11 способів значно знизити податки як інвестор у нерухомість

Окрім усіх відрахуваних витрат, інвестори нерухомості користуються набагато більшими податковими пільгами, ніж дозволяє типова бічна суєта. У моєму рідному місті Балтиморі самозайнята особа, що перебуває у верхній податковій категорії, стикається з податком на прибуток понад 60%, тоді як найвища ставка податку на прибуток для того, хто проживає в Сан-Франциско, становить 67% - понад дві третини доходу . Важко випереджатись у житті, коли втрачаєш від податків від 30% до 60% доходу.

Якщо ви шукали ідеального побічного заходу, щоб заробити гроші та зменшити податкове зобов’язання, ось 11 ідей, щоб зменшити свою податкову накладну через інвестування в нерухомість..

Ви зацікавлені в тому, щоб стати інвестором у нерухомість, але не придбали свою першу нерухомість? Розглянемо Roofstock. Вони є ринком будинків для інвесторів у нерухомість. Вони перевірили властивості, щоб переконатися, що вони є хорошими можливостями доходу.

Стратегії податкової економії для інвесторів у нерухомість

1. Власні властивості в ІРА, що направляється самостійно

Ви, напевно, знайомі з ІР та Ротом, як з відкладеним податком способом інвестувати пенсію. Що ви, можливо, не знаєте, це те, що ви можете створити власну власну ІРА та використовувати її для інвестування в неоподатковуваний нерухомість..

Будьте попереджені: Це не так просто, як купувати акції в звичайній ІРА. По-перше, ви повинні найняти зберігача або довірчу компанію для адміністрування власного ІРА для вас. Вони створюють самонаправлену ІРА, а ви перераховуєте гроші в неї. Потім ви можете створити юридичну особу, таку як ТОВ, щоб купувати та володіти інвестиційною нерухомістю. Самонаправлений ІРА вкладає гроші в юридичну особу як обрану вами інвестицію.

Де складніше, якщо ви хочете фінансувати інвестиційну власність, а не купувати її готівкою. Фінансування дозволено, але воно має деякі важливі застереження. Позика повинна бути "без регресу", тобто позичальник не може нести індивідуальну відповідальність, чого багато кредиторів не дозволяють. Крім того, ІРА захищає від податків лише нефінансовану частину закупівлі. І, звичайно, діють звичайні правила IRA: Ви не можете зняти гроші до 59,5 років, і ви повинні почати знімати кошти до віку 70,5.

Якщо ви зацікавлені в інвестуванні в нерухомість через самостійну IRA, почніть з дослідження зберігачів і поговоріть з ними про процес та їхні збори. Ознайомтеся з ракетним доларом, але обов’язково виконайте домашнє завдання і повністю зрозумійте процес, перш ніж покластися на зберігача.

2. Утримуйте властивості більше року

Якщо ви володієте чимось менше року і продаєте його з метою отримання прибутку, цей прибуток оподатковується за вашою звичайною ставкою податку на прибуток. Це стосується перегортання нерухомості, реставрації та продажу старовинних автомобілів, денних торгів, антикварного гортання - все, що передбачає покупку низької та високу продаж.

Якщо ви перекладете більше одного чи двох об'єктів нерухомості за рік, ви ризикуєте, що IRS класифікує вас як «найманого дилера» і підлягає прибутку подвійним податком FICA (детальніше про це незабаром).

Одним із варіантів уникнути цього є володіння нерухомістю довше, ніж за рік до продажу. Це нівелює ризик бути класифікованим дилером і зміщує ваш прибуток від оподаткування як звичайний дохід до оподаткування як приріст капіталу. Для більшості американців приріст капіталу оподатковується у розмірі 15% - значно нижчих, ніж у більшості американських норм податку на прибуток.

Якщо ви перебираєте будинки, подумайте про їх оренду на один рік, перш ніж продати. Ви знижуєте ставку податку, заробляєте певний грошовий потік і, можливо, навіть виграєте від подорожчання та вищої ціни продажу.

