7 способів опосередковано інвестувати в нерухомість, не маючи права власності

Важко придбати інвестиційну нерухомість, якщо у вас є, наприклад, менше 1000 доларів. Навіть якщо ви схвалили отримання іпотечного кредиту з низьким внеском, вам все одно потрібно зібрати тисячі доларів за цей авансовий внесок, плюс витрати на закриття та резерви готівки.

Нерухомість також, як відомо, неліквід. Продаж коштує багато часу та грошей, що залишає багатьом потенційним інвесторам незручність.

Тоді є крива навчання. Потрібен час, щоб засвоїти навички, необхідні, щоб перетворити будинок або стати орендодавцем, щоб ви отримали прибуток, а не втратили сорочку.

Але при всьому цьому, нерухомість пропонує альтернативний клас активів з кращими з обох світів: висока віддача акцій у поєднанні з низькою мінливістю облігацій. Спільним дослідженням Каліфорнійського університету, Боннського університету та німецького центрального банку було встановлено, що нерухомість пропонувала кращі прибутки, ніж акції та надзвичайно низьку мінливість протягом останніх 145 років.

Тож як інвестори можуть диверсифікувати свої портфелі, включаючи нерухомість, не купуючи нерухомість безпосередньо? Ось сім способів інвестувати в нерухомість без головних болів при авансових платежах, фінансуванні, ремонті або коли-небудь самостійно мати право власності.

1. ETF та взаємні фонди

Один із способів опосередкованого інвестування в нерухомість - інвестування в акції та фонди в галузях, пов'язаних з нерухомістю.

Наприклад, ви можете інвестувати в ETF та пайові фонди, через TD Ameritrade, у яких зберігаються будинкові будівельні запаси, акції комерційної нерухомості або готельні мережі з широкими власностями. Ви навіть можете інвестувати кошти в ETF та пайові фонди, які мають ряд ЗНО (більше про це на мить). Для прикладів фондів, які інвестують в акції та фонди, пов'язані з нерухомістю, ознайомтеся з фондом Vanguard Index Index ETF (VNQ) та iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

Плюси

По-перше, ETF з нерухомості та пайові фонди пропонують таку ж негайну ліквідність, як і будь-який інший ETF, пайовий фонд або акції. Ви можете придбати та продати миттєво за ціною комісії в розмірі 4,95 долара. Це далеко не витрачати 7% на брокера з нерухомості, щоб перерахувати та продати свою нерухомість та чекати чотири місяці на врегулювання.

Крім того, це дозволяє інвесторам диверсифікувати свій портфель акцій, щоб зменшити ризик за рахунок їхнього брокерського рахунку. Вам не доведеться залишати своє житло, щоб отримати негайний доступ до абсолютно окремого сектору економіки.

Ці кошти також дозволяють вам урізноманітнити сферу нерухомості. Купуючи єдиний фонд, ви можете отримати нерухомість на території США та кількох міжнародних країн. Порівнюйте це з прямим володінням, яке передбачає занурення тисяч доларів в одну власність в одному місті.

Мінуси

Як і будь-який ETF або взаємний фонд, фонди, пов'язані з нерухомістю, стягують коефіцієнт витрат за управління та експлуатацію фонду. І якщо фондом активно управляти, завжди є ризик некомпетентності з боку менеджера фонду.

Інвестори також не отримують податкових пільг, наданих прямим інвесторам у нерухомість.

Для кого вони

Якщо ви мало знаєте про нерухомість і просто хочете урізноманітнити свій портфель акцій, ETF та взаємні фонди, пов'язані з нерухомістю, - чудове місце для початку.

2. REITs & mREITs

REIT, або інвестиційний трест в нерухомість, - це фонд, який інвестує гроші в проекти нерухомості. Це дозволяє інвесторам внести стільки ж, скільки потрібно, до збільшення портфоліо власників нерухомості.

Аналогічно, іпотечний фонд REIT (mREIT) інвестує гроші в позики на проекти нерухомості, але безпосередньо не володіє майном. Обидва типи РЕІТів торгуються на фондових біржах так само, як ETF та акції.

Плюси

Як і ETF та пайові фонди, REITs та mREIT - це простий, швидкий та дешевий спосіб диверсифікувати нерухомість. Вони також не зателефонують вам о 3 ранку, щоб поскаржитися, що лампочка вибухнула або вони засмітили свій туалет, що, як відомо, орендодавці.

