Афери щодо зменшення іпотечного кредитування та зміни позики, на які слід стежити

Джонсони охоче передали гонорар, але компанія ніколи не передзвонила їх. Бізнес, який сказав, що це допоможе їм, не було нічого, крім фінансової афери, щоб отримати свої гроші.

Ця історія є вигаданою - але проблема, яку вона описує, дуже реальна. Там є безліч іпотечних аферистів, які витягують сотні чи навіть тисячі доларів у людей, які борються за врятування свого будинку. Вони обіцяють допомогти власникам будинків у рефінансуванні, переговорах зі своїми позикодавцями або використають певний юридичний трюк, щоб вийти із наявної застави. Однак, все, що вони насправді роблять, - це взяти гроші з кишень тих, хто може найменше собі це дозволити, залишаючи їх у гіршій формі, ніж будь-коли.

У січні 2018 року Федеральна комісія з торгівлі (ФТК) надіслала чеки на відшкодування 862 жертвам схеми виплати іпотечного кредитування, яка стягувала їх від 2500 до 3500 доларів за “послуги”, які нічого не допомогли їм. Це була лише одна із сотень справ, порушених проти фальшивих іпотечних операторів за останні кілька років, і, ймовірно, багато інших, які ніколи не були притягнуті до суду.

Як аферисти знаходять жертв

Шахрайські афери охоплюють відчайдушних людей, які намагаються врятувати своє житло від викупу. Шахраї мають кілька хитрощів для пошуку власників будинків у біді. До них належать:

1. Перевірка повідомлень про звернення стягнення

Аферисти шукають повідомлення про заборону публічного скасування у газетах та в Інтернеті чи переглядають файли в органах місцевого самоврядування. Вони записують імена власників будинків і безпосередньо контактують з ними з пропозицією «допомогти».

2. Націлювання на конкретні групи

Деякі шахраї зосереджуються на представниках конкретних релігійних чи етнічних груп. У 2016 році FTC викрила групу шахраїв у Південній Каліфорнії, що хизуються на власників іспаномовних будинків. Компанія навіть зайшла до того, як найняти іспаномовних продавців, щоб звернутися до власників будинків та завоювати їх довіру.

3. Обсяг цілих сусідств

Шахраї часто зосереджують свою увагу на певному мікрорайоні - наприклад, там, де вже багато будинків для продажу чи викупу. Вони ходять по сусідству, роздаючи листівки чи візитні картки, пропонуючи свої так звані послуги, і навіть можуть ходити по дверях, щоб особисто поспілкуватися з власниками будинків..

4. Видання себе за інших

Деякі шахраї обманюють власників будинків, стверджуючи, що вони є у їх поточного банку або іпотечної компанії. Вони пропонують допомогти їм рефінансувати або змінити свою іпотеку, але кажуть, що вони повинні почати надсилати свої іпотечні платежі на іншу адресу. Потрібно сказати, що ці платежі насправді не надходять до банку.

5. Широка реклама

Іноді шахраї не намагаються відстежувати проблемних власників будинків для націлювання. Натомість вони застосовують широкий підхід, розміщуючи рекламу, де багато людей - включаючи власників будинків, які потребують допомоги - бачать їх.

Ця реклама може бути в місцевих газетах, на телебаченні та радіо чи в Інтернеті. Шахраї можуть також розміщувати листівки на телефонних стовпах, на автобусних зупинках та на середніх смугах шосе.

Що шахраї обіцяють зробити для вас

Шахраї пропонують допомогти власникам проблемних будинків найрізноманітнішими способами, всі вони неправдиві. Ось кілька речей, які вони можуть пообіцяти зробити:

1. Переговори зі своїм кредитором

Шахраї пропонують домовитись з банком від вашого імені, щоб допомогти вам рефінансувати або змінити позику на житло та знизити платежі. Іноді вони стверджують, що мають "особливі відносини" з банками, які допомагають їм отримувати нижчі ставки або швидше схвалення. Вони також можуть порадити вам не зв’язуватися з позикодавцем самостійно або спілкуватися з юристом або іншим кредитним консультантом.

2. Провести судово-кредитну перевірку

Деякі шахраї заявляють про себе як криміналістичну позику, іпотечний кредит або запобіжники стягнення на випадок стягнення. В обмін на плату вони пропонують юристу чи іншому експерту переглянути ваші іпотечні папери, щоб побачити, чи порушив ваш кредитор будь-які закони.

