9 видів порівняння інвестицій у нерухомість
Будь-яка нова інвестиція спочатку лякає, коли ви все ще намагаєтесь вивчити словниковий запас, виклики, ризики та винагороду. Але нерухомість пропонує певні переваги для інвесторів, які бажають вивчити мотузки, від диверсифікації активів до пасивного доходу до податкових пільг на нерухомість..
І у вас є безліч варіантів інвестицій в нерухомість на вибір. Від швидкої одноразової виплати до постійного доходу, практичної роботи до повної пасивності, ви можете вибрати правильний варіант інвестування виходячи з ваших особистих цілей.
Ось дев'ять популярних варіантів, які допоможуть вам почати будувати свою імперію нерухомості - або хоча б додати нерухомість до свого портфоліо.
1. Перекидні будинки
Телевізійні шоу-програми реалізму, такі як "Переверніть цей будинок", популяризували будинок, розгортаючись ще в середині 2000-х, і звернувшись із закликом, вдалося пережити житлову кризу та Велику рецесію.
Не важко зрозуміти, чому. Якщо зробити все правильно, інвестори можуть заробити прибутки в декількох сто відсотках лише за кілька місяців.
Звичайно, багато нових інвесторів не роблять це правильно і в кінцевому рахунку втрачають гроші. Навіть ті, хто заробляє сильну віддачу, часто дивуються обсягу роботи, необхідної для її досягнення. Перекидання будинків передбачає вкладення часу та праці, а не лише грошей.
Якщо вам не подобається возитися з позикою з важкими грошима та поспішаючи на ремонт, ще одним варіантом є фліп-трансляція. Ви переїжджаєте в будинок, який потребує оновлення, вдосконалюєте його протягом року-двох, потім продаєте його і сплачуєте лише прибуток на прибуток від прибутку. Або ви можете повністю уникнути приросту капіталу, якщо ви маєте право на виключення розділу 121.
Існує не так багато стратегій інвестування, які дозволять вам піти з десятками тисяч доларів лише через кілька місяців. Перекидання будинків - одне з них, але воно має свої ризики. Тому переконайтеся, що ви правильно визначили цифри, зокрема витрати на ремонт, вартість перевезення та вартість після ремонту. Також переконайтесь, що вам зручно керувати та домовлятися з підрядниками, перш ніж спробувати свої сили при першому перевороті.
2. Властивості довгострокової оренди
Далеко не кожен вирішив бути орендодавцем і вирішувати всі несподівані виклики, з якими стикаються орендодавці. Тим не менш, оренда нерухомості може забезпечити постійний пасивний дохід та зменшення податкових пільг для підприємливих інвесторів, готових взяти на себе головний біль.
Існує три шляхи до придбання вашого першого об'єкта оренди.
Стратегія БРРРР
Один із варіантів - придбання нерухомості, яка потребує оновлення, але замість того, щоб продавати її після завершення, ви зберігаєте її як оренду. BRRRR означає купівлю, оновлення, оренду, рефінансування, повтор, і це чудовий спосіб фінансувати 100% придбання вашої нерухомості..
Це працює так: Ви знижуєте 20% або близько того з позикою на реабілітацію, робите ремонт, щоб створити власний капітал у будинку, а потім здаєте його в оренду. З урахуванням цього власного капіталу ви можете витягнути готівку, якщо рефінансуєте довгострокову іпотеку. Достатньо грошових коштів, щоб повернути свій початковий внесок, якщо ви створили достатній капітал.
Це працює, оскільки сума позики на рефінансування базується на вартості майна після ремонту, а не на початковій ціні придбання та витратах на ремонт.
Це звільняє вас повторювати процес нескінченно, використовуючи ту саму готівку. І з кожною власністю ви додаєте більше пасивного доходу без грошових коштів з кишені.
