Чи варто купувати будинок для початківців як перший покупець будинку?

Якщо ви перебуваєте в такому положенні, ключем до того, щоб мати власний будинок мрії одного дня, може бути придбання будинку, який зараз не ваш будинок мрії. Роблячи свою першу покупку будинку недорогим «початковим будинком», ви можете накопичити власний капітал, на який можна заробляти гроші, щоб придбати свій «назавжди будинок» за кілька років вниз..

Купівля будинку для стартерів є загальною стратегією для покупців житла, які вперше намагаються прорватися на ринок житла. Однак деякі експерти застерігають, що це не правильне рішення для всіх. Залежно від вашої ситуації, можливо, вам буде краще продовжувати здавати в оренду і заощаджувати гроші, поки ви не будете готові зайнятись своїм вічним будинком.

Ось що вам потрібно знати про плюси та мінуси покупки будинку для стартерів та як вирішити, чи це правильний крок для вас.

Типи будинків для початківців

Для будинку для початківців потрібна лише одна ключова особливість: ціна списку, що значно нижча від середньої для вашої області. Є кілька типів будинків, які входять до цієї категорії, включаючи:

Приєднані будинки

Будь-який будинок з прибудованим будинком, який розділяє хоча б одну стіну з іншим будинком, швидше за все, коштуватиме менше, ніж автономний будинок. До цієї категорії належать квартири, таунхауси, кооперативи (форма спільного проживання) та напівприбудинкові будинки, такі як половина дуплексу.

Малі будинки

Деякі автономні будинки коштують нижче середнього, оскільки вони занадто малі для більшості сімей. За даними Бюро перепису США, середній розмір нових американських будинків у 2426 квадратних футів, будинки розміром до 1500 квадратних футів можна вважати маленькими будинками. Найбільш крайні приклади - крихітні будинки, які займають не більше 400 квадратних футів місця і коштують набагато дешевше, ніж повнорозмірні будинки.

Фіксатор-Верх

Інші будинки продають менш ніж у середньому, оскільки вони не в найкращому стані. Придбання одного з цих закріплювачів та підсипання його може стати чудовим способом наростити капітал, особливо якщо ви зможете самостійно виконати ремонт. Однак ремонт та ремонт верхнього кріплення вимагає багато роботи та часто великих грошей, тому вам потрібно продумати ретельно, перш ніж зробити такий будинок, як ваш перший будинок.

Будинки в менш бажаних районах

Нарешті, деякі будинки коштують нижче середнього через їх розташування. Менш бажані місця включають мікрорайони з високим рівнем злочинності, райони з районами приміських шкіл та приміські будинки з довгим маршрутом в місто. Однак, залежно від вашої ситуації, ці "небажані" місця можуть не стати проблемою для вас. Наприклад, шкільний округ не має значення, якщо у вас немає дітей і чи не плануєте їх мати скоро, і тривалий поїздки не є проблемою, якщо ви є фрілансером, який працює вдома.

Переваги стартових будинків

Основна перевага покупки будинку для початківців полягає в тому, що це допомагає вам ступити ногою у двері ринку нерухомості. Купуючи житло, частина щомісячного платежу за іпотекою спрямовується на збільшення власного капіталу - тобто частку майна, яке належить вам. Через кілька років ви можете продати будинок, внести гроші в цей власний капітал і поставити його на придбання вашого назавжди будинку.

Ось деякі конкретні речі, купівля будинку для стартерів може допомогти вам зробити.

1. Внесіть гроші на зростаючі ціни

Зазвичай створення власного капіталу в будинку займає тривалий час. Коли ви вперше починаєте здійснювати іпотечні платежі, більшість кожного платежу йде на відсотки за кредит, лише невелика частина йде на власний капітал. Однак якщо ви живете на ринку гарячого житла, де ціни постійно зростають, це вже інша історія. З першого дня, коли ви купуєте його, вартість вашого нового будинку для стартерів зросте, а ваш капітал зросте разом з ним.

