Як зробити пропозицію на будинок - поради та стратегії, як виграти

Але омріяна фаза вашого нового домашнього пошуку повинна врешті закінчитися. Після того, як ви знайдете будинок, який відповідає вашим потребам, настав час пристебнутись і фактично придбати його до того, як це зробить хтось інший.

Ви не можете придбати будинок, попередньо не зробивши на нього пропозицію. Пропозиція про купівлю, також відома як договір купівлі-продажу або лист про намір придбати, - це юридичний документ, який визначає ціну, яку ви готові заплатити за житло, спосіб його сплати та інші ключові умови транзакції..

Пропозиції щодо купівлі, як правило, набувають юридичної сили, коли продавець приймає умови. Закони, що регулюють їх виконання та визнання недійсними, залежать від штату, і вкрай звичайно вносити зміни до закриття або обумовлювати їх виконання певними сприятливими результатами, такими як проходження термінової інспекції або інші інспекції.

Якщо ви працюєте з агентом з нерухомості, він, або вона, швидше за все, змінить попередньо написаний шаблон із умовами, характерними для вашої транзакції. У деяких штатах, таких як Нью-Йорк, ліцензований адвокат насправді вимагає складати або підписувати будь-яку офіційну угоду про купівлю, незалежно від того, покупець працює з агентом.

Однак, враховуючи розмір та довгострокові наслідки будь-якої транзакції з житловою нерухомістю, вам найкраще зрозуміти наступне:

Складові пропозиції вашої покупки
Загальні випадки, які могли б вплинути на його виконання
Як створити вагому пропозицію в рамках місцевого ринку нерухомості та особистої ситуації
Як реагувати на будь-які контрфорси продавця

Основні компоненти пропозиції про купівлю

Багато пропозицій щодо купівлі житлової нерухомості складаються за допомогою шаблонів, що відповідають конкретним державам, тому формулювання та порядок дії певної пропозиції можуть різнитися залежно від місця. Але переважна більшість пропозицій про закупівлі, зроблені в США, містять такі ключові компоненти:

