Домашні іпотечні кредити USDA для розвитку сільських територій - вимоги, що відповідають вимогам

Масштаби процесу купівлі будинку не можна завищувати. Статистично кажучи, ваш будинок, ймовірно, буде найбільшою, найдорожчою покупкою, яку ви коли-небудь робили. У ваших інтересах це зробити правильно.

Це починається з правильної іпотечної позики. Добре відомі варіанти - від звичайних іпотечних кредитів, які традиційно вимагають знизитись на 20%, до іпотечних кредитів FHA, на які потрібно лише 3,5%, до позик на домашнє житло для військовослужбовців та членів їх сімей. Мільйони покупців житла мають право на один із цих трьох широких класів позик на житло.

А як щодо менш поширених варіантів? Вони теж є. Один з найбільш захоплюючих та найвигідніших варіантів кредитування житла - це позика USDA, тип іпотечного продукту, зарезервований переважно для жителів сільських громад. Позики USDA, призначені для придбання або рефінансування "адекватних, скромних, гідних, безпечних та санітарних осель як їх основного місця проживання у сільській місцевості, що відповідають вимогам".

Адміністрація Міністерства сільського господарства Сполучених Штатів Америки, кредитна програма USDA офіційно відома як програма гарантованого житлового кредитування на рівні сільського господарства USDA. Позики на придбання USDA іноді називають позиками розділу 502. Позики та субсидії на ремонт на USDA іноді називають позиціями чи розділами 504.

Якщо ви зважуєте свої іпотечні варіанти та вважаєте, що можете претендувати на кредит USDA, продовжуйте читати. У наступних параграфах ми обговоримо різні типи позик та гарантій USDA, параметри та основні вимоги щодо прийнятності, загальні витрати на закриття та основні відмінності між USDA та звичайними позиками.

Що таке іпотечний кредит USDA?

Кредити USDA розраховані на домопокупців з низьким і середнім рівнем доходу та власників будинків у відповідних районах, які USDA визначає як "сільські райони з населенням менше 35 000". Щоб визначити, чи підходить регіон, у якому ви хочете придбати, перегляньте карту придатності програми розвитку сільського господарства USDA.

Географічне обмеження переважає: Навіть якщо ви дотримуєтесь усіх інших критеріїв придатності, ви не можете претендувати на кредит USDA, якщо купуєте (або закріплюєте) будинок, що займається власником за межами відповідної території. Хоча переважна більшість земельних ділянок Сполучених Штатів є придатними до долара США, більшість цих земель є рідко заселеними, тому більшість американців не мають права.

Позики USDA можуть бути започатковані приватними позикодавцями та гарантовані USDA (гарантовані позики), або ж отримані самими USDA (прямі позики). Гранти USDA виділяються із фондів USDA.

Кредити USDA мають надзвичайно низькі вимоги до авансу. У більшості випадків авансовий внесок не потрібен, хоча відкладання грошей може, звичайно, знизити довгострокову вартість позики.

Позики USDA також мають слабкі стандарти для покупців з недосконалим кредитом: оцінки FICO нижче 580 не обов'язково дискваліфікують. Для покупців з обмеженою або неіснуючою кредитною історією існують альтернативні (некредитні) способи андеррайтингу, такі як перевірка своєчасних та послідовних рентних чи комунальних платежів.

Ці функції роблять позики USDA ідеальними для покупців та власників із нижчим рівнем доходу, покупців із менш ніж ідеальним кредитом, покупців, які вперше отримують гроші, та покупців та власників з мінімальними особистими заощадженнями. Однак поза географічними обмеженнями позики USDA мають деякі ключові недоліки. Зокрема, вони вимагають від покупців страхування дорогої іпотеки.

Види іпотечних кредитів USDA

Кредити USDA мають три основні смаки, залежно від доходу домогосподарства, поточної життєвої ситуації та потреб у житлі.

Усі призначені для власників-власників. Вони не можуть бути використані орендодавцями або власниками другого будинку. Усі мають фіксовану ставку - немає такої речі, як іпотека з регульованою ставкою USDA. Ставки за іпотечним кредитом USDA, як правило, нижчі (іноді на цілий відсотковий пункт), ніж порівнянні звичайні ставки за іпотечним кредитом. Вони приблизно узгоджуються зі ставками за кредитами на житло в VA та з упорядкування позик на рефінансування.