Історично американські REITs також пропонували напрочуд високу віддачу, конкуруючи та часто вибиваючи американські акції. За 40 років, починаючи з 1979 року по кінець 2018 року, середній загальний прибуток американських РЕІТів становив 11,77%, повідомляє Nareit.

Ці фонди, як правило, пропонують особливо високу дивідендну прибутковість, часто в кілька разів вищу, ніж ті, які сплачують фондові фондові індекси. Наприклад, у 2018 році середній американський REIT повернув 4,45% дивідендів, порівняно з 1,88% для S&P 500. Не рідкість можна знайти REIT, які платять 8% або більше щорічної дохідності. Це тому, що, згідно із законом, REITs зобов’язані виплачувати принаймні 90% свого чистого доходу інвесторам у вигляді дивідендів.

Мінуси

Це правило 90% служить мечем з двома острими; це обмежує обсяг доходу, який REITs може спрямувати на зростання та розширення свого портфеля власності. Це означає, що щоб зростати, REITs повинні взяти на себе борги.

Оскільки велика частина доходів, які пропонують REIT, виходить від дивідендів, це залишає інвесторів відкритими для підвищення податків. Замість сплати податку на приріст капіталу після утримання фонду протягом року-двох, а потім продажу, інвестори повинні сплачувати свою звичайну ставку податку на прибуток на звичайні дивіденди (але не на кваліфіковані дивіденди; докладніше читайте про те, як оподатковуються дивіденди тут).

Для кого вони

Як і ETF та пайові фонди, REITs та mREIT є чудовим пристосуванням для повсякденних інвесторів в акції, які прагнуть диверсифікувати свої портфелі та отримати вплив на нерухомість без проблем прямого володіння. Якщо у вас немає налаштованого інвестиційного рахунку, його можна відкрити через Ally Invest. Зараз вони пропонують грошовий бонус до 3500 доларів.

3. Приватні нотатки

Примітка - це юридичний документ, підписаний для обліку боргу. У практичних цілях приватна банкнота - це приватна позика, яку ви надаєте іншій особі чи компанії.

Я знаю пару в Огайо, яка вийшла на пенсію, перш ніж виповнилося 30 років, і тепер живе за рахунок доходу від орендної нерухомості. Я позичив їм гроші під 12% річних відсотків за короткострокову нотатку, що стосується лише відсотків. Ось як це працювало: я позичив їм 10 000 доларів, і ми підписали записку. Термін був на дев'ять місяців, після закінчення яких вони повернули мені 10 000 доларів США, плюс 900 відсотків. Проценти, нараховані в розмірі 1% на місяць (12% на рік).

У цьому випадку банкнота була "незабезпеченою", тобто не було застави на певному майні як заставі. Але приватні банкноти також можуть бути забезпечені, застава записана на публічному обліку проти майна, яке служить заставою.

Плюси

Приватні нотатки можуть принести чудовий прибуток і настільки ж надійні, як і особа чи компанія, яку ви фінансуєте.

Вони також можуть бути захищені від нерухомості, що дозволяє стягнути майно на майно у випадку дефолту.

Мінуси

Оскільки ці позики є приватними, вони практично не врегульовані, без захисту від SEC. У випадку дефолту інвестори мають мало варіантів.

Одне полягає у викупі, якщо йдеться про забезпечені нотатки. Але вилучення збитків - це дорогий і трудомісткий процес, який вимагає значної юридичної роботи адвокатів. І інвестори не мають гарантії, що хтось виставить торги на аукціоні викупу, щоб покрити їхні позики та судові збори.

Якщо банкнота незахищена, інвестори мають ще менше регрес. Вони можуть подати позов до позичальника за порушення договору, але за їхні клопоти вони залишаться важким для виконання рішення.

Для кого вони

Приватні банкноти - прекрасний варіант для людей, які знають успішних інвесторів у нерухомість. Вони значною мірою здійснюють особисту довіру та впевненість, тому позикуйте лише людям, яких ви добре знаєте, довіряйте своїм грошам та які мають чудовий досвід успіху в інвестиціях у нерухомість.

4. Краудфандинг

Один з останніх варіантів інвестицій у нерухомість - це веб-сайти для краудфандингу. Ідея проста: Державні фонди інвестиційних проектів у нерухомість. В одній угоді про нерухомість на 500 000 доларів США може бути 60 різних фінансистів, розповсюджених по всій країні, жоден з яких ніколи не бачив майно.

