Плюси і мінуси придбання кондо - це варто?

Придбання кондоу може бути чудовим варіантом, чи ви тільки починаєте сімейство, чи уникаєте синдрому порожнього гнізда. Тим не менш, життя в квартирі не для всіх. Перед покупкою квартири слід задати кілька важливих питань і стільки ж недоліків, скільки є переваг. Давайте розглянемо плюси і мінуси життя кондо.

Що таке Кондо?

Кондо - це як квартира, якою ви володієте, правда? Типу. Але є кілька великих відмінностей між квартирою та кондо.

Квартира, що скорочується як «кондомініум», - це приватна резиденція у більшій будівлі чи громаді, тоді як квартира - це орендована резиденція в більшій будівлі чи громаді. Кондос поділяє спільні зони з усіма іншими підрозділами у своїй громаді; ці загальні зони можуть включати фітнес-центр, басейн та доглянуті майданчики. Однак, на відміну від квартир, власники квартир сплачують щомісячні внески, щоб підтримувати ці зручності у справному стані.

Кондос можуть бути таунхаусами, які прикріплені з однієї або з обох сторін в інший блок. Або, якщо кондо знаходиться у більшій будівлі або багатоповерхівці, він може бути оточений іншими підрозділами.

Переваги придбання Кондо

Ви вирішили бути власником квартири або вам краще купувати будинок для однієї родини? Це складне питання. Деякі люди люблять жити в кондо-спільноті, а інші з часом виявляють, що вони будуть щасливішими з трохи більше приватності та свободи. Condos пропонують довгий список плюсів і мінусів. Почнемо спочатку з позитивів.

1. Менше обслуговування

Одна з найбільших переваг життя в кондо - це те, що інші люди роблять для вас обслуговування. Вони косять траву і підтримують майданчик, закріплюють дах і лопають сніг, і вам не доведеться турбуватися про те, щоб знайти когось, який замінить сайдинг. Якщо ви власник дому вперше, поганого самопочуття, зайнятий роботою, любите подорожувати, або просто не хочете займатися усіма цими справами, це головна перевага.

Кондос також може бути хорошим варіантом, якщо ви хочете постаріти на місці, тому що у вас є близькі сусіди, досвідчений персонал з обслуговування, який піклується про капітальний ремонт та безліч заходів, щоб підтримувати співпрацю зі своєю громадою.

2. Безпека

Багато квартир пропонують жителі з закритими або заблокованими дверями, двірники або навіть спеціалісти з безпеки. Якщо ви живете самотні або безпека викликає занепокоєння, це може заспокоїти, оскільки це може зменшити ризик домашніх провалів. Крім того, ви живете в безпосередній близькості від багатьох інших людей, а це означає, що в надзвичайних ситуаціях у вас буде багато людей, щоб звернутися за допомогою.

3. Зручності

Хочете басейну? Фітнес-центр? Середовищі ігрові ночі в клубі громади? Багато кондо-спільнот пропонують мешканцям зручності, які недоступні для середнього власника будинку.

Ці зручності також можуть значно полегшити знайомство з сусідами. Якщо ви живете наодинці або любите спілкуватися, це може бути чудовим пристрастю.

4. Доступність

Кондомініуми часто коштують нижче, ніж будинки для сім'ї. За даними Національної асоціації REALTOR (NAR), у серпні 2018 року середня ціна продажу для будинку для однієї родини коливалась близько 260 000 доларів. Як правило, кондос має нижчу середню ціну продажу - близько 248 200 доларів, повідомляє НАР. Залежно від регіону та громади, запитувана ціна може бути значно нижчою, ніж будинок для однієї родини. Тож, якщо ви хочете зануритися у власність дому, якщо ви дотримуєтеся більш жорсткого бюджету, кондо-квартира може стати чудовим першим кроком.

5. Вдячність

У минулі роки квартири зазвичай цінували повільніше, ніж односімейні будинки, тому що будинки для сім'ї більш привабливі для більшості людей. Що ще важливіше, ви отримуєте землю, купуючи будинок, а земля - ​​це величезний фактор вдячності.

Однак це змінюється. Посилаючись на дослідження, проведені Трулією, The Washington Post повідомляє, що ринкова цінність кондомів зросла на 38,4% за період з 2012 по 2017 рік, тоді як вартість будинків для одиноких сімей зросла лише на 27,9%.

6. Близькість до життя міста

Багато квартир розташовані недалеко від яскравих центрів міста, що привабливо з багатьох причин.

По-перше, деякі люди хочуть мати можливість ходити пішки, їздити на велосипеді або їздити на громадському транспорті до своєї роботи, бо їм не вистачає витрачати годину на день і більше сидіти в годинах пік. Життя поруч зі своєю роботою може заощадити тисячі доларів щороку на витратах на пальне та обслуговування автомобіля.