Вони стверджують, що це допоможе вам уникнути звернення стягнення, отримати схвалення щодо зміни позики, зменшити основну суму позики або, можливо, навіть повністю вийти з позики. Іноді вони навіть проводять цей «аудит», як обіцяли.

На жаль, немає доказів того, що проведення судово-медичної перевірки насправді допомагає отримати модифікацію позики чи будь-який інший вид угоди від кредитора..

3. Подайте позов на свого кредитора

Деякі шахраї з виплати іпотечного кредитування, як, наприклад, у Каліфорнії у 2016 році, заявляють, що є адвокатами або представниками юридичної фірми. Вони пропонують допомогти вам подати позов до свого іпотечного кредитора або приєднатися до позову про позовні дії.

Існують федеральні закони, які дозволяють подавати позов до іпотечного кредитора за помилки у ваших кредитних документах, але немає гарантії, що ви виграєте, навіть у справжнього юриста. І навіть якщо ви виграєте судовий процес, ваш кредитор все ще не зобов’язаний знижувати платежі, щоб зробити їх доступнішими.

4. Зв’яжіть вас з програмами державної допомоги

Шахрайство з іпотечним кредитуванням іноді пропонує навчити вас про державні програми, які допомагають власникам будинків рефінансувати свої будинки або змінювати умови їх домашніх позик.

Ці програми існують, але вам не потрібно наймати когось, який допоможе вам їх використовувати. Ви можете отримати всю необхідну допомогу безкоштовно на урядовому веб-сайті «Створення дозволеного дому» (MHA) або за телефоном 888-995-НАДІЯ (4673). Програма MHA більше не пропонує допомогу щодо рефінансування чи модифікації позики, але все ж надає безкоштовні консультації та допомогу власникам будинків у вирішенні іпотечних кредиторів..

5. Допоможемо подати заяву про банкрутство

Інші шахраї пропонують допомогти вам подати заяву про банкрутство, щоб вийти з оплати іпотеки. Подача заявки на банкрутство до Глави 7 тимчасово припинить стягнення будинку, але це не врятує ваш будинок, який вам доведеться продати, щоб погасити свої борги. Глава 13 банкрутства може дозволити вам зберегти свій будинок, але це не скасує ваш борг перед банком; це просто реструктурує його.

В будь-якому випадку вам не потрібен адвокат чи хтось інший, який допоможе вам подати банкрутство. Ви можете зробити це самостійно, використовуючи форми, доступні на веб-сайті американських судів. І це не швидко чи легко виправити; це довгий складний процес, який займає кілька місяців і має свої негативні наслідки. Банкрутство на вашому записі розбиває ваш кредитний бал, що ускладнить придбання будинку чи автомобіля в майбутньому і навіть може зашкодити вашим шансам влаштуватися на роботу..

6. Станьте своїм новим орендодавцем

Однією з найнебезпечніших афери з видаленням іпотечних кредитів є афера «орендувати, щоб купити». Шахраї говорять вам, що якщо ви передасте їм свій будинок, вони можуть використовувати їх хороший кредитний рейтинг, щоб рефінансувати його за нижчою процентною ставкою. Ви можете продовжувати жити там, як орендар, поки рефінансування пройде, а потім купувати його згодом.

Насправді шахрай або біжить з грошима, а потім за замовчуванням за новою позикою, або, що ще гірше, стягує оренду, поки ви вже не можете собі цього дозволити, і в цей момент він вас виселяє. Так чи інакше, ви втратили своє житло, і ви все ще зобов’язані саме тому, як справжньому іпотечному кредитору, як і раніше.

7. Продам свій будинок для вас

Інші шахраї можуть сказати вам, що вони можуть знайти покупця для вашого будинку, якщо ви здасте їм справу та виїдете. Вони обіцяють платити вам частину прибутку, як тільки будинок продається. Звичайно, те, що вони насправді роблять, це утримувати будинок і здавати його в оренду, залишаючи вас без дому - і все ще на гачку для іпотечного кредиту.

8. Купіть свій дім

Деякі шахраї переслідують ваш будинок, а не ваші гроші. Вони запропонують купити його у вас, але за значно нижчу ціну, ніж це варто.

