Поради щодо схвалення іпотечного кредитування та отримання кваліфікації за нижчою ставкою

Найактуальніша проблема, на думку респондентів опитування, - вартість власності на житло. Близько 54% респондентів опитували, що будинки наразі були занадто дорогими, тоді як 30% насторожено ставилися до боргових навантажень, пов'язаних із влаштуванням дому..

Але інші проблеми також важать. Близько 43% респондентів вказали, що в якийсь момент минулого року їх відмовили у наданні позики на житло, більш як половина назвала поганим або недостатньою позицію як вірогідного винуватця. Більше половини - 56% та 54% відповідно - сказали, що активно працюють над покращенням кредиту або затримують купівлю, щоб утриматись для вищої процентної ставки.

Ви також можете подобатися: Ви є частиною тисячолітньої когорти? Якщо ви ще не думали серйозно про підготовку до виходу на пенсію, зараз саме час зробити це. Перегляньте наш глибокий пост про шість принципів, які повинні керувати інвестиційними стратегіями тисячоліть.

Чому Ваша іпотечна процентна ставка має значення

Потенційні покупці, які тримаються за вигідніші відсоткові ставки, щось вирішують. Навіть невеликі зміни процентних ставок можуть кардинально змінити фінансовий облік власності на житло.

Не вірите мені? Пограйте за допомогою цього калькулятора рефінансування іпотечного кредитування Bankrate. Ось спрощений сценарій uber:

Поточний щомісячний платіж: 1000 доларів
Сума, залишена за іпотекою: 200 000 доларів
Час, залишений на іпотечний кредит: 29 років
Поточний показник: 4,5% квіт
Нова ставка: 3,5% квіт
Новий щомісячний платіж: 915,66 дол
Щомісячні заощадження: 84,34 дол
Загальна економія відсотків: $ 29 349,59

Здається, невелике зниження процентної ставки, з 4,5% до 3,5% квітня, було достатньо, щоб зменшити цей відсоток протягом 200 000 доларів за іпотечний кредит на майже 30 000 доларів США та зменшити щомісячний платіж гіпотетичного позичальника приблизно на 84 долари США.

А тепер уявіть, що можна заощадити при порівнянному зниженні процентної ставки за більшим кредитом або збільшенням ставки за кредитом порівняно великого розміру. Це сила найкращого кредитного бала - і вагомий аргумент на користь очікування придбання, поки ваш кредитний дім не в порядку.

Ви також можете подобатися: Ви знаєте, чого очікувати від процесу покупки дому? Коли я був першим покупцем додому, я точно не став. Для поглибленого перегляду цього найважливішого періоду між днем, коли ви подали свою першу пропозицію, і днем, коли ви нарешті переїдете у свій новий будинок, перегляньте наш пост про закриття будинку.

Поради щодо схвалення іпотечного кредитування та отримання кваліфікації за нижчою ставкою

У решті цієї публікації я навожу кілька простих порад для потенційних покупців дому, які хочуть зробити дві речі:

Отримайте схвалення за іпотечним кредитом
Зниження їх ефективної процентної ставки або загальної суми платежів протягом терміну дії кредиту

Вони не є взаємовиключними. Деякі ті самі поради, які ви можете використовувати для затвердження заявки на позику, можуть допомогти знизити вашу процентну ставку. І все-таки, якщо потрібно розрізнити, я поясню, до якого пріоритету застосовується кожна порада.

Спершу все: покласти найкращу ногу вперед.

Запишіть свій фінансовий профіль

Кредитні працівники - це досить приємна купа, але вони не ваші друзі. Вони насправді вас не знають. Їх інтереси полягають у роботодавцях - кредиторах - і лише опосередковано збігаються з інтересами вашої родини.

Щоб отримати право на іпотечний кредит, це дуже допомагає мати роботу W-2. Визначити іпотеку не можна, як фрілансер або приватний підприємець, але вам доведеться перестрибувати більше обручів. Якщо ви є фрілансером, найімовірніше, ваш кредитор захоче побачити свої доходи за останні два роки, щоб розрахувати щомісячний заробіток.

Нестабільний заробіток може ускладнити вашу фінансову картину, зробивши вигляд на папері більш ризикованим, ніж ви є насправді. Пари, які об'єднали свої фінанси та мають принаймні одного штатного працівника W-2, краще позиціонуються, ніж одиночні фрілансери без регулярних джерел додаткового доходу. Чим стабільніша ваша історія зайнятості, тим краще.

В будь-якому випадку вам потрібно буде зібрати достатню фінансову документацію, яка відображає всі значні джерела доходу, і надалі, як того вимагає ваш кредитор: платні заглушки, 1099-х, виписки про брокерські послуги та банківські рахунки, державна допомога та записи будь-якого іншого доходу Ви б повідомили про це в IRS.

