Що таке іпотечний REIT (mREIT) - визначення, ризики та придатність
Останнім часом зростає інтерес до класу REITs під назвою mREIT, які також виплачують високі дивіденди, але створюють дещо інший набір ризиків.
Що таке mREIT?
"M" означає "іпотечний кредит", оскільки mREIT - це особлива група REITs, яка базує свої інвестиції в нерухомість на ринку іпотечного кредитування. Здебільшого це означає, що mREIT купують іпотеку на вторинному ринку іпотечного кредитування - іншими словами, вони купують іпотечну заборгованість.
Після того, як банк позичає гроші тому, хто купує будинок, банк продає цю заставу іпотечному покупцеві (наприклад, mREIT), і оскільки ставки іпотечного кредитування прив'язані до ринку державних облігацій, mREIT тісно пов'язані і з цим ринком..
Типи mREIT
Коли встановлюється mREIT, він, як правило, спеціалізується на одному виді іпотечного боргу. Деякі компанії купують лише іпотечні кредити, які підтримуються федеральним агентством, як Фанні Мей, Фредді Мак або Джінні Мей. Вони вибирають ці іпотечні кредити, оскільки вони підкріплені федеральною гарантією, і тому існує менший ризик дефолту, що означає, що вони також менш вигідні.
Інші mREIT, які іноді називають mREIT, що не є агентствами, спеціалізуються на іпотечних кредитах, які не гарантуються федеральним агентством. Вони, як правило, виплачують більші дивіденди, в основному тому, що існує більший ризик невиконання застави.
Володіння акціями
Інвестори можуть купувати ці mREIT, купуючи акції в компаніях, якими публічно торгують на біржі. Будучи частковим власником компанії, акціонери отримують дивіденди від mREIT - і саме там надходять ті привабливі високі врожаї.
Як і інші публічні компанії, mREIT збільшується в ціні, оскільки ринок переоцінює вартість компанії. Якщо інвестори вірять, що mREIT стане менш вигідним через те, що їм буде дорожче збирати гроші або через те, що іпотечний кредит буде нижчим, ціна акцій знизиться. Оскільки багато інвесторів розглядають mREIT як джерело пасивного доходу завдяки цим високим дивідендам, акції mREIT також знеціняться, якщо інвестори думають, що дивіденди знизяться.
Оподаткування
Хоча високі доходи від дивідендів можуть бути привабливими, дивіденди mREIT не слід враховувати за номіналом. Це відбувається тому, що компанії mREIT повинні виплачувати принаймні 90% свого доходу акціонерам за законом, що, в свою чергу, означає, що дохід не оподатковується ПДФО, а натомість оподатковується як звичайний дохід для акціонера. Таким чином, дивіденди mREIT не вважаються кваліфікованими дивідендами, придатними до бажаного податкового режиму, але вважаються звичайними дивідендами та оподатковуються за граничною ставкою податку для акціонерів. Отже, чим вище ваша податкова ставка, тим менше ви ставите до прибутку.
Оскільки ПДФО оподатковуються за звичайною ставкою доходу, а не за нижчою ставкою дивідендів, вони можуть бути дуже неефективним способом отримання пасивного доходу з точки зору оподаткування. Для деяких людей це не має значення, але якщо дохід від інвестицій REIT переведе інвестора у більш високий показник податку на прибуток або вони вже в одному, інвестору, мабуть, було б розумніше вибрати нижчу прибутковість дивідендних акцій які оподатковуються за нижчою ставкою дивідендів.
Існує один спосіб уникнути податкового стягнення з дивідендів REIT: Залишайте вкладення REIT на пенсійному рахунку, відкладеному податком, щоб уникнути включення цих дивідендів REIT повністю до оподатковуваного доходу, поки ви все ще працюєте.
mREITs та облігації
Одним з основних факторів, що впливає на прибутковість mREIT та дохідність дивідендів, є зміни на ринку облігацій. mREIT не купують лише іпотечні кредити з реінвестованими прибутками від діяльності компанії. Насправді, оскільки стільки прибутку компанії йде інвесторам, компанії потрібно позичити гроші, щоб придбати іпотеку.
Саме тут ринок облігацій стає вирішальним для операцій mREIT. Простіше кажучи, mREIT позичають гроші за короткостроковими облігаційними процентними ставками і позикують їх за ставками, близькими до більш високих довгострокових облігаційних ставок - коли вони купують іпотечні кредити, вони, по суті, позикують ці гроші за поточними іпотечними ставками. Оскільки ставки іпотечного кредитування прив’язані до більш високих, довгострокових ставок облігацій, прибуток mREIT прямо пропорційний розриву (або "спред") між короткостроковими та довгостроковими облігаційними ставками.
Оскільки ставки іпотечного кредитування прив’язані до ставок облігацій, інвестору в mREIT потрібно дивитись на ринок облігацій, а також на ринки нерухомості та іпотечний кредит, щоб зрозуміти цей потенціал прибутку. Чим більший розрив між короткостроковими та довгостроковими ставками облігацій, тим вигіднішим стає бізнес mREIT. Якщо Федеральний резерв дотримується своєї обіцянки зберегти низькі процентні ставки, спреди облігацій повинні залишатися великими, а дивіденди mREIT повинні залишатися високими.
Найбільша загроза для mREIT - це збільшення короткострокової доходності казначейства. Частково це є причиною того, що mREIT стали популярними впродовж 2012 року. У січні голова Бен Бернанке оголосив про намір ФРС зберегти низькі ставки до кінця 2014 року, що фактично гарантувало норму прибутку mREIT протягом трьох років. Обіцянка продовжити введення грошових коштів у рамках третього кварталу також призвела до подальшого зростання цін на акції mREIT, як і заява Бернанке, що Федеральна резервна система планує утримувати низькі ставки до 2015 року.
Ризики та підводні камені для інвесторів mREIT
Перед тим, як ви закінчите і заповнить свій портфель купою mREIT, є кілька моментів, які слід врахувати. Хоча потенціал прибутку може бути високим, інвестори mREIT ризикують втратити гроші за базовою ціною акцій, а також за рахунок зменшення дивідендів.
1. Розрізи дивідендів
Ряд mREIT в останні роки зменшив виплату дивідендів. Для цього є багато можливих причин: неефективні позики, погане управління та скорочення можливостей на вторинному ринку іпотечних кредитів. А оскільки дивіденди mREIT дуже чутливі до коливань процентних ставок облігацій та кількості грошових коштів в економіці, якщо Федеральний резерв вирішить підвищити процентні ставки, mREIT буде першим, хто втратить вартість.
2. Іпотечний дефолт та рефінансування
Більш висока вартість запозичення вплине на всі mREIT, але окремі mREIT також можуть пошкодити погані позики. Якщо застава, яку тримає mREIT, