7 підказок, яких слід дотримуватися при покупці Вашої першої нерухомості з нерухомості

Як джерело пасивного доходу, він ніколи не висихає і не дозріває, а натомість забезпечує постійний дохід без втрати активів. Насправді базовий актив оцінюється з часом, навіть коли ви сплачуєте іпотеку проти нього. Це робить інвестиції в нерухомість прекрасним джерелом пенсійного доходу. Це диверсифікує розподіл активів і захищає від послідовності ризику повернення, оскільки для отримання доходу вам не потрібно продавати жодні активи.

Потім є податкові пільги. Інвестори можуть відрахувати будь-які мислимі витрати - від іпотечного відсотка до витрат на обслуговування до плати за управління майном. Вони навіть можуть відняти деякі паперові витрати, які вони ніколи фактично не понесли, наприклад, амортизацію.

Але за всіма цими перевагами він також поєднується зі своєю часткою недоліків та ризиків. Кожна власність вимагає великих грошових вкладень у вигляді початкового внеску та витрат на закриття. Нерухомість є, як відомо, неліквідною, що робить її дорогою і повільною для продажу. Це також вимагає як майстерності, так і роботи для інвестування, на відміну від акцій, які ви можете придбати миттєво через індексний фонд без спеціалізованих знань.

Тим не менш, знання та вміння, які вам потрібні, щоб придбати своє перше майно, - це не ракетна наука. Будь-хто може навчитися інвестувати в нерухомість. Ось сім порад, яких слід дотримуватися при купівлі вашої першої інвестиційної нерухомості, щоб уникнути підводних каменів і отримувати сильний прибуток з самого початку.

1. Отримати числа правильно

Найпоширенішою помилкою, яку я бачу у нових інвесторів у нерухомість, є прорахунок витрат, цінностей та орендної плати.

Якщо ви не берете нічого іншого з цієї статті, візьміть до уваги цей урок: Дізнайтеся, як точно підрахувати грошовий потік і домашній прибуток, оскільки це не інтуїтивно. Це те, як інвестори втрачають гроші.

Ремонт та витрати на перевезення

Коли ви перебираєте будинки або купуєте нерухомість на оренду для ремонту, вам потрібно точно знати, скільки коштуватиме ремонт. Це звучить легко на поверхні; зрештою, підрядники дають вам письмову ціну, правильно?

Проблема полягає в тому, що з підрядниками, як відомо, важко працювати, а реконструкція рідко проходить так гладко, як планувалося. Часто підрядники надмірно обіцяють і недоотримують з точки зору витрат і строків.

Для своєї першої інвестиційної нерухомості дотримуйтесь відносно незначних косметичних ремонтів. Тоді, бюджетуйте величезний резерв, який перевищив витрати, щоб впоратися з неминучими гикавками. Просто не кажіть підряднику про це, інакше вони знайдуть привід витратити його.

Отримайте принаймні три пропозиції від ліцензованих підрядників та будьте дуже чіткі щодо ремонту, який ви хочете. Коли ви залишаєте місце для перекладу, ви залишаєте місце для підрядників, щоб стягувати додаткові кошти пізніше.

І не забувайте, що самі по собі кошти на ремонт є лише початком. Це також коштує грошей, щоб володіти майном, поки він сидить на вакантному ремонті. Ці балансові витрати або "м'які витрати" включають іпотеку, комунальні послуги, податки, страхування та дозволи.

Для вашої першої угоди бюджетуйте додатково на 50% як резерв на витрати на ремонт, плюс 50% подушки на очікувані вантажні витрати. Уважно керуючи своїми підрядниками, ви можете уникнути їх витрачання, але як новий інвестор, ви повинні бюджетувати на помилки під час роботи з підрядниками..

Підказка: Перш ніж розпочати процес пошуку підрядника, ознайомтесь HomeAdvisor. Вони провели перевірку та знайшли найкращих підрядників у вашому регіоні. Виберіть декілька з їх списку і кожен з них дасть вам пропозицію про роботу, яку потрібно виконати.

Значення після ремонту (ARV)

Так само, як нові інвестори зазвичай недооцінюють витрати, вони також часто завищують вартість ремонту (ARV) свого майна.

Зробіть власне дослідження Трулі чи Зіллоу, щоб отримати відчуття порівнянних цінностей оновлених об'єктів нерухомості. Потім відвідайте кілька подібних будинків, які зараз продаються. Пройдіться по них і зрозумійте, як ціна комплектуючих оцінюється в околицях.