Гарантійні позики на одиночне сімейне житло видаються приватними кредиторами. Вони сумнівні, тобто їх можна передати від продавців до покупців з мінімальною зміною їхніх умов.

До 90% основної суми гарантується USDA, а до 100% від вартості придбання можна фінансувати. Не існує жорсткого та швидкого ліміту позики для гарантованих позик. У більшості випадків розмір позики пов'язаний з міркуваннями андеррайтингу, такими як співвідношення житла та відношення боргу до доходу.

Гарантовані позики можуть бути використані для:

Купівля нового або існуючого будинку
Придбання ділянки, на якій має бути побудований новий будинок
Придбання та подальший ремонт чи реконструкція існуючого будинку
Рефінансування наявної житлової іпотеки
Певна робота з підготовки сайту
Деякі оновлення власності (включаючи широкосмуговий Інтернет та енергоефективні оновлення).

Для того, щоб отримати право, вам потрібно ввійти за межею або середньою межею доходу для вашої області. У більшості місць цей поріг встановлюється від 75 000 до 80 000 доларів загального доходу домогосподарств, але може бути вищим для більших домогосподарств та регіонів з більш високою вартістю, таких як Аляска та Гаваї. Перегляньте діаграму обмеженого доходу від житла на сільській місцевості для отримання інформації про вашу шию лісу.

Прямі житлові позики на односімейне житло призначені для сімей з низьким і дуже низьким рівнем доходу, які "не в змозі отримати позику з інших ресурсів на умовах, на які [вони] можуть обгрунтовано очікувати". Вони зроблені безпосередньо USDA і можуть фінансувати до 100% від вартості закупівлі, плюс прийнятні витрати на закриття, якщо домашній оцінюється за більшу від відпускної ціни.

Як і гарантовані позики, вони надійні. На відміну від гарантованих позик, прямі позики не можна використовувати для рефінансування існуючих позик. В іншому випадку придатне використання в цілому схоже на кредити, гарантовані USDA.

Прямі позики також підлягають жорстким обмеженням позики. Ці обмеження від округу до округу, залежно від місцевих цін на житло, і можуть змінюватися з року в рік. У недорогих сільських районах ліміти можуть становити від 115 000 до 120 000 доларів. У дорожчих частинах дорогих штатів, таких як Каліфорнія, Аляска та Гаваї, ліміти можуть перевищувати 500 000 доларів. Щоб отримати конкретну інформацію про свій округ, перегляньте карту обмеження району розвитку сільського господарства.

Будинки, що фінансуються за допомогою прямих позик USDA, повинні відповідати певним критеріям «скромності», включаючи:

Житлова площа 2000 квадратних футів або менше (за деякими винятками)
Ринкова вартість нижче ліміту позичкової позики
Ніяких надземних басейнів
Не розроблені та не обладнані для отримання доходу (наприклад, семінарів чи хобі-господарств)

На додаток до конфігурацій без зменшення грошей та фінансування витрат на закриття, прямі позики USDA часто постачаються із субсидією на виплату, що допомагає позичальникам із низьким рівнем доходу дозволити собі щомісячні платежі. Для найменш необхідних позичальників ці субсидії можуть різко знизити процентні ставки - до 1%, в деяких випадках. Однак ці субсидії не прощаються - їх потрібно повертати поступово, протягом життя кредиту.

На щастя, прямі позики USDA мають тривалі терміни погашення. Кредити, видані найменшим позичальникам, можуть плавати протягом цілих 38 років.

Кредити та гранти на одиночне сімейне житло, видані відповідно до розділу 504 Програми ремонту житла, поділяються на дві широкі категорії: "позики власникам будинків з низьким рівнем доходу для ремонту, покращення або модернізації своїх будинків" та "гранти для літніх власників будинків з дуже низьким рівнем доходу для усунення небезпек для здоров'я та безпеки". . "

Процентні ставки за кредитами на ремонти визначаються на рівні 1% протягом 20-річних термінів, при цьому максимальна сума в 20 000 доларів США. Дотації обмежуються в розмірі 7500 доларів США за примірник. Їх не потрібно повертати, якщо одержувач не продає житло протягом трьох років. І позики, і гранти зарезервовані для власників будинків з доходами менше 50% від місцевої медіани. Гранти обмежуються власниками будинків старше 62 років.

