Як розірвати договір оренди квартири без штрафу

Ніщо не завадило мені залишитися ще пару місяців, щоб побачити мою оренду. Мій орендодавець мав би в межах своїх прав вимагати повної сплати орендної плати, належної до кінця строку оренди.

На щастя для мене, він вирішив не робити. Загальна вартість моєї розірваної оренди, що випадала з кишені, становила близько орендної плати за місяць; Я виїхав із середини місяця, не розраховуючи повернення орендної плати, і погодився втратити частину застави, рівну півмісячної орендної плати..

Мені пощастило, що процес пройшов так само гладко, як і раніше. Все могло вийти для мене набагато гірше. Вони виявляються набагато гіршими для незліченних інших орендарів, які розривають орендну плату, незалежно від необхідності - наприклад, через фінансові труднощі - або за вибором, як і я..

Потенційні наслідки розірваної оренди квартири включають цивільний позов вашого орендодавця щодо стягнення непогашеної орендної плати, цькування з боку стягувачів боргів, довгострокова шкода кредиту та труднощі з пошуком нового житла. Але за певних обставин можна уникнути деяких чи всіх цих результатів, навіть коли ваш орендодавець не бажає прийти до неофіційної угоди.

Потенційні наслідки оренди зламаної квартири

Ось деякі з наслідків, з якими можна зіткнутися після розірвання оренди. Вони не є взаємовиключними, тобто ви можете переживати декілька одночасно.

1. Ваш орендодавець може засудити вас

Якщо ваше обгрунтування розірвання оренди не захищене державними законами чи нормативними актами, що регулюють відносини орендодавця-орендодавця, ваш орендодавець може подати позов до вас за неоплачену оренду. Це більше шансів на те, якщо:

• Ви виїжджаєте напередодні періоду оренди, коли непогашений залишок орендної плати значно перевищує судові витрати орендодавців
• Ваш орендодавець знає ваше місцеперебування
• Ваш орендодавець дізнається, що у вас є ресурси для сплати належної орендної плати за замовленням
• Підрозділ деякий час був вакантним, і зусилля щодо його оренди були безуспішними.

Якщо ваш орендодавець має досвід поводження з поганими орендарями, він не вагатиметься брати вас до суду, якщо це вартує їхнього часу.

Ви можете встановити захист, навіть якщо ваше рішення про оренду не підпадає під дію законодавства. Наприклад, у багатьох штатах орендодавці повинні продемонструвати добросовісні зусилля, щоб повернути оренду одиниць, звільнених достроково. Вони не можуть просто залишити одиницю порожньою доти, доки термін оренди не закінчиться, і не подасть до суду на орендодавця, який розірвав лізинг, за оренду.

Якщо вам не вистачає надійної оборони для розірвання вашої оренди, суддя майже напевно винесе рішення на користь вашого орендодавця. Якщо ви вже виїхали з міста, можливо, не варто витратити час і витрати, щоб повернутися і з’явитися особисто; багато орендодавців не роблять.

2. Ви можете зіткнутися з грошовим судом

Якщо суд ухвалить, що ви зобов'язані юридично зобов'язати сплачувати залишок за оренду, який ви належите, ви зіткнетесь з грошовим рішенням, також відомим як кредитне рішення. Ви можете уникнути довгострокової кредитної шкоди:

• Розробка взаємовигідного плану платежів з вашим орендодавцем у суді, чого ви не можете зробити, якщо ви не з’явитеся для захисту своєї справи
• Виплачуючи рішення повністю на місці, якщо можете.

Хоча судові рішення та податкові застави більше не відображаються у звітах про споживчий кредит, складених трьома основними бюро кредитних звітів - бажаним наслідком Національного плану допомоги споживачам - і, отже, не можуть безпосередньо завдати шкоди вашій кредитній балі, вони залишаються юридично обов'язковими. Грошове судження на користь орендодавця може дозволити їм заробляти вашу зарплату за умови обмеження доходу (як правило, 25% наявного доходу) та, можливо, вашого банківського рахунку. Якщо ви живете в державі власності громади, активи вашого подружжя можуть також бути предметом стягнення.