Ось кілька інших порад щодо зменшення ставки приросту капіталу на інвестиції в нерухомість, а також додаткові відомості про те, хто кваліфікується як дилер.

3. Уникайте сплати подвійних податків FICA

Як було сказано вище, якщо IRS класифікує вас як дилера, а не інвестора, ви вважаєтесь самозайнятими особами та заборгуєте подвійними податками FICA.

Податки FICA - податки на зайнятість, призначені для фінансування соціального захисту та Medicare. Вони розділені між роботодавцями та працівниками, при цьому кожна зі сторін платить 7,65%. Якщо ви самозайняті, ви зобов’язані обом на загальну суму 15,3%, крім вашого федерального, штату та місцевих податків на прибуток..

Кожен, хто перевертає будинки, повинен сформувати стратегію, щоб уникнути класифікації дилерів згідно з IRS і тим самим уникати цього додаткового податку на 15,3%. Один із способів уникнути статусу дилера - продемонструвати «інвестиційний намір» для отримання прибутку від кожної продажу. Іншими словами, побудуйте випадок, коли ви не продаєте нерухомість як частину своєї звичайної ділової практики, а для отримання капіталу для інших інвестиційних проектів. Ці інші інвестиційні проекти можуть включати плату за покращення іншої нерухомості або внесок у внесок на довгострокову інвестиційну нерухомість.

Інша стратегія - уникати ведення бізнесу через одноосібного ТОВ, яке, як правило, не враховується для цілей оподаткування. Натомість ви можете створити таку юридичну особу, як ТОВ-партнерство або S-corp, яка змінює спосіб оподаткування інвесторів.

Порадьтеся з бухгалтером з великим досвідом роботи з інвесторами в нерухомість, якщо ви плануєте щороку перебирати більше ніж кілька об'єктів нерухомості. Як і багато інших елементів податкового кодексу, і цей має кілька сірих ділянок, тому вам потрібно мати можливість переконливого випадку щодо статусу недилерів, якщо IRS кидає вам виклик.

4. Проживай у власність два роки

Коли-небудь думали про те, щоб зробити фліп в прямому ефірі? Ви просуваєтесь і з часом вносите вдосконалення та оновлення. Якщо ви живете у власність принаймні два роки, перші 250 000 доларів приросту капіталу є неоподатковуваними. Для подружніх пар ліміт становить цілих 500 000 доларів.

Звичайно, ви, можливо, не хочете жити в постійній робочій зоні або переїжджати кожні два роки, але якщо ви любите благоустрій будинку та майстерність по дому, це може бути цікавим способом заробити гроші без податку.

5. Відкладіть податки при обміні 1031

Відповідно до розділу 1031 Податкового кодексу, "обмін подібного роду" дозволяє власникам нерухомості відстрочувати сплату податків на невизначений термін, купуючи аналогічну нерухомість за свої виручки..

Це працює так: Скажіть, що ви купуєте нерухомість за 100 000 доларів, витрачаєте ще 20 000 доларів на поліпшення та продаєте її за 150 000 доларів за 30 000 доларів прибутку. Ви можете взяти в кишеню ці 30 000 доларів і подути на їжу або придбати новий автомобіль, щоб показати, наскільки ви успішні. Потім ви будете сплачувати податок на прибуток за це, залишаючи вам 15 000 доларів або 20 000 доларів чистих надходжень за свої зусилля, а не 30 000 доларів США.

Або ви могли інвестувати його в іншу власність і не сплачувати податки за неї - принаймні поки що.

Скажімо, ви берете ці 30 000 доларів і використовуєте їх як початковий внесок на майно 200 000 доларів, а не на майно 100 000 доларів. У цій наступній угоді ви вкладаєте 50 000 доларів у поліпшення, а продаєте нерухомість за 60 000 доларів прибутку. Тепер у вас 60 000 доларів прибутку. Знову ж таки, ви можете витратити ці гроші, або можете реінвестувати їх, використовуючи інший обмін 1031. Можливо, наступного разу, коли ви придбаєте з ним нерухомість на 400 000 доларів, орендна нерухомість у чотири одиниці, яка дає вам 1200 доларів на місяць у грошовому потоці.

