4 хороших та поганих причин рефінансування іпотечного кредиту на дому

Рефінансувати домашню іпотеку може бути спокусливо, коли у вас є гроші, щоб зробити велику покупку. Розкішні транспортні засоби, катери, позашляховики, нові меблі та дорогі круїзи чи канікули - це типово великі покупки, які власники будинків можуть використовувати як привід для збільшення іпотечного кредиту, коли процентні ставки низькі. Проблема з цим полягає в тому, що ці покупки швидко знецінюються у вартості - ваш борг збільшується, але активи не роблять. Замість того, щоб нарощувати багатство, повторне рефінансування грошових коштів при низьких ставках іпотечного кредиту негативно впливає на вашу особисту чисту вартість.

Але навіть якщо ви не знімаєте готівку, це не означає, що ви не можете помилитися, рефінансуючи. Власники будинків, які рефінансують кожні кілька років, рідко погашають свої іпотечні кредити протягом 30 років, збільшуючи термін амортизації та встановлюючи плату на тисячі більше відсотків. Це ставить їхніх сімей у нестабільне становище, якщо втрата роботи або хвороба призведе до неможливості здійснити іпотечні виплати.

Рефінансування дійсно може бути розумним - і навіть корисним - для вашого фінансового майбутнього. На жаль, є кілька випадків, коли це не так.

Рефінансування неправильних причин

1. Рефінансування грошових коштів

"Здійснення готівки" означає позичання грошей на капітал, який накопичився у вашому домі з моменту останнього переговорів про іпотечний кредит.

Рефінансування грошових коштів на нові покупки
Розглянемо пару, яка купила житло п’ять років тому за 150 000 доларів з 30-річною іпотекою на 112 500 доларів США під 6%. Сьогодні їхній будинок коштує 160 000 доларів, а за іпотекою вони зобов'язані 104 686 доларів. Пара дізнається, що зараз можуть рефінансувати за ставкою 4%. Вони можуть додати 15 344 доларів до своєї застави, збільшивши її до 120 000 доларів. Оскільки ставка настільки низька - і вони дуже хочуть нових меблів і телевізора з плоским екраном - вони вирішують продовжувати роботу та беруть свою амортизацію до 30 років, щоб зберегти виплати низькими.

Ця пара бере грошові кошти, або позичає на власний капітал, який вони накопичили у своєму будинку. Тепер вони будуть сплачувати відсотки за цією позикою протягом наступних 30 років.

Серійне рефінансування додатковими коштами
Через три роки одна і та ж пара отримала заохочення. Завдяки регулярним плановим іпотечним платежам іпотечний баланс було скорочено до 113 398,47 доларів. Зараз їх будинок коштує 165 000 доларів, а їх збільшений дохід зараз кваліфікує їх за іпотекою в 123 750 доларів.

Розмірковуючи про переїзд до більшого будинку, вони вирішують залишитися у своєму теперішньому будинку, вважаючи, що роблять сумнівний вибір. Потім вони ставляться до європейських відпусток, додаючи гроші до своєї іпотечної кредитування та вкотре беруть амортизацію до 30 років, щоб скористатись все ще низькими ставками.

Проблема цього сценарію полягає в тому, що ця пара навряд чи колись погасить свою іпотеку. Через вісім років після придбання будинку у них ще є 30 років іпотечних платежів, і замість того, щоб використовувати низькі ставки на свою користь, вони просто заглиблюються в борги. Їх вартість будинку не оцінюється так швидко, як їхня заборгованість, а здійснення застави вимагає обох доходів. Якщо їм доведеться швидко продати будинок, вони можуть зробити недостатньо, щоб погасити іпотеку. Якщо вони вирішать створити сім'ю, вони можуть не дозволити собі мати одного з батьків, який залишиться вдома, і можуть боротися з дотриманням плати за догляд за дитиною та іпотекою. Крім того, збільшуючи та багаторазово продовжуючи позику, навіть якщо вони знижують процентну ставку, вони в кінцевому підсумку виплатять більше відсотків.

2. 30-річний термін рефінансування

Не всі власники будинків хочуть отримати готівку, коли рефінансують. Деякі власники будинків просто хочуть позичити гроші за нижчою ставкою, щоб зменшити витрати на іпотечний відсоток та щомісячну оплату - але, продовживши ще один 30-річний термін, вони можуть пропустити значну економію відсотків.

