Чи є переробка іпотечного кредиту кращим варіантом, ніж рефінансування?

По суті, перероблення позики означає, що хоча ваша процентна ставка та термін кредитування залишаються незмінними, ваш щомісячний іпотечний платіж зменшується, щоб відображати фактичний поточний баланс позики. Наприклад, якщо ви 6 років перебуваєте на 30-річній іпотеці, після того, як ви переймете свій кредит, у вас залишиться ще 24 роки, щоб погасити його. Для перепланування на роботу кредитори потребують додаткової одноразової виплати, щоб зменшити баланс. Розмір додаткового платежу впливає на те, скільки ви можете заощадити за допомогою перероблення позики. Однак замість того, щоб переробляти, ви можете сплатити одноразову суму за існуючий кредит, що зменшить баланс, але не зменшить щомісячний іпотечний платіж.

Як працює переробка кредитів

Переформатування позики може мати сенс, якщо ви успадковуєте гроші (або отримуєте значний бонус на роботі) і хочете застосувати їх до залишку на іпотечному кредиті. Оскільки ви скорочуєте залишок достроково, ви зрештою будете платити менше відсотків. Після цього кредитори дозволяють переробити ваш кредит або перерахувати щомісячний іпотечний платіж.

Окремі кредитори мають різні вимоги до переробки кредитів. Наприклад, деякі кредитори вимагають одноразового платежу в розмірі 5000 доларів США або 10% від кредиту - залежно від того, що більше - для зменшення залишку перед тим, як кваліфікувати когось для переплати кредиту..

Якщо у вас є іпотека в розмірі 400 000 доларів під 4% відсотків протягом 30 років, ваш щомісячний платіж за основною сумою та відсотками становитиме 1 910 доларів. Якщо ви будете сплачувати кредит протягом 10 років, ваш залишок позики складе 315,136 доларів. Одноразовий платіж у розмірі 10% залишку кредиту, який залишився, склав би 31 554 доларів, що призвело до 283 582 доларів. У цьому випадку щомісячні платежі зменшиться до 1718 доларів. Однак майте на увазі, що, заощаджуючи 200 доларів на місяць на іпотечному платежі, це цінна ціль, ви також витратили значну суму готівки, щоб досягти цього зменшення платежу.

Звичайно, кредитори стягують невелику плату за переробку позики, яка часто становить лише 250 доларів.

Визначення придатності

Переоцінка позики дозволена на звичайних, відповідно до кредитів Fannie Mae та Freddie Mac, але не на іпотечних кредитах FHA або позиках VA. Деякі кредитори переробляють кредити, пов’язані з перешкодами, але розглядають їх у кожному конкретному випадку.

Для того, щоб отримати право на переоформлення позики, ви повинні бути поточними щодо своїх кредитних платежів та мати грошові кошти, необхідні для погашення основного залишку. Кредитний чек та оцінка не потрібні.

Переваги переробки кредитів

1. Зменшена оплата. Переробляючи позику, ви можете полегшити свій грошовий потік без витрат на рефінансування будинку, що може зажадати витрат у розмірі 6% від вашого залишку в кредиті. Насправді в деяких випадках те, що було б витрачено на рефінансування, може бути використане для зменшення балансу, достатнього для того, щоб отримати право на переплату позики..
2. Ніякої оцінки не потрібно. На відміну від рефінансування житла, переробка кредиту не потребує оцінки. Якщо ваш будинок зменшився, ви можете не мати права на рефінансування, оскільки більшість кредиторів рефінансують лише житло, принаймні 5% до 10% власного капіталу.
3. Кредитний чек не потрібен. Перезапис позики, як правило, не вимагає затвердження кредиту. Якщо у вас є проблеми з кредитом і ви не можете претендувати на рефінансування, ви все одно можете претендувати на перегляд позики.

В одному конкретному випадку переробка кредитів може бути особливо корисною. Якщо ви є власником будинку, який придбав нове житло, перш ніж продати поточний будинок, можливо, вам тимчасово доведеться заплатити дві іпотечні кредити. Після того, як ви продали свій попередній будинок, ви можете використовувати прибуток від продажу будинку, щоб погасити свій кредитний баланс та переробити іпотечний кредит, щоб зробити виплати більш доступними. Багато власників будинків свідомо планують використовувати для цієї мети переробку позики під час переходу з одного будинку в інший. Просто пам’ятайте, що вам зазвичай потрібно чекати 90 днів після того, як ваш кредит перейде до розрахунків, перш ніж ви зможете його переробити.

Недоліки переробки кредитів

Перш ніж ви вирішите переробити свій кредит, було б розумно оцінити його в контексті всього вашого фінансового плану. Деякі з недоліків переробки кредитів включають:

1. Зв’язує готівку. Якщо у вас є одноразова сума грошових коштів, переконайтеся, що найкраще використовувати ці гроші як виплата іпотеки. Наприклад, якщо у вас є заборгованість за кредитною карткою з високими відсотками, вам слід спочатку погасити її. Якщо вам не вистачає аварійного накопичувального фонду або вам потрібно виділити гроші на інші витрати, напевно, найкраще, щоб ви не прикладали всю свою віддачу до сплати іпотеки.
2. Не скорочує іпотечний термін. Ви також повинні розглянути можливість перепланування позики в контексті виходу на пенсію. Багато старих власників будинків сподіваються погасити свою іпотеку до виходу на пенсію. Однак оновлення позики не скоротить термін дії вашої позики, хоча це може покращити ваш грошовий потік. Якщо ваша мета - зменшити залишок іпотечного кредитування, перехід на іпотечний платіж щотижня або просто регулярні додаткові платежі до довірителя може бути кращим варіантом, ніж переробка кредиту.
3. Не знижує процентну ставку. Якщо ви сплачуєте високу процентну ставку, рефінансування може бути кращим варіантом. Кредитор може порівняти витрати та щомісячні платежі за рефінансуванням та переробкою позики, щоб визначити, що найкраще підходить для вас.

Заключне слово

Переробка кредиту не для всіх, але якщо у вас є додаткові грошові кошти, проконсультуйтеся зі своїм кредитором, щоб дізнатися, чи підходить цей спосіб зменшення щомісячного платежу. Якщо ви є власником будинку, який продає один будинок і переїжджає в інший, ви можете дуже добре скористатися переробкою позики. Ті, хто є власником житла зі зниженою вартістю або мають проблеми з кредитуванням, також можуть отримати більше користі від переробки кредиту, ніж рефінансування.

Чи можете ви придумати інші сценарії, в яких переробка кредиту була б мудрим фінансовим кроком?