Як відстежувати потенційних орендарів - запитання, кредит та перевірка досвіду

Проблема полягає в тому, що будь-який потенційний орендар може діяти як найкращий орендар у світі під час первинного проходження. Але якщо ви хочете переконатися, що ви отримуєте найкращого орендаря, важливо ретельно перевірити кожного потенційного орендаря, перш ніж дозволити йому підписати договір оренди..

У вас є два варіанти, коли мова йде про пошук нового орендаря для вашої орендної нерухомості. Ви можете найняти компанію з управління нерухомістю, яка здійснює оренду, щоб виконати роботу за вас (тобто вони знімуть верх), або ви можете зберегти свої гроші та знайти нових орендарів самостійно. Особисто, оскільки я і дешевий, і трохи жадібний, я б обрав останнє і екранував власних орендарів. Огляд орендаря не є надто складним або дорогим, якщо ви дотримуєтесь правильних кроків.

Скринінг потенційних орендарів

1. Запит заявки

Почніть з того, щоб кожен потенційний орендар заповнив заявку. Ви можете отримати зразок заявки на оренду у місцевій асоціації нерухомості, створити власну персоналізовану заявку на оренду за допомогою шаблону Microsoft Office або скористатись однією із форм заявок, доступних в Інтернеті за допомогою даних орендарів або на сайті.

Переконайтеся, що обрана вами програма охоплює все, що потрібно знати про орендаря. Для найкращих результатів виберіть додаток, який включає фінансову інформацію, інформацію про роботу та особисту інформацію. Переконайтеся, що в заявці чітко зазначено, що довідка про перевірку, звітність про кримінальну історію або перевірку кредиту буде замовлена, якщо це доречно, і що потенційний орендар надає дозвіл на перевірку своєї фінансової, трудової та особистої історії.

Що шукати в заявці на оренду:

Поточні та попередні роботодавці - як довго орендар працював на поточній роботі? Чи перемикав роботу кілька разів за останні кілька років?
Поточний рівень доходу - чи покриває дохід орендаря орендна плата плюс звичайні витрати на проживання?
Така фінансова інформація, як банківські рахунки та кредитні картки, включаючи залишки та мінімальні щомісячні платежі, допомагає забезпечити фінансову «картину» потенційному орендареві та запропонувати зрозуміти його здатність щомісяця сплачувати оренду..
Контактна інформація для попередніх орендодавців повинна бути вказана з попередніми адресами, розмірами сплаченої орендної плати та причинами виїзду. Чи є якісь прогалини в історії оренди, чи є імена та контактні дані для будь-яких орендодавців, відсутніх у заявці?
Інформація про спосіб життя, наприклад, кількість та розмір домашніх тварин та кількість мешканців, повинна бути включена у заявку.
Особисті посилання повинні включати імена, тривалість знайомства та номери телефонів.

Попросіть потенційного орендаря заповнити форму та повернути її вам. Перегляньте форму, перш ніж розпочати скринінг, щоб переконатися, що орендар не виключив будь-яку інформацію. Відсутня інформація може бути червоним прапором, який орендар може намагатися щось приховати.

2. Запустіть кредитний чек

Деякі державні закони дозволяють орендодавцю стягувати з потенційного орендаря вартість замовлення кредитного або довідкового чека. Інші штати вимагають, щоб орендодавці покривали витрати. У будь-якому випадку, це гарна ідея взяти кредит орендаря. Кредитний чек покаже вам подробиці про попередню кредитну історію орендаря, починаючи від 7 до 10 років. Ви можете замовити кредитний звіт та кредитний рахунок, використовуючи звіт про особу Equifax.

При перегляді кредитного звіту врахуйте наступне:

Кредитна історія. Шукайте історію затримки платежів, рахунки за інкасацією, списані рахунки на кредитних картках або основні проблеми, такі як банкрутство. Хоча одна чи дві несвоєчасні платежі в минулому не обов'язково означають поганого орендаря, ви можете переглянути рішення про те, щоб взяти когось із серйозними проступками, такими як банкрутство..
Поточний борг. Якщо орендар здав усі свої кредитні картки, взяв здоровенні позики або має кілька неоплачених залишків, він може боротися за невдачу з виплатою за оренду..

3. Запустіть фонову перевірку

Довідкова перевірка дасть детальний звіт про минуле орендаря. Кілька компаній пропонують послуги розслідування за певну плату і нададуть вам історію виселення, кримінальну історію, кредитну історію та різні публічні записи. Як правило, ви можете замовити ці звіти, використовуючи номер соціального страхування орендаря.