Загальні вимоги щодо прийнятності

Окрім вимог до конкретних продуктів, викладених вище, є ще кілька факторів, які впливають на придатність:

Місцезнаходження: Щоб отримати право на позику в USDA, покупець або власник будинку повинні шукати, щоб придбати (або вже жити) в районі, придатному до USDA - як правило, сільські громади та далекі заміські регіони на узліссях великих міст. Якщо ви живете на відстані, що знаходиться на відстані від великих міст-центрів, таких як Сан-Франциско, Чикаго чи Бостон, ви, швидше за все, не отримаєте право.
Громадянство або статус проживання: Власники будинків та позичальники, що відповідають вимогам USDA, повинні бути громадянами США або постійними резидентами або мати певні довгострокові візи.
Прийнятність федеральної програми: Одержувачі кредитів та грантів на USDA не можуть бути "відсторонені або відсторонені від участі у федеральних програмах" через кримінальні судимості чи минулу шахрайську діяльність.
Кредитний ризик: Ідеальний позичальник USDA має показник FICO вище 640. Позичальникам з нижчими показниками може знадобитися надати додаткову інформацію перед тим, як пройти кваліфікацію, і, ймовірно, загрожуватимуть більш високі процентні ставки. Ймовірність отримання кваліфікації значно падає в міру збільшення кредитного ризику. Останні проступки (12 місяців або менше) можуть серйозно поставити під загрозу заявки позичальників. Однак, залежно від політики кредитування, позичальники з поганим або обмеженим кредитом іноді можуть кваліфікуватися, демонструючи давні своєчасні схеми платежів за такими зобов'язаннями, як оренда та комунальні послуги..
Сталий дохід: Ідеальні позичальники можуть демонструвати стабільний дохід протягом тривалих періодів часу - двох років і довше. Однак винятки можуть бути зроблені для позичальників, які беруть участь у непередбачуваній діяльності, наприклад, у сільському господарстві.
Коефіцієнт житла: Якщо ви маєте справедливий і хороший кредит, вам, як правило, потрібно підтримувати коефіцієнт житла під 29%. Це означає, що ваш загальний щомісячний платіж (основна сума, відсотки, страхування від житла від небезпеки, страхування від сплати іпотеки, податки) не може перевищувати 29% вашого доходу. Якщо у вас є чудовий кредит, більшість кредиторів відмовляться від правила 29% за умови, що вони вважають ваше житлове співвідношення розумним.
Коефіцієнт заборгованості: Коефіцієнт боргових зобов'язань домогосподарств - загальна частка боргових зобов'язань у відсотках від вашого доходу - зазвичай не може перевищувати 41%. Знову ж таки, можливі винятки для позичальників з відмінним кредитом.

Що вам потрібно кваліфікувати

Під час процедури подання заявки на позику USDA вам потрібно буде надати:

Посвідчення водія, паспорт, військовий посвідчення чи інший затверджений урядом посвідчення особи
Оплачуйте заглушки (або копії) не менше ніж за два місяці до цього
Звіти про прибутки та прибутки, включаючи форми W-2 та 1099 бланків, тривають податкові роки
Докази банківських та інвестиційних доходів (виписки) починаються щонайменше за два місяці
Докази щонайменше двох років постійної роботи (податкових форм має бути достатньо)
Якщо ви працюєте за наймом, звіту про прибутки та збитки за поточний податковий рік (до цього)

Залежно від ваших особистих обставин, кредитної історії, позики, на яку ви звертаєтесь, та інших факторів, може знадобитися додаткова документація.

Закриття витрат

Як і більшість іпотечних кредитів, позики USDA несуть в собі ціна закриття. Кулі нижче призначені лише для загального посібника. Витрати можуть сильно відрізнятися залежно від місця розташування, ринкових умов, розміру початкового внеску (якщо такі є) та політики кредитування. Однак ви повинні підготуватися до сплати деяких або всіх наступних витрат по закриттю за вашим кредитом USDA:

Іпотечне страхування: Позики USDA вимагають попередньої страхової премії, що дорівнює 1,00% від фінансованої суми - наприклад, 2 000 доларів США за позикою в 200 000 доларів. Поточні щорічні премії за іпотечне страхування, що дорівнює 0,35% від фінансованої суми, тоді необхідні для життя кредиту. Попередня премія може бути передана в позику при закритті.
Попередньо сплачені податки на нерухомість: Ви, як правило, зобов’язані передоплачувати податки на нерухомість, встановлені між датою закінчення і наступною датою сплати податку на нерухомість. Залежно від падіння закриття, вартості житла та ставки місцевого податку, це може скласти сотні чи навіть тисячі доларів.
Попередня оплата від небезпеки: Зазвичай вам потрібно сплатити страхові внески власників житла першого року. Залежно від вартості вашого будинку та місця розташування це може становити від кількох сотень до кількох тисяч доларів. Оплачувати цей товар зазвичай не закриваючи, до дня закриття.
Обстеження власності: Можливо, вам буде потрібно замовити опитування власності. У більшості випадків опитування буде відомим як обстеження іпотечного кредитування, що є відносно непорушною діяльністю, яка поєднує історію описів майна для підтвердження неточностей та несприятливих вимог. За певних обставин необхідне обстеження місцеположення. Це опитування на місці, яке визначає точне розташування будь-яких будівель, сервітутів, пам’ятників обстеження та інших важливих особливостей. Якщо транзакція передбачає будівництво нового будинку або недавній підрозділ, потрібно більш всебічне обстеження кордонів. Прикордонні обстеження - це локальні обстеження, які точно відображають контури та параметри властивості, одночасно визначаючи потенційні ознаки несприятливого використання чи посягання. Обстеження за іпотекою зазвичай коштує менше 500 доларів. Прикордонні опитування можуть коштувати кілька тисяч доларів - але, знову ж таки, вони зазвичай не потрібні.
Оцінка майна: Перш ніж погодитися взяти позику, кредитори вимагають проведення оцінки нерухомості, щоб переконатися, що житло коштує запитуваної ціни продавця та зменшити ризик збитків у разі звернення стягнення. Що стосується прямих позик USDA, USDA комісійно проводить оцінку за власний рахунок. Оцінки зазвичай коштують менше 500 доларів.
Домашня перевірка: Хоча технічно це не обов’язково, нагляд на дому настійно рекомендується, особливо для покупців старих будинків. Інспектори ретельно вивчають будь-які житлові споруди на майні, включаючи головний будинок та господарські будівлі, щоб виявити потенційні небезпеки для безпеки та предмети, які потребують негайного ремонту. Інспекції зазвичай коштують менше 500 доларів, хоча вони можуть бути більш дорогими для більших будинків та об'єктів, що мають кілька господарських споруд.
Пошук за заголовком: Пошук за заголовком вивчає ланцюг титулу власності (права власності) від його початкового розміщення або підрозділу до теперішнього часу. Це гарантує, що продавець в межах своїх прав перераховує майно для продажу та зменшує ризик подання позову до майна в майбутньому. Пошук за заголовком зазвичай коштує менше 400 доларів.
Назва страхування: Страхування права власності, яке може покрити витрати на пошук титулу, забезпечує фінансовий захист від проблем, розкритих шляхом пошуку титулів, таких як старі застави та забуті угоди. Він також забезпечує постійний захист від претензій на майно. Вартість страхування права власності може різко відрізнятися, але розумно бюджетувати щонайменше 1000 доларів США (одноразово, оплачується при закритті) за витрати.
Запис та передача: Продаж не є офіційним, доки він не буде зареєстрований у відповідних органах влади - як правило, міському чи окружному управлінні житла. Зазвичай це включає два окремі плати: плату за запис та штампи передачі. Разом ці речі зазвичай коштують декількох сотень доларів, хоча точна сума може суттєво відрізнятися залежно від місця розташування та вартості майна.
Детермінація повінь та екологічні оцінки: Навіть якщо ви не живете в районі з очевидним ризиком повені, наприклад, на березі річки, вам потрібно буде встановити недороге рішення щодо повені, щоб знайти своє житло на поточних картах зон повені та визначити, чи страхує повені це необхідно. Зазвичай це коштує менше 100 доларів, але постійний моніторинг від повені (і, якщо необхідно, страхування від повеней) може додати до довгострокових витрат. Інші види екологічних оцінок потрібні в певних регіонах - наприклад, оцінка пожежонебезпеки в частинах західних Сполучених Штатів.
Плата за походження: Деякі кредитори стягують плату за вихід, щоб спростити кількість незначних зборів і витрат, які часто супроводжують закриття: адвокатські збори, плата за документи, кур'єрські збори, збори за ескроу та багато іншого. Комісії за оригінали іноді перевищують 1% від ціни закупівлі, але існують законодавчі та звичні обмеження щодо їх розміру та складу. Якщо ви сумніваєтесь, попросіть свого кредитора детально пояснити, що входить до плати за походження. Не бійтеся називати їх на сумнівних позиціях.