Як початківець інвестор, ваша думка поодинці не буде її вирішувати, тому також перед тим, як купувати, отримайте три думки експертів щодо асортименту ARV для даної нерухомості. По-перше, запитайте думку вашого агента з нерухомості та попросіть, щоб вони були консервативними у своєму діапазоні цінностей. Потім знайдіть досвідченого інвестора, який працює на вашому ринку, і запитайте їх думку. Нарешті, перегляньте оцінювача позики на їх думку.

Якщо у вас є три думки щодо АРВ, візьміть нижній кінець діапазону як робочий АРВ. Це не час чи місце для оптимізму; вам потрібно знати свій мінімальний прибуток від гортання майна та переконайтесь, що воно не є негативним.

Оренда після ремонту

Якщо ви зберігаєте нерухомість як оренду, вам потрібна точна оцінка орендної плати після ремонту. Пройдіть той самий процес, що і для оцінки АРВ, але цього разу для оренди.

Якщо ви місцевий житель, не пропускайте прогулянки по сусідніх властивостях, які зараз перераховані в оренду. Немає заміни бачити, як виглядають місцеві комари на власні очі. Ви хочете розвинути почуття для місцевого ринку оренди, а також того, який рівень оздоблення та зручності очікують орендарі.

Поточні витрати на оренду

Повторіть за мною: Ваш грошовий потік - це не орендна плата за вирахуванням іпотечного кредиту.

Інший набір цифр, з якими нові інвестори помиляються, - це постійні витрати на оренду. Як правило, очікуйте, що витрати, пов'язані з заставою, не становлять близько 50% від орендної плати. Наприклад, згідно з Правилом 50%, якщо орендна плата становить 1200 доларів США, ваші поточні витрати, пов'язані з іпотекою, становлять в середньому 600 доларів. Якщо ваш іпотечний кредит становить 500 доларів, це дає вам середній щомісячний грошовий потік у розмірі 100 доларів - далеко не 700 доларів, на які очікують багато початківців інвесторів.

Видатки без іпотеки включають:

• Податки на нерухомість
• Страхування майна
• Рівень вакансій
• Капітальний ремонт та капітальні витрати (CapEx)
• Технічне обслуговування
• Витрати на управління майном
• Облікові, бухгалтерські та юридичні витрати

Не виключайте витрат на управління майном, оскільки ви плануєте керувати майном самостійно. Не кожен має час або темперамент, необхідний для того, щоб добре керувати орендою. Навіть якщо у вас є сьогодні, це не означає, що ви будете мати його в наступному році. Крім того, управління орендною платою - це витрата праці, будь то робота чи хтось інший. Будьте фінансово готові взяти на роботу менеджера з нерухомості, включивши ці витрати у свої розрахунки грошових потоків зараз.

Однак не покладайтесь виключно на правило 50% для свого фактичного розрахунку. Це широке правило, і перед покупкою вам потрібно розраховувати кожну вартість будь-якої власності.

2. Розгляньте властивість «під ключ»

Не всі хочуть возитися з підрядниками, дозволами та рефінансуванням довгострокової іпотеки. У цьому немає нічого поганого.

Якщо ідея нагляду за реконструкцією наповнює вас стресом, придбайте власність під ключ. Ви можете придбати нерухомість, яка вже здається в оренду стабільним, надійним орендарям, або придбати нерухомість у готовому для оренди стані.

У сучасному світі, який все більше пов'язаний, ви навіть можете придбати нерухомість під ключ у будь-якій точці країни, використовуючи такі платформи, як Дах. Уявіть загальнонаціональну версію MLS для загального користування лише для оренди під ключ, і ви добре розумієте потужність та зручність цієї платформи.

Roofstock також містить безліч даних для кожної з перелічених об'єктів нерухомості, від даних місцевого ринку до історичних та прогнозованих тенденцій домашньої вартості до деталей про стан власності. Найкраще, що вони містять дві гарантії: одна, що дозволяє вам повернути нерухомість без витрат протягом 30 днів, а друга гарантує, що ви здасте майно орендареві протягом 45 днів після покупки. Дивіться наш повний огляд Roofstock для отримання більш детальної інформації.

3. Будьте відстороненими та будьте терплячими

Як було сказано вище, покупка нерухомості займає роботу. Ця робота збільшується вдесятеро, якщо ви хочете знайти хорошу угоду - що вам краще як інвестору, або в іншому сенс?

Багато початківців інвесторів емоційно прив’язуються до першої нерухомості, яка привертає їх інтерес. Вони люблять місце розташування і думають: "Я б хотів тут усамітнитися", або вони люблять кухню або мозаїчну плитку у другій ванній кімнаті.

