Як вибрати термін іпотечного кредитування для дому

У MBA зазначають, що 15% усіх іпотечних кредитів для рефінансування власників будинків припадало на нетрадиційні умови у червні 2012 року, тоді як лише 2% іпотечних кредитів на придбання житла припадало на нетрадиційні умови кредитування. Фактично, 85% позик на придбання були 30-річними кредитами з фіксованою ставкою.

Якщо ви розглядаєте питання рефінансування, нетрадиційний термін іпотеки 20, 10 або навіть непарний термін 17 або 23 роки може бути привабливим, оскільки ви можете встановити термін погашення кредиту до конкретної дати, наприклад, виходу на пенсію або що б були датою погашення вашого первинного 30-річного кредиту.

Параметри строку позики

Індивідуальні умови кредитування були доступні до тих пір, поки існували іпотечні кредити, особливо від малих банків громади та кредитних спілок. В наші дні деякі більші іпотечні кредитори вскочили пропонувати індивідуальні іпотечні позики. Наприклад, Quicken Loans сильно рекламує свою програму "YOURgage", яка дозволяє позичальникам обирати термін позики від 8 до 30 років із фіксованою ставкою. Ці позики доступні від 25 000 до 417 000 доларів. Якщо ви є власником будинку, ви можете рефінансувати до 95% від вартості вашого будинку, а якщо ви покупець, ви можете придбати житло з початковим внеском у розмірі від 5%.

Хоча спеціальні умови, наприклад, 7 чи 17 років, не завжди доступні у великих фінансових установ, деякі кредитори, такі як Chase Mortgage, пропонують позики з фіксованою ставкою на 10-, 15-, 20-, 25-, 30- та 40-річний термін.

Скорочені умови кредитування та альтернативні умови позики стали популярнішими в останні роки з двох причин: По-перше, надзвичайно низькі процентні ставки роблять щомісячні платежі за коротшими іпотечними кредитами більш доступними для позичальників. По-друге, спад та страшний рівень безробіття змусили багатьох споживачів прийняти концепцію усунення всіх боргів, включаючи іпотечні кредити..

Чому вибирають альтернативний термін позики?

Є кілька причин, чому ви можете вибрати альтернативний термін позики:

Менше відсотків. Коротші умови позики мають більшу популярність у власників рефінансування, а не у покупців. Це пояснюється тим, що ці власники будинків вже кілька років сплачують свій залишок за кредитом і хочуть залишатися на відстані, щоб погасити своє житло протягом початкового строку їх першої позики - як правило, 30 років. Якщо у вас є 30-річна іпотека і ви здійснюєте платежі протягом 11 років, ви, можливо, не захочете рефінансувати ще одну 30-річну позику, оскільки це означає, що ви будете сплачувати відсотки та робити іпотечні платежі набагато довший час. Ви можете заощадити тисячі доларів на виплаті відсотків за коротший термін позики і використовувати ці гроші для інших інвестицій.
Зручна дата виплати. Окрім того, що ви хочете дотримуватися свого іпотечного графіка, ви можете розглянути інший термін позики, щоб дата виплати іпотеки збігалася з вашою датою виходу на пенсію або коли ваша дитина починає навчання в коледжі. Деякі власники будинків, що рефінансують, хочуть, щоб їх нова позика закінчилася, коли закінчується їх первісна позика, і тому переходять на 20-річну іпотеку, якщо вони мали поточний кредит на 10 років.
Бюджетні обмеження. І покупці, і власники житла можуть захотіти вибрати індивідуальний термін позики, щоб знайти найкраще співвідношення між своїм житловим бюджетом та строком іпотеки. Наприклад, якщо платежі за 15-річною позикою занадто високі, вони можуть бути доступними за 20-річну позику, навіть якщо відсоткова ставка трохи вище.

Як вибрати термін позики

Незалежно від того, що ви є покупцем або власником житла, який рефінансує, рішення про термін позики слід приймати в контексті фінансового плану. Вирішіть, скільки ви можете собі дозволити витратити на щомісячну іпотечну виплату, перш ніж розпочати обговорення варіантів позики з кредитором. Навіть якщо кредитор каже, що ви можете претендувати на більшу іпотеку або на коротший термін позики, у вас можуть бути інші способи, які ви вважаєте за краще витратити свої гроші.