Ви можете замовити фонову перевірку в Інтернеті через такі компанії, як StarPoint та ScreeningWorks.

При запиті перевірки фону врахуйте наступне:

Виселення. Якщо потенційного орендаря нещодавно виселили, можливо, ви захочете переглянути оренду особі. Крім того, ви можете запитати більш детальну інформацію про виселення.
Судимість. Хоча ви можете не помітити юнацьку розбірливість, можливо, ви захочете передати будь-якого орендаря з тривалим або серйозним судимості. Прийняття відомого злочинця може поставити під загрозу ваші інші орендарі, або ви самі.
Публічні записи. Якщо орендар бере участь у судовій сутичці або раніше був пред'явлений позов, він з’явиться у фоновому режимі перевірки. Ви можете передати орендарю, який подав до суду на неоплачену оренду, неоплачену аліменти або іншу серйозну фінансову справу. Все це могло вказувати на схему несплати.

4. Зверніться до попередніх орендодавців

Часто, коли нинішній орендодавець дзвонить колишньому орендодавцеві, він запитує лише, чи орендар сплатив усю ренту і чи орендодавець знав, що орендар рухається. Щоб отримати реальне відчуття орендаря, однак, потрібно копати трохи глибше. Хоча ви не хочете ризикувати вторгненням у приватне життя когось, ви можете задати основні питання щодо способу життя орендаря.

Питання, які потрібно задати колишньому орендодавцю:

Чи зобов’язаний орендар вам заборгованості?
Чи є в орендаря історія прострочених платежів?
Чи завдав орендар будь-яку велику шкоду в оренді?
Чи орендар порушив сусідів чи спричинив якісь основні проблеми, проживаючи там?
Чи орендар отримав якість застави під час переїзду?
Ви б надалі орендували квартиру цьому орендареві?

5. Зверніться до наймача

Ви обов'язково хочете переконатися, що орендар має стабільне, надійне джерело доходу, перш ніж ви дозволите орендарю підписати договір оренди. Це можна зробити одним із двох способів: Ви можете попросити орендаря надати вам копію недавнього платника платежу, або ви можете зв’язатися безпосередньо з роботодавцем, щоб дізнатися більше. Майте на увазі, що не всі роботодавці надаватимуть інформацію про історію зарплат або іншу приватну інформацію. Але, роботодавець може розповісти, чи є орендар нинішнім працівником чи ні.

6. Опитайте орендаря

Якщо вся довідкова інформація перевіряється, можливо, вам варто подумати про швидке інтерв'ю по телефону з орендарем. Здебільшого, коли ви показуєте оренду новому орендареві, ви зосереджуєтесь більше на власності, ніж на потенційному орендареві. Швидкий дзвінок потенційним орендарям, ви можете дізнатися більше про них, а також про їхній спосіб життя. Майте на увазі, що Закон про справедливе житло передбачає, що орендодавці не можуть дискримінувати за ознаками кольору, втрати працездатності, сімейного стану, національного походження, раси, релігії чи статі.

Питання, які потрібно задати орендареві:

Чи є у вас домашні тварини? Скільки років вашим домашнім тваринам? Чи є вони вдома?
Чи плануєте ви в майбутньому отримати сусідку по кімнаті?
Який типовий робочий день? Ви працюєте в нічні зміни або непарні години?
Ви курите? Ви курите в приміщенні чи зовні?
Чи є у вас друзі чи родичі, які часто ночують у вашому домі?

Заключне слово

Як орендодавець, ви повинні перевірити кожного потенційного орендаря; просто надто багато ризику, якщо ви цього не зробите. Зрештою, ви точно не хочете, щоб в кінцевому підсумку потрібно було пройти процес виселення орендаря. Але це не означає, що вам потрібно стати приватним детективом кожного разу, коли хтось також звертається в новій програмі. Використовуйте свої інстинкти і намагайтеся почувати себе орендарем, а потім поверніть ці інстинкти деякими важкими фактами з кредитного звіту орендаря та довідкової інформації. Будьте обережні, щоб не перевищувати свої межі, що може поставити вас під загрозу порушення законів про конфіденційність у Законі про орендодавців та орендарів..

Якщо ви орендодавець, як вам пройти процес екранізації? Чи є у вас якісь хитрощі для пошуку найкращих орендарів?