У дослідженні GOBankingRates за 2018 рік було визначено 20 американських міст, де ціни на житло в минулому році зросли більш ніж на 10%. Якщо ціни продовжать зростати з тією ж швидкістю, будинок на 200 000 доларів, придбаний в одному з таких міст сьогодні, може коштувати понад 322 000 доларів за п'ять років. Це дасть вам додаткові $ 122 000, щоб витратити на придбання вашого назавжди будинку.

Якщо ви живете на одному з таких гарячих ринків житла, придбання стартерного будинку - найкращий шанс піднятися на першому поверсі і поставити ці зростаючі ціни на роботу для вас. Якщо ви сидите в узбіччі і чекаєте, поки ви зможете дозволити собі будинок мрії, є ризик, що швидкі ціни на житло випередить зростання ваших доходів, утримуючи вашу мрію просто недосяжною.

2. Скористайтеся перевагами низьких процентних ставок

Станом на вересень 2018 року середня процентна ставка за 30-річною іпотекою становила 4,9%, повідомляє Bankrate. Це вище, ніж це було рік тому, але все ще відносно низьке за історичними мірками.

Покупка будинку для початківців зараз дає вам шанс стати власником будинку та почати створювати капітал, хоча це все ще досить доступно. Якщо ви зачекаєте кілька років, щоб придбати вічний будинок, ставки можуть бути набагато вищими, і ваш будинок мрії може вже не відповідати вашому бюджету.

3. Економія на витратах

Будинки для стартерів купувати не просто дешевше; вони також дешевше володіти. Кілька видів витрат є нижчими для стартера, включаючи:

• Податки на нерухомість. Сума податку на майно, яку ви сплачуєте, зазвичай залежить від вартості майна. Таким чином, чим дешевше ваш будинок, тим менша ваша податкова накладна.
• Комунальні рахунки. Оскільки будинки для стартерів зазвичай менші, ніж в середньому, вони коштують менше обігріву та охолодження. Це допоможе вам заощадити на рахунках за комунальні послуги.
• Технічне обслуговування. Якщо ви не купите верхню частину кріплення, ваш будинок для стартерів, швидше за все, матиме нижчі витрати на обслуговування. Це тому, що у вас просто буде менше місця для обслуговування: менший дах, менший двір та менші кімнати.

Гроші, які ви заощадите на цих витратах, можуть потрапити у ваш будинок, готовий допомогти вам придбати свій будинок назавжди.

4. Перепродайте, коли будете готові

Коли настає час продати свій будинок для початківців, ви можете бути впевнені в тому, щоб швидко знайти покупця. Завжди є великий попит на будинки для початківців, оскільки вони є таким популярним вибором для покупців будинків, які вперше вперше проживають.

За словами Трулі, конкуренція за зменшення пропозиції стартових будинків призвела до того, що середня цінова вартість цих будинків зросла майже на 10% між 2017 і 2018 роками. Якщо ця тенденція продовжиться, у вас не виникне проблем із продажем будинку для стартерів через кілька років протягом охайний прибуток.

Недоліки стартових будинків

Незважаючи на переваги, купівля будинку для початківців не є розумом. У будь-якій покупці будинку є деякі проблеми, а також ще кілька інших проблем, характерних для будинків для стартерів.

1. Вища вартість, ніж оренда

Хоча будинки для стартерів дешевші, ніж великі будинки, вони все ж коштують дорожче, ніж багато орендної плати. За словами Трулі, іпотечні виплати середнього стартового будинку в 2018 році з'їдять понад 40% середнього доходу покупця, який вперше перебуває вперше. Крім того, володіння будинком пов’язане з витратами, яких оренда не пов’язана, наприклад, податок на нерухомість, технічне обслуговування, страхування власників будинків та, можливо, більш високі транспортні витрати, якщо ви переїжджаєте в передмістя, щоб знайти будинок, який ви можете собі дозволити.

Складіть усі ці витрати, і щомісячна вартість володіння будинком для стартерів може бути трохи більше, ніж ви заплатите за оренду будинку аналогічного розміру. Можливо, вам буде краще продовжувати орендувати та вкладати додаткові гроші, щоб згодом ви могли поставити їх до свого вічного будинку.

2. Обмежений вибір

Високий попит на будинки для стартерів означає, що ви не купуєте багато варіантів при покупці. Трулія зазначає, що навіть як ціни на будинки для стартерів зросли, їх якість знижувалася. Сьогодні середній будинок для стартерів менший, старший і швидше потребує ремонту, ніж це було шість років тому.