Далі, подумайте про те, як довго ви плануєте залишатися у себе вдома та які подальші потреби в витраті будуть на дітей, коледж чи пенсію. Навіть якщо ви плануєте продати своє житло протягом п’яти-семи років і хочете зберегти щомісячні платежі низькими, пам’ятайте, що за короткостроковою позикою ви швидше будувати власний капітал і, отже, отримувати більший прибуток при продажі.

Порівняння особливостей позики

Слід порівняти варіанти позики кількома способами:

Процентні ставки та збори. Деякі кредитори пропонують альтернативні умови позики за більш високою комісією, ніж звичайні умови кредитування, тому будьте впевнені, що знаєте, скільки потрібно заплатити, перш ніж вибрати термін спеціалізованої позики. Процентні ставки нижчі за короткостроковими кредитами, але спред між ними змінюється так само часто, як змінюються іпотечні ставки. Зазвичай різниця між 30-річною та 15-річною позикою ширша, ніж різниця між 20-річною та 15-річною позикою. Ваш кредитор може стягувати однакову процентну ставку за 20-річну позику та 23-річну позику, тому не забудьте порівняти всі можливі умови позики, перш ніж вирішити, який з них працює для вас.
Амортизація. Ваш кредитор може підготувати таблиці амортизації за різними умовами та ставками кредиту, щоб показати вам основну суму та відсотки в різних моментах вашого кредиту. З меншим терміном позики ви швидше починаєте виплачувати основну суму; однак протягом перших кількох років 30-річної іпотеки з фіксованою ставкою ваші платежі майже повністю становлять відсотки. Таблиця амортизації може показати вам, наскільки менше ви сплатили б відсотки, якщо обрали коротший термін позики.
Щомісячні платежі. Ваші щомісячні платежі сильно різняться залежно від терміну позики. Як правило, ваша основна сума іпотечного платежу та виплата відсотків є вищими за коротший строк позики, але оскільки процентні ставки нижчі за ці іпотечні платежі, виплата може бути не такою високою, як ви думаєте.

Розглянемо іпотеку на суму 200 000 доларів США, порівнявши 30-річну та 10-річну умови кредитування. При 30-річній іпотеці з фіксованою ставкою 3,37% ваша щомісячна основна сума та відсотки становитимуть 884 долари, тоді як за 10-річним кредитом з фіксованою ставкою в 2,75% ваша щомісячна основна сума та відсотки становитимуть 1 908 доларів США.

Через п’ять років залишок позики за 30-річною позикою за такою ставкою становитиме 178 610 доларів на відміну від 105,193 доларів за 10-річну позику. Ви заощадили б 89,280 доларів на виплаті відсотків, вибравши 10-річну іпотеку за рахунок зниження процентних ставок за коротший термін іпотеки.

Пам’ятайте, якщо платити менші відсотки - це добре, а скорочення терміну позики дозволяє швидше погашати іпотеку, відрахування податку на іпотечний відсоток зменшиться і з часом зникне. Переконайтеся, що плануєте потенційно більш високі податки, якщо ви виберете коротший термін позики.

Заключне слово

Вибираючи термін позики, не забувайте враховувати важливість інших фінансових цілей, таких як погашення боргу з кредитної картки чи студентської позики та заощадження на навчання в коледжі чи на пенсію. Крім того, майте на увазі, що вам потрібен дохід, щоб отримати право на більш високі виплати за кредитом, пов'язані з короткостроковою позикою, тому ви не зможете отримати схвалення на короткий термін позики, якщо ваш коефіцієнт заборгованості та доходу не відповідає настанови кредитора. Завжди можна досягти мети виплатити свою іпотеку раніше, добровільно сплативши донарахування.

Як довго триває ваш іпотечний кредит? Ви хочете, щоб ви вибрали інший термін?