Краща ставка іпотечного кредитування може бути не найкращою пропозицією
Якщо пара рефінансує свій непогашений залишок у розмірі 104 686 доларів США до 30-річного терміну на 4% за п’ять років до строку іпотечного кредиту, загальна сума сплачених відсотків становить 74 888 доларів. Однак, якщо вони рефінансують 25 років, фактично залишені на первісну іпотеку, їх загальний відсоток становить лише 60 736,83 долара. Вони економлять 14 124 долари на додаткових відсотках шляхом рефінансування на 25-річний термін протягом 30-річного терміну і як і раніше зменшують щомісячний платіж.

Рефінансування правильних причин

Рефінансування за нижчою ставкою має хороший фінансовий сенс, але іноді отримання найкращої ставки іпотечного кредитування примушує людей позичати більше грошей на речі, які їм не потрібні. Все занадто просто потрапити в пастку повторного рефінансування, в результаті чого більша іпотека, загальний платіж більше, і відсунення дати без іпотечного кредитування далеко в майбутнє.

Перш ніж підписати пунктирною лінією, щоб збільшити або продовжити іпотечний кредит, врахуйте наступне:

• Чому ви рефінансуєте?
• Якщо додавати додаткові кошти до іпотечного кредиту, на що будуть використані гроші? Чи має це позитивний чи негативний вплив на вашу чисту вартість?
• Що це призведе до ваших довгострокових фінансових цілей?
• Скільки років це додає до іпотеки?
• Чи є у вас іпотечний кредит із штрафом за попередню оплату? Якщо так, то яка сума штрафу до рефінансування?
• Які закінчуються витрати на рефінансування, включаючи всі збори за заявки та встановлення, оцінювання та юридичні збори?
• Скільки часу знадобиться відшкодувати витрати на рефінансування іпотеки? Ви залишитесь у будинку принаймні так довго?
• Запустіть графік амортизації для вашої поточної іпотечної та іншої для рефінансованої іпотечної. Додайте витрати на рефінансування іпотечного кредиту до загальної суми відсотків за останньою та порівняйте з тим, що ви готові сплачувати в загальній сумі за поточний кредит. Хто з них дорожчий?

Знання, коли, чому і як рефінансувати свій будинок, є ключовим для прийняття хорошого рішення для поліпшення вашого фінансового становища.

1. Важливі причини для повернення грошових коштів

Деякі ситуації робити гарантуйте рефінансування додатковими коштами, особливо якщо ви зменшите загальні загальні витрати на запозичення і не продовжите термін амортизації до початкового 15- або 30-річного строку. Деякі власники будинків використовують кошти для оновлення та збільшення вартості майна або для покращення освіти, отримання кращої роботи та збільшення доходу. Інші використовують рефінансування, щоб у кінцевому підсумку збільшити їхню чисту вартість та зменшити виснаження платежів кредитною карткою шляхом консолідації боргу з високою процентною ставкою в іпотеку з нижчою процентною ставкою. Однак ця тактика може бути небезпечною, оскільки вона робить незабезпеченим борг, забезпечений вашою власністю, а це означає, що неможливість її сплатити може призвести до втрати вашого будинку.

2. Рефінансування та строк іпотеки

Отримання загальної причини рефінансування - це ставка, яка зменшує щомісячний платіж і при цьому є достатньо низькою для компенсації витрат на рефінансування. Незалежно від того, чи включає ваш рефінансування грошові кошти чи ні, важливо тримати термін іпотеки на тому, що залишилося від початкового строку, і уникати його збільшення до 30 років. Чим довший термін амортизації або час, необхідний для погашення позики, тим більше відсотків ви будете сплачувати, а додаткові відсоткові платежі, що призведуть, можуть знищити і навіть перевищити заощаджені гроші шляхом рефінансування за нижчою ставкою.

Заключне слово

Якщо зробити все правильно, рефінансування може заощадити сім’ї гроші на довгострокових відсотках, але часто рефінансування без урахування довгострокових витрат є дорогою помилкою. Здійснення грошових рефінансування для споживчих закупівель, багаторазове повернення до 30-річної амортизації та сплата здоровенних іпотечних штрафних санкцій до рефінансування - все потенційно небезпечні звички для власників будинків. Замість того, щоб ставити під загрозу ваше фінансове майбутнє, рефінансуючи свій будинок, щоб платити за дорогі іграшки, економте на таких покупках, створюючи короткострокові фінансові цілі, які отримують вам потрібні кошти, не позичаючи гроші.

Якщо ви підозрюєте, що вам може знадобитися рефінансування в майбутньому, уникайте іпотечних кредитів із штрафами за передоплату, які додають тисячі до вартості потенційного рефінансування. І якщо ви не зможете визначити хоча б один спосіб, що рефінансування допоможе вам досягти ваших фінансових цілей, не робіть цього.

Як рефінансування допомогло чи перешкодило вашому фінансовому плану?