Також важко знайти будинки для стартерів у найбажаніших районах. Придбання одного може вигнати вас у передмістя подалі від вашої роботи та друзів. Це, в свою чергу, може призвести до набагато більш тривалого маршруту та можливої ​​соціальної ізоляції, двох головних джерел нещастя.

3. Ризик падіння цін

Як показав крах нерухомості 2007–2008 рр., Вартість нерухомості може знижуватися як і вгору. Якщо ринок житла скоротиться незабаром після того, як ви придбаєте свій будинок для початківців, ви можете раптом опинитися в будинку, який коштує менше, ніж за нього заплатили..

Якщо це станеться, ваш будинок для стартерів може перетворитися на ваш будинок "у найближчому майбутньому". Замість того, щоб продавати його з метою отримання прибутку і торгувати до свого вічного дому, ви могли б залишитись там, поки ринок не відновиться. На щастя, завжди високий попит на будинки для стартерів означає, що вам, можливо, не доведеться чекати, поки люди, що живуть у більших будинках.

4. Податки на прибуток від капіталу

Купуючи будинок для стартерів, ви, ймовірно, розраховуєте прожити в ньому хоча б кілька років, перш ніж торгувати. Однак іноді життя кидає тобі криву кулю. Наприклад, можливо, ваша робота переселяє вас в інше місто, і вам доведеться переїхати. А може, ви раптом виявите, що у вас є дитина, і ваш будинок для початківців зараз занадто малий для вашої зростаючої родини.

На жаль, якщо вам доведеться поспішати продати свій будинок для початківців, ви можете зіткнутися з крутим податком. Зазвичай, продаючи основне місце проживання, ви можете отримати до 250 000 доларів прибутку або 500 000 доларів США для подружніх пар, не сплачуючи податок на приріст капіталу. Однак це звільнення стосується лише будинку, в якому ви мешкали принаймні два з останніх п’яти років. Тож, якщо є шанс, що ви не зможете тримати свій стартовий будинок принаймні два роки, купувати його, можливо, не варто ризикувати.

Фактори, які слід враховувати

Купівля будинку для початківців не є рішенням одного розміру. Чи підходить саме вам, залежить від вашого способу життя, місця розташування та фінансів. Якщо ви думаєте про придбання будинку для стартерів, ось кілька факторів, які слід врахувати.

1. Ваш бюджет

Перш ніж зайнятися купівлею будь-якого будинку, вам потрібно розібратися, скільки будинку ви можете собі дозволити. Щоб визначити це, подивіться на всі витрати на придбання будинку, а не лише на початковий внесок. Експерти, такі як Ніл Годфрі з Форбса та Джулі Парк, агент з нерухомості, опитаний американськими новинами та світовим звітом, попереджають, що покупці будинків, які вперше почали користуватися, часто недооцінюють витрати на закриття та інші витрати на влаштування дому, такі як:

• Податки на нерухомість
• Технічне обслуговування, ремонт або ремонт (особливо якщо вони купують кріплення-верх)
• Страхування власників будинків
• Комунальні послуги
• Догляд за двором
• Переміщення витрат
• Транспортні витрати (якщо вони переїжджають з міста в передмістя, залежне від автомобіля)

Це дуже багато факторів для врахування, але є інструменти, які можуть допомогти. По-перше, зверніться до домашнього калькулятора доступності, наприклад, такого від NerdWallet. Він вивчає ваш дохід, інші борги, місцеположення та внесок, щоб визначити, скільки ви можете витратити на будинок, не надто розтягуючи бюджет. На сайті також є інструмент, який допоможе вам розрахувати витрати на закриття.

Щоб розрахувати транспортні витрати, ознайомтеся з індексом доступності H + T. Він показує, який відсоток своїх доходів мешканці певної місцевості зазвичай витрачають на житло та транспорт. Він також може надати такі деталі, як середня кількість автомобілів на домогосподарство та середня вартість володіння автомобілем. Це особливо корисно, якщо ви порівнюєте будинки в різних районах.