Якщо ви продаєте цю власність, вам знову доведеться вибирати між сплатою податку на прибуток або робити ще одну обмін 1031. Ніхто не каже, що вам доведеться продати; ви могли б зберегти його назавжди і насолоджуватися додатковим доходом від оренди.

6. Робіть розстрочку

Скажімо, ви продаєте нерухомість з метою отримання прибутку в 50 000 доларів. З будь-якої причини ви не хочете робити обмін 1031, щоб відразу придбати нове майно. Якщо ви подадете свою податкову декларацію із додатковими 50 000 доларів США оподатковуваного доходу за один рік, ви можете розраховувати сплатити кілька здорових податків, що може цілком підштовхнути вас до більш високої податкової групи.

Крім того, ви можете розподілити прибуток протягом багатьох років, пропонуючи фінансування продавця. У рік, коли ви продаєте нерухомість, вам потрібно буде сплачувати лише податок на прибуток на той внесок, який ви сплачуєте. З часом вони поступово виплачують залишок, який вони вам зобов’язані, місяць за місяцем і рік за роком. Щоб зробити справи ще кращими, ви повинні стягувати відсотки з покупця.

Ризик, звичайно, полягає в тому, що вони замовчуються, і вам доведеться звертати стягнення на майно. Не вводьте в розпродаж розпродаж злегка і переконайтесь, що ви ретельно кваліфікували покупця. Один із варіантів - почати з договору купівлі-продажу оренди, коли покупець починає як орендар, а частина орендної плати йде на перший внесок кожного місяця. При певному залишку авансового внеску ви можете передати майно орендарю-покупцеві та підписати заставу та заставу.

7. Максимізуйте свої відрахування

Однією з переваг інвестування в нерухомість є те, що всі реальні витрати та деякі паперові витрати підлягають оподаткуванню.

Ви можете відняти:

• Іпотечний відсоток
• Страхування
• Податки на нерухомість
• Витрати на обслуговування
• Плата за управління майном
• Витрати на рекламу
• Програмне забезпечення, інструменти та інші витрати на підтримку нерухомості
• Юридичні збори
• Витрати на закриття, такі як титульна компанія та плата за кредитори
• Витрати на домашній офіс
• Витрати на проїзд та пробіг
• Проведення вирахування (детальніше про це незабаром)
• Знос (детальніше про це незабаром)

Найкраща частина? Ще можна взяти стандартний відрахування. Більшість із них не вимагає уточнювати свої відрахування; вони просто зменшують суму загального оподатковуваного доходу за Вашим Додатком Е або Переліком С.

Робіть домашнє завдання щодо того, які саме відрахування ви можете претендувати на мінімізацію податкової накладної, і, як завжди, поговоріть з бухгалтером, щоб обговорити будь-які сірі зони.

8. Скористайтеся перевагою 20% прорахунку

Закон про зниження податків та робочих місць 2017 року включав інтригуючу податкову пільгу для власників малого бізнесу, включаючи інвесторів з нерухомості.

На найпростішому рівні, це дозволяє власникам малого бізнесу відняти додаткові 20% чистого доходу від бізнесу. Звичайно, з IRS нічого просто. Дозволений відрахування менший за:

1. Ваш "комбінований дохід від кваліфікованого бізнесу"
2. 20% перевищення оподатковуваного доходу над сумою будь-якого чистого приросту капіталу

Що саме "комбінований дохід від кваліфікованого бізнесу" Для деяких типів підприємств існують обмеження доходу: 315 000 доларів для подружніх пар і 157 500 доларів для одиноких осіб. Ви можете прочитати повне визначення IRS «кваліфікований дохід від бізнесу» або заощадити від мігрені та поговорити зі своїм бухгалтером про це.