3. Можливо, вам доведеться мати справу зі стягувачами боргу

Якщо ваш колишній орендодавець вирішив не турбуватися про час і витрати на виконання рішення суду про повернення непогашеної орендної плати, він може найняти колекторське агентство для стягнення боргу від свого імені.

Хоча федеральний закон обмежує тривалість, на яку вони можуть піти на стягнення боргів, органи інкасації незмінно агресивніші, ніж оригінальні власники застави; якщо хтось візьме у вашу справу, ви це дізнаєтесь. Більше того, агентство по інкасації, яке бере на себе ваш борг за оренду, може вибрати те, що не зробив ваш орендодавець: шукати грошовий вирок у суді.

Стягнення боргу - це те, чого хочеться уникнути будь-якою ціною. Це сильно вплине на ваш кредитний рахунок. Якщо ви боїтесь, що ваш орендодавець може найняти колекторське агентство, підпишіться на моніторинг кредитів у TransUnion. Ви також можете скористатися кредитною кармою, щоб безкоштовно перевіряти свій кредитний рахунок щомісяця.

4. Ви можете втратити свій депозит під заставу

Порушення оренди є однією з багатьох причин, через які ви можете втратити свій депозит. Навіть коли ваш орендодавець вирішить не брати вас до суду, він може захопити ваш депозит, як правило, у повному обсязі.

Більшість держав обмежують депозити під заставу до орендної плати на один або два місяці. Кілька з них, включаючи Огайо та Нью-Йорк, не мають встановлених законодавством обмежень на депозити безпеки для підрозділів, що не контролюються орендною платою. У цих штатах муніципалітети можуть вводити нижчі ліміти застави.

5. У вас можуть виникнути труднощі з пошуком нового житла

Хоча грошові рішення щодо неоплаченої орендної плати більше не з’являються у кредитних звітах, самі борги терплять, і ваш орендодавець, швидше за все, не забуде, що ви порушили свою оренду. Це може повернутися, щоб вкусити вас, коли ви шукаєте житло.

Навіть якщо у заявці на оренду чи іпотеку вказується адреса, де ви порушили оренду, звичайний довідковий пошук та пошук майна виявлять його та особу вашого орендодавця. Те, що ви пропустили адресу проблеми, - це червоний прапор сам по собі; тепер уявіть, як пройде розмова між орендодавцем, якого ви задушили, і вашим потенційним майбутнім орендодавцем або іпотечним кредитором.

Ваш старий орендодавець також може повідомити про розірвану оренду орендареві бюро звітності, наприклад Агентству захисту орендодавців. Орендарі можуть мало або взагалі не звертаються за видаленням принизливої ​​- і потенційно неточної - інформації з цих незначно регульованих ресурсів..

6. Ви можете мати досвід поточної фінансової скарги

Якщо кошти є обмеженими, а заощадження легкі, будь-який надмірний збір на житло може бути достатнім для збільшення вашого бюджету. Опинившись на гачку багаторазової неоплаченої орендної плати після того, як ваш орендодавець забезпечить грошове судження, може виявитися катастрофічним для ваших фінансів. Якщо більш щадних заходів, таких як кредитні консультації, недостатньо, найкращим варіантом може бути оголошення про банкрутство - різкий крок, який негативно вплине на ваш кредит протягом наступних років.

Професійний підказки: Якщо ви все-таки порушите оренду, і це вплине на ваш кредит, я настійно пропоную записатися на Experian Boost. Це безкоштовна послуга, яка дозволить вам скористатися рахунками, такими як комунальні послуги чи кабель, для швидкого покращення кредитного рахунку. Плюс, якщо послуга безкоштовна і вона збільшить ваш кредитний рахунок, то чому б не спробувати.

Коли ви можете розірвати свою оренду мінімальною пеню?

За таких обставин вам може бути дозволено розірвати вашу оренду з мінімальним фінансовим штрафом - або взагалі жодним. Майте на увазі, що навіть якщо ваше рішення про лізинг захищене державним законодавством, ви все одно можете втратити частину або весь депозит під заставу.

Закони, що регулюють права орендодавців та орендарів, залежать від штату, тому зверніться до місцевого керівництва у свого генерального прокурора чи служби захисту споживачів. Безкоштовні юридичні ресурси, такі як Nolo та FindLaw, мають багато інформації про закони про оренду житла, але вони не замінюють офіційні джерела.