Щоб оцінити витрати на переміщення, спробуйте Калькулятор витрат на переміщення від Moving.com. Він може показати вам приблизну вартість переїзду на основі місця розташування, розміру будинку та послуг. Нарешті, щоб визначити ваші загальні витрати на власність, подивіться на Калькулятор домашніх витрат зі списку Енджі. Якщо ви введете ціну на житло, реквізити іпотечного кредиту та місцеположення, воно може дати оцінку витрат, таких як комунальні послуги, податки на нерухомість, страхування та ремонт.

2. Ваш місцевий ринок нерухомості

Після того, як ви дізнаєтесь, що коштуватиме вам кожен місяць володіння будинком, ви можете розчавити деякі цифри, щоб побачити, як це порівнюється з вартістю оренди і що, швидше за все, вам принесе більше користі в довгостроковій перспективі. Ось кілька запитань:

• Як оренда порівнюється з покупкою? Якщо ви зараз орендуєте житло, додайте суму, яку витрачаєте зараз - включаючи оренду, комунальні послуги та транспорт - щоб жити там, де ви живете. Потім порівняйте це із загальною сумою, яку витрачали б кожен місяць, якби ви купили будинок для стартерів. Якщо ви зараз не платите оренду або ви переїжджаєте в інший район, ви можете перевірити витрати на оренду в обраному вами районі на Трулі..
• Чи ростуть ціни на житло чи падають? Якщо ціни на житло у вашому районі зростають, придбання стартерного будинку сьогодні може бути хорошою інвестицією, оскільки ви, ймовірно, можете продати його з метою отримання прибутку за кілька років. Однак, якщо вони впадуть, є хороший шанс, що ви не повернете гроші, які поклали у свій стартовий будинок, коли прийде час продати. Можливо, буде краще зачекати, поки ринок не знизиться, щоб ви могли купувати дорогу вгору. Щоб дізнатись, яким напрямом цін на житло у вашому районі є тенденція, перейдіть до Zillow і подивіться місце розташування вашого поточного будинку чи можливого будинку, який ви бажаєте придбати. Клацніть на "Історія історії та деталі", щоб побачити, як вартість вашого будинку та загальні ціни на житло в цьому районі змінилися протягом останніх кількох років, а також як вони могли змінитися протягом наступного року.
• Чи підвищуються чи падають процентні ставки? Якщо процентні ставки зростають, купівля будинку зараз дає вам можливість отримати свою іпотеку, хоча вони все ще відносно низькі. Однак якщо вони впадуть, ви можете заощадити гроші, почекавши трохи довше.
• Що ви могли б заробити, інвестуючи свої гроші в інше місце? Навіть якщо ціни на житло зростають, будинок для стартерів - це не обов'язково найкраща інвестиція, яку ви могли зробити. Якщо оренда набагато дешевша, ніж покупка, ви можете краще взяти напрокат та вкласти додаткові гроші десь в іншому місці. Подивіться на поточну прибутковість інвестицій з низьким рівнем ризику, таких як компакт-диски, казначейські цінні папери та фонди муніципальних облігацій. Потім скористайтеся калькулятором інвестицій, як цей від Bankrate, щоб зрозуміти, скільки ви можете зробити за одну з цих інвестицій протягом наступних кількох років. Якщо це більше, ніж сума вашого стартового будинку, швидше за все, виросте в ціні, оренда та заощадження - це краща угода.

3. Ваші поточні потреби

За визначенням, будинок для стартерів - це той, у якому ви не розраховуєте жити довгостроково. Таким чином, вашій не потрібно бути достатньо великою для шести дітей, яких ви очікуєте мати якийсь день або перебувати в сусідстві з найкращими школами для цих дітей. Однак це має бути місцем, де ви могли б бути щасливими, живучи протягом наступних кількох років.

Одним з найважливіших факторів є розташування. Будинки в центрі міста або поблизу його зазвичай коштують дорожче, особливо якщо вони знаходяться в висококласних або модних районах. Переїзд в передмістя дасть вам більше місця для вашого житла, але це не обов'язково означає, що це гарна ідея. Якщо ви абсолютно любите своє поточне сусідство - або якщо ви дуже ненавидите ідею довгої поїздки - ви будете щасливішими залишатися в цьому мікрорайоні, навіть якщо це означає продовження оренди, поки ви не зможете зекономити більше грошей.