Незважаючи на те, що вона залишається неперевіреною і не зовсім зрозумілою з IRS, з гострим бухгалтером, ви повинні мати можливість відняти додаткові 20% вашої нерухомості, інвестуючи доходи бізнесу з вашого оподатковуваного доходу.

9. Знецінюйте свої властивості

Ще одним паперовим коштом, який можуть скористатись інвесторами нерухомості, є амортизація. IRS встановлює тривалість життя житлового будинку 27,5 років, тому власники нерухомості можуть відраховувати щорічно 1 / 27,5 вартості будівництва їх майна протягом перших 27,5 років, якими вони володіють..

Наприклад, скажіть, що ви купуєте нерухомість за 150 000 доларів, при цьому земля оцінюється в 50 000 доларів, а будівля - в 100 000 доларів. Щороку протягом наступних 27,5 років за амортизацію можна відняти 3636 доларів США: 100 000 ÷ 27,5 доларів = 3 366 доларів.

Ви також можете знецінити капітальні покращення майна. Наприклад, якщо встановити новий дах за 8000 доларів, ці 8 000 доларів також можуть знецінитися протягом 27,5 років.

Це хороша новина. Погана новина полягає в тому, що, продаючи нерухомість, ви будете заборгувати податками за «відновлення амортизації» на весь прибуток, за який раніше уникали сплати податків через амортизацію. Звичайно, якщо ти ніколи не продаєш, ти ніколи не заборгуєш цим податкам.

10. Здійснюйте оцінку за рахунок запозичення, а не продажу

Власність, яку ви купили вище, за 150 000 доларів цінується з часом, і через кілька років ви побудуєте в ній деякий капітал.

Ви можете продати його та сплатити податки на приріст капіталу за цей власний капітал, або можете позичити майно і не сплачувати ніяких податків за свої готівкові гроші. Насправді вам доведеться відняти витрати на запозичення, як витрати на закриття, так і відсотки під заставу.

З часом орендарі погашають за вас кредит. Ви можете зберегти майно, яке, сподіваємось, продовжує цінувати для вас, і орендна плата зростає з часом, навіть якщо ваш іпотечний платіж залишається фіксованим.

А коли позика виплачується, здогадайтесь, що? Ви можете обернутися і позичити більше грошей на свою власність!

11. Вмирати, володіючи своїми властивостями

Якщо ви помираєте, володіючи нерухомістю, початкова база (вартість придбання) зникає, а ваші спадкоємці не платять прибутків від капіталу.

Щоб продовжити приклад вище, ваша первісна база для власності становила 150 000 доларів. Скажімо, що за 30 років він оцінює 900 000 доларів. Якщо ви продаєте нерухомість, ви можете розраховувати на заборгованість податками на прибуток від капіталу в розмірі 750 000 доларів.

Або ви можете постійно кидати оренду у власності щомісяця і ніколи не продавати її. Якщо ви хочете витягнути готівку, можете взяти позику у неї, як було зазначено вище, або ви можете залишити її без набору та заробити з неї набагато більше грошових потоків.

Коли ви помрете, майно передається вашим спадкоємцям як частина вашого маєтку. Вони можуть заборгувати податком на нерухомість, але тільки якщо ви загинули заможними; перші 11,18 мільйонів доларів вашого маєтку не обкладаються податками. В іншому випадку вони дістаються до продажу майна та зберігають виручку, не обкладаючи податком.

Заключне слово

Якщо ви хочете виграти в грі в багатство, вам потрібно знати правила. І ніде це не зрозуміліше, ніж у тому, як навчитися зменшувати податки на прибуток.

Дізнайтеся, як скористатися податковими пільгами, наданими власникам нерухомості. Протягом вашого життя вони можуть заощадити сотні тисяч доларів або більше і допомогти вам більше грошей направити на створення багатства.

Які ваші улюблені тактики зменшення податків?