Вікно розгляду. Цей пункт визначає, наскільки тривалі умови пропозиції залишаються чинними - іншими словами, як довго продавець повинен її розглянути. Якщо продавець не відповість до кінця вікна, покупець може зробити ще одну пропозицію.
Заклад грошових коштів. Зароблений грошовий депозит показує, що покупець серйозно ставиться до придбання будинку. Сума, як правило, близько 1% від загальної ціни пропозиції, прописана в пропозиції та в особистому або касовому чеку, що супроводжує документ. Якщо транзакція завершиться успішно, заробляються гроші під час закриття (зменшення загальних витрат на закриття). Якщо транзакція провалиться, серйозні гроші можуть бути повернені, а не можуть бути повернені, залежно від законодавства держави та того, чи містить пропозиція конкретну мову про те, коли депозит потрібно повернути.
Правовий опис майна. Це юридичний опис фізичної власності, як написано в оригінальній назві. Залежно від місцевого звичаю, воно включає деяку комбінацію назви підрозділу, номерів блоку та партії, числових вимірювань властивості та описів його фізичних меж. Щодо нещодавно розподілених об'єктів, продавець повинен гарантувати, що всі межі є остаточними та мають необхідні урядові погодження.
Опис включених світильників та приладів. У цьому розділі описуються будь-які світильники, прилади, механічні предмети, особисте майно та інші "обладнання", які потрібно включити в продаж нерухомості без додаткових витрат. Загальні приклади включають кухонні прилади, обладнання для кондиціонування повітря, господарські споруди, садові рослини, детектори диму та кабельні гнізда.
Загальна ціна придбання та фінансування. Це окреслює загальну ціну, яку покупець готовий заплатити за майно, суму початкового внеску (готівку при закритті), суму, що фінансується, та спосіб фінансування (наприклад, звичайна іпотека FHA).
Справа. Тут описаний тип правочину, такий як гарантійний та довірений акт, причетний до транзакції. Він також описує, які (якщо такі є) обмеження, на які поширюється дія, такі як бронювання прав на корисні копалини та сервісні сервітути.
Запропоновані податки та комунальні послуги. Це визначає відповідні обов'язки покупця та продавця щодо податку на нерухомість та комунальних платежів до і після закриття. Для простоти продавець часто оплачує комунальні послуги (вода, каналізація, сміття, електроенергія тощо) через кінець періоду виставлення рахунків, що включає дату закриття. Податки на нерухомість зазвичай сплачуються до 6- або 12-місячного періоду оцінки, тому звичайно покупець відшкодовує продавцю вже сплачені податки на проміжку між закриттям та закінченням поточного періоду оцінки.
Спеціальні оцінки. Це положення покладає відповідальність за сплату спеціальних оцінок. Спеціальні оцінки - це одноразова податкова оцінка податків, що стягуються органами місцевого самоврядування для проектів громадської інфраструктури, таких як нові водопроводи або вуличне освітлення. Вони частіше трапляються в новобудованих підрозділах та нещодавно приєднаних муніципалітетах. Зазвичай продавець сплачує будь-які спеціальні оцінки, стягнуті до дати закриття, тоді як покупець сплачує будь-яку після закриття, незалежно від того, коли завершено фактичний інфраструктурний проект..
Терміни закриття та доставки. Цей розділ визначає дату завершення або день завершення транзакції. Він також визначає, коли продавець повинен доставити дім покупцеві - іншими словами, коли покупець може переїхати. Найчастіше терміни закриття та доставки ідентичні, але продавці іноді дозволяють покупцям переїхати рано. Обидві дати можуть бути відсунуті назад, якщо схвалення позики, зміни власності або інші компоненти транзакцій зайнять більше часу, ніж очікувалося.
Каналізація та вода. У цьому розділі описуються послуги водопостачання та каналізації майна, уточнюється, чи підключено він до комунальних каналів водопроводу та каналізації, свердловини для питної води, підземної системи очищення стічних вод (наприклад, септика) та інших відповідних удосконалень. Властивості зі свердловинами та очищенням підземних стічних вод часто вимагають додаткового огляду та перевірки перед закриттям.
Подвійне представництво агентства. У деяких штатах законним є той самий агент, який представляє покупця та продавця, умова, відома як "подвійне агентство" або "подвійне представництво агентства". Якщо транзакція передбачає подвійне агентство, цей розділ окреслює відповідні права покупця та продавця та вимагає позитивної згоди обох сторін.

Додатки

Типова пропозиція щодо купівлі містить кілька додатків, які залежать від ситуації та місця розташування. Деякі додатки пояснюють основні аспекти пропозиції щодо купівлі, наприклад, як фінансувати покупку та хто оплачує витрати на закриття. Інші - детальні розкриття інформації, що вимагаються законодавством. Хоча кожне доповнення структуровано як окремий документ із власною сторінкою підпису, воно вважається обов'язковою частиною угоди про купівлю.

Загальні додатки включають:

Закриття витрат. Цей додаток визначає, хто несе відповідальність за закриття витрат та в яких розмірах. Наприклад, покупець може вимагати, щоб продавець заплатив 3000 доларів на покриття витрат, при цьому покупець несе відповідальність за залишок. Доповнення щодо витрат на закриття може не знадобитися, якщо покупець погодиться оплатити всі витрати на закриття повністю.
Фінансування. Якщо покупець фінансує частину покупної ціни за допомогою іпотечного кредиту, у цьому додатку описано структуру, термін та ставку позики. У ньому також роз'яснюється, чи вимагає кредитор від будь-якого ремонту майна перед видачею іпотеки (і якщо так, характер ремонту) та що трапляється з серйозними грошима, якщо фінансування потрапляє через.
Арбітражна угода / розголошення. Підписуючи цей факультативний додаток, покупець та продавець погоджуються вирішувати всі суперечки шляхом обов'язкового арбітражу та відмовляються від своїх прав на судовий розгляд.
Фарба на основі свинцю та інші розкриття небезпеки. Залежно від юрисдикції, договір купівлі-продажу часто включає кілька розкриттів небезпек, що вимагаються місцевими законами. Поширені розкриття небезпеки стосуються радону, свердловин та підземних систем очищення стічних вод та фарби на основі свинцю (для будинків, побудованих до кінця 1970-х).
Розкриття власності. Пропозиції щодо закупівлі зазвичай включають розкриття інформації про майно продавця, в якій продавець підтверджує, що майно представлено точно, наскільки йому відомо. Місцеві закони іноді вимагають оприлюднення сторонніх сторін або детального опису стану деталей дому.