Як і REITs та mREIT, деякі веб-сайти для краудфандингу інвестують безпосередньо у нерухомість, а інші позикують гроші інвесторам у нерухомість. Як правило, коли послуга краудфандингу безпосередньо інвестує в нерухомість, у них просто є великий об'єднаний фонд, в який громадськість може вкладати гроші. Інші кредитники з краудфандингом дозволяють інвесторам переглядати окремі угоди з нерухомістю та фінансувати конкретні угоди, які їм подобаються..

Однак є прихильність: Більшість веб-сайтів для краудфандингу приймають кошти лише від акредитованих інвесторів. Якщо у вас чиста вартість вартістю менше 1 мільйона доларів або заробіток менше 200 000 доларів, ви не можете брати участь.

Тим не менш, існує кілька сайтів краудфандингу нерухомості, які дозволяють брати участь будь-кому. На веб-сайті об'єднаного фонду відвідайте Fundrise; щоб вибрати та вибрати окремі пропозиції, спробуйте Groundfloor.

Плюси

Як і інші варіанти цього списку, веб-сайти краудфандингу нерухомості дозволяють інвесторам розподіляти гроші по багатьох регіонах нерухомості.

Хоча веб-сайти для краудфандингу накладають мінімальні інвестиції, деякі з них дуже низькі. Наприклад, на першому поверсі є мінімальна інвестиція лише 10 доларів. Це означає, що інвестор теоретично міг інвестувати 100 об'єктів нерухомості на загальну суму 1000 доларів, поширюючи їх ризик далеко і всьому.

Ці кошти також, як правило, пропонують високу віддачу для залучення інвесторів. Fundrise виплачує інвесторам від 8,7% до 12,4% річних доходів з моменту створення. Перший поверх забезпечує повернення від 5% до 25%, залежно від якості майна та кредитоспроможності позичальника.

Оскільки веб-сайти для краудфандингу не підпадають під вимогу SEC повертати 90% прибутку у вигляді дивідендів, вони можуть вкласти більше грошей на зростання та нові властивості.

Мінуси

Веб-сайти, що фінансують капітал, можуть стягувати з інвесторів значні збори за управління, порівнянні з або перевищуючи REITs, ETF та інші публічно продані кошти. Наприклад, стягується фонд 1 відсоток на рік.

Крім комісій, ці інвестиції не є настільки ліквідними, як державні фонди, що торгуються. Fundrise розраховує, що інвестори залишать свої гроші в середньому протягом п’яти років, і в той час як інвестори можуть готувати до цього, це копіткий процес. Інвестори повинні подати запит, пройти обов'язковий 60-денний термін очікування, і навіть тоді запити на викуп "підлягають певним обмеженням".

Однак не всі веб-сайти для краудфандингу вимагають таких довгих зобов'язань. Наприклад, типовий термін інвестування для Groundfloor - шість-12 місяців. Але це все ще спричиняє не дуже ліквідні інвестиції.

Для кого вони

Веб-сайти для краудфандингу є чудовою альтернативою REITs для інвесторів, які хочуть отримати більш детальну інформацію про свої інвестиції в нерухомість. Не забудьте виконати домашнє завдання та попросіть детальніше про збори та ставки за замовчуванням на веб-сайті краудфандингу, перш ніж вкладати гроші.

5. Синдикації нерухомості

Синдікація нерухомості схожа на краудфандинг, але не є ідентичною. Під час синдикації спонсор або оператор знаходить велику угоду з нерухомістю, яку вони хочуть придбати, і звертається до зовнішніх інвесторів, щоб зібрати решту капіталу.

Ці інвестори, яких також називають обмеженими партнерами або членами, відкладають гроші, а в обмін вони отримують часткове право власності на майно. Наприклад, спонсор знаходить вигідне майно на 1 мільйон доларів, вкладає 100 000 доларів власних грошей, потім збирає інші 900 доларів від вас та кількох інших інвесторів. Ви витрачаєте 50 000 доларів, і ви отримуєте 5% частку власності у власності.

На відміну від веб-сайтів для краудфандингу, де інвестори фінансують цілий спектр об'єктів нерухомості без фактичної власності на нерухомість або просто позичать гроші на угоди, синдикації пропонують інвесторам одну конкретну майнову угоду для оцінки та купівлі. Вони надають інвесторам часткову власність юридичній особі, яка в свою чергу має право власності на одне майно.

Плюси

Середній чоловік не має багато можливостей придбати багатомільйонні нерухомості. Але в рамках синдикації інвестори можуть купувати багатоквартирні комплекси, комерційні будівлі, навіть готелі - принаймні як частина спільного інвестиційного партнерства.