Емоції не мають місця в будь-яких інвестиціях. Це призводить до рішень, прийнятих з помилкових причин та "інтуїтивного інвестування", таких як спроба часу на ринок.

Ніколи, ніколи не дозволяйте собі формувати емоційну прихильність до потенційної інвестиційної нерухомості. Ймовірно, вам доведеться переглянути десятки - можливо, сотні - об'єктів нерухомості, перш ніж знайти правильну угоду. Якщо ви пропонуєте пропозиції на 15 об'єктів нерухомості, є хороший шанс, що п’ять продавців домовляться з вами, і з них троє домовляться з вами. З цих трьох, два провалиться до врегулювання, залишивши вас одну закриту угоду на всі ваші зусилля.

Мало хто має терпіння та здатність залишатися відстороненими від кожної з цих угод. Пряме інвестування нерухомості - це гра з двома сенсами: це все про номери прибутку та витрат, і лише невеликий відсоток ваших потенційних угод фактично закривається. Прийміть ці реалії зараз, перш ніж витрачати велику кількість часу і грошей на невдалу спробу інвестування.

4. Переговори (і не бійся піти)

Продавці очікують, що ви домовитесь. Якщо ви цього не зробите, вони починають вдруге здогадуватися про свої ціни і цікавляться, чи варто було б просити більше.

Переговори про нерухомість починаються з дослідження продавця. Дізнайтеся все, що ви можете про продавців, наприклад, як терміново вони хочуть продати, чому вони продають, і коли вони переїжджають, якщо майно зайняте власником. Якщо ви використовуєте агента з нерухомості, попросіть їх визначити агента з переліку. Ви здивуєтеся, як часто агенти, що перелічують листи, набувають балакучість.

Заходьте з найнижчою пропозицією, на вашу думку, продавець поставиться досить серйозно, щоб протистояти. Чим терміновіше продавець хоче закрити, тим меншою може бути ця кількість.

Щоб зменшити заборгованість при розрахунку, не соромтеся вступати в концесію для продавця.

Найголовніше, встановіть ціну на стелю, перш ніж ви навіть зробите свою пропозицію про відкриття. Взяти на себе зобов’язання в письмовій формі і сказати комусь, що це зафіксувати на місці. Якщо після переговорів туди і назад, продавець не прийме номер під цією стелею, піти геть. Дивовижна кількість продавців дзвонить вам через кілька днів, щоб сказати: "Ну, можливо, я можу змусити ці цифри зрештою працювати". Продавці червоніють і стоять, але якщо ви залишаєтесь емоційно відстороненими, ви можете піти від не надто зоряних угод, які позиціонують вас, щоб не купувати нічого, крім вигідних пропозицій.

Дотримуйтесь цих переговорних тактик, щоб підтримувати тверді переговори та завжди бути готовими до прогулянки.

5. Упорядкуйте фінансування, перш ніж робити пропозиції

Коли ви робите пропозицію, продавці очікують, що ви надасте детальну інформацію про те, як ви плануєте реально оплатити їх майно. Що означає, що вам потрібно скласти фінансування, перш ніж розпочати роздавати пропозиції. Ваші варіанти залежать від того, шукаєте ви короткостроковий кредит на реабілітацію або довгострокову заставу майна.

Для короткострокових позик на купівлю-реабілітацію йдіть з позиковим кредитором. Вони швидкі та гнучкі, якщо дорогі. Крім того, ви можете знайти удачу з місцевим банком громади, але вони діють індивідуально, і кожен має різну політику кредитування.

Для довгострокових іпотечних кредитів ви можете спробувати звичайні іпотечні кредитори під час першого вкладення коштів. Але банки та відповідні кредитори не піддаються масштабуванню за межами вашої першої пари нерухомості, оскільки вони встановлюють обмеження на кількість іпотечних кредитів, які ви можете мати на звіті про свій кредит.

Розгляньте кредитні портфелі як фінансування "наступного рівня". Ці кредитори не продають вашу позику великому корпоративному кредитору, а краще зберігають його вдома. Банки місцевих громад іноді пропонують ці позики, як і деякі кредитори в Інтернеті.

Зрештою, як тільки ви засвідчили успішні результати, ви можете позичати гроші приватно у друзів та родини для фінансування своїх угод. Але це настає через роки після вашої першої угоди.

Підказка: Під час пошуку іпотечного кредитора для фінансування вашого першого майна, почніть з Дерево позики. За лічені хвилини ви можете мати кілька пропозицій про позику, які ви можете порівнювати поряд.