Загальні випадки та зміни

У більшості держав пропозиція про купівлю стає обов'язковим до договору, коли її приймає продавець і підписує обидві сторони. Однак виконання договору майже завжди залежить від певних речей, спільно відомих як "надзвичайні ситуації". Деякі випадкові випадки вставляються покупцем або його агентом для захисту покупця, а інші вставляються продавцем або їх агентом для захисту продавця. Деякі з них, такі як домашня перевірка та оцінка, є частиною стандартної мови пропозицій про покупку у багатьох штатах.

У деяких випадках результат певної непередбаченої ситуації призводить до внесення змін до пропозиції щодо купівлі. Наприклад, скажімо, що замовлення покупцем на замовлення покупця виявляє невідомий раніше дефект, який покупець хоче виправити перед закриттям. Потім покупець або його агент розробляє поправку, що описує проблему та вказує, коли і як її потрібно виправити. Якщо продавець погоджується, він підписує поправку і, імовірно, виправляє питання. Якщо продавець балкує, покупець може відійти від угоди і попросити повернути його чи її гроші.

Загальні непередбачувані пропозиції щодо купівлі та відповідні зміни включають:

Домашня перевірка. Не всі кредитори вимагають замовлення на замовлення додому, перш ніж приймати рішення про видачу позики, але покупцям настійно рекомендується вести за одним (типова вартість становить приблизно від 300 до 500 доларів США, виплачується в день перевірки і зазвичай не підлягає поверненню). Під час домашнього огляду ліцензований інспектор ретельно оглядає будинок, вказуючи на дрібні дефекти та основні проблеми, які не завжди є очевидними у непідготовлених покупців. Якщо інспекція виявляє основну проблему, про яку раніше не повідомлялося, наприклад, пошкодження даху чи фундаменту, надзвичайна ситуація інспекції дозволяє покупцеві вимагати виправити проблему або піти повністю..
Перевірки небезпеки. Інспекції небезпеки шукають більш конкретні проблеми, які не охоплені типовим домашнім оглядом, включаючи радон, шкідників та свинцеву фарбу. Хоча це завжди необов’язково, рекомендується перевірка небезпеки, коли ризик певної небезпеки високий - наприклад, у районах, де поширені терміти зараження або зараження радоном. Витрати залежать від типу огляду, але, як правило, впадають у низький трицифровий діапазон.
Інспекція каналізації та свердловини. Каналізаційні та колодязні інспекції оцінюють стан, функціональність та безпеку системи водопостачання та каналізації майна. Вартість є функцією всеосяжності та розташування інспекції - типова невідшкодована авансова оплата від 200 до 500 доларів. Як і у випадку з домашньою та інспекцією небезпеки, покупці можуть вимагати виправлення основних проблем (наприклад, забруднений колодязь або каналізаційна лінія, пошкоджена корінням дерева) або скасувати угоду.
Оцінка. Жоден позикодавець не хоче схвалювати іпотечний кредит, вартістю більше базового майна. З цієї причини кредитори майже завжди потребують оцінки (як правило, від 300 до 500 доларів США, авансові та не підлягають поверненню), перш ніж затвердити заявку на позику покупця. Якщо оцінена вартість будинку менша, ніж ціна придбання, позикодавець погодиться фінансувати лише суму, рівну оціночній вартості.
Погодження позики. Якщо кредитор покупця в остаточному підсумку відмовиться від своєї заявки на позику з будь-якої причини, продавець не зобов’язаний завершувати операцію. Цей випадок конкретизує, чи потрібно повернути або забрати зароблені гроші продавцю, якщо транзакція провалиться.
Існуюче майно та інші пропозиції щодо придбання покупця. Якщо покупець намагається продати свій діючий будинок і покладається на кошти від цього продажу для фінансування нової покупки будинку, він або вона, швидше за все, зробить закритий контингент успішною продажем. Якщо дім не продається після закриття, пропозиція на купівлю вказує, чи слід скасувати нову покупку будинку чи продовжити дату закриття. Так само, якщо продавець розглядає інші пропозиції щодо придбання будинку, поточна пропозиція на купівлю, як правило, залежить від їх скасування до визначеної дати.
Рання зайнятість. Якщо покупець не розраховує мати постійне житло до закриття (наприклад, продаж попереднього будинку закривається до поточного продажу), продавець може погодитися дозволити переїзд до дати завершення і змінити покупку домовитися відповідно.
Прохідна. Покупцям традиційно доводиться ходити по дому незадовго до закриття (як правило, в той же день), щоб переконатися, що всі запитувані виправлення та оновлення виконані та що стан будинку не змінився істотно з моменту огляду будинку. Основна проблема, як-от нове пошкодження води або пожежі, може затримати закриття або повністю розмити транзакцію.