Життя поблизу процвітаючого центру також дозволяє легко відвідувати нові ресторани, ходити по магазинах та перевіряти прямі шоу. Якщо ви можете піти або проїхати громадським транспортом, ви, швидше за все, виявите, що отримуєте більше фізичних вправ, тому що легше вибиратися і збиратися. Також квартири, розташовані в проміжних районах, можуть збільшити вартість швидше, ніж квартири в передмісті, що може зробити їх гідними інвестиціями.

Недоліки придбання кондо

Хоча існує велика кількість переваг життя кондо, є і стільки ж мінусів.

1. Плата за асоціацію власників будинків

Як ви можете собі уявити, цей басейн, фітнес-центр, охоронна система та обслуговування екіпажу коштують грошей. Купуючи кондо, ви фактично стаєте діловим партнером у цій громаді. Щомісяця ви сплачуєте щомісячну плату за асоціацію власників будинків (HOA), крім своєї іпотеки, яка йде на утримання майна, а також майбутні інвестиції, такі як реконструкція парковки або додавання парку для собак.

Комісії за HOA значно варіюються в залежності від місця розташування, розміру та якості вашої громади, і Trulia повідомляє, що плата за HOA зростає по всій країні. У 2005 році середній розмір плати за квартиру становив 250 доларів на місяць; до 2015 року він досяг 331 дол. Звичайно, там, де ти живеш, важлива роль. Наприклад, середній розмір плати за квартиру в Нью-Йорку становить 571 долар на місяць, тоді як середній розмір у Шарлотті, штат Північна Кароліна, становить лише 218 доларів.

Стійке підвищення плати не дивно, якщо врахувати інфляцію; витрати продовжують зростати майже в кожному секторі. Що є дивно, що коли Трулія порівнював плату за розміщення домашніх цін із зростанням та падінням цін на дому, не було відповідності; Плата за проживання в квартирі продовжувала зростати навіть у роки, коли середні домашні значення падали. У період з 2005 по 2015 роки комісія з HOA зросла на 32,4% порівняно з зростанням цін на будинок на 15,1%.

Таким чином, ви не тільки повинні платити здоровенну щомісячну плату, щоб жити в кондо, але ви можете розраховувати на ті витрати, які постійно зростають у наступні роки. Якщо ви не сплачуєте бюджет на підвищену плату, ви ризикуєте отримати ціну від свого кондо, оскільки ви не можете дозволити собі там жити..

2. Потенційно керовані фонди

Ви б могли подумати, що якщо ви платите 300 доларів США щомісяця за комісію HOA, про все б це було негайно, але це не завжди так.

Кожна власність має два типи рахунків: операційний рахунок та резервний рахунок. Кошти на операційному рахунку використовуються для витрат на регулярне обслуговування, таких як скошування газону, обслуговування басейну та лопата снігу. Резервний рахунок призначений для великих або довгострокових проектів, таких як відновлення стоянки, заміна огорожі навколо громади або будівництво нового ігрового майданчика. Подумайте про це як про аварійний заощаджувальний рахунок.

Добре керований HOA переконається, що обидва рахунки добре фінансуються, тому є достатньо коштів для покриття регулярних витрат, а також достатньо грошей на довгострокові або надзвичайні проекти. Однак є багато HOA, які погано керуються. Якщо в резервному фонді не вистачить грошей, і несподівані витрати виростуть, як-от дерево, що падає на дах, то рада проголосує, щоб стягнути спеціальну оцінку для всіх власників будинків. Це означає, що вам потрібно буде сплатити додаткову плату, яка може становити сотні чи навіть тисячі доларів, щоб компенсувати різницю.

Це сталося з мешканцями Sudden Valley в Беллінгемі, штат Вашингтон. Як повідомляє The Bellingham Herald, HOA Sudden Valley намагалася збільшити щомісячні внески на 48%, з 832 до 1,237 доларів, щоб покрити як рутинний, так і несподіваний ремонт. Грошей на руках не вистачило, щоб покрити витрати, оскільки дошки в попередні роки відклали навіть плановий ремонт та вклали кошти в сумнівні вдосконалення, такі як зупинка шкільного автобуса з сонячними панелями.

Ця відсутність фінансування є звичайною. Згідно з дослідженням, проведеним Асоціацією Резервів, компанією, яка допомагає громадським організаціям управляти своїми коштами, до 70% усіх ТПВ недостатньо фінансуються. Навіть здорові фонди HOA можуть бути знищені, коли фінансово неграмотні члени проголосують в раді або коли група колективно приймає погані рішення.

