Плюси і мінуси володіння та управління властивостями оренди

На жаль, зарплати, пов’язані з орендною нерухомістю, не так вже й легко знайти. Хоча оренда нерухомості, безумовно, може приносити значний прибуток, важливо пам’ятати, що володіння майном та управління ним все ще є роботою. Перш ніж зануритися у світ майнових доходів, знайдіть час, щоб серйозно розглянути плюси та мінуси такої домовленості, щоб ви могли переконатися, що ваші сильні та слабкі сторони відповідають відповідним перевагам та недолікам роботи.

Переваги управління об'єктом оренди

1. Щомісячна зарплата

Щомісячні зарплати, які ви можете заробити за володіння майном на оренді та управління ним - один з небагатьох випадків, коли ви можете інколи збирати дохід, не роблячи майже нічого. Коли нерухомість перебуває у належному стані, і ваш орендар несе відповідальність, ви можете збирати чекові на оренду, щоб допомогти компенсувати вартість вашої іпотеки та інші витрати на утримання майна. Якщо застава менше, ніж ви збираєте в оренду, ви можете опинитися в щасливій ситуації з надлишком кожного місяця.

Однак майте на увазі, що вам потрібно виділити гроші на благоустрій та ремонт будинку, майбутні вакансії та податки. Сума, яку ви виділили, залежить від вашої податкової групи, стану будинку та ваших прогнозів щодо вакансій та обігу орендарів..

Але навіть якщо ви щомісяця приймаєте збитки від майна (витрати перевищують дохід), це все одно може вартувати ваших інвестицій. Це залежить від того, наскільки ви очікуєте, що нерухомість оцінить протягом часу, коли ви збираєтесь його утримувати, наскільки ви очікуєте, що ринок оренди покращиться за цей час, і вплив збитків матиме на ваші податки.

Roofstock, який є ринком інвестиційних властивостей "під ключ", має дуже ретельний звіт про кожну фінансову нерухомість, щоб допомогти вам зрозуміти потенційний грошовий потік щомісяця.

2. Власний капітал як інвестиція

Як і будь-які інвестиції, володіння та управління майном оренди пов'язане з ризиками. Але для тих, хто ризикує, є потенціал для значної винагороди.

Дві чудові речі можуть статися: по-перше, нерухомість може з часом оцінити вартість, по-друге, ваші інвестиції в власний капітал компенсуються і можуть бути повністю покриті сумою зароблених вами грошей. Крім того, ви можете отримати значну пільгу з податку на свої інвестиції, оскільки ви можете списати відсоткові платежі за своєю іпотекою на додаток до всіх своїх витрат.

Якщо ці дві речі трапляються, то, можливо, ви зможете зібрати істотну перевірку, продаючи або рефінансуючи майно за допомогою Figur.com. Просто переконайтесь, що при продажі відкладаєте частину запланованого податку на прибуток від капіталу, а також гроші для покриття зборів, пов’язаних з рефінансуванням або продажем майна. На відміну від основного місця проживання, будь-які гроші, які ви заробляєте на продажу оренди - за вирахуванням витрат - оподатковуються.

3. Альтернатива продажу

Оренда нерухомості може стати приємною альтернативою продажу, якщо ринок спаде. Наприклад, потенційним покупцям дедалі складніше знайти фінансування, тому може не вистачити попиту на вашу власність, щоб генерувати вартість продажу, яку вона варта. Якщо це стосується нерухомості, якою ви володієте, може бути розумно взяти її в оренду, поки ринок не покращиться. Здаючи в оренду майно, перш ніж продати його, ви можете створити власний капітал, позбавляючись від поганого ринку.

Крім того, величезна вигода від здачі в оренду вашої нерухомості на ринку, що полягає в тому, що ви можете списати частину втрат на житло, коли настане час продати. Це найкраще зробити, якщо ви очікуєте, що нерухомість зменшиться у вартості, як тільки ви почнете його орендувати. Цей кмітливий хід може полегшити біль від збитку від продажу вашого будинку, оскільки, як ділова власність, ви можете вимагати частину цієї втрати як відрахування від доходу, що особливо корисно, якщо ви перебуваєте у вищій податкова дужка. Ви можете списати збитки до 25 000 доларів.