Інша можливість - зупинитися поруч із центром міста, але вибрати менший будинок, наприклад кондомініум або таунхаус. Знову ж таки, це питання, що для вас найважливіше. Якщо ви любите перебувати в самому центрі міста і вести спосіб життя без автомобілів, кондо в міському мікрорайоні може стати хорошим вибором. Однак, якщо ви хочете від свого наступного будинку - це двір, де ви можете посадити сад або пустити собаку побігати, кондо не буде для вас гарним пристосуванням.

4. Ваші плани на майбутнє

Згідно з американською новиною 2015 року про будинки для стартерів, експерти, як правило, погоджуються, що купувати будинок не годиться, якщо ви не плануєте проживати в ньому принаймні п’ять років. Це означає, що перш ніж купувати, потрібно враховувати не тільки свій поточний спосіб життя, але і свої плани на майбутнє.

Наприклад, якщо ви плануєте коли-небудь виховати сім'ю, подумайте, як скоро ви хочете почати. Крихітна котедж з однією спальнею може виглядати як ідеальний будинок для початківців для вас, або для вас, і для вашої дружини. Однак, якщо є шанс, що ви виховуватимете дітей, вам, мабуть, знадобиться більше місця - а це означає більше грошей.

Аналогічно, якщо у вас вже є хоча б одна дитина, розгляньте місцеву шкільну систему. Якщо ваша дитина буде починати школу, поки ви перебуваєте у своєму будинку для початківців, вона повинна перебувати в районі з хорошими школами, що також додасть до ціни. Це те, що вам доведеться враховувати, з'ясовуючи відносні витрати на придбання та оренду.

Якщо ваші плани на майбутнє перебувають у віці, придбання будинку зараз може бути недоброю ідеєю. Наприклад, якщо ви працюєте в компанії, яка може несподівано переїхати по всій країні лише за кілька місяців попередження, це не дасть вам багато часу продати свій будинок. Ви можете продати з втратою, і якщо минуло менше двох років з моменту придбання будинку, ви можете навіть заборгувати податками на приріст капіталу..

Поради щодо придбання будинку для початківців

Навіть якщо ви впевнені, що покупка будинку для стартерів - це правильний хід для вас, краще продовжувати обережно. Витратьте час, щоб спланувати покупку і знайти потрібний будинок для початківців, у правильному районі, за правильною ціною.

Ось кілька порад від експертів щодо покупок для будинку для стартерів.

1. Попередньо плануйте

Купуючи будинок для стартерів, пам’ятайте, що ви плануєте продати його і рухатися далі. Перш ніж ви навіть купуєте будинок, у вас повинно бути уявлення про те, як довго ви маєте намір там жити і що ви плануєте з ним робити, коли ви переїжджаєте.

Ви продасте будинок чи здасте його в оренду і станете орендодавцем? Виявлення цього заздалегідь допоможе вам прийняти стратегічні рішення щодо того, який район вибрати та як підтримувати будинок. Наприклад, якщо ви плануєте продати його в кінцевому підсумку, ви захочете вибрати проекти благоустрою будинку, які додають цінність для майбутніх покупців. Якщо ви здаєте його в оренду, ви можете вибрати обробку, яка потребує меншого обслуговування в майбутньому.

2. Отримайте попереднє схвалення

Іпотечні кредитори рекомендують вишикувати позику на житло, перш ніж розпочати покупки для будинку. Процес отримання схвалення іпотеки може зайняти багато часу, і ви не хочете ризикувати, щоб пропасти в ідеальному будинку, поки ви намагаєтеся забезпечити фінансування. Отримавши лист попереднього затвердження від відомого місцевого іпотечного кредитора, ви зробите набагато привабливішим продавців, покращивши шанси отримати ідеальний початковий дім, як тільки знайдете його.

3. Виберіть правильне сусідство

Оскільки ви будете жити в цьому будинку принаймні п’ять років, важливо вибрати місце, яке відповідає вашим потребам. Залежно від способу життя, це може означати сусіднє місто в центрі міста або сімейне заміське розташування.