Уникнення витрат на закриття кишені
Багато позичальників USDA можуть зменшити або повністю усунути витрати з закриття кишені. Деякі способи зниження або обмеження витрат є унікальними для кредитної програми USDA, а інші доступні для широкого кола населення, що купує додому:

Розкачуйте їх у позику: Якщо ваш будинок оцінює більше, ніж його продажна ціна, програма USDA позики дозволяє фінансувати ваші витрати на закриття - іншими словами, перерахувати їх на основну позику. Ви можете фінансувати лише різницю між продажною ціною вашого будинку та оціненою вартістю. Наприклад, якщо ви запропонуєте пропозицію на суму 150 000 доларів, а домашню оцінку - за 155 000 доларів, ви можете профінансувати витрати на закриття до 5000 доларів. Будь-які надмірні витрати все-таки потрібно оплачувати з кишені.
Запропонуйте продавцю платити: Продавцю дозволяється платити до 6% від продажної ціни будинку на витрати на закриття - до 12 000 доларів, наприклад, за будинок на 200 000 доларів. Зазвичай цього більш ніж достатньо для покриття витрат на закриття. Ця тактика особливо поширена на ринках покупців, де відчайдушні продавці готові розлучитися з тисячами доларів, щоб забезпечити продаж. На більш гарячих ринках продавці, як правило, менш охочі грати.
Отримайте подарунок від друзів чи родини: Вам не дозволяється позичати гроші для покриття витрат на закриття. Однак ви можете прийняти подарунок, який не потрібно повертати. Такі подарунки зазвичай надходять від друзів або членів родини і не можуть накопичувати відсотки.
Отримайте кредитний кредит: Кредитор іноді повертає частину вартості покупки назад покупцеві за допомогою пунктів знижок, що представляють собою невеликі шматочки основної суми позики (як правило, 1%, хоча дисконтні бали можна розділити на половину та чверть балів). Залежно від способу їх використання, точки знижок можуть компенсувати частину або всі витрати на закриття позики. Однак є компроміс: кожна точка знижки збільшує ставку позики на 0,25%, створюючи більш високі щомісячні платежі та збільшуючи довгострокову вартість кредиту. Це хороший варіант, якщо на даний момент вам не вистачає грошових коштів, але очікуйте, що ваш дохід з часом зросте або відносно швидко рефінансувати кредит..

Ключові відмінності між USDA та звичайними іпотечними кредитами

1. Відносно вільні кредитні вимоги

Кредити USDA мають менші вимоги до андеррайтингу, ніж звичайні іпотечні. Хоча позичальники з відмінним кредитом (оцінка FICO на північ від приблизно 720) безперечно отримують найкращі ставки та умови за цими позиками, заявники, які мають бали FICO, як низькі 580, мають хороший шанс на затвердження. А плямовий кредит - це не автоматичний дискваліфікатор, оскільки заявники можуть звернутися до таких методів перевірки, як кредити орендної плати та комунальні послуги. Такий спосіб регресу, як правило, недоступний для звичайних заявників.

2. Доступно лише у сільській та напівсільській областях

Позики USDA призначені для жителів сільських та напівсельських районів, далеко від великих центрів міста. Іншими словами, хоча переважна більшість земельних ділянок Сполучених Штатів охоплюється кредитною програмою USDA, лише частина жителів країни є правом. Звичайні позики не обмежені географією.

3. Потрібний низький або відсутній внесок

Більшість позичальників, що відповідають вимогам USDA, можуть піти, не відкладаючи грошей - іншими словами, фінансуючи 100% від вартості покупки. Позичальників з вищими активами можуть попросити відкласти трохи грошей, але ніде не існує історичного орієнтиру 20% для звичайних іпотечних кредитів. Потрібно говорити, що це велика угода для позичальників з низьким рівнем активів, які просто не можуть дозволити собі авансові платежі за звичайними позиками.

