Як знайти чудового агента з нерухомості (ріелтора), якому можна довіряти

Однак ця належна ретельність часто відпадає убік, коли справа стосується найму агента з нерухомості. Але покупка чи продаж будинку - одне з найбільших фінансових рішень, яке ви приймете, а пошук потрібної людини, яка представлятиме ваші інтереси, є ключовим фактором для отримання найкращої угоди або найкращої віддачі від інвестицій..

Якщо вибрати правильного агента з нерухомості, процес пройде відносно гладко. Однак невірний агент може спричинити загрозу трансакції і, можливо, навіть повністю втратити вам продаж. Іншими словами, це велике рішення.

Але на що слід звернути увагу при наймі агента з нерухомості? На які червоні прапори слід стежити? Ось що потрібно знати, щоб знайти чудового агента з нерухомості.

Який тип агента вам потрібен?

Перш за все: Ви купуєте житло чи продаєте житло? Ця відповідь є ключовою для з'ясування типу потрібного вам агента.

Агенти, які працюють з власниками будинків, які продають житло, називаються "агентами продавця" або "агентами з перерахування". Ці агенти представляють інтереси власника будинку під час переліку та переговорів.

Агенти, які працюють з домашніми покупцями, називаються "агентами покупця" або "агентами з продажу". Ці агенти представляють інтереси покупця під час показу та переговорів. Деякі агенти покупців працюють виключно з покупцями, тобто вони взагалі не перелічують жодне житло.

Терміни "агент продавця" та "агент з продажу" часто плутають людей у процесі купівлі та продажу дому, оскільки вони звучать майже однаково. Однак вони представляють різні партії з різними інтересами. Агенти продавця представляють партію, яка продає будинок, а агенти продавця представляють сторону, яка купує будинок; однак вони називаються "агентом з продажу" лише після підписання остаточного контракту.

Подвійні агенти

Деякі агенти називаються "подвійними агентами", що означає, що вони погодилися представляти інтереси як покупця, так і продавця в процесі покупки будинку.

Ось як це працює. Уявіть, що ви заходите у відкритий будинок і закохуєтесь у місце. Це гаряча властивість, і ви знаєте, що це не триватиме. Ви тільки почали домашній пошук і не маєте власного агента. Однак агент з лістингу знаходиться на сайті, і він хотів би допомогти вам зробити пропозицію по дому прямо там. Ви не хочете чекати, щоб отримати власного агента, тому ви згодні працювати з нею. У цьому випадку ви щойно вступили в робочі стосунки з подвійним агентом.

Подвійне агентство є суперечливим, оскільки агенти змушені проходити дуже тонку лінію та залишатися нейтральними протягом усього процесу. Зрештою, вони представляють продавця, який хоче отримати найвищу ціну за своє житло, і покупця, який хоче отримати найнижчу ціну для цього самого будинку.

Також можливий конфлікт інтересів через комісію. У звичайних продажах агент покупця та агент з продажу лістингу розбивають приблизно 6% комісії, отримуючи приблизно 3% кожного. Подвійний агент зберігає 100% комісії, а це означає, що в їх інтересах продати житло за найвищу можливу ціну. Це чудово виходить для продавця, але не так добре для покупця.

Багато професіоналів з нерухомості сильно ставляться до подвійного агентства з поважною причиною. Подвійним агентам законодавчо забороняється брати сторону в угоді або обмінюватися конфіденційною інформацією. Таким чином вони отримують подвійну комісію, надаючи менше порад та рекомендацій обом сторонам. Здебільшого єдиною людиною, яка дійсно приносить користь, є агент.

Подвійне агентство є законним лише в деяких штатах, таких як Каліфорнія та Техас. У державах, де це дозволено, агенти юридично зобов'язані розкрити подвійне агентство до підписання контракту. Щоб дізнатись, чи є подвійне агентство законним у вашій державі, просто Google "Чи закон подвійного агентства законний" разом з назвою вашого штату.

Як знайти чудового агента з нерухомості

Не кожен агент там буде для вас підходящим. Навіть дуже успішні агенти мають свої мінуси.

Наприклад, агент з найвищого продажу у вашому регіоні може мати вражаючий рекламний бюджет та велику команду для надання допомоги клієнтам. Однак це може означати, що ви закінчите роботу з кількома різними людьми протягом усього процесу купівлі чи продажу. Якщо ви шукаєте особисту увагу, саме цей агент може бути не найкращим чином.

З іншого боку, ви можете натрапити на агента зі значно меншим досвідом, але чия особистість ідеально відповідає вашій. Ви підозрюєте, що їх прагнення зробити вас щасливим - і отримати натомість потрібні рекомендації та відгуки натомість - може бути важливішим, ніж досвід лише.

Існує багато, що слід врахувати, коли йдеться про пошук найкращого агента для вашої ситуації. Ось як розпочати роботу.