Ще один фактор, який слід враховувати, чи буде околиця сподобатися майбутнім покупцям чи орендарям через кілька років. Будинок у бажаному місці буде набагато простіше продати чи здати в оренду після того, як ви переїдете далі.

4. Дотримуйтесь свого бюджету

Експерти застерігають не витрачати занадто багато коштів на будинок стартера. Великий будинок з казковими зручностями легко змити з себе ноги, але весь сенс придбання будинку для стартерів - це тримати його доступним. Якщо занадто сильно обтяжувати бюджет зараз, це може зашкодити вашому кредитному рахунку, ускладнюючи отримання іпотеки, коли ви будете готові придбати свій назавжди будинок.

5. Зверніть увагу на витрати

Коли ви намагаєтеся зрозуміти, чи відповідає стартовий будинок вашому бюджету, не дивіться лише на його ціну. Не забудьте врахувати витрати на закриття та витрати на право власності, такі як обслуговування та податки на нерухомість. Зокрема, враховуйте вартість ремонту та ремонту, якщо ви купуєте кріплення-верх. До того моменту, коли ви закінчите перебудовувати будинок, додавши другу ванну кімнату та переобладнайте кухню, це може закінчитися вартістю стільки, скільки ви витратили б, купуючи свій вічно будинок прямо від кажана.

6. Пройдіть ретельну перевірку

Огляд дому є важливою частиною процесу купівлі будинку. Якщо можливо, супроводжуйте домашнього інспектора і робіть записки, щоб ви мали чітке уявлення про те, в якому стані знаходиться будинок. Це допоможе вам зрозуміти, чи потрібно буде замінити щось велике, наприклад, дах чи піч, протягом часу, коли ви володієте будинком. Якщо ви виявите, що будь-які основні системи стоять на останньому місці, попросіть продавця знизити ціну, щоб компенсувати витрати на їх заміну..

7. Будьте гнучкими

Не сподівайтеся, що у вашого стартерного будинку все буде у вашому списку бажань. Зрештою, ти там не будеш жити вічно. З’ясуйте, що для вас абсолютно важливо, наприклад, правильне розташування або задній двір, і будьте готові йти на компроміс з рештою. Також пам’ятайте, що якщо будинок, як правило, відповідає вашим потребам, але йому не вистачає однієї потрібної вам функції, наприклад, гараж або настил, ви завжди можете його додати. Просто не забудьте розібратися, скільки коштуватиме додаток і який враховуватиме вартість придбання, перш ніж вирішити, чи відповідає будинок вашому бюджету.

8. Не надмірно покращуйте

Хоча ви можете вдосконалити свій будинок для початківців, щоб він краще відповідав вашим потребам, експерти застерігають від надмірного оновлення. Якщо ви вкладете занадто багато грошей у свій стартовий будинок, ви, можливо, не зможете повернути ці гроші під час продажу. Зосередьтеся на покращеннях дому, які додають вартість вашому дому та не вкладають багато грошей у розкішні кухні та ванни, які не повернуть вам гроші.

Заключне слово

Якщо ви все ще не впевнені, що покупка будинку для стартерів - це правильний хід для вас, не робіть цього - або, принаймні, не робіть цього прямо зараз. Купівля першого будинку - це велике рішення, і вам слід зайняти весь час, щоб розглянути свої варіанти. Подовження оренди на деякий час довше не може вам дуже зашкодити, але придбання будинку, який не відповідає вашому способу життя чи вашому бюджету, - важке рішення скасувати..

Найголовніше, що не купуйте будинок лише тому, що на цьому етапі свого життя ви відчуваєте, що саме так вам належить зробити. Тільки тому, що придбання будинку - це правильний хід для більшості ваших однолітків, не означає, що це правильний хід для вас. Ваше життя та обставини є унікальними, і тільки ви можете вирішити, чи стає власником дому сенс для вас в цей момент вашого життя. Визначившись орендувати зараз, не виключає покупки згодом; ринок житла все ще буде там, коли ви будете готові.

Що б ви краще зробили: купуйте будинок для стартерів і торгуйте, або чекайте, поки ви готові придбати свій назавжди будинок? Чому??