Як правило, ви хочете помилитися на стороні всебічності. Включіть щонайменше один місяць заробітної плати, два роки підтвердження заробітної плати (включаючи доходи від бонусів і комісійних платежів), дві останні податкові декларації, звіти про прибутки / збитки (якщо ви є власником бізнесу), два місяці виписок з банківських рахунків та брокерських рахунків, і два місяці виписок про пенсійний рахунок (якщо застосовується).

Будьте затишні зі своїм кредитом

Отримайте принаймні один кредитний звіт перед початком процесу подання заявки. Ви маєте право на один безкоштовний кредитний звіт на рік від кожного з трьох головних бюро звітності про споживчий кредит: Experian, Equifax і TransUnion. Перегляньте веб-сайт FTC або відвідайте веб-сайт Annualcreditreport.com для отримання більш детальної інформації.

Отримавши кредитну звітність, уважно вивчіть її. Шукайте помилки та упущення, які можуть негативно вплинути на ваш кредит, наприклад, позики, на які ви не зверталися (потенційна ознака крадіжки особи), або про затримки, про які повідомлялося помилково. Ознайомтесь і з вашими негативами: судами, заставами, минулими банкрутствами, зафіксованими проступками тощо. Швидше за все, ви будете в курсі більшості, але завжди є шанс знайти законну чорну позначку, яка не перетнула ваш екран радара.

До і під час подання заявки та андеррайтингу уникайте будь-яких фінансових кроків, які могли б збільшити ваш кредит. Сюди можна віднести заявку на отримання нових кредитів або кредитних ліній (включаючи кредитні картки) або великі покупки в кредит, що може вплинути на коефіцієнт заборгованості та доходу (докладніше про це нижче).

Працюйте над зменшенням коефіцієнта заборгованості та доходу

Коефіцієнт заборгованості та доходу є основним компонентом вашої кредитної оцінки - і головним фактором у визначенні кваліфікації та ставки вашого іпотечного кредиту..

Зменшення співвідношення боргу та доходу, звичайно, не є одноденним процесом. Почніть це якомога раніше, навіть до того, як ви будете готові почати активно шукати свій наступний будинок. З часом це може збільшити ваш кредитний рахунок, зробивши вас більш привабливими для потенційних кредиторів.

Кредитори також враховують співвідношення боргу та доходу. Дрібні кредитори, як правило, скорочують потенційних позичальників під 43% боргу до доходу, включаючи Бюро з питань фінансового захисту споживачів. Більші кредитори можуть приймати більш високі коефіцієнти боргу до доходу - ціною більш високої процентної ставки. Щоб взяти під контроль свої борги, зосередьтеся спочатку на погашенні найбільшої заборгованості, а потім оберніться до менших речей.

Ви також можете подобатися: Не впевнені в найбільш ефективному способі погасити свої борги? Ознайомтеся з нашим порівнянням трьох популярних методів погашення боргу: снігопадіння боргів, лавини та снігопад.

Пройдіть курс домашніх покупців

Не зовсім впевнені у своїй здатності орієнтуватися у підступних водах ринку житла? Спробуйте курс домашніх покупців.

Багато муніципальних урядів, сусідніх рад та неприбуткових організацій пропонують курси для вперше та повертаються додому покупців. Якщо ви не можете знайти жодного, який відповідає вашому графіку, або проходить досить близько, щоб особисто відвідувати його, шукайте онлайн-курси або гібриди. Курс, організований містом, який я відвідував у Міннеаполісі, був в основному оглядом набагато більш широкої колекції освітніх ресурсів, доступних в Інтернеті. Все сказане, у мене пройшло близько трьох годин: 90 хвилин одного вечора і ще 90 хвилин вдома.

Курси домовласників не гарантують зменшення витрат на власність будинку, застерігає Росс, але вони, безумовно, можуть підвищити вашу впевненість у процесі покупки та допомогти полегшити фінансовий тягар. І найбільш комплексні курси включають поради щодо зниження процентних ставок та щомісячних платежів. Звернення уваги може окупитися.

Джерело Кілька цитат

Перш ніж зануритися в процес покупки дому, використовуйте принаймні один онлайн-агрегатор для отримання котирувань іпотечного кредиту від декількох кредиторів.

Google "отримає іпотечну пропозицію", і ви побачите, скільки там є агрегаторів - не кажучи вже про кредиторів. Я особисто фанат Realtor.com, але не має значення, яким саме ви користуєтесь. Пам'ятайте, ви не зобов'язані вживати жодних дій щодо вашої цитати. Цей крок призначений лише для інформаційних цілей, а самі цитати не є обов'язковими. Лише після того, як ви вирішите рухатися вперед і розпочати процес андеррайтингу з конкретним кредитором, ви отримаєте офіційну пропозицію.

