Що таке приватне іпотечне страхування (PMI) - як уникнути його сплати

Але чому ви платите це? По суті, ваш позикодавець вимагає від вас сплачувати внески за страховий поліс, який частково відшкодовує їх у випадку, якщо ви не встановите заставку. Ми обговоримо, коли вам потрібно мати PMI, що захищає ця страховка, кому потрібно її здійснювати, і про способи уникнути її сплати.

Коефіцієнт позики до вартості (LTV)

Коефіцієнт позики до вартості (LTV) - це те, на що кредитор дивиться, щоб визначити, чи потрібно вам платити PMI, і коли ви можете припинити його виплачувати. Щоб розрахувати це співвідношення, візьміть суму позики та порівняйте її з поточною вартістю вашого будинку. Наприклад, якщо ваша застава становить 150 000 доларів, а ваш будинок зараз коштує 200 000 доларів, співвідношення позики та вартості становить 75%.

Купуючи новий будинок, ваш кредитор розгляне суму вашого внеску в порівнянні з ціною продажу, щоб визначити співвідношення позики та вартості. Тож якщо ви придбаєте житло за 200 000 доларів і відклали 20 000 доларів, співвідношення позики та вартості становить 90%. Як правило, якщо співвідношення вашого кредиту до вартості більше 80%, вам потрібно буде платити PMI.

Що таке приватне іпотечне страхування?

Подаючи заявку на іпотечний кредит, позикодавець хоче переконатися, що у вашому будинку буде достатньо власного капіталу, щоб погасити залишок позики, якщо ви замовчуєтесь і підете на викуп. Але оскільки викуплена квартира на будинки часто продається зі знижкою, кредитори хочуть отримати мінімум 20%. Іншими словами, вони хочуть бути впевненими, що зможуть повернути гроші, які вони вам позичили, якщо будинок повинен бути проданий за нижчою ціною, ніж початкова ціна продажу.

Однак це не означає, що кредитори не бажають писати позики, коли ви відкладаєте менше 20%. Вони просто стягують плату за привілей через PMI. Таким чином ви отримуєте іпотеку, і вони мінімізують ризик, пропонуючи вам позику. Приватне іпотечне страхування - це фактичний страховий поліс, виданий страховою компанією, який приносить користь вашому кредитору. Якщо ваш будинок перебуває у викупі, а позикодавець не зможе повернути непогашений залишок, продаючи житло, страхова компанія, яка випустила ваш PMI, сплатить кредитору різницю.

PMI називається "приватним", оскільки він пропонується лише приватним компаніям, а не державним установам або державним іпотечним кредиторам. Державні програми, такі як іпотечні програми FHA та VA, мають власне іпотечне страхування, але воно працює інакше і управляється внутрішньо. Однак одна помітна різниця між ПМІ та іпотечним страхуванням, пов’язаним із багатьма позиками FHA та VA, полягає в тому, що остання ніколи не закінчується. Іншими словами, ви продовжуватимете виплачувати іпотечне страхування за кредитами FHA та VA навіть після того, як коефіцієнт позики та вартості опустився нижче 80%.

Кому потрібне приватне іпотечне страхування?

Як правило, якщо ваш коефіцієнт LTV менше 80%, вам все одно. Однак якщо у вас поганий кредит або іншим чином вважаєте високий ризик для позикодавця, можливо, вам буде потрібно перенести PMI, навіть якщо ви маєте 70%, 60% або навіть 50% співвідношення позики до вартості.

Вас можуть вважати "високим рівнем ризику", якщо ви нещодавно продали кілька будинків, позбавлені викупу або якщо у вас є нестабільний або недокументований дохід. Однак це має бути чітко викладено у ваших кредитних документах, і якщо ви не впевнені, як це працює, отримайте чітку відповідь від свого кредитного працівника перед підписанням.

Як уникнути сплати приватного іпотечного страхування

Найкращий спосіб уникнути виплати PMI - це не мати його в позиці для початку! Якщо ви купуєте новий будинок, але не маєте значного внеску, попросіть свого кредитного працівника щодо пропозицій щодо уникнення PMI.

Раніше популярним варіантом була іпотека 80-10-10 або скарбничка, яка використовувала комбінацію другої позики під заставу чи власний капітал та вашого початкового внеску, щоб зменшити співвідношення позики та вартості первинної іпотеки. Це може бути доступне через деякі кредитори сьогодні.

Але якщо ви вже перебуваєте в іпотеці, яка має PMI, у вас є два варіанти її зняти:

1. Дотримуйтесь коефіцієнта позики та вартості

Якщо ваш кредит становить близько 80% -ного порогу або будь-якого порогу, який ваш кредитор зазначав у початковій іпотечній документації, позикодавець автоматично буде видалений. На практиці більшість кредиторів чекає 78%, але якщо ви зателефонуєте і запитаєте, вони швидше її видалять.

Оскільки ваш кредитор обчислить LTV від початкової ціни покупки, вам потрібно буде відслідковувати поточну ринкову вартість вашого будинку. Іншими словами, якщо ваш будинок збільшився в ціні, ви можете отримати професійну оцінку і представити це кредитору як доказ того, що ціна зросла.

Хоча професійні оцінки зазвичай коштують декількох сотень доларів, це можуть бути гроші, витрачені на гроші, якщо вони позбавлять вас від сплати PMI на кілька місяців або років раніше, ніж у вас інакше.

2. Рефінансування іпотеки

Перш ніж рефінансувати іпотечний кредит, зважте витрати на щомісячну економію. Також переконайтеся, що ви порівнюєте яблука з яблуками. Іншими словами, якщо у вас залишилось 25 років у вашому поточному кредиті, попросіть кредиторські котирування на 25-річну іпотеку на суму поточного балансу позики та подивіться, як цифри складаються.

Якщо ваш поточний кредит вимагає PMI, а новий не буде, а якщо ви також претендуєте на нижчу процентну ставку, рефінансування, ймовірно, має сенс. Наприклад, скажімо, що для вашого поточного кредиту необхідне співвідношення позики та вартості 70%, перш ніж ви можете припинити виплату PMI, і ваш поточний коефіцієнт позики до вартості становить 75%.

Якщо ваш кредит покращився з моменту подання заявки на первинну іпотеку, ви, можливо, зможете рефінансувати нову іпотеку, де поріг PMI становить 80%. Це означає, що вам не доведеться платити PMI новою іпотекою.

Але щоб визначити, чи насправді таке рефінансування економить ваші гроші, погляньте на те, як довго потрібно відшкодувати витрати на закриття за допомогою щомісячних заощаджень, і переконайтеся, що ви будете в будинку так довго. Знову ж таки, і це не можна завищувати, переконайтесь, що ви порівнюєте яблука з яблуками під час перегляду пропозицій про кредити: новий термін позики та баланс повинні бути такими, як у вашій поточній іпотеці.

Заключне слово

Оплата приватного іпотечного страхування часто є необхідною вартістю, якщо ви хочете придбати житло без значного внеску. Однак вам потрібно зрозуміти умови поточного договору іпотечного кредитування та розрахувати співвідношення позики та вартості, щоб уникнути його виплати довше, ніж абсолютно необхідно.

Більше того, знаючи, коли і як зняти ПМІ, знизить щомісячну іпотеку. Дотримуйтесь наведених вище порад, і наступного разу, коли будете подавати заявку на іпотечний кредит, переконайтеся, що ви розумієте правила PMI і попросіть роз'яснити раніше підписання.

Ви сплачуєте приватну іпотечну страховку? Назвіть кілька кроків, які ви робите, щоб зняти його з іпотечного кредиту?