На відміну від інших варіантів цього списку, інвестори, що займаються синдикацією, можуть скористатися всіма податковими пільгами, доступними прямим власникам нерухомості, оскільки вони мають право власності, хоча часткову власність через юридичну особу. Інвестори бачать такі вигоди, як амортизація, відрахування відсотків і навіть 1031 обмін, щоб відкласти податки на приріст капіталу.

Інвестори також знають точне майно, в яке вони інвестують, і спонсора угоди, і можуть обережно перевірити їх.

Як і інші варіанти цього списку, синдикація дозволяє здійснити диверсифікацію. Інвестори можуть розподіляти гроші між декількома великими активами без необхідності робити ставку на ферму на будь-яку власність.

Мінуси

По-перше, більшість угод щодо об'єднання нерухомості доступні лише для акредитованих інвесторів.

По-друге, ваші гроші зафіксовані в цій одній угоді. Можна продати свій відсоток, але це непросто.

Також майте на увазі, що спонсор стягує плату за їх активну роль у пошуку угоди та управлінні майном. Переконайтеся, що ви розумієте ці збори і що вони не позбавляють більшості вашого прибутку.

Нарешті, вам належить виконати ретельну перевірку угоди. Ви несете відповідальність за перевірку номерів та спонсора перед тим, як інвестувати, а для угод, таких великих і складних, це може бути поза вашими рамками розуміння.

Для кого вони

Синдикації з нерухомістю найкращі для досвідчених, досвідчених інвесторів, які відповідають вимогам статусу акредитованого інвестора. В ідеалі ви повинні знати спонсора та бути ознайомленими з їхніми послугами щодо подібних масштабних проектів нерухомості.

6. Фонди приватного капіталу та додаткові фонди

Як і синдикація нерухомості, фонди приватного капіталу дозволяють інвесторам об'єднати кошти для інвестицій у великі проекти, такі як багатоквартирні будинки або великі комерційні об'єкти.

Але у фонді приватного капіталу інвестори не знають точної власності, в яку вони вкладають гроші, і вони не забезпечують часткової власності на нерухомість. Натомість вони інвестують на основі репутації менеджера фонду; менеджер заробляв значні прибутки в минулому, тому ви вкладаєте гроші з ними, вважаючи, що вони знайдуть непогашені інвестиції, які платять вражаючі прибутки. Іншими словами, ви просто повинні їм довіряти.

Один новий тип фонду приватного капіталу, який виник із Закону про податкові пільги та робочі місця 2017 року, - це фонди зон або можливостей. Закон визначає приблизно 8 700 урочищ перепису як зони кваліфікованих можливостей, а фонди приватного капіталу, які вкладають принаймні 90% своїх активів у цих зонах, мають право на спеціальні пільги з оподаткування..

Оскільки це новий інвестиційний інструмент, інвесторам слід бути обережними перед тим, як інвестувати в Opportunity Fund, і переконайтесь, що вони розуміють точні ризики та податкові пільги, перш ніж зробити цент. Наприклад, інвестори можуть переглянути Фонд можливостей Fundrise та порівняти його зі стандартними варіантами сайту для краудфандингу, викладеними вище.

Плюси

Фонди приватного капіталу можуть заробити вражаючі прибутки. Як і угоди про об'єднання нерухомості, ці кошти дозволяють інвесторам отримувати доступ до великих угод з нерухомістю.

Щодо фондів можливостей, акредитовані інвестори, які отримують прибуток від приросту капіталу, можуть відкласти свої податки до 2026 року, якщо вони реінвестують прибуток протягом 180 днів після їх реалізації. Якщо вони зберігають гроші, вкладені в зону можливостей принаймні п’ять років, їх оподатковуваний прибуток знижується на 10%; якщо вони зберігають свої гроші принаймні сім років, ці прибутки знижуються на 15%. Гроші, що залишилися вкладені протягом принаймні 10 років, не підлягають прибутковістю капіталу.

Мінуси

Фонди приватного капіталу можуть виявляти високий ризик, якщо для захисту інвесторів не існує декількох захистів. Тому вони доступні лише для акредитованих інвесторів.

Інвестори не обов'язково мають детальну інформацію про те, в які активи, зрештою, інвестуватиме фонд, і вони ще менше контролюють ці інвестиції, коли вони вклали гроші.

Що стосується можливих фондів, то перешкоди для перегляду інвесторів мало. Ці кошти є новими, це означає, що більшість людей не повністю розуміють правила IRS та податкові пільги для можливостей зон.

Для кого вони

Не тримайтеся подалі від цих варіантів, якщо ви не багатий, акредитований інвестор, що ганяється за високою віддачею. Фонди можливостей є інтригуючим новим варіантом зниження податкових накладних заможних інвесторів, але вони залишаються недоведеними. Менш заможним інвесторам слід шукати в іншому місці.

7. Оптова торгівля

Також називається договірними договорами, оптовий продаж передбачає більше вкладення часу, освіти та мереж, ніж грошей.

Оптовики знаходять відмінні угоди про майно і складають його під договір. Потім вони обертаються і продають права на цей договір фактичному інвестору нерухомості.

Це означає, що оптові торговці ніколи не приймають право власності на майно; вони просто стягують плату за пошук або маржу. Наприклад, якщо вони покладуть майно за контрактом на 50 000 доларів, вони можуть обернутися і продати контракт за 55 000 доларів або 60 000 доларів.

Плюси

Одна з величезних переваг полягає в тому, що для продажу оптової нерухомості майже не потрібно грошей. Оптовикам потрібно лише здати на майно невеликий заробіток, який вони повернуть, як тільки знайдуть покупця.

Ще одна перевага полягає в тому, що оптовим торговцям не потрібно турбуватися про фінансування, управління майном чи будь-які інші головні болі, пов'язані з прямою власністю на нерухомість, оскільки вони ніколи фактично не володіють якоюсь нерухомістю.

Нарешті, оптові заробляють гроші на швидкому повороті. Якщо вони здадуть майно за контрактом у вівторок вранці, вони можуть мати покупця на місці до вівторка в другій половині дня, і їхня зарплата через кілька тижнів, коли власність поселиться.

Мінуси

Коли люди вперше дізнаються про оптовий продаж, ви можете майже побачити знаки долара в їх очах. Однак реальність полягає в тому, що оптовий продаж - це важка робота, а не легкі гроші, які багато хто спочатку припускає.

Потрібна робота, щоб знайти угоди, достатньо хороші для оптового продажу професійних інвесторів у нерухомість. Потім потрібно ще більше роботи, щоб скласти список покупців, достатньо довгий, щоб швидко та надійно продати контракти.

Також існує дуже реальний ризик, що оптовий продавець не зможе забезпечити покупця. Якщо вони не зможуть заставити покупця розрахуватися вчасно, він може втратити свій депозит.

Хто це для

Оптовий продаж - це відмінний спосіб для початківців інвесторів у нерухомість дізнатись, як знайти угоди та створити мережу інших місцевих інвесторів у нерухомість. Це також життєздатний спосіб заробити готівку на ваш перший внесок на нерухомість. Але це непрості гроші, а потенційним оптовикам слід знайти досвідченого оптового продавця для підмайстра, як перший крок.

Щоб дізнатися більше про оптову нерухомість, ознайомтеся з книгою Меррілла, Біблія оптової торгівлі нерухомістю.

Заключне слово

Нерухомість може запропонувати високу віддачу з низькою мінливістю та ризиком - для досвідчених інвесторів.

Якщо ви тільки зацікавлені в диверсифікації свого портфеля акцій, дотримуйтесь REITs та ETFs нерухомості або пайових фондів. Оскільки вони публічно торгуються, випадковий інвестор може швидко порівняти кошти, переглянути минулі показники та інвестувати одним кліком, не виходячи з дому.

Для інвесторів, зацікавлених зробити крок у нерухомість, веб-сайти для краудфандингу пропонують сильну віддачу та можливість заглибитись у основні інвестиції у власність. Навіть незареєстровані інвестори можуть вкладати кошти в деякі сайти краудфандингу; просто переконайтеся, що ви робите домашнє завдання за плату та ризик.

Акредитованим інвесторам доступно більше варіантів. Якщо ви хочете переслідувати прибутки за розміром китів як заможніших інвесторів, тоді досліджуйте синдикації нерухомості, фонди приватного капіталу та можливості.

Якщо ви зацікавлені в інвестуванні в нерухомість як кар'єру чи бічний бізнес, і у вас немає великого досвіду чи грошей, оптовий продаж слугує однією з можливих точок входу. Просто не сподівайтеся на швидку розбагатіння швидкої схеми та підготуйтеся до важкої роботи та кривої навчання.

Диверсифікація нерухомості, так чи інакше, варта вашої уваги. Але яка форма диверсифікації має залежати від ваших цілей, багатства та рівня зацікавленості.

Яка форма інвестування нерухомості вас найбільше цікавить?