1. Ви призвані на військову службу в строкову службу

Федеральний закон про цивільну допомогу (SCRA) дозволяє діючим службовцям уніформованих служб розірвати житловий договір без штрафних санкцій за умови дотримання певних умов. Цей захист застосовується до:

• Активні члени всіх штатних збройних сил, таких як армія, флот, військово-повітряні сили та морські піхотинці
• Працівники берегової охорони, що працюють на бойових обов'язках, виступають на підтримку регулярних відділень збройних сил
• Члени Національної гвардії та резервісти закликали до активного чергування

Щоб розірвати договір оренди, підписаний перед тим, як вступити у статус активної служби, надайте своєму орендодавцеві копію своїх військових доручень не менше ніж за 30 днів до того, як ви плануєте розірвати свою оренду. Ваш статус активного обов'язку повинен тривати не менше 90 днів поспіль.

Щоб розірвати договір оренди, підписаний після введення статусу активних служб, надайте своєму орендодавцеві копію розгортання або постійної зміни замовлення на станції тривалістю не менше 90 днів поспіль. Тут також застосовується 30-денний термін сповіщення.

В будь-якому випадку SCRA дозволяє 30 днів звільнити приміщення після дати останньої місячної орендної плати.

2. Ваш пристрій зазнає серйозної шкоди (поза вашим контролем)

Багато держав дозволяють орендарям розірвати договори оренди без штрафних санкцій, коли їхні підрозділи стають непридатними для проживання через обставини, що не є їх контролем. Визначення поняття "нежитловий" та "обставини, що не знаходяться під вашим контролем" залежать від штату, але до поширених ситуацій належать стихійні лиха та злочинні дії, наприклад, підпал, який кидає або знищує приміщення.

3. Ти жертва домашнього насильства

Багато держав дозволяють жертвам домашнього насильства розірвати оренду житла без штрафу. Правила залежать від штату, але чинний захисний наказ, виданий судом, зазвичай є достатнім доказом статусу жертви.

Мінімальний термін сповіщення зазвичай становить 30 днів, але ніколи не слід залишатися в небезпечній ситуації, щоб уникнути фінансових наслідків, які ніколи не настануть. Якщо ви відчуваєте, що вам загрожує небезпека, зверніться до Національної гарячої лінії з питань домашнього насильства.

4. Ви чи співавтор стикаєтеся із кризою здоров'я

Якщо серйозні проблеми з фізичним чи психічним здоров’ям спричиняють вас, залежне проживання з вами, або орендар, який не може самостійно жити в орендованому житлі, ви можете претендувати на дострокове розірвання оренди без зобов’язання сплачувати весь залишок орендної плати, що належить.

Там, де це дозволено, умови лізингу, пов'язані зі здоров’ям, можуть бути обмежені віком. У штаті Невада мінімальний вік - 60 років. Більшість держав вимагають записки від лікаря, який має місцеву ліцензію, та принаймні 30 днів попереднього повідомлення. Допустимі умови різняться, але, як правило, обмежуються умовами, за яких Ви можете вимагати пільги щодо страхування непрацездатності.

5. Ваш орендодавець не виконує своїх зобов'язань щодо утримання житла

У багатьох штатах є закони про "конструктивне виселення", які дозволяють орендарям виїжджати без штрафних санкцій, коли орендодавець не підтримує безпечне житло.

Для того, щоб кваліфікуватись як конструктивне виселення, невдача повинна бути стійкою та серйозною. Ігнорування запитів на заміну зламаної мікрохвильовки, ймовірно, не вирішить її; ігнорування повторних, термінових прохань повернути тепло або воду, можливо, буде. Як правило, проблема повинна бути настільки серйозною, що ви змушені виїхати до завершення оренди.

Навіть якщо відмова орендодавця відповідає конструктивному стандарту виселення, вам потрібно буде ретельно задокументувати проблему - у тому числі, коли вона почалася, як вона розвивалася та як впливає на ваше використання майна - разом із усіма запитами на обслуговування. Залучення ліцензованого будівельного інспектора для документування проблеми та перевірки того, що підрозділ недоступний, може посилити вашу справу.