6. Не беруть участь в оцінці амортизації

Нерухомість не завжди подорожчає. Будинки зазвичай збільшуються в ціні, але якщо ви розраховуєте на "зазвичай", то ви спекулюєте, не інвестуючи.

Якщо ви фліппер, фліп, виходячи з сьогоднішніх цін. Якщо ви довгостроковий інвестор в оренду, купуйте, виходячи з сьогоднішнього грошового потоку. Хоча домашні цінності можуть руйнуватися, орендна плата залишається напрочуд стійкою. Навіть у Великій рецесії, коли вартість будинку знизилася на 27,42%, орендна плата продовжувала зростати, повідомляє американське бюро перепису населення.

Ось така краса інвестицій в оренду. Коли ви дізнаєтесь, як прогнозувати грошовий потік, ви зможете точно підрахувати прибуток на будь-яку інвестиційну власність, а також зможете інвестувати лише у високодохідні властивості. А коли ви інвестуєте в оренду нерухомості, виходячи з поточного грошового потоку, то будь-яка подорожчання є підливою.

7. Будьте готові до примусового виконання та виселення

Так само, як не всі мають темперамент бути інвестором у нерухомість, те саме стосується і ефективного орендодавця. Це вимагає уваги до деталей, самодисципліни та готовності виконувати правила вашого договору оренди.

Людські істоти відштовхуються від своїх меж. Як орендодавець, це означає, що деякі ваші орендарі намагатимуться просунути ваші межі. Ваша робота - захищати ці межі. Не кожен має дисципліну виконувати правила їх оренди в особі ридаючого орендаря. Але дотримання правил - одна з проблем бути орендодавцем, з яким ви повинні мати задоволення, якщо хочете досягти успіху.

Ваш іпотечний кредитор не буде коливатися, якщо ви будете називати їх ридаючими і просити їх не стягувати з вас плату за прострочення або не починати процес викупу. Якщо орендна плата не закінчилась до пільгового періоду, подайте попередження про виселення, яке дає орендарю другий пільговий період, перш ніж подавати заяву про виселення. Якщо вони не сплатять до кінця другого пільгового періоду, подайте до місцевого суду. Це розпочне ще один тривалий процес із можливою датою слухання та закриття, і все це займе місяці.

Звичайно, до цього рідко доходить. Коли ви надсилаєте попередження про виселення та подаєте негайно в суд, орендодавці часто починають надавати пріоритетну плату за свою оренду за рахунок рахунків за кредитну картку, дискреційні витрати та інші витрати.

Якщо вам не подобається звук нічого з цього, ви не самотні. Але це означає, що ви не темпераментно підходите до орендодавців. Вам слід або надіслати його на розгляд менеджера з нерухомості або знайти інші способи інвестування в нерухомість.

Заключне слово

Пряме інвестування в нерухомість не дуже підходить для багатьох, а то й більшості людей. Вони просто не мають терпіння і дисципліни.

На щастя, вам не доведеться вкладати кошти безпосередньо, щоб отримати нерухомість у своєму портфелі. До непрямих способів інвестування нерухомості відносяться ЗНО, які ви можете придбати миттєво через свій брокерський рахунок або IRA. Ви також можете інвестувати в веб-сайти краудфандингу нерухомості. Хоча колись вони дозволяли брати участь лише акредитованим інвесторам, декілька, наприклад Збір коштів, тепер дозвольте будь-кому інвестувати.

Якщо у вас є інтерес, терпіння та темперамент, щоб інвестувати безпосередньо в нерухомість, ваша дисципліна буде винагороджена передбачуваними прибутками, сильними податковими пільгами та пасивним високодохідним доходом. Один з простих способів придбати свою першу інвестиційну нерухомість - це жити в ній за допомогою хакерського дому. Всупереч поширеній думці, вам не доведеться купувати багатосімейне майно, щоб хак-хауз. Ви можете влаштувати хак з сусідками по кімнаті, з приладдям житлового приміщення, орендуючи кімнати в Airbnb або навіть залучивши студента з іноземної валюти.

У вас є безліч варіантів інвестування в нерухомість, незалежно від того, чи вибираєте ви пряме право власності або більш практичний підхід. У будь-якому випадку, переконайтеся, що ви робите домашні завдання та ретельно перевіряйте кожну інвестицію, приділяючи особливу увагу цифрам.

Чи плануєте ви придбати інвестиційну нерухомість? Який у вас довгостроковий план?