4. Додаткові податкові пільги

Як орендодавець, ви можете списати величезну кількість витрат, пов’язаних із володінням і управлінням своїм майном. Орендодавці можуть списати відсотки за заставу, амортизацію, ремонт, витрати на проїзд та страхування, пов'язані з майном. І як будь-яка самозайнята особа, орендодавець також може списати витрати на домашні офіси, юридичні та бухгалтерські послуги та інші витрати, пов'язані з веденням бізнесу..

Ці списання можуть перевести гроші в кишеню наприкінці року. І, у багатьох випадках, на відміну від самозайнятої особи, ви не вимагатимете своїх доходів за Графіком С і від вас не буде потрібно сплачувати податок на самозайнятість, крім податку на прибуток.

5. Незалежність

Володіючи майном та керуючи ним, ви можете бути власним начальником. Зрозуміло, ви, можливо, не зможете звести кінці з доходами, отриманими лише з одного майна, але є багато кмітливих інвесторів, які перетворюють доходи від оренди у свій спосіб існування. Ці інвестори, як правило, володіють портфелем об'єктів нерухомості та керують ними, а це велика робота. Звичайно, компроміс полягає в тому, що вони здатні інвестувати, підтримувати та використовувати інвестиції відповідно до своїх побажань та графіку.

Недоліки володіння об'єктом оренди

Дохід від оренди власників нерухомості та управлінців може бути чудовою інвестицією та джерелом доходу. Однак це складніше, ніж просто зарахування грошей на оренду чеків.

1. Орендарі можуть бути жахливими

Орендарі мають мало причин, щоб ретельно піклуватися про нерухомість. Часто, в кращому випадку, орендар залишає місце трохи забрудненим, коли він або вона переїжджає. Вам ще потрібно перефарбувати та виконати основне обслуговування домовласників.

На жаль, відомо, що орендарі, які або підступні, або мстиві за сприйняті місця, повністю розграбували майно, добре знаючи, що пошкоджений депозит в розмірі 500 доларів вартий їх рабства. У цих випадках вам, можливо, доведеться викласти тисячі доларів, щоб повернути майно у прийнятну умову для наступних орендарів.

Крім того, орендарі іноді просто перестають платити свою оренду, знаючи, що вони, швидше за все, можуть піти на неї на деякий час через ваші витрати на прийняття їх до суду для виселення. Так чи інакше, жахливі орендарі можуть повернути вам десятки тисяч доларів - і можуть викликати незліченну кількість головних болів.

2. Інвестиція потребує капіталу

Крім капіталу, необхідного для початкового внеску для придбання нерухомості, вам потрібно мати ліквідний капітал для управління вашою власністю. Наприклад, вам можуть знадобитися тисячі доларів, щоб відремонтувати майно, яке зносить жахливий орендар. Вам можуть знадобитися сотні доларів, щоб взяти орендаря до суду про виселення. І щоб ви не думали, що обстеження гідного орендаря зменшує необхідний капітал, несподіваний ремонт будинку часто коштує дорого, і вам потрібно, як орендодавець, швидко і достатньо вирішувати проблеми з майном..

Наприклад, вам потрібно сотні доларів на руку, щоб замінити розігрітий водонагрівач і, можливо, тисячі доларів, щоб замінити герметичний дах. Також вам потрібно додаткове страхове покриття, якщо ви здаєте в оренду свій будинок, оскільки страхування власників будинків стосується лише нерухомості, займаної власником.

3. Потенційні правові наслідки

Якщо говорити про юридичні проблеми, то закон перебуває на стороні вашого орендаря, якщо ви не зробите необхідний ремонт через свої часові або грошові обмеження. За словами Ноло, ваш орендар може відмовитись від оренди або навіть вийти на оренду без покарання, якщо ви належним чином не піклуєтесь про бізнес. Більше того, якщо оренда оренда не є повітронепроникною, то, можливо, ви не будете звертатись, якщо ваш орендар завдає шкоди майну або не задовільно сплачує оренду..

Не забудьте, щоб юрист з досвідом оренди нерухомості ознайомився зі специфікою вашої оренди. І пам’ятайте, що якщо ви не перевірите свої страхові поліси на відповідне покриття відповідальності, то ваш орендар може взяти вас до суду, якщо він чи вона або гості отримали травми на майно.

4. Затратуючи часу зусиль

Очевидно, що несподіваний ремонт може зайняти час для усунення несправностей. Однак весь процес власності та управління орендою майна потребує часу.