Якщо вас конструктивно виселили, будьте готові з’явитися до суду, якщо і коли ваш орендодавець подасть до суду на вас за неоплачену оренду. Конструктивне виселення є вагомим захистом від неоплачених претензій на оренду, але судді не просто приймають орендарів на їхнє слово - звідси потреба в документації. Якщо ви сплатили будь-яку орендну плату після того, як проблема стала нестерпною, ви можете подати позов до свого орендодавця, щоб відновити її. Шукайте представництва прав орендарів у вашому районі; наприклад, у Міннеаполісі, де я проживаю, Мережа адвокатів добровольців - це чудовий ресурс для орендарів з низьким рівнем доходу та осіб, які не мають житла..

6. Ваш орендодавець втручається або дозволяє втручатися у вашу конфіденційність

Це відоме як "порушення тихої насолоди". В основному орендодавці не можуть надмірно втручатися у права орендарів на:

• Конфіденційність. Правила залежать від штату, але орендодавці, як правило, повинні попередити 12 - 24 години заздалегідь, що вони мають намір отримати доступ до нерухомості в надзвичайних ситуаціях, наприклад, для демонстрацій чи ремонту.
• Безпека. Орендодавці не можуть прямо чи опосередковано ставити під загрозу безпеку орендарів - наприклад, дозволяючи незаконну діяльність в приміщеннях або не виправляючи протікає газопровід.
• Ексклюзивне використання. Орендар, який має виключне користування орендованою власністю, має єдине право займати та використовувати це майно для цілей, зазначених у договорі оренди. Це означає, що в приміщенні можуть мешкати тільки наймачі, названі в оренді. Орендодавець, наприклад, не може тимчасово виселити орендаря, щоб звільнити місця для відвідувача, який відвідує, або перерахувати другу спальню на Airbnb без дозволу орендатора..

Якщо ви вважаєте, що ваш орендодавець порушив цей договір, ви можете бути в межах своїх прав виїжджати без штрафних санкцій. Знову ж таки, документація є вашим другом, якщо і коли ваш орендодавець відведе вас до суду.

7. У вашої оренди є пункт про дострокове припинення

Оренда житла, сприятлива для орендарів, може мати розширені умови дострокового припинення, що дозволяють орендарям розірвати договори оренди з причин, не захищених державним або місцевим законодавством. Однак, якщо це дозволено, державне законодавство може вимагати достатнього попереднього повідомлення - часто 30 - 60 днів - та відповідної документації, наприклад, офіційного листа про роботу або подання розлучення. Застереження про припинення можуть включати такі ситуації, як:

• Переїзд на роботу. Це може охоплювати переїзд поточного роботодавця або переїзд на роботу у нового роботодавця. Переселення подружжя або домашнього партнера може також охоплюватися.
• Втрата роботи. Якщо у вас виникли фінансові труднощі через несподівану втрату роботи, у вас можуть бути підстави розірвати оренду з мінімальним розміром штрафу. Якщо у вас не вишикується дешевше або вільне місце, ви можете спочатку домовитися про відстрочений план сплати орендної плати зі своїм орендодавцем (див. Нижче).
• Розлучення. Фінансові труднощі або переїзд, спричинені розлученням, можуть звільнити вас від вашого зобов’язання сплачувати частину або всю решту, що залишилася за розірвану оренду. Однак сам факт вашого розлучення навряд чи буде достатнім. За погодженням з вашими законними представниками, вам потрібно буде скласти та підписати договір про передачу в оренду, який покладає всі права та обов'язки орендаря, включаючи повну сплату належної орендної плати, подружжю, що залишається в підрозділі..
• Криза сімейного здоров'я. Якщо вам потрібно надати домашню допомогу важко хворому члену сім'ї або зазнаєте фінансових труднощів, пов'язаних з їх доглядом, ви можете звернутися до суду. Знову ж таки, сам факт хвороби члена сім’ї, ймовірно, не буде достатнім, якщо ви не несете фінансової відповідальності за їх догляд.

Ви можете спробувати домовитись про більш повну умову дострокового припинення, перш ніж підписувати договір оренди. На ринку орендарів орендодавці можуть бути більш схильні до щедрості.

Пом'якшення фінансового впливу розірваної оренди

Навіть якщо ваше рішення про оренду не підпадає під дію законів про захист орендарів, ці стратегії можуть придушити його фінансовий вплив.