Як скласти сильну пропозицію

Під час складання пропозиції про покупку пам’ятайте про ці поради. Тільки не задумуйтесь надто довго, інакше покупець, що швидше ступає, може побити вас до удару.

1. Замовте порівняльний аналіз ринку

Перш ніж встановлювати початкову ціну, більшість продавців замовляють порівняльний аналіз ринку (CMA). CMA оцінює поточну ринкову вартість будинку, оцінюючи щонайменше три останніх продажу подібних об'єктів нерухомості в навколишньому мікрорайоні.

Перш ніж подавати пропозицію, попросіть свого агента з нерухомості провести CMA від вашого імені. Це дає вам актуальну картину вашого місцевого ринку, що особливо важливо, якщо будинок був на ринку кілька місяців. Він також помічає будинок, який, очевидно, завищений - якщо CMA пропонує ринкову вартість у діапазоні від 250 000 до 270 000 доларів, а будинок коштує 300 000 доларів, у вас буде місце для переговорів. Але навіть якщо будинок коштує досить високу ціну в асортименті, ваш CMA дає вам розумну відправну точку для першої пропозиції.

2. Розгляньте час на ринку та інші показники ринку

Крім результатів CMA, кількість часу, який будинок провів на ринку, є хорошим показником зацікавленості покупців. Ці дані є загальнодоступними на MLS та домашніх веб-сайтах, таких як Trulia.

Загалом, середній час перебування будинку на ринку у вашій місцевості (поштовий індекс, місто чи округ) пропонує розуміння загального стану ринку житла в районі - будь то ринок покупця, ринок продавця чи ні. Будинки довше залишаються на ринку на ринках покупців і швидше продаються на ринках продавця.

Ваша пропозиція повинна відповідати поточному місцевому попиту і повинна відповідати іншим пропозиціям, які продавець, ймовірно, отримає. Наприклад, продавець, чий будинок вже давно продається на ринку і намагається залучити торги, швидше приймає нижчу пропозицію, ніж продавець, який щойно перераховував нерухомість. На більш гарячих ринках будинки часто залишаються на ринку лише кілька днів (або навіть годин) і залучають торги за ціновою ціною вище або вище..

Потім знову кожна ситуація різна. Наприклад, навіть на ринках найпопулярніших продавців шалено завищені ціни на нові будинки та будинки старшого віку з серйозними вадами намагаються залучити значні пропозиції. Якщо ви сумніваєтесь, попросіть у свого агента з нерухомості (або, якщо ви представлені у себе, у знайомого, який знайомий з місцевим ринком) для отримання посібника.