Як і перевертаючі будинки, нові інвестори часто потрапляють у проблеми через заниження витрат, особливо на ремонт та перенесення витрат. Значна частина їхнього успіху зводиться до їх здатності знаходити хороших підрядників, які не збиратимуть витрат на їх середину ремонту. HomeAdvisor це чудове місце для пошуку авторитетних підрядників у вашому районі. Вони розміщують усіх підрядників на своїй платформі через процес перевірки, щоб переконатися, що ви збираєтеся найняти найкращу компанію для своїх потреб.
Властивості під ключ
Не настільки захоплена ідея найму підрядників та нагляду за проектами реконструкції?
Власність "оренди під ключ" - це вже орендована нерухомість або в готовій оренді. Звичайно, розраховуйте заплатити більше, оскільки ви не купуєте спеціаліста-майстра. Тим не менш, ви також уникаєте головних болів, пов'язаних з ремонтом майна.
За останні кілька років придбати нерухомість під ключ в будь-якій точці країни набагато простіше. Не тільки технології віртуальної екскурсії стали кращими, але і платформами, що продаються одночасно Дах з'явилися, щоб додати прозорість процесу.
Roofstock містить безліч даних як про власність, так і про сусідство. До них відносяться звіти про домашні огляди, звіти про історію заголовків, аналіз ставки капіталу та аналіз повернення грошових коштів, історія оцінки рівня сусідства та власності, дані місцевих шкіл тощо. Найбільш вражаюче - вони пропонують дві гарантії покупця, включаючи 30-денну гарантію повернення грошей та 45-денну гарантію лізингу на вільні об'єкти нерухомості.
Дім хакерство
Незважаючи на те, що існує багато способів виламувати хакі, класична стратегія передбачає придбання невеликого багатоквартирного майна, переміщення в одне ціле, а також здавання в оренду іншому підрозділу або одиницям. Ідея проста: ваші сусіди платять за вас іпотеку.
Це прекрасний спосіб полегшити свій шлях до інвестицій в оренду, не в останню чергу, тому що ви можете отримати іпотеку з низькими відсотками з невеликим внеском. Властивості з двома, трьома або чотирма одиницями все ще класифікуються як житлові в галузі іпотечного кредитування, тому ви можете зняти стандартну іпотеку домогосподарства. Це може означати початковий внесок у розмірі від 3,5% за позику FHA, 3% за позику Fannie Mae HomeReady або 0% за позику в VA.
На противагу цьому проти стандартних 20% для позики на інвестиційну власність плюс вища процентна ставка для завантаження, і ви можете зрозуміти, чому хакерство на дому виявляється настільки привабливим - нічого не сказати в цілому "сусіди платять мою іпотеку".
3. Короткострокова оренда відпусток
Ніхто не каже, що ви повинні здавати в оренду нерухомість довгостроковим орендарям. Сайти, як Airbnb і HomeAway нехай ви орендуєте їх на короткий термін для відпочиваючих або навіть середньострокові для корпоративних гостей.
Оренда на відпочинок, звичайно, має власні компроміси. Так, ви можете стягувати плату більше за ніч, але ваш рівень зайнятості нижчий. І хоча у вас не будуть такі головні болі з орендарями, які не платять, та виселеннями, у вас будуть інші головні болі, як прибирання підрозділу між гостями, облаштування приміщення та оплата комунальних послуг..
Перш ніж інвестувати кошти в оренду відпустки або вирішити використовувати існуючу оренду для розміщення туристів, переконайтеся, що ви зібрали точні номери витрат, таких як ставка вакансії, плата за управління, витрати на прибирання та сезонна орендна плата та розмір. Включайте витрати на комунальні послуги та будьте консервативні у всіх кошторисах.
Це може бути ефективною бізнес-моделлю, якщо ви підходите до неї як до бізнесу, а не до пасивної інвестиції.
4. Оптова торгівля
Часто прагнуть інвесторів у нерухомість починати з оптових властивостей, а не купувати нерухомість. Для оптової торгівлі ви знайдете велику суму нерухомості та підкладете її під контракт на, скажімо, 100 000 доларів. В теперішньому стані нерухомість коштує 120 000 доларів, але замість того, щоб купувати його, ви продаєте договір іншому інвестору за 110 000 доларів.