1. Документуйте все

По-перше, якщо ви вважаєте, що ваше рішення розірвати оренду виправдано державним або місцевим статутом, документуйте все, що може, і все, що може підтримувати вашу вимогу. Вести облік:

• Важливі дати та час, наприклад, у день, коли ви вперше помітили питання проживання або час виклику поліції до підрозділу сусідніх дверей
• Службові або перевірочні записи пов'язані з проблемою, наприклад, печерна перевірка, яка підтвердила необхідність заміни
• Повідомлення про проблему з орендодавцем, включаючи електронні листи, електронні листи, юридичні повідомлення, резюме або записи телефонних дзвінків (якщо це дозволено законом) та резюме особистої розмови

Без відповідної документації ви набагато рідше переважаєте в суді, якщо це дійде до цього.

2. Порадьте свого орендодавця щодо їх обов'язку щодо зменшення шкоди

У більшості штатів орендодавці повинні докласти розумних зусиль, щоб передати оренду квартир, звільнених до закінчення строку оренди. За юридичною мовою, це відомо як "обов'язок орендодавців зменшувати збитки". Ноло має вичерпний перелік держав, де застосовується обов'язок щодо пом'якшення шкоди і де закон менш чіткий.

Якщо ви живете в стані обов'язкового пом'якшення наслідків, слідкуйте за тим, щоб ваші орендодавці намагалися винайняти квартиру, яку ви звільнили. Якщо виявиться, що вони не докладають розумних зусиль, взагалі не докладають жодних зусиль, або вони офіційно вимагають неоплатити оренду невдовзі після того, як ви виїжджаєте, надішліть їм письмове повідомлення про їх обов'язок пом'якшити. Це повідомлення повинно посилати їх на діючий державний статут та коротко описувати його положення, включаючи його визначення "розумних зусиль" та те, як кроки, які вони вживали чи не вживали на сьогоднішній день, не відповідають цьому стандарту. У своєму листі уточнюйте, що ваш орендодавець не може розраховувати лише на те, що термін дії вашої оренди закінчиться, орендує місце за новою довгостроковою орендою, а потім доставить вас до суду за оренду через.

Я розірвав свою оренду в державі, що зобов’язав пом'якшити ситуацію, і відразу було видно, що мій орендодавець розуміє своє зобов'язання згідно із законом. Протягом кількох днів після повідомлення він показав місце, і я впевнений, що у нього вишикувався новий орендар, перш ніж я офіційно пішов. У будь-якому випадку, легкість, з якою він орендував підрозділ, без сумніву, грала на його поблажливість.

3. Знайдіть субтенанта

Навіть коли ваш орендодавець зобов’язаний взяти напрокат квартиру, вам захочеться докласти розумних зусиль, щоб допомогти цьому процесу.

Один з найпростіших способів вирішити розірвану оренду - здати в оренду підрозділ на решту строку оренди. Багато оренди житла прямо забороняють передачу в оренду, але якщо у вас цього немає, повідомте орендодавцю, що ви маєте намір здавати в оренду і рекламувати місце на безкоштовних або дешевих ресурсах, таких як Craigslist і Nextdoor, які відвідують потенційні орендарі у вашому районі. Ви також можете скористатися сервісом, як Roommates.com.

Дуже важливо, щоб ви були чесними щодо своїх намірів передавати під заставу. Зрозуміло, що орендодавці, як правило, насторожено ставляться до підпільників, і, як мінімум, вони піддають вас тому ж, що перевіряють, як і будь-який інший штатний орендар. Це також у ваших інтересах, оскільки ви несете відповідальність за оренду та оренду, що виплачуються, навіть після надання піднайму.

Ідеальний субтентант - це той, з ким у вас вже існували стосунки, і на кого ви не вагаєтесь. Я знаю орендарів, яких спалили схематичні субтенданти, з якими вони не мали попередньої асоціації.

4. Передайте оренду

Якщо ви не хочете зберігати відповідальність за свою оренду після переїзду, розгляньте можливість передати її новому орендареві. Трансфери беруть на себе юридичну відповідальність за оренду, що виплачується після дати переказу, звільняючи попереднього орендаря, що дозволяє вам піти від оренди достроково, не затримуючи зобов’язання за межами будь-яких законодавчо допустимих зборів за шкоду чи нечистоту, які ви спричинили.