3. Визначте мотиви продавця

Особисті мотивації продавця так само важливі, як і загальна температура на ринку. Деяким продавцям потрібно розвантажити якнайшвидше, можливо, через терміновий переїзд або нагальну потребу зібрати капітал для придбання іншого майна. Такі продавці відомі як "мотивовані продавці" і часто готові прийняти значно менше, ніж їх запитувана ціна, особливо на ринках покупців..

Інші продавці, як-от ті, хто перебуває з давнього сімейного будинку в короткотерміновий орендовий будинок, не поспішають особливо і можуть дозволити собі почекати правильної пропозиції. Шукайте підказки, наприклад, чи є будинок зайнятим власником, і власні заяви продавця щодо того, до якої категорії підходить ваш продавець.

4. Дізнайтеся про інші пропозиції щодо власності

У багатьох юрисдикціях продавцям не потрібно розкривати розглядаються замовлення на купівлю. Лише після того, як продавець приймає пропозицію, вона стає предметом загального користування.

Однак досвідчені агенти з нерухомості можуть нюхати конкурентні пропозиції. Перш ніж надсилати свою пропозицію, попросіть свого агента запитати у продавця про недавню активність. Агент продавця, ймовірно, не розголосить, чи продавець володіє іншою пропозицією, але він може визнати, що до власності не так вже й багато серйозних інтересів, або, навпаки, останнім часом цікаво багато. Якщо у вас немає агента, вам потрібно зробити це, пропрасувавши руки самостійно.

Якщо ви підозрюєте, що у продавця є кілька пропозицій, подайте свою пропозицію швидко та зробіть її більш привабливою для продавця (вища ціна пропозиції, менші витрати, сплачені продавцем), ніж ви зробили б інакше. Якщо вам здається, що в будинку є кілька пропозицій, зробіть свою пропозицію більш привабливою для покупців, оскільки, швидше за все, у вас буде можливість домовитися.

5. Пам’ятайте, що деякі попередні витрати не підлягають поверненню

Пам’ятайте, що певні витрати до закриття повинні бути сплачені заздалегідь і не підлягають відшкодуванню. Як мінімум, ви, ймовірно, заплатите за огляд будинку та оцінку - що може зайняти 1000 доларів. Ви також можете заплатити за перевірку шкідників, радону, каналізації, свинцевої фарби та інші перевірки небезпеки, додавши 1000 доларів або більше до своїх перших витрат. І якщо ваші зароблені гроші не будуть повернені, ви можете вийти на сотні і тисячі більше.

Здійснення будь-якого з цих платежів за майно, яке не робить його закритим, може вплинути на ваш бюджет, а також на ваш моральний стан. Перш ніж надсилати пропозицію про купівлю, навіть пропозиція з низьким балом, яка, напевно, не буде прийнята такою, - перевірте, що ви серйозно ставитеся до купівлі саме цього майна.

6. Отримайте лист попереднього затвердження для фінансових операцій

Перш ніж робити будь-які пропозиції, попросіть у свого кредитора лист про попереднє затвердження, де зазначено, що ви попередньо схвалили кредит на іпотечний кредит до певної суми в доларі. Щоб отримати лист попереднього затвердження, вам, ймовірно, потрібно зустрітися з кредитним працівником, дати згоду на перевірку кредиту та надати перевірку доходу та активів (зазвичай оплачуйте заглушки або банківські виписки).

Хоча це не є тим самим, як остаточне схвалення позики, попереднє затвердження збільшує ймовірність того, що ваша заявка на кредит згодом буде схвалена. Через меншу ймовірність остаточного затвердження багато продавців не розглядають серйозно фінансувані пропозиції без доданих документів попереднього затвердження. Попереднє затвердження не потрібно для безготівкових операцій, оскільки фінансування не бере участь.

7. Розтягніть свій внесок

Чим більша грошова складова вашої пропозиції, тим привабливіше вона виглядає для продавця. Це тому, що пропозиції, для яких потрібні менші позики, є меншою ймовірністю потрапляння через проблеми фінансування.