Ви повинні враховувати час та енергію, необхідну для пошуку високоякісного орендаря за допомогою заявок, інтерв'ю та кредитних звітів. Ви також повинні залишатись над депозитами вашого орендаря, орендувати чеки, запити та потреби. Ваш орендар платить вам не тільки за місце проживання, але і за послуги у власність. На все це потрібен час та ноу-хау.

Ви не можете просто припустити, що ваш дохід припаде без значної кількості годин, відведених для управління майном. Це особливо проблематично, якщо ви також намагаєтесь утримувати звичайну роботу на повний робочий день. У цьому випадку ви можете передавати повсякденний бізнес управління майном спеціалізованій фірмі з управління майном, але це додатково зменшує ваш нижній рядок на 8% до 10% або більше залежно від того, скільки ви заробляєте. Перш ніж розпочати роботу, корисно поговорити з кількома місцевими компаніями з управління майном, щоб отримати уявлення про те, які послуги вони пропонують та як платити за них.

5. Нижня лінія може відбити назад

Як і всі інвестиції, існує ризик, пов'язаний із володінням і управлінням орендною нерухомістю. Іноді ринки не ведуть себе так, як вам хотілося, наприклад, коли майно знецінюється, а не оцінює вартість. В інших випадках проблеми трапляються у власності, як-от ряд поганих орендарів або дорогий ремонт (що особливо руйнівно, якщо ви не виділили достатньо ліквідного капіталу для вирішення проблем). Можливо, у вас виникнуть труднощі із заповненням вакансій або заробітком, який вартий часу, який ви вклали на нього. Ви можете вберегтися від невдач, диверсифікувавши свій портфель нерухомості, так що ваше фінансове майбутнє не повністю пов'язане з власністю з одним доходом.

Нарешті, пам’ятайте, що уряд прийде стукати за свою справедливу частку вашого доходу. Обов’язково ретельно задокументуйте свої доходи та витрати, щоб уряд не міг взяти більше, ніж належить. Якщо у вас є якісь питання, пов'язані з оподаткуванням, щодо використання вашої власності, її доходу чи витрат, зверніться до свого бухгалтера, щоб переконатися, що ви не здивовані якимись прихованими правилами в кінці року.

6. Перетворення основного місця проживання на оренду за сумісництвом

Якщо ви не будете обережні, дрібний шрифт щодо амбіцій на оренду нерухомості може повернути вас на переслідування. Візьмемо, наприклад, все більш популярну оренду відпустки. Податкові закони не лише дозволяють вам та вашій родині виїжджати з приміщень на кілька тижнів на рік, щоб отримати невеликий додатковий дохід та списання. У цьому випадку ви можете взяти напрокат оренду свого будинку за додатковий дохід, але ви, ймовірно, не зможете приймати додаткові відрахування.

Будь-яка власність у вас все ще вважається основним місцем проживання, якщо ви з вашою родиною займаєте будинок більше 14 днів або більше 10% часу, яке воно займає орендарі, залежно від того, що більше. Якщо майно все ще вважається основним місцем проживання, навіть якщо ви перетворили його у відпустку, ви не можете відрахувати свої витрати від доходу від оренди, коли настане час для сплати податків. (Однак, оскільки це ваше основне місце проживання, у багатьох випадках ви все одно можете відрахувати відсотки від іпотечного кредиту.) Якщо ваша мотивація полягає у використанні відрахувань, пов’язаних з орендою будинку, поговоріть зі своїм бухгалтером, перш ніж робити якісь сміливі кроки з перетворенням власності. в оренду, щоб ви не були шоковані під час оподаткування.

Заключне слово

Якщо оренда майна здається вам привабливою, а поглиблене управління майном виходить за межі вашого набору навичок, інтересів чи планування обмежень, подумайте про те, щоб найняти компанію з управління майном. В ідеальному сценарії ви можете отримувати дохід та / або власний капітал від орендної плати, але хтось інший залишається відповідальним за щоденне обслуговування майна, колекцій і навіть пошуку нових орендарів. Це гарна ідея взяти участь у співпраці з кількома менеджерами місцевого майна, щоб зрозуміти, які послуги надає компанія, чи варто їх витрат.

Ви коли-небудь відчували серйозні недоліки, пов’язані з орендою?