Отримати попередню цитату досить просто. Вам потрібно буде відповісти на основні запитання про:

Ваше місцезнаходження
Передбачуване використання будинку, який ви купуєте (основне місце проживання, другий будинок тощо)
Тип будинку (односімейний будинок, дуплекс, кондомініум)
Ваш дохід (і можливість надати доказ)
Ваш попередній досвід покупки дому
Ваша бажана структура позики (фіксована або регульована ставка)
Бажаний термін позики (найчастіше 15 або 30 років)
Ваш ціновий діапазон
Ваш кредитний профіль

У деяких випадках ви отримаєте попередню пропозицію майже одразу. В інших вам потрібно буде вказати свою контактну інформацію та дочекатися, коли позикодавець з’явиться. Повторіть по мірі необхідності, і незабаром ви відчуєте досить гарне уявлення про діапазон курсу, в який ви потрапите. Звідси це просто: вибирайте серед позик з найнижчими ставками - або, якщо грошовий потік є проблемою, структури, найбільш сприятливі для зниження щомісячних платежів.

Використовуйте декількох посередників

Пошук декількох попередніх пропозицій простий. Потрапити в бур’яни з кількома брокерами складніше і забирає багато часу. Тож не дивно, що багато покупців дому не роблять цього. Але це чудова стратегія - і, ймовірно, окупиться фінансово, тому що ви по суті граєте двох (або більше) комісійних посередників, що перебувають у комісії.

Фрілансер Ваша переговорна оцінка

Вам не потрібен брокер, щоб вести переговори від вашого імені, особливо в нижньому кінці ринку житла.

Якщо ви готові самостійно виконати роботу з підручниками, зверніться до кредиторів, які пропонують найкращі ціни та умови (отримані через Realtor.com чи інший агрегатор) та перевірте, чи вони готові рухатися з місця. Будьте прозорі щодо пропозицій своїх конкурентів. Якщо вони дійсно хочуть вашого бізнесу, вони ведуть переговори - особливо на повільних ринках, коли вони справді можуть використовувати бізнес.

Розглянемо коротший термін позики

Більш короткий термін позики може значно зменшити ваші довгострокові витрати на влаштування будинку. Мінус: короткострокові позики незмінно вимагають вищих щомісячних платежів. Перехід з 30-річної на 15-річну іпотеку може знизити вашу процентну ставку на заголовок приблизно на 0,5%, заощадивши тисячі протягом терміну дії кредиту.

Потрібно говорити, що це фантастична новина для вашого довгострокового фінансового здоров’я. Кожен долар, на який ви не платите відсотки, - це долар, який ви можете заощадити на виході на пенсію або повернути у свій будинок за допомогою проектів благоустрою, що сприяють збільшенню власного капіталу..

Підказка: Не всі проекти з благоустрою будинку підвищують справедливість. Деякі активно згубні. Наша публікація про проекти з благоустрою будинку, які знижують вартість перепродажу, підкреслює деякі дорогі «поліпшення», які, ймовірно, не платять за себе.

Подивіться на позики FHA

Якщо у вас обмежені заощадження та скромний дохід, вам може знадобитися кілька років, щоб заощадити на початковому внеску. Покупці у взутті часто вибирають кредити FHA, які дозволяють менші авансові платежі - до 3,5%. Кредити FHA також мають більш низькі стандарти андеррайтингу, ніж звичайні позики. Це хороша новина, якщо ваш кредит не там, де ви хотіли б бути, але ви не зацікавлені у місяцях чи роках очікування, щоб досягти статусу головного позичальника..

Найголовніше - кредити FHA може мають нижчі відсоткові ставки, ніж звичайні позики, хоча ваша ставка буде залежати від вашої кредитної оцінки та інших факторів, характерних для вашої ситуації.

З іншого боку, кредити FHA вказують на значні премії за іпотечне страхування у дві фази: наперед і триває протягом життя кредиту. На противагу цьому, внески на іпотечне страхування звичайних позик автоматично припиняються на рівні 78% LTV. За інших рівних обставин це постійне навантаження може підвищити щомісячні платежі вашого кредиту FHA вище прогнозованих щомісячних платежів за відповідним звичайним кредитом, що завдасть шкоди обґрунтування позики FHA. Перш ніж оформити кредит на FHA, розчавіть цифри - або попросіть свого кредитора для керівництва.

Збільшити свій внесок

Що стосується початкових платежів, то більший, як правило, кращий - принаймні, для покупців, орієнтованих на зарахування найнижчої можливої процентної ставки.