Ви отримуєте прибуток, не маючи права брати право власності на нерухомість, а покупець отримує майно за знижкою нижче його ринкової вартості. Це безпрограшний виграш.
Якщо це звучить як легкі гроші, це не так. Пошук видатних угод щодо нерухомості вимагає великої роботи, а також потрібна робота по створенню мережі інвесторів-покупців. Оптовики також повинні прийняти ступінь ризику, що вони не зможуть знайти покупця, залишаючи їх затриманим договором, який вони ніколи не мали наміру розірвати..
Але при всьому цьому, це прекрасний спосіб навчитися знаходити пропозиції та заробляти гроші, перш ніж ви будете фінансово готові самостійно купувати нерухомість.
5. Публічні інвестиційні трести
Довіра до інвестицій у нерухомість (REIT) - це тип цінних паперів, що торгуються на фондових ринках. Фонд REIT використовує свій капітал для інвестицій у нерухомість, або безпосередньо купуючи нерухомість, або опосередковано позикуючи іпотеку на нерухоме майно - це відомі як іпотечний РЕЙТ або mREIT.
Однією загальною перевагою REITs порівняно з традиційними фондовими фондами є висока дивідендна прибутковість. За законом, REITs повинні виплачувати принаймні 90% свого прибутку акціонерам у формі дивідендів, роблячи інвестиції з високим рівнем доходу..
Мінусом цієї високої дивідендної прибутковості є те, що у REITs часто виникають проблеми зі збиранням капіталу для збільшення свого портфеля, оскільки їм потрібно негайно виплачувати стільки свого прибутку акціонерам. Але якщо ви шукаєте цілком пасивний спосіб диверсифікувати свій портфель акцій, щоб включити нерухомість, немає більш простого варіанту, ніж купувати REITs у вашому брокерському рахунку, IRA або 401 (k).
Підказка: Якщо у вас немає брокерського облікового запису або IRA, ви можете це зробити відкрити рахунок у You Invest від J. P. Morgan. Вони пропонують до 625 доларів, коли ви відкриєте та поповнили свій новий рахунок.
6. Фондові фонди, пов'язані з нерухомістю
Деякі галузі включають високу експозицію нерухомості, такі як комерційні будівельні компанії, будинкові будівельники, роздрібні торговці будинками і навіть готельної галузі. Це означає, що ви можете опосередковано інвестувати кошти в нерухомість, купуючи акції компаній, які заробляють на життя у секторі нерухомості.
Ви можете інвестувати, вибираючи окремі акції або купуючи певні галузеві взаємні фонди або фондові торги. Зауважте лише, що акції цих компаній не керуються виключно ринками нерухомості, і вони можуть зростати або падати, виходячи з таких самих причин, як погане управління, високі витрати на будівельні матеріали або навіть секс-скандал генерального директора.
Хоча це найменш прямий спосіб диверсифікувати інвестиції в нерухомість, він є повністю пасивним, і ви можете це зробити одним натисканням кнопки.
7. Веб-сайти та приватні ЗЕД
Не всі веб-сайти краудфандингу нерухомості працюють за однією моделлю.
В одній з моделей веб-сайт краудфандингу надає фінансування короткострокових позик на реабілітацію - вид позикових фліпперів та використовуються інвесторами BRRRR. Щоб придумати гроші для фінансування цих позик, веб-сайт краудфандингу отримує гроші від громадськості. Як інвестор капіталу, ви можете переглянути позики, які зараз фінансуються, оцінити майно та позичальника та вкласти гроші в позику. Одним із прикладів цієї моделі є GroundFloor, яка дозволяє брати участь некредитованих інвесторів.
Інша поширена модель веб-сайтів для краудфандингу працює як REIT, але на біржах не торгується публічно. У цих випадках веб-сайт краудфандингу приватно купує та управляє майном для отримання доходу, використовуючи гроші, отримані від окремих інвесторів, як ви. Хороший приклад включає DiversyFund, який має середній річний прибуток 17,6% з моменту створення. Цей веб-сайт для краудфандингу приймає гроші від некредитованих інвесторів та інвестиції аж до 500 доларів.