3. Відсутність конфіденційності

Ще один мінус проживання у кондо - це те, що в структурі це дуже схоже на квартиру. І, як ви, мабуть, пам’ятаєте з юного віку, іноді життя в квартирах - це не все, на чому це зламано.

У квартирі у вас є сусіди з іншого боку ваших стін, а можливо, і над вами, і під вами. У вас є сусіди, які йдуть вгору і вниз по залі або перетинають майданчик у всі години дня і ночі. Ви чуєте їхні урочистості, їхні аргументи та новонароджене, що плакали щовечора о 2 ранку.

Якщо ви шукаєте спокою та тиші, кондо, можливо, не буде правильним вибором.

4. Злочинність

У кондо-спільноті ви поділяєте фінансову відповідальність за утримання з усіма іншими. Коли люди намагаються звести кінці з кінцями, вони можуть відмовитися від сплати членських внесків. Це призводить до того, що всі збори піднімаються, щоб покрити правопорушення, тобто ви тримаєтесь за короткий кінець палиці.

5. Складність продажу

Кондос може бути важко продати з кількох причин.

По-перше, не всі хочуть жити в кондо. Сім'ї з маленькими дітьми часто хочуть подвір’я, сім'ї з кількома собаками часто потрібен двір, а деякі люди просто не хочуть жити поверх когось іншого. Ці фактори звужують ваш басейн потенційних покупців.

По-друге, ви повинні врахувати свій HOA. Якщо ваш госпітальний офіс вимагає високих внесків, це призведе до того, що деякі люди будуть скуповуватись. Якщо ваш HOA недостатньо фінансується, а громада виглядає гірше зношеною, інші люди не захочуть там жити. Продаючи кондо, ваш HOA відіграє велику роль у швидкості руху.

Фінансове здоров'я вашої квартири також буде фактором для покупців, які знімають іпотеку. Багато кредиторів не схвалюють позику, якщо існує судовий розгляд справи проти місцевого самоврядування або якщо у ДПА немає достатніх резервів. Якщо громада має високе співвідношення орендарів, деякі кредитори відмовлять у позиці. Усі ці проблеми можуть ще більше обмежити ваш пул потенційних покупців.

Нарешті, оскільки більшість квартир у громаді виглядають однаково, якщо у вашій будівлі є порожні одиниці, вони, ймовірно, продадуть першими. А якщо порожніх одиниць багато, удачі.

6. Більше правил

Жити в квартирі означає, що вам потрібно жити за правилами управління. Наприклад, скажіть, що ви хочете встановити екологічну технологію, наприклад сонячну панель на даху, щоб економити енергію вдома. Замість того, щоб тільки розпочати роботу, ви повинні попросити асоціацію кондо для дозволу. Якщо вони відмовлять у вашому запиті, вам не пощастить.

У HOA можуть бути перелічені перелік правил, яких повинні дотримуватися власники. Наприклад, ваш HOA може обмежити кількість домашніх тварин, яких ви можете мати, і навіть обмежити деякі породи. Вони можуть встановити обмеження кількості відвідувачів, які ви можете мати, або встановити присвячені «тихі часи» для обмеження шуму. Вони також можуть обмежувати тип ремонту, який ви можете робити, або прикраси, які вам дозволяється ставити.

Жити за чужими правилами для деяких людей може бути добре, але для інших це може бути задушливо.

Поради щодо придбання кондо

Отже, чи вважаєте ви, що кондо - це добре підходить для вашого способу життя? Тоді врахуйте ці поради, перш ніж інвестувати.

1. Старі кондоси можуть бути дорожчими

Як повідомляє Trulia, плата за HOA часто вища у старших громадах просто тому, що ці громади потребують більшого обслуговування. За їхніми даними, отриманими за допомогою американського перепису населення, будівлі, споруджені в 2005 році або пізніше, мали плату за HOA, що на 90 доларів на місяць дешевше, ніж будівлі, споруджені в період з 1960 по 1969 рік.

2. Уважно читайте керівні документи

Не маючи справу з великою кількістю домашніх робіт, це подобається багатьом людям. Але важливо, щоб ви розуміли, які елементи охоплює HOA і які в кінцевому рахунку є вашою відповідальністю. Тут слід розглянути три категорії обслуговування.

Одиниця

По-перше, ви повинні зрозуміти, як ваш HOA визначає межі або "одиниці" у вашій громаді. Важливою частиною підзаконних актів HOA є визначення того, що входить у стандартний блок. Не забудьте знати, чим ви володієте та чим володіє HOA.

Зазвичай HOA визначає стандартний блок як все, що міститься у внутрішніх стінках пристрою, включаючи прилади. Коли ви відкриєте двері для свого кондо, це ваш приватний простір, тому ви несете відповідальність за фарбування стін, фіксацію крапельниці під кухонною раковиною та заміну килима.