1. Створіть короткий список агентів

Завдяки Google, ви можете легко знайти кілька десятків до сотень агентів у вашому районі за допомогою декількох натискань клавіш. Однак ви зазвичай знайдете більш детальну інформацію про агентів через веб-сайт з нерухомості.

Одне з найкращих місць для початку пошуку - це агент пошуку Zillow's Agent, який дозволяє переглянути повний список місцевих агентів з відгуками клієнтів та останніми списками. Особливо корисна функція останніх списків. По-перше, ви можете використовувати його для пошуку агентів, які нещодавно працювали з продавцями чи покупцями в зоні, про яку ви розглядаєте. Якщо ви продаєте свій будинок, він також дозволяє проаналізувати, як кожен агент фотографує та продає свої списки. Наприклад, чи виглядає кожен перелік професійних та привабливих? Чи є відео тур?

Інші корисні веб-сайти включають Realtor.com та HomeLight.

Складіть список щонайменше трьох агентів, з якими вам цікаво взяти інтерв'ю.

2. Задайте багато запитань

Тепер, коли у вас є короткий список агентів, ваш наступний крок - особисто поговорити з ними. Так, ви можете зробити інтерв'ю по телефону, але краще зустрітися особисто.

Зустріч віч-на-віч дозволяє по-справжньому відчути, хто ця людина, які їхні цінності та чи добре їхня особистість буде відповідати вашій чи ні. Це людина, яка буде вести вас через стресовий та фінансово важливий процес; вам потрібно комфортно розмовляти з ними. Вам також потрібно знати, чи збираються вони сказати вам правду замість цукрового покриття якісь погані новини. І вам потрібно знати, що ви поділяєте однакові основні цінності.

Почніть з цих загальних питань:

Ви працюєте у сфері нерухомості на повний робочий день?
Як довго ви отримали ліцензію?
Ви є членом Національної асоціації ріелторів (NAR)? (NAR вимагає додаткової підготовки та дотримання суворого етичного кодексу.)
Ви працюєте з командою? Якщо так, то я буду в першу чергу працювати з вами чи кимось іншим?
Скільки вашого бізнесу припадає на рефералів?
Яка середня кількість поточних клієнтів?
Як вам подобається спілкуватися? (Наприклад, ваш агент може віддавати перевагу швидким текстам для передачі інформації, тоді як ви хочете мати телефонний дзвінок. Переконайтеся, що ви знаходитесь на одній сторінці тут, оскільки хороше спілкування є ключовим фактором успішних робочих відносин.)
Чи подав клієнт скаргу проти вас чи вашого агентства? Якщо так, то як ви впоралися?
Ви вигравали якісь професійні нагороди?
Який контракт ви пропонуєте? Що станеться, якщо я незадоволений нашими робочими стосунками?
Що вам найбільше подобається бути ріелтором? Що вам найбільше подобається?

Ці питання - чудовий спосіб розпочати розмову. Однак вам потрібно буде задати додаткові питання залежно від того, купуєте чи продаєте ви.

Якщо ви продаєте житло

Якщо ви продаєте житло, задайте потенційним агентам наступні питання:

Скільки продажів ви закрили цього року?
Скільки будинків ви продали в моєму районі? Чи були вони в аналогічному ціновому діапазоні, як у мого будинку?
Скільки з цих будинків продається за ціною або біля неї?
Вам потрібна попередня кваліфікація або попереднє схвалення іпотечної компанії перед тим, як показувати будинки?
Яка ваша плата? За які інші збори за нерухомість я нестиму відповідальність? (Майте на увазі, що плата за нерухомість є оборотною.)
Яка ваша маркетингова стратегія для такого будинку, як я?
Чи використовуєте ви професійного фотографа чи домашнього стаджера?
Що мені потрібно зробити, щоб підготувати свій будинок до продажу або збільшити його привабливість? (Вони можуть запропонувати кілька пропозицій щодо реконструкції проектів, щоб підвищити вартість вашого будинку.)
Чи приймаєте ви відкриті будинки?
Як довго, на вашу думку, пройде мій будинок?
Хто мій цільовий покупець?