За інших рівних випадків продавець, який отримав пропозицію на суму 200 000 доларів США з початковим внеском у розмірі 3,5% та пропозицією в розмірі 200 000 доларів США з 20-відсотковим внеском, швидше за все, обере останнє. Пропозиції з усією готівкою ще кращі, хоча вони недосяжні для більшості покупців будинків, які вперше вперше.

8. Попросіть адвоката переглянути пропозицію

Пропозиція щодо купівлі нерухомості - один з важливіших юридичних документів, який ви, швидше за все, підпишете протягом свого життя. Навіть якщо закони вашої держави не вимагають від ліцензованого повіреного складати пропозиції щодо купівлі, майже завжди варто, щоб адвокат переглянув вашу пропозицію і переконався, що в ній немає нічого неортодоксального або потенційно шкідливого для вас..

Багато адвокатів з нерухомості виконують цю роботу за розумну плату, яка може становити від 150 до 300 доларів США або більше, залежно від місця розташування. Це угода порівняно з потенційною вартістю погано сформульованої або необережно переглянутої пропозиції - наприклад, якщо ви підписуєте свою пропозицію, припускаючи, що ваш зароблений грошовий депозит у розмірі 2 000 доларів США повертається та пізніше з’ясовуєте, що це не так.

Відповіді продавця та контрфорси

Після подання пропозиції про покупку продавець має відповісти до кінця вікна розгляду. Якщо у продавця є кілька пропозицій на будинок, і ваша не є однією з найпривабливіших, він може просто проігнорувати пропозицію.

Частіше продавці відповідають на пропозиції щодо покупки:

Прийняття Умов. Коли пропозиція настільки хороша, на яку продавець може сподіватися за обставин, він приймає її як написану та підписує, створюючи обов'язкову угоду про купівлю. Ще можна вносити поправки (наприклад, прохання виправити проблеми, розкриті домашньою інспекцією) до дати закриття, за умови, що обидві сторони погодиться та підпишуться.
Відхилення Умов. Коли ціна пропозиції занадто низька або умови пропозиції несприятливі для продавця, продавець відхиляє пропозицію прямо. Незважаючи на те, що відмова завжди лунає, срібна підкладка полягає в тому, що продавець хоча б бажає спілкуватися з вами. Ви можете відстежувати відхилену пропозицію з новою, більш зручною для продавця пропозицією.
Виготовлення контрфорсу. Коли пропозиція спокуслива, але не зовсім задовільна, продавець змінює її шляхом внесення змін до ключових пунктів (таких як ціна покупки та оплачені продавцем кошти), підписуючи її та відсилаючи її назад. Це відомо як контрфер. Ви можете прийняти контрфортер як написаний або змінити його далі, підписати його та відправити назад продавцю для ознайомлення. Цей процес може тривати стільки часу, скільки необхідно, поки продавець не прийме пропозицію або будь-яка із сторін не припинить переговори.

У деяких ситуаціях продавці, які отримують відразу кілька пропозицій, домовляються з кожним потенційним покупцем окремо, намагаючись отримати найкращу можливу угоду. Якщо продавець хоче швидше досягти обов'язкової угоди, він може просто попросити кожного зацікавленого покупця про найкращу можливу пропозицію, а потім вибрати найбільш вигідну.

Заключне слово

Складання та виконання пропозиції про купівлю не настільки вимушене, як відвідування відкритих будинків або прогулянки по будинках для продажу, але процес має свої принади. Незважаючи на те, що ми з дружиною мали агента з нерухомості, який розробив пропозиції щодо купівлі та контрфорси, які ми зробили у недавно придбаному будинку, ми багато чому дізналися під час процесу. Крім того, переговорний процес - хоч і був стресовим - насправді був цікавим, і було дуже задоволення, почувши, що продавець прийняв пропозицію значно нижче, ніж ми готові платити. Я не хочу в найближчий час знову повторювати процес, але я, безумовно, більше впевнений у своїй здатності орієнтуватися в ньому, коли з часом прийде час.

Ви зробили пропозицію про покупку будинку?