, як правило, переходять на термін погашення, коли ви повинні погасити основний залишок протягом 10 - 20 років.

Багато інвесторів використовують HELOC для фінансування своїх первинних придбань нерухомості та реконструкції, а потім продають або рефінансують нерухомість після завершення, сплачуючи баланс HELOC. Промийте та повторіть рекламу без інфінітуму - якщо у вас вдома достатньо коштів, щоб покрити ці здоровенні витрати.

Іншим варіантом є позика на домовий капітал або друга застава. Замість обертової кредитної лінії це ще одна застава проти вашого будинку. Ці позики набагато менш гнучкі, а тому менш корисні для інвесторів у нерухомість, які шукають тимчасове фінансування.

5. Кредити FHA 203K

Ці позики поширюються лише на власників будинків, які хочуть фінансувати ремонт за основним місцем проживання.

Якщо ви є власником будинку, взагалі забудьте позичальників з важкими грошима та поговоріть з кредитним працівником місцевого банку про позику FHA 203K. Вони значно дешевші, ніж позики на важкі гроші і дозволяють здійснювати як покупки, так і рефінансування. Однак те, що вони не дозволяють, - це розкішні оновлення будинку, тому якщо у вас є серце на басейні з баром, почніть економити свої копійки.

6. Грошові кошти

Гаразд, тож це не форма фінансування. Але якщо ви зможете зібрати достатньо грошових коштів, щоб придбати та оновити інвестиційну нерухомість, це може заощадити вам величезні гроші на відсотки та збори.

Якщо у вас є достатня кількість грошей, ось декілька порад, які допоможуть вам вирішити, чи варто вкладати свої гроші в проект нерухомості, чи краще використовувати його десь ще.

Заключне слово

Позики на жорсткі гроші - це швидкий, гнучкий та зручний спосіб фінансування інвестиційних властивостей, які потребують оновлення.

Вони також дорогі, і позикодавці не соромляться брати до уваги, якщо вам не вдасться дожити до кінця угоди. Ні в якому разі не використовуйте позику з важких грошей для фінансування первинного місця проживання, якщо ви навіть можете знайти кредитора з важкими грошима, який все ще позичає власників будинків; Я не знаю жодного, хто це робить. Навіть інвесторам у нерухомість слід розглянути всі їх варіанти, а не просто дефолтувати позиковим позикодавцем.

Підсумок: знайте свої варіанти фінансування угод з нерухомістю задовго до того, як ви зробите свою першу пропозицію.

Яким є ваш досвід фінансування нерухомості для інвестування в нерухомість? Ви коли-небудь користувалися позикою на важкі гроші?