Рефінансування іпотечного кредиту, близького до виходу на пенсію - параметри та вартість

Наскільки ви близькі до виходу на пенсію, має великий вплив на це рішення: Якщо перед вами ще 10–15 років роботи, ваші причини рефінансування можуть бути сильно відрізнятися від того, хто має намір піти на пенсію протягом року чи двох. Якщо у вас є принаймні десятиліття або більше, щоб підготуватися до виходу на пенсію, вашою метою може бути скорочення терміну, щоб погасити кредит, перш ніж припинити роботу. І якщо ви підете на пенсію раніше і знаєте, що не можете усунути свій іпотечний баланс до останнього дня на роботі, вашою метою може бути зниження щомісячної плати за житло.

Якщо ви ще не пішли на пенсію, вам може бути краще взагалі не рефінансувати. Тільки тому, що ви можете платити нижчу процентну ставку, не означає, що це завжди має сенс рефінансування - продовження терміну позики означає, що ви повинні сплачувати відсотки набагато довший період часу. Насправді, якщо у вас в заставі залишається 10 років або менше, ви можете в кінцевому рахунку сплатити більше відсотків протягом життя кредиту, якщо рефінансуєте 30-річну іпотеку. Гірше, що якщо ви виберете 15-річну іпотеку з більш високими виплатами, ви можете саботувати свої пенсійні заощадження, щоб зробити ці іпотечні виплати.

Як вирішити, чи потрібно рефінансувати

Щоб визначити, як структурувати рефінансування чи взагалі рефінансувати, потрібно спершу задати собі ряд питань:

• Де ти будеш жити? Спочатку вирішіть, де ви хочете жити, коли виходите на пенсію. Якщо ви хочете залишитися у себе вдома, рефінансування, щоб зменшити щомісячні платежі або швидше погасити житло в повному обсязі, може мати сенс. Але якщо ви хочете переїхати, вам потрібно вирішити, чи хочете ви зберегти свій дім як інвестицію на прибуток від оренди або продати його, щоб ви могли зменшити розмір. Це повинно враховувати будь-яке рефінансування, незалежно від того, де ви знаходитесь на графіку виходу на пенсію.
• Ви залишитеся з боргом? В ідеалі кожен міг вийти на пенсію з нульовим боргом та великою кількістю заощаджень. На жаль, це не завжди буває. Якщо ви рефінансуєте 30-річну іпотеку і маєте намір вийти на пенсію через 15 років, вам потрібен план того, як ви будете робити свої іпотечні платежі на пенсії або погашати кредит достроково. Якщо ви можете дозволити собі коротший термін позики, ви можете погасити позику швидше і сплатити менше відсотків.
• Який платіж за кредитом ви можете дозволити? Хоча багато людей психологічно проти відставки з іпотечним боргом, інші - ні. Рефінансування 30-річної іпотеки з низькими щомісячними платежами може мати сенс, якщо у вас достатньо пенсійних заощаджень для здійснення платежів. Або, можливо, ви захочете зменшити свої іпотечні виплати зараз, щоб щомісяця більше інвестувати у свій пенсійний фонд. Ви можете продовжувати приймати відрахування податку на іпотечний відсоток, що зменшить ваше податкове навантаження після виходу на пенсію.
• Який тип позики викликає сенс? Позики з фіксованою ставкою на сьогоднішній день є найпопулярнішими, оскільки простіше планувати майбутнє, коли ви знаєте, що основні платежі та виплати відсотків залишаться однаковими для всієї позики. Якщо ви плануєте переїхати через кілька років, вас може спокусити іпотека з наднизькою регульованою ставкою (ARM). Однак перш ніж вибрати ARM, переконайтеся, що ви знаєте максимальну потенційну процентну ставку та платіж. Навіть якщо ви думаєте, що будете продавати свій будинок до того, як ваша іпотечна норма скоригується, обставини можуть змінитися. Ви можете зберегти свій будинок і взяти його в оренду, що може бути вигідніше, якщо у вас є іпотека з фіксованою ставкою з низькою відсотковою ставкою. Просто не припускайте, що ви зможете рефінансувати в майбутньому, оскільки ніхто не може точно передбачити ставки іпотеки або домашні цінності.

Варіанти іпотечного кредитування

Сьогодні кредитори пропонують широкий спектр умов кредитування, включаючи найпопулярніші 30- та 15-річні позики на житло з фіксованою ставкою, 20-річні кредити з фіксованою ставкою та навіть деякі позики з конкретними умовами, орієнтованими на ваші індивідуальні потреби, наприклад, 11-річна іпотека, призначена для співпадіння з вашою датою виходу на пенсію. Ваша схильність може полягати в рефінансуванні в короткострокову позику, тому ви виплачуєте, якщо погашаєте швидше, але платежі вищі за короткострокову позику, навіть якщо вона має нижчу процентну ставку, ніж поточна позика. Порівняйте відсоткові ставки та щомісячні платежі за кількома умовами позики та збалансуйте більш високий платіж із загальною економією відсотків за короткостроковими позиками, щоб знайти найкращу відповідність.

Пам’ятайте, навіть якщо ви вибрали 30-річну позику, ви завжди можете погасити свою іпотеку швидше, здійснюючи щотижневі іпотечні платежі, сплачуючи один додатковий платіж іпотечного платежу щороку або просто звертаючись із довірителем щомісяця. Таким чином, якщо ваші обставини змінюються і вам не вистачає зайвих грошових коштів, ви завжди можете повернутися до виплати мінімуму за іпотекою. Просто переконайтеся, що ви не рефінансуєте позику із штрафом за попередню оплату.

Іпотека з регульованою ставкою

Деякі кмітливі до-пенсіонери можуть захотіти врахувати низькі процентні ставки за іпотекою з регульованою ставкою (ARM), наприклад, гібридною ARM 5/1. При цій іпотеці ваша процентна ставка залишається однаковою протягом перших п'яти років, а потім може зростати або знижуватися відповідно до лімітів, встановлених позикою.

Якщо ви знаєте, що можете погасити свій будинок протягом п'яти років або ви впевнені, що продасте його до закінчення строку фіксованої процентної ставки, то це може бути чудовим способом заощадити на виплаті відсотків. З цього приводу, ви завжди повинні бути впевнені, що можете дозволити собі найгірший сценарій з ARM - максимально можливий платіж у межах встановлених кредитом - на випадок, якщо ваші плани зміниться.

Вартість рефінансування

Хоча ви можете зосередитись на зниженні процентної ставки, скороченні терміну позики або зменшенні щомісячних платежів, не забувайте, що рефінансування не є безкоштовним. Якщо ваш поточний кредитор пропонує вам недороге рефінансування, це може бути чудовим варіантом, але вам все одно доведеться платити витрати на закриття.

Витрати на закриття залежать від штату і в середньому становлять близько 3% (або 3000 доларів за позику в 100 000 доларів). Якщо у вас є достатній доступний власний капітал, зазвичай ви можете зафіксувати ці витрати у своєму новому балансі позики, але це означає, що ви платите ці 3000 доларів за 30 років (або 15) і сплачуєте відсотки за нього. Ви також можете сплатити готівку за ці витрати або обрати рефінансування з "нульовою вартістю", що фактично означає, що, хоча ви не платите зі своєї кишені за рефінансування, ви сплачуєте дещо більшу процентну ставку, щоб покрити ці витрати на життя вашої позики.

Швидкий розрахунок може сказати вам, скільки часу знадобиться, щоб повернути вартість рефінансування. Наприклад, якщо ви заплатили 3000 доларів на рефінансування і заощадите 200 доларів на місяць, це займе 15 місяців, перш ніж ви повернете плату за рефінансування..

Порівнюючи варіанти рефінансування іпотечного кредиту, не забудьте порівняти збори та пов’язані з ними процентні ставки та врахувати вплив цих витрат на ваш пенсійний план.

Придатність

Кожне рішення щодо рефінансування позики повинно прийматися в контексті ваших особистих фінансів. Наприклад, пара з великою кількістю пенсійних заощаджень і планує вийти на пенсію протягом шести років може вибрати 10-річну позику з низькою процентною ставкою та здійснити додаткові платежі, щоб усунути іпотечний кредит до припинення роботи.

Ще одна пенсіонерка, яка планує вийти на пенсію через шість років, може зробити величезну помилку, рефінансуючи 10-річну позику, оскільки їй потрібно вкласти кожен наявний долар, щоб збільшити свій пенсійний фонд. Їй було б краще зберігати свій поточний кредит і, можливо, робити додаткові основні платежі за рахунок щотижневої іпотечної виплати, а не брати більше своїх доходів під заставу.

Заключне слово

Рефінансування для зменшення платежів або скорочення терміну позики може бути користю для вашого пенсійного плану, якщо ви переконайтеся, що ви збалансуєте своє бажання погасити іпотечний кредит з потребою в заощадженнях. Порівняйте не лише вашу процентну ставку, але й щомісячні платежі та загальну суму відсотків, які ви будете платити за різні умови позики, щоб визначити, який з них відповідає вашим потребам найкращим чином. Для багатьох власників будинків вартість рефінансування взагалі не виправдає нову іпотеку.

Ви коли-небудь рефінансували свою іпотеку? Якщо так, чи визнали ви це корисним??