Можливо, здається, що варто позбутися своїх іпотечних проблем, але продаж будинку не звільняє вас від іпотечного боргу. Вам все одно доведеться повернути те, що ви зобов'язані банку, і більше не матимете шансів продати будинок за його реальну вартість.

Як аферисти отримують гроші від жертв

Після того, як шахраї приводять своїх жертв на гачок, вони отримують від них гроші різними способами. Найпоширенішим є стягнення авансового гонорару за судово-медичну ревізію чи іншу неправдиву юридичну послугу. Ці збори можуть скласти сотні чи навіть тисячі доларів. Як тільки шахраї отримають свої гроші, вони просто перестають повертати дзвінки жертві.

Шахраї також заробляють гроші, збираючи ренти або іпотечні платежі у своїх жертв. Деякі з них переконують своїх жертв почати здійснювати іпотечні платежі їм безпосередньо, а не банку, в той час як вони «ведуть переговори» з кредитором. Через кілька місяців вони зникають з грошима, залишаючи жертв далі за своїми реальними заставами, ніж раніше.

У деяких випадках шахраї не просто беруть гроші у своїх жертв; вони фактично крадуть свої будинки. Вони змушують власника підписати договір, обіцяючи або переговорити кредит і продати його власникам, або продати комусь іншому і поділити гроші. Натомість вони утримують будинок, виганяють первинних власників і продають чи здають його в оренду комусь іншому.

Концертникам навіть відомо, що обманюють людей підписуватись над своїми будинками, не знаючи цього. Під час афери "наживка і перемикач" вам дарують купу паперів для підписання як частину процесу рефінансування. Однак прихована в стеці форма, яка передає шахраї право власності на ваш будинок. Якщо ви не прочитаєте ретельно кожного з паперів перед тим, як підписати його, ви можете втратити дім ще до того, як розпочнеться викуп.

Захист себе від афери допомоги з іпотечного кредитування

Якщо у вас виникли проблеми з іпотекою, ви можете трохи відчайдушно. Коли афери з виплати іпотечного кредиту приходять разом із своїми фальшивими обіцянками, зрозуміти цю "рятувальну лінію" все занадто просто, не дивлячись на те, до чого вона пов'язана. На той час, коли ти зрозумієш, що це більше якір, ніж рятувальник життя, аферисти вже давно пішли з твоїми грошима.

Ключовим фактором уникнення афери з іпотечного кредитування є поінформованість та огляд. Знайте свої права під час роботи з юридичною фірмою чи будь-якою іншою компанією та будьте напоготові щодо попереджувальних знаків афери. І навіть якщо пропозиція виглядає законною, вживайте декількох основних заходів, щоб захистити себе і свій будинок, якщо це виявиться шахрайством..

Знайте свої права як власник дому

У 2010 році FTC опублікував своє Правило надання допомоги з надання іпотечної допомоги (або Правило MARS), щоб захистити власників будинків від афери з виплати іпотечного кредитування. Згідно з цим правилом, компанія, яка обіцяє допомогу з позики, не може стягувати з вас жодних зборів після він отримав вам результати, які він обіцяв. Навіть якщо ви погоджуєтесь прийняти допомогу компанії, вам не доведеться платити ні копійки, поки ви не отримаєте і не прийняли письмову пропозицію про надання іпотечного кредитування від свого банку..

Правило MARS також вимагає від компаній надати деякі основні факти у своїх оголошеннях та дзвінках на телемаркетинг. Вони повинні розкрити, що вони не працюють для уряду або вашого іпотечного кредитора і що ні уряд, ні ваш кредитор жодним чином не затвердили їхні послуги. Вони також повинні попередити вас, що ваш кредитор може не погодитися змінювати ваш кредит на будинок.

Крім того, компанія не може юридично сказати вам припинити спілкування з іпотечним кредитором. Ви завжди повинні вільно спілкуватися зі своїм банком і бачити, які варіанти він може запропонувати. Компанія може радимо припинити внесення іпотечних платежів, але він також повинен попередити вас, що це може пошкодити ваш кредит і, можливо, призвести до втрати вашого будинку.