4. Потенційно дороге страхування іпотеки

Кредити на купівлю та рефінансування USDA вимагають страхування іпотеки. Незалежно від початкового внеску або домашньої вартості, авансова премія (яка може бути передана в кредит) встановлюється в розмірі 1% від ціни продажу або вартості будинку. Поточна щорічна премія встановлюється в розмірі 0,35% від основної суми, що залишилася. Звичайна іпотека не вимагає іпотечного страхування, якщо покупець не знижує менше 20%.

5. Процентні ставки зазвичай нижчі

Процентні ставки за кредитами USDA майже завжди нижчі, ніж звичайні позики. Залежно від кредитних позичальників та інших факторів, різниця може становити від одного процентного пункту, а іноді і більше.

6. Закривальні витрати можна повернути до позики

Позичальники, які відповідають вимогам USDA, можуть перераховувати кошти на закриття своїх позик, різко зменшуючи або повністю виключаючи свої кишенькові витрати. Як і функція без сплати платежів, це велика угода для позичальників з низьким рівнем активів, які не можуть дозволити собі виділити тисячі під час закриття. Витрати на закриття можна перетворити на звичайну позику, взявши очки знижки. Однак це підвищує процентну ставку за кредитом і збільшує її довгострокові витрати.

7. Кредити можуть взяти на себе кваліфіковані покупці

Прямі та гарантовані позики USDA є припустимими. Коли продається будинок, який фінансується USDA, позику можна передати від продавця до покупця з мінімальними змінами його ставок та умов. Звичайно, покупцям потрібно пройти перевірку кредитів та доходів, і Управління сільського господарства USDA повинно затвердити кожне припущення. Покупці можуть також потребувати додаткового фінансування. Тим не менш, сама можливість припущення є великою перевагою перед звичайними позиками, які, як правило, не піддаються.

8. Рефінансування грошових коштів не дозволено

Гарантовані та прямі кредитні програми USDA не дозволяють рефінансувати грошові кошти. Якщо ви хочете взяти позику під вартість вашого будинку, що підтримується USDA, вам потрібно дочекатися, поки ви накопичите достатній капітал і знімете кредитну лінію власного капіталу. Навпаки, звичайні позики на рефінансування дозволяють позичати (витягувати готівку) проти вартості вашого будинку за допомогою позики на рефінансування, за умови, що позика не перевищує ліміти позичкових чи державних позик (як правило, між 80% і 100% поточна вартість будинку або початкова ціна придбання, залежно від програми кредитора та позики).

9. Тільки сім’я, лише житло, яке займається власником

Програма позики USDA розроблена для власників одинакових сімейних будинків. Хоча багатоквартирне житло рідше в сільській місцевості, ніж міські центри, це все ще є потенційним недоліком для людей, які бажають придбати дуплекси та квартири в невеликих містах. Звичайні іпотечні кредити можуть бути використані для придбання значно ширшого виду житла та мають значно обмеженіші обмеження щодо розміщення..

Заключне слово

Іпотечний кредит USDA є нішевим продуктом. Більшість сімей не мають права. Хороша новина для мешканців міст та приміських приміщень: існує багато інших варіантів для домобудівців, що не мають ресурсів, які не можуть дозволити собі знизити 20%. Вибір варіанту, який найкраще відповідає вашим потребам, може бути не таким захоплюючим, як вибір дому вашої мрії, але це може врятувати вас тисячі (або десятки тисяч) у довгостроковій перспективі.

Якщо ти робити претендуйте на іпотечний кредит USDA, рахуйте свої благословення. Ваше включення до однієї з найщасливіших підгруп американських домовласників цілком пов'язане з тим, де ви вирішили зробити своє життя, а не з небезпекою, з якою ви стикалися у військових чи особистих жертвах, які ви зробили у складі резервістського корпусу країни. Деякі мешканці міста, без сумніву, вважають, що життя в країні - це жертва сама по собі, але якщо ваша любов до широких просторів та доброзичливих усмішок переважає ваше бажання бути в центрі всього цього, кому все одно, що вони думають?

Чи маєте ви право на отримання іпотечного кредиту USDA?