Це не тільки тому, що вам потрібно буде позичити більше, щоб компенсувати менший внесок. Для кредиторів розмір початкового внеску обернено співвідноситься з ризиком за замовчуванням: більший внесок означає менший ризик. Кредитори компенсують цей ризик підвищенням процентних ставок (та іпотечним страхуванням). Збільшення початкового внеску з 10% до 20% може знизити вашу ставку на 1% до 2%, що, ймовірно, заощадить десятки тисяч відсотків протягом життя вашого кредиту.

Коли гроші є обмеженими, збільшити свій внесок легше, ніж зробити. Програми допомоги з оплати платежів уряду та некомерційних організацій можуть допомогти - якщо Ви маєте право. У вашому районі майже напевно діє програма. Швидкий пошук Google може підтвердити.

Багато програм допомоги в авансовому платі пропонують гранти, які не потрібно повертати. Іншими словами, вони не збільшать вашу процентну ставку або ваші загальні витрати на власність дому. Інші пропонують безвідсоткові позики, що збільшують витрати на влаштування дому, але не навантажують відсотки. Спершу проконсультуйтеся зі своїми державними та муніципальними органами житлового господарства, а потім зверніться до місцевих житлових організацій.

Більшість програм допомоги в авансовому платі перевіряються засобами, тобто ви не отримаєте права, якщо ваш дохід занадто високий. Інші обмежуються певними групами покупців, такими як ветерани та покупці додому.

Навіть якщо ви технічно можете дозволити собі більш високий внесок, ви б добре розглянути ці програми. Просто не розумно розщеплювати кожен останній рідинний цент при закритті. Вам потрібно щось, що залишилося для вашого надзвичайного фонду та короткострокових особистих заощаджень.

Ви також можете подобатися: Ви дійсно чи військовозобов’язаний або з честю звільнений збройні сили? Ви можете отримати право на отримання позики на ВА, особливий вид іпотеки, зарезервований для військовослужбовців та членів їхніх найближчих родин. У нашій публікації про кредити в домашніх умовах VA є детальна інформація.

Оплачуйте знижки

Оплата пунктів знижки за іпотекою відома як "викуп ставки". Це фантастична стратегія для покупців з достатньою подушкою грошових коштів.

Дисконтні бали - це комісії за рахунок вашого кредитора при закритті. Їх називають "балами", оскільки кожен відповідає 1% - одному процентному пункту - від загальної вартості позики. При іпотеці в розмірі 200 000 доларів один пункт знижки коштує 2000 доларів.

Замість того, щоб внести ці грошові кошти в перший внесок, ви можете використовувати їх для зниження процентної ставки. Залежно від ставки, терміну та розміру позики, оплата балів може зменшити її довгострокові витрати набагато більше, ніж відповідне збільшення вашого початкового внеску.

Як правило, кожна точка знижує процентну ставку позики на 0,25%, але ця сума може змінюватися залежно від кредитора. Зазвичай можна заплатити за половину та чверть балів, що знижує вашу ставку на 0,125% та 0,0625% відповідно.

Платити за бали має сенс лише покупці, які планують залишитися в своїх будинках протягом декількох років. Перш ніж вибирати плату за очки, вам потрібно буде розрахувати свій рівень беззбитковості, поділивши загальну вартість балів на прогнозовану щомісячну економію платежу. Коефіцієнт цього розрахунку відображає кількість місяців, які вам знадобляться, щоб залишитись вдома, щоб компенсувати свої очкові витрати за допомогою збережених відсотків. Очікуйте, що в майбутньому період беззбитковості буде не менше п’яти років.

Заключне слово

Як ми бачили, навіть невелика негативна зміна ставки вашого іпотечного кредиту може істотно поліпшити вашу фінансову картину на краще. Варто витратити свій час, щоб дотримуватися наведених тут порад і дотримуватися нижчої ставки, доки вам не доведеться робити інші компроміси, які можуть підвищити ваші довготермінові витрати на влаштування дому..

Але також важливо не розглядати процес подачі іпотечного кредиту у вакуумі. Купівля будинку - це марафон, а не спринт. Вам потрібно буде турбуватися про набагато більше, ніж лише про високу ставку іпотечного кредитування: замовлення ретельного огляду вдома, страхування права власності, обчислення витрат на закриття тощо.

Коли покупці не зможуть повністю врахувати всі ці передові та постійні витрати, вони, швидше за все, зіткнуться з проблемою, тому переконайтеся, що апетит до покупки вдома не більший за ваш гаманець. Якщо і коли ваші ресурси та позичальна спроможність дозволяють, ви завжди можете збільшити розмір.

Ви претендуєте на іпотеку? Що ви робите для того, щоб ваша заявка пройшла, і ви отримали найнижчу можливу ціну?