Правило MARS також встановлює деякі вимоги до юристів, які пропонують послугу з надання іпотеки. Вони можуть стягувати авансовий збір, але лише якщо вони надають реальну послугу таким чином, що відповідає усім правилам державної етики. Будь-які гроші, які ви їм надаєте, повинні надходити на довірчий рахунок клієнта, і вони можуть зняти його лише після завершення послуги. Вони також повинні повідомити про вас, коли вони роблять відкликання.

Як виявити аферу

Загалом, будь-яка компанія, яка намагається стягнути з вас плату за іпотечне консультування, модифікацію позики або інші види іпотечного зняття допомоги, швидше за все, є шахрайством. Кілька програм, які справді можуть допомогти власникам проблемних будинків, як, наприклад, програми MHA, безкоштовні.

Будьте особливо обережні з будь-якою компанією, яка не тільки наполягає на передплаті, але прийме лише чек каси чи переказ коштів - два способи оплати, які дуже важко простежити.

До інших попереджувальних ознак афери щодо іпотечного кредитування належать:

1. Гарантовані результати

Остерігайтеся будь-якої компанії, яка «гарантує», що вона може змінити ваш житловий кредит або зупинити звернення стягнення. Лише ваш іпотечний кредитор може схвалити зміну позики, і жодна третя сторона не може гарантувати такий результат.

Навіть твердження про те, що «майже всі» клієнтів компанії отримують іпотечну допомогу, є підозрілим. Не довіряйте також гарантії повернення грошей; марно, якщо шахраї зникнуть і ви не зможете їх знайти.

2. Неправдива адреса

Якщо ви отримаєте лист або телефонний дзвінок, в якому говориться, що це від вашої іпотечної компанії, але вона хоче, щоб ви почали надсилати платежі за адресою, яка не відповідає тій, що є в іпотечній заяві, це підробка.

Справжній банк не змінить свою адресу, попередньо не повідомивши своїх клієнтів. Якщо у вас виникли сумніви, зв’яжіться зі своїм іпотечним кредитором за його старим номером телефону і запитайте, чи справжня зміна адреси.

3. Натисніть, щоб увійти зараз

Іпотечні афери, як і інші афери, намагаються проскочити свої захисні сили, натискаючи на те, щоб діяти швидко, а не витрачати час на роздуми. Той, хто тисне на вас, щоб підписати документ, який ви не розумієте - або навіть не мав можливості прочитати ретельно - не має ваших інтересів у серці.

4. Відключення від реальної довідки

Шахраї з іпотечної допомоги часто говорять вам не звертатися до фактичного іпотечного кредитора, свого адвоката чи житлового консультанта. Для цього є вагома причина: будь-хто з цих знаючих людей швидко помітить аферу і попередить вас про це.

Будь-яка компанія, якій немає чого приховувати, не буде проти, якщо проконсультуватися з іншими щодо її послуг.

5. Намагаючись перейняти своє діло

Якщо компанія з будь-якої причини намагається змусити вас підписати справу на ваш будинок, це величезний червоний прапор. Те саме стосується будь-якої компанії, яка каже вам припинити робити іпотечні платежі або здійснювати платежі за неї замість вашої звичайної іпотечної компанії.

Заходи безпеки

Якщо ви є власником будинку, який шукає допомоги з іпотекою, будьте дуже уважні до будь-якої компанії, з якою ви маєте справу. Ось кілька запобіжних заходів, які потрібно вжити, щоб убезпечити себе від афери.

1. Ознайомтеся з компанією

Перш ніж вести бізнес з будь-якою компанією, проведіть кілька досліджень, щоб переконатися, що це законно. Перегляньте його веб-сайт і переконайтеся, що в ньому вказана контактна інформація, включаючи реальну адресу компанії (не лише скриньку поштового відділення).

Подивіться компанію на веб-сайті Better Business Bureau та знайдіть назву компанії зі словом «афера», щоб побачити, що з’являється. Не передайте будь-яку особисту інформацію, включаючи номер вашого банківського рахунку чи номер соціального страхування, жодній компанії, яку ви не досліджували.

2. Запустіть перевірку щодо адвокатів

Робіть домашнє завдання будь-яких юристів, з якими ви маєте намір вести бізнес. Запитайте їх імена, штат або штати, де вони мають ліцензію, та номер їх ліцензії у вашому штаті. Потім зверніться до колегії адвокатів вашої держави, щоб переконатися, що адвокати є законними і не наразі у них проблем із порушенням правил етики. (Щоб знайти адвокатську асоціацію вашого штату, просто проведіть швидкий пошук в Інтернеті за адресою "асоціація адвокатів" та назвою штату.)

3. Дивіться, що ви підписуєте

Не підписуйте жоден документ, не читаючи його і не розуміючи, що саме ви погоджуєтесь. Якщо у вас є проблеми з розумінням мови, попросіть юриста або іншого незалежного експерта переглянути форму та пояснити її перед підписанням.

4. Продовжуйте робити іпотечні платежі

Деякі шахраї порадять вам припинити сплату іпотечних платежів, поки вони "домовляться" з вашим банком. Не робіть цього! Відставання ваших іпотечних платежів лише збільшує ризик звернення стягнення, а також пошкоджує ваш кредит.

Крім того, не починайте надсилати щомісячні іпотечні платежі будь-кому, крім вашого іпотечного кредитора, якщо ваш кредитор спеціально не уповноважив вас це зробити в письмовій формі..

5. Не перепродайте свій дім

Якщо компанія приходить разом із пропозицією придбати ваш будинок, перевірте, чи ціна розумна. Подивіться на «комп» або ціни на подібні будинки у вашому районі на таких сайтах, як Zillow або Trulia. Якщо сума, яку компанія пропонує, набагато менша, ніж компенсація вашого будинку, ви майже напевно можете краще продати житло комусь іншому.

6. Не підписуйте своє діло

Що б ти не робив, ніколи підпишіть діловий акт про своє житло перед третьою стороною, сподіваючись, що це якось "врятує" ваш дім. Єдиний час, коли є сенс підписати правочин, коли ви продаєте житло або здаєте його своїй іпотечній компанії в рамках угоди про прощення боргу.

Що робити, якщо ви стали жертвою

Якщо ви стали жертвою афери щодо іпотечного кредитування, існує кілька способів повідомити про це:

• Помічник скарги FTC дозволяє повідомляти про афери будь-якого типу.
• Національна асоціація генеральних адвокатів може зв’язати вас з Генеральною прокуратурою вашої держави.
• Бюро кращого бізнесу приймає скарги на товари та послуги підприємств. Щоб подати скаргу на них, ви повинні знати назву та місцезнаходження компанії.
• Бюро захисту споживчих фінансів розглядає скарги на фінансові продукти та послуги. Ви можете подати скаргу онлайн або зателефонувавши за номером 855-411-CFPB (2372).
• Якщо шахрайство пов’язане з банкрутством, ви можете повідомити про це у місцевому офісі довіреної компанії США. Ви можете знайти свій місцевий офіс через веб-сайт Міністерства юстиції.
• Нарешті, ви можете повідомити про підозру в аферах через гарячу лінію МЗС за номером 888-995-HOPE (4673). Цей рядок також може з'єднати вас із законними джерелами допомоги з заставою.

Повідомлення про аферу - найкращий шанс повернути частину своїх грошей. Однак ви, мабуть, не отримаєте все це назад, і процес може зайняти роки. Наприклад, чеки повернення коштів, які FTC розсилав потерпілим у січні 2018 року, наприклад, були врегулюванням скарги, спочатку поданої у 2013 році. Середня сума, виплачена кожному потерпілому, становила 619,24 доларів - приблизно 26% від втрати.

Заключне слово

На жаль, не існує швидкого та легкого виправлення недоступного кредиту на житло. Якщо у вас виникли проблеми з іпотекою, ваш найкращий крок - зв’язатися з кредитором, пояснити ситуацію та попросити співпрацювати з вами, щоб створити план сплати заборгованості..

Їхати до кредитора може бути страшно і бентежно, але це найкращий шанс врятувати свій будинок. Викупи коштів вимагають багато часу і дорогих для банків, тому вони мають усі стимули, щоб допомогти вам знайти інше рішення, якщо це можливо.

Є також законні урядові програми, які можуть допомогти. Найкращий спосіб знайти їх через веб-сайт МЗС або гарячу лінію. Ви також можете зв’язатись із державним агентством з питань житлового будівництва через Національну раду державних житлових агентств, щоб перевірити, чи є у нього програма уникнення викупу..

Ви коли-небудь стикалися з аферою щодо іпотечної допомоги? Що трапилось?