Зауважте, що багато веб-сайтів для краудфандингу приймають кошти лише від акредитованих інвесторів, встановлюють високі мінімальні суми інвестицій або обидва.
8. Фонди приватного капіталу та фонди зон можливості
Акредитовані інвестори з великою кількістю грошей для інвестування мають більше варіантів, ніж у нас. Серед таких варіантів є фонди приватного капіталу.
Ці кошти дозволяють заможним інвесторам об'єднати свої кошти на більш масштабні інвестиції, такі як комерційні будівлі. Керівник фонду контролює щоденні операції - звичайно, за значну плату - залишаючи інвесторам фонду посидіти, відпочити та насолодитися прибутками.
Одним із специфічних видів фонду приватного капіталу, що особливо стосується нерухомості, є фонд з можливістю. Ці кошти купують та покращують нерухомість у зонах кваліфікованих можливостей, визначених державою та засвідчених Міністерством фінансів.
Зони кваліфікованих можливостей, як правило, є областями з низьким рівнем доходу, де держава прагне стимулювати економічне зростання та інвестиції. Морква для інвесторів: відстрочка та зменшення податків на прибуток. Докладніше див. У цьому резюме IRS.
Ці податкові пільги роблять заманливу пропозицію для заможних акредитованих інвесторів, які шукають креативні способи зменшити свою податкову накладну. Але будьте готові до більш високого ризику, інвестуючи в проблемні мікрорайони.
9. Приватні нотатки
Один із способів інвестувати в нерухомість опосередковано та пасивно - це позичати гроші інвесторам нерухомості на придбання нерухомості.
Найчастіше це означає позичати друзям, членам сім'ї та іншим людям, яких ви особисто знаєте і довіряєте своїми грошима. Ця довіра є ключовою, тому що якщо вони за замовчуванням ставляться до вас, у вас є мало призову, крім того, щоб подати їх до суду. Більшість кредиторів приватних нотаток не отримують заставу на власність, і навіть коли вони це роблять, це не тривіальна справа, щоб звертати стягнення на майно.
Але, як правило, приватні інвестори записують високі процентні ставки. І коли вони особисто знають інвестора в нерухомість та їх (сподіваюся, відмінний) досвід, це часто означає низький ризик, високу віддачу. Будьте обережні, змішуючи особисте життя та фінансові інвестиції. Ви ризикуєте своїми особистими стосунками, а не лише своїми грошима.
Заключне слово
У вас немає дефіциту варіантів, коли ви готові додати нерухомість у свій інвестиційний портфель.
Перш ніж вирішити, яку стратегію інвестування в нерухомість, слід зрозуміти свої особисті цілі. Перегортання чудово підходить для отримання готівки за допомогою швидкого повороту, але це одноразова виплата, яка оподатковується як звичайний дохід, і далеко не пасивна. Навпаки, позичати гроші у вигляді приватної записки вашому другові інвестора нерухомості є абсолютно пасивним, але не залишає у вас ніякого контролю та гарантій, окрім особистої довіри позичальника..
Нерухомість - це сумно неліквідна інвестиція, тому переконайтеся, що ви розумієте час, який потрібно взяти за свої кошти, перш ніж інвестувати. Сплануйте свою ідеальну стратегію виходу, а потім створіть план дій у випадку надзвичайних ситуацій, якщо вам потрібно перейти на план B.
Як джерело високої прибутковості, постійного доходу та податкових пільг, нерухомість робить виграшну ситуацію для включення у ваше портфоліо. Але як і будь-які інвестиції, зробіть домашнє завдання та зрозумійте ризики, перш ніж обстріляти свої важко зароблені гроші.
Як ви інвестували в нерухомість у минулому? Які ваші проблеми та проблеми рухаються вперед?