Переконайтесь, що ваша оренда може бути переданою, перш ніж витрачати час і зусилля на пошук нових орендарів. Якщо ваша оренда може бути передана, ваш орендодавець не може перешкодити вам зробити цей крок, але ви все одно можете бути зобов'язані необхідним терміном сповіщення, як правило, від 30 до 60 днів. Якщо передача прямо не дозволена, можливо, вам потрібно буде попросити дозволу вашого орендодавця, і ваш орендодавець може бути в межах своїх прав відхилити.

В будь-якому випадку будьте прямо з вашим орендодавцем. Багато орендодавців насторожено ставляться до передачі оренди з тих самих причин, що вони насторожено ставляться до договорів сублізингу. Я чув анекдотичні докази того, що орендодавці перешкоджають зусиллям орендарів, що від'їжджають, передати оренду, навіть якщо оренда явно дозволяє передачу.

5. Надайте якомога більше повідомлення

Чим довший термін сповіщення, тим нижча ймовірність того, що ваш підрозділ залишиться вільним після відправлення. Ніколи не зашкодить перевищити необхідний термін сповіщення вашого штату, хоча це може бути неможливим у разі поспішного від'їзду.

6. Перехід на короткострокову оренду

Орендна плата, яку я розірвав, була піврічною орендою - ймовірно, ще одним чинником поблажливості мого орендодавця. І ми з дружиною пощастило перейти на щомісячну оренду незадовго до того, як ми придбали наш перший будинок; наприкінці нашого останнього місяця в тій квартирі нам було вільно і ясно.

Якщо ви готуєтесь поновити свою оренду і плануєте переїхати до наступної дати поновлення, подивіться, чи погодиться ваш орендодавець на строк поновлення, менший за один рік. Щомісяця ідеально, але багато орендодавців не бажають ризикувати; три-шість місяців частіше. Звичайно, ваш орендодавець не зобов'язаний погоджуватися на коротшу оренду.

7. Звернення про поправку

Коли все інше не вдасться, зверніться до більш м'якої сторони вашого орендодавця. Більшість орендодавців - це не злодії з мультфільмів, які не хвилюються нічим іншим, як максимізацією грошового потоку своїх властивостей. У випадках справжніх негараздів, ваш, можливо, буде готовий скоротити вам перерву.

Допоможіть орендодавцю дістатись до «так», пройшовши зайву милю до і під час переїзду. Ретельно очистіть місце, запропонуйте пофарбувати або зробити невеликий ремонт, який не потребує спеціалізованої праці, докладіть зусиль, щоб знайти орендарів заміни - не узурпуючи зобов’язання орендодавця пом'якшуючи - та заспівайте похвали орендодавця на інтернет-форумах орендарів..

Якщо ваш орендодавець не готовий пробачити прострочену оренду, наступне найкраще - розробити взаємовигідний план погашення, не звертаючись до суду. Якщо ви заборгували за оренду на чотири місяці, можливо, ваш орендодавець прийме розстрочку протягом наступних 12 або 18 місяців. Зрештою, ваш орендодавець, мабуть, вважає за краще повну (або навіть часткову) оплату з часом до значного списання.

Заключне слово

Те, що моє рішення розірвати орендну плату закінчилось достатньо добре для всіх причетних, не підтвердило мого затяжного жалю. Хоча ми розлучилися полюбовно, я не можу не відчути, що я опустив господаря; Не можу собі уявити, що він щасливий, що я пішов рано.

Через роки мені легко сказати читачам не робити те, що я зробив, і розірвати оренду добровільно, без допустимого обґрунтування. Ваше рішення може бути як моїм, так і моїм, і ви цілком можете пом'якшити фінансову шкоду, дотримуючись тут інструкцій. Але це не обов'язково робить це правильно.

З іншого боку, якщо ваша нинішня ситуація з житлом загрожує вашій безпеці, свободі чи конфіденційності, ви маєте всі права виїжджати з усією поспішністю і піклуватися про те, щоб згодом реалізувати свої законні права. Ваше життя важливіше будь-якого тимчасового фінансового невдачі.

Ви коли-небудь порушували оренду квартири? Як це пішло за тобою?