Загальні елементи

Загальні елементи - це ті ділянки або функції, які поділяються всіма власниками. Державні службовці відповідають за ремонт та догляд за цими районами. Вони можуть включати:

• Басейни
• Тенісні корти
• Фонтани
• Бази відпочинку або клубні будинки
• Підстава
• Місця для паркування
• Тротуари
• Зовнішній сайдинг
• Дахи
• Передпокої
• Огородження навколо майданчиків
• Вхідні ворота

Обмежені загальні елементи

Обмежені загальні елементи - це функції, які не підпадають під сферу вашої стандартної одиниці, але не є і зовсім типовими елементами. Зазвичай обмежений спільний елемент - це той, яким ви ділитесь з іншими власниками, але не всіма власниками у громаді. Це можуть бути функції, які випадають за внутрішні стіни вашого блоку, наприклад, внутрішній дворик. Або вони можуть бути особливістю, яку мають лише деякі квартири у громаді, наприклад, димохід чи ліхтарі.

Наприклад, гараж, яким ви ділитесь з іншим власником, був би обмеженим загальним елементом, як і несуча стіна, якою ви ділитесь із людиною поруч. Інші приклади можуть включати:

• Під'їзні або загальні двері
• Поштові скриньки
• Тенти
• Нахиляється
• Жалюзі
• Балкони або внутрішні дворики
• Зовнішні двері чи вікна

Кожен HOA має різні правила щодо обмежених загальних елементів, тому важливо уважно прочитати підзаконний акт, щоб визначити, за які додаткові функції ви будете відповідати. Зазвичай HOA несуть відповідальність за загальні елементи, але вимагають, щоб власники підтримували обмежені загальні елементи, які підключені до їх підрозділу. Якщо обмежені загальноприйняті елементи потребують ремонту, HOA може оплатити частину витрат і попросити власників, які ділять елемент, скласти решту.

3. Поговоріть із сусідами

Розумна ідея поговорити з сусідами, перш ніж зробити пропозицію на кондо. Це не тільки дає вам змогу побачити, з ким ви будете жити поруч, але і запитати, наскільки добре працює громада. Нинішні мешканці можуть дати вам корисну внутрішню інформацію про членів правління, про стан громади та кількість орендної плати.

Дізнатися коефіцієнт оренди важливо з кількох причин. По-перше, підрозділи, які перебувають у власності інвесторів і здаються в оренду, означають, що завжди будуть прибувати та їхати незнайомці. Ці одиниці можуть здаватися в оренду щорічно, як квартира, або їх можна орендувати щотижня для відпусток. Люди, що знаходяться у канікулах, частіше затримуються пізно, бути голосними і, можливо, навіть створюють проблеми для громади.

Ще однією причиною важливого співвідношення орендної плати є те, що деякі кредитори не схвалюють позику для громад з високим коефіцієнтом орендної плати. Зазвичай це більша проблема у великих містах, таких як Нью-Йорк чи Майамі, де інвестори купують квартири та здають їх туристам.

4. Запитайте бюджет ДПА

HOA, ймовірно, не зможе надати потенційному покупцеві копію поточного бюджету. Однак якщо ви серйозно ставитесь до покупки кондо, ви можете попросити продавця надати вам копію.

Переглядаючи бюджет ДПА, ви зможете побачити, куди йдуть гроші та скільки у них запасу для майбутніх проектів. Ви також повинні подивитися на їх заборгованість. Скільки боргу несе ДОДА, якщо така є? Що ще важливіше, скільки власників не сплачують внески? Громади з високою ставкою за замовчуванням можуть опинитися у фінансових проблемах, які можуть дорого коштувати для вас.

Також може бути просвітливо прочитати протокол останніх кількох засідань правління. Так, це нудна справа, але ці хвилини можуть дати вам цінну інсайдерську інформацію про те, наскільки добре правління та громада працюють разом. Наприклад, ви зможете дізнатись, чи хлопець, що знаходиться поруч із кондо-квартирою, який ви хочете купувати, часто подає скарги на своїх сусідів, чи рада розглядає спеціальну оцінку на наступний рік. Це інформація, яку ви хочете мати, перш ніж інвестувати в громаду.

Заключне слово

Немає сумнівів, що придбання кондоу може бути чудовим рішенням - для деяких людей. Старіння порожніх гнізд, молодих сімей та зайнятих професіоналів часто вважають звільненим жити в будинку з низьким рівнем обслуговування, де основними рішеннями займаються інші люди. Однак якщо ви любите свою конфіденційність та незалежність і не хочете жити за чужими правилами, то життя в квартирі, ймовірно, не підходить для вас..

Ви живете в кондо? Вам це подобається, чи б одноповерховий будинок вам більше підходив?