Якщо ви купуєте будинок

Якщо ви купуєте будинок, врахуйте ці питання:

Наскільки ви знайомі з районами чи мікрорайонами, які мене цікавлять?
Чи щось відбувається в цій місцевості чи сусідстві, про що я повинен знати? Якщо так, чи вплинуть ці зміни на ціни на житло зараз чи в майбутньому?
У який час ви можете показувати будинки?
Як часто ви надсилатимете мені нові списки, які відповідають тому, що я шукаю?
Чи можете ви порекомендувати інших фахівців, які мені знадобляться, наприклад, домашнього інспектора?
Скільки часу займає типовий процес покупки з собою?
Скільки будинків ви показуєте покупцям в середньому, перш ніж зробити пропозицію? (Це важлива статистика, тому що хороший ріелтор буде знати, чого хочуть їх клієнти, і доведеться показувати менше будинків, перш ніж знайти потрібну форму. Це економить час та енергію для всіх, хто бере участь.)
Ви відвідуєте кожен огляд будинку? (Агенти, які відвідують домашні огляди, можуть безпосередньо задати інспектору домашніх питань детальні запитання; ця інформація може допомогти їм узгодити більш низьку ціну.)
Яке співвідношення продажів до списку ваших останніх 10 транзакцій? (Різниця між ціною продажу та ціновою ціною дасть вам важливу підказку про те, наскільки хороший цей агент в переговорах.)

3. Поговоріть із минулими клієнтами

Після того, як ви особисто опитали декількох агентів, важливо поговорити з деякими попередніми клієнтами. Попросіть кожного агента надати вам контактну інформацію для принаймні трьох клієнтів, з якими вони працювали минулого року.

Спробуйте задати цим клієнтам такі питання:

Яким був ваш загальний досвід роботи з цим агентом?
Що вам найбільше сподобалось у цьому агенті? Що вам найбільше сподобалось?
Якщо ви продали своє житло, як агент торгував вашою нерухомістю? Чи вважаєте ви, що це було ефективно? Як довго був ваш будинок на ринку?
Якщо ви купили свій будинок, чи вважаєте ви, що агент готовий показати вам кожне майно, яке вас зацікавило? Чи відчували ви, що вони зрозуміли, що ви насправді хочете в будинку?
Чи швидко вони відповідали на телефонні дзвінки та електронну пошту?
Вони гарний слухач?
Яка була ціна вашої квартири та кінцева ціна продажу?
Чи вважаєте ви, що цей агент отримав найкращу ціну??

4. Підтвердьте їх ліцензію

Важко повірити, що хтось би брехав про те, що це ліцензований агент з нерухомості, але це трапляється. На щастя, для споживачів існує простий спосіб перевірити, чи ліцензія агента є законною. Асоціація посадових осіб ліцензійного права на нерухомість (ARELLO) має базу даних, що дозволяє шукати, що дозволяє споживачам перевірити ліцензію чи реєстрацію будь-якого агента.

Робота з новими агентами: плюси і мінуси

Якщо ви плануєте працювати з агентом, який має мало досвіду або не має досвіду, то вам потрібно дізнатися більше про їх поточну ситуацію та майбутні цілі.

Наприклад, багато агентів починають свою кар'єру, продаючи будинки збоку, поки все ще тримаються на повній роботі. Хоча в цьому немає нічого поганого, важливо з’ясувати, чи буде у цього агента потрібний час та гнучкість. Розглянемо ці питання:

Чи зможете ви повертати телефонні дзвінки чи електронні листи протягом дня чи лише ввечері?
Чи обмежуватиметесь ви домом лише у вихідні дні?
Чи є у вас наставник, до якого ви можете звернутися, якщо процес переговорів стає складним або незнайомим?
Ви відвідували які-небудь останні конференції чи семінари? Якщо так, то які?

Майте на увазі, що нові агенти не матимуть досвіду досвідчених професіоналів; нерухомість - це, безумовно, професія "вчися як ти йдеш". Цей брак досвіду може бути недоліком столу переговорів, особливо у складних угодах. Вам комфортно бути частиною навчального процесу цього агента?

Але це означає, що нові агенти голодні як клієнтам, так і досвіду, і, як свідчить стара приказка: "Голодний вовк найкраще полює". Недосвідчений агент, швидше за все, нахилиться назад, щоб задовольнити ваші потреби та зробить вас щасливими, і у них, ймовірно, буде достатньо часу, щоб приділити вам увагу один на один. Перед підписанням контракту зважте, що ви хочете, і що вам зручно

Червоні прапори, на які слід оглянути

За даними ARELLO, як цитує НАР, у США існує близько 2 мільйонів активних агентів нерухомості. Це означає, що є багато чудових агентів. Це також означає, що ви, ймовірно, натрапите на якісь погані яблука.

Переконайтеся, що ви знайдете агента, який підходить саме вам, стежачи за цими червоними прапорами.

1. Вони хочуть скласти список вашого будинку за високою ціною

Якщо ви продаєте свій будинок, початкова ціна цін є ключовою для успішного продажу.

Сподіваємось, ви плануєте взяти співбесіду щонайменше з трьома агентами з переліку. Кожен з цих агентів повинен мати можливість сказати вам, що вони хочуть перелічити у вашому домі. Цінова ціна списку базується на ряді факторів, включаючи ваше місцезнаходження, квадратні метри, останні порівнянні продажі у вашому районі (звані «комари»), вік та стан будинку.

Всі агенти, з якими ви берете інтерв'ю, використовують однакову інформацію, щоб оцінити свій будинок, а це означає, що всі цитати повинні бути досить схожими. Остерігайтеся агента, який цінить ваш будинок значно вище, ніж інших агентів, з якими ви брали інтерв'ю; це ознака недосвідченості, жадібності чи обох.

Занадто висока ціна означає, що багато потенційних покупців навіть не придивляться до вашого будинку, оскільки це за їхній бюджет або просто занадто дороге для того, що вони отримують. Ваш будинок буде витримуватись на ринку на місяці довше, ніж більш конкурентоспроможний будинок, і він може навіть продатись за набагато менше, ніж це було б із точною стартовою ціною.

2. Вони бідний комунікатор

Занадто часто відсутність зв'язку - це скарга №1 від людей, які працюють з агентами з нерухомості.

Чітка та своєчасна комунікація є найважливішим у процесі купівлі та продажу будинку. Агенти з нерухомості повинні бути чудовими комунікаторами, щоб ефективно допомагати своїм клієнтам та гарантувати, що цей складний процес закінчується успішно. У деяких випадках ви будете спілкуватися з цією людиною щодня.

Уважно перегляньте електронні листи потенційного агента до вас, їх маркетингові матеріали та їх веб-сайт чи блог. Чи їх написання чітке та без помилок? Чи легко зрозуміти, про що вони говорять? Коли ви спочатку зв’язалися з ними, чи вчасно вони повернули ваш дзвінок чи електронний лист? Під час співбесіди вони витрачають час, щоб послухати те, що ви говорите, чи вони відсікають вас і починають говорити?

Погані навички письма та спілкування можуть означати, що агент не передасть важливу інформацію швидко або чітко, або це може сигналізувати про те, що вони занадто зайняті, щоб працювати з вами. У будь-якому випадку рухайтеся далі.

3. Вони не задають питань

Чудові агенти - чудові слухачі. Вони знають, що ключ до успішних робочих відносин залежить від розуміння того, що ти хочеш і потребуєш.

Хороший агент знадобиться час, щоб дізнатися більше про ваші мрії та цілі. Наприклад, якщо ви купуєте житло, хороший агент захоче дізнатися, чи є ви інвестором чи шукаєте житло на довгостроковий термін. Якщо ви продаєте, хороший агент може запитати про вашу часову шкалу, гнучкість ціноутворення та те, що ви шукаєте у відносинах.

Це лише кілька прикладів; справа в тому, що хороший агент буде задавати питання, щоб дізнатися, що ви шукаєте. Якщо агент тримає маму, йдіть з кимось іншим.

4. Їх комісія низька

Продавець сплачує комісії за нерухомість, які, як правило, включаються до перелік цін на житло. Як правило, комісійні коштують 6%, що розподіляється між агентом лістингу та агентом покупця.

Якщо агент призначає вам комісію нижче 5%, будьте обережні. Вони можуть намагатися виграти ваш бізнес, пропонуючи вам угоду, але ця наднизька комісія, швидше за все, відлякує інших агентів, які не хочуть ділитися такою низькою платою.

Заключне слово

Купівля та продаж будинку є емоційними та стресовими з багатьох причин. Загрожує багато, і це одне з найбільших фінансових рішень, які ви приймете у своєму житті. Пошук правильного агента для вашої ситуації є ключовим для того, щоб переконатися, що транзакція проходить безперебійно, і всі будуть задоволені.

Коли я продав свій перший будинок, я не замислювався над тим, ким буде мій агент з лістингу - поширена помилка для перших покупців дому. Я поїхала з агентом, якого ми використовували, коли ми купували будинок, тому що вона була доброзичлива і ми її знали.

У той час як вона була хорошим агентом покупця, вона була жахливим агентом лістингу. Вона оцінила наш домашній шлях занадто високим для ринку, зробила нульовий маркетинг, і як результат, на продаж було потрібно два роки. Я нарешті подумав і знайшов дивовижного агента, який продав наш дім протягом декількох місяців після того, як взяв на себе список.

Якби я зробив домашнє завдання з початку роботи, наш будинок, швидше за все, був би проданий швидко та за конкурентною ціною. Натомість він промазав на ринку, і ми втратили майже 40 000 доларів. Це була дорога помилка, яку ми ніколи більше не зробимо. Ми готуємося продати наш діючий дім, і ви можете поставити під сумнів, що ми будемо опитувати декілька агентів, щоб знайти правильний для нашої ситуації.

Зробіть свої дослідження. Так, це вимагає часу та зусиль, але вибір правильного агента виплатить величезні дивіденди з часом.

Чи працювали ви з чудовим (чи не дуже великим) агентом при купівлі чи продажу свого будинку? Яким був ваш досвід?