Як придбати банк або майно у банку - 5 запитань

У цій статті я підсумую кілька ключових питань, про які варто подумати, перш ніж вирішити підписати договір купівлі для викупу. Я також додам кілька власних особистих анекдотів і поділюся частинами свого досвіду. Якщо ви зацікавлені в придбанні будинку викупу, ці питання важливо враховувати і можуть допомогти вам створити здоровіший фінансовий портфель.

1. Як довго це майно було на ринку?
Не всі вилучені властивості створюються однаково. Наприклад, хороша нерухомість у майбутньому мікрорайоні буде придбана швидко - як правило, інвестор нерухомості або прагне людина, яка шукає новий будинок. Не очікуйте, що ці будинки залишаться на ринку більше 30 днів.

Однак, якщо ви купуєте будинок в умовному порядку або в районі, який сильно постраждав від іпотечної кризи, очікується триваліший ринковий час. Як покупець, це може призвести до більшої гнучкості в ціні: банки ненавидять мати обмежене майно на руках більше 90 днів (один фінансовий квартал), і вони ведуть переговори з хорошим покупцем.

Я придбав свій будинок в Арізоні після того, як він був на ринку близько трьох місяців. Я бачив, що ціна на будинок знижується майже на 7% щомісяця, і тому не чекала наступного місяця, щоб придбати будинок. Натомість я погодився з банком знизити ціну ще на 12% від останньої ціни. Банк зустрічно запропонував зі знижкою 9%. Моя остаточна економія становила майже 23% знижку від вказаної ціни (тобто 7% + 7% + 9%).

2. Скільки ви платите за квадратний фут жилого проживання?
Розрахунок ціни за квадратний фут - це хороший спосіб визначити вартість вашого будинку. Перевірте середні ціни на квадратні фути будинків, проданих за попередні два місяці, у тому ж поштовому індексі. Помножте це на житлову площу вашого будинку, щоб визначити «середню» ціну для вашого будинку.

Наприклад, якщо будинок коштує 75 доларів за квадратний фут, а 1500 квадратних футів, то загальна вартість будинку становить 112 500 доларів.

Звичайно, якщо ви хочете заплатити середню ціну, є ризик переплатити. Якщо ваш будинок знаходиться у відмінному стані і на ньому не так вже й багато роботи (у цьому випадку середня оплата - це чудово!), Подивіться на дві третини цін. Зважаючи на це, давайте перерахуємо домашню вартість і подивимося, що ми отримаємо.

Оскільки ми припускаємо, що будинок не за версією ринку за вартістю, ми припустимо, що він коштує 65 доларів за квадратний фут. Помножений на ті ж 1500 квадратних футів, що і раніше, будинок зараз коштує 97 500 доларів. Вуаля! Yщойно заощадили 15 000 доларів. Думаєте, ви можете використати це для кращого використання? Безумовно.

Як важкий торг, я вирішив заплатити за свій будинок дуже низьку ціну за квадратний фут; Я знав, що ринок Арізони не покращиться. Я фактично заплатив другу свою найнижчу ціну за квадратний фут у своєму поштовому індексі під час покупки протягом 90-денного періоду.

3. Ви платите готівкою чи іпотекою?
Якщо ви платите готівкою, ваша пропозиція переходить безпосередньо до групи пропозицій банку. Скажімо, ви пропонуєте 85 000 доларів готівки за будинок, котрий перераховується в 100 000 доларів. Ви, мабуть, маєте більше шансів отримати його, ніж людина, яка пропонує 95 000 доларів. Готівка означає, що ви надійний покупець, і банку не потрібно чекати два тижні, щоб ваш чек надійшов. Використовуйте це на свою користь.

Якщо ви купуєте своє житло за допомогою іпотечного кредиту, ви маєте більшу гнучкість у ціні, оскільки початковий авансовий внесок становитиме близько 20% від будинку. Якщо ви справді любите будинок, не хвилюйтеся про те, щоб заплатити трохи більше, щоб отримати його.

Будучи самим покупцем готівки, я знав, що маю вагу на багатьох фронтах. Мій агент з нерухомості, який робить комісію на основі моєї покупки, хотів, щоб я запропонував суму, дуже близьку до запитуваної ціни, щоб він мав певний продаж. Звичайно, він не той, хто платить, тому його думку було призупинено.

4. Чи є в одному районі багато викупованих будинків?
Якщо поруч із будинком, який ви купуєте, є багато викупованих будинків, швидше за все, настане збільшення падіння вартості. Цей сценарій надсилає багато негативних повідомлень потенційним покупцям про околиці, місто та ринок. У нашій нинішній економіці це є всюдисущою сценою, але не дозволяйте це зірвати вас з прийняття розумного рішення. Поки всі будинки в блоці не будуть продані, там буде один будинок, що виключається, що знижує вартість вашої нерухомості. Запустіть швидку перевірку поштового індексу на надійному веб-сайті, такому як Redfin або Zillow, щоб побачити, як працює ця область.

Оскільки будинок, який я купив, буде зі мною принаймні пів десятиліття, я не надто переживав, щоб побачити ще чотири будинки на блоці у викупі. Я вважаю, що п'ять років - це достатньо часу, коли ціни знизяться і знову повернуться назад, гарантуючи, що мої інвестиції є безпечними.

5. Скільки грошей у вас буде після покупки?
Будьте готові витратити багато грошей після первинної покупки, щоб облаштувати будинок, щоб відповідати вашим стандартам. Принаймні ще 20% вартості будинку витягуйте в разі надзвичайних ситуацій. Навіть після домашнього огляду ви збираєтеся знайти речі, які вас турбують і які потрібно змінити. Не забувайте про техніку, меблі, озеленення та податок на нерухомість. Якщо можливо, попросіть банк покрити плату за ескроу (або будь-яку іншу плату за нерухомість або іпотечний збір), щоб у вас було більше грошей. Навіть 1000 доларів, які вони платять, це на 1000 доларів більше у вашій кишені, що достатньо для РК-екрану з великим екраном або плазмовим телевізором!

Особисто я витратив тисячі на різні благоустрій будинку. Я насправді був дуже здивований тим, як швидко ці витрати складаються. Невеликі покупки, як депозити під заставу для рахунку на електроенергію та нові двері для будинку, - це речі, про які я раніше просто не думав.

Є багато інших питань, які слід враховувати, перш ніж вирішити влаштуватися, особливо при купівлі майна викупу. Чи маєте ви досвід викупу? Яким був ваш досвід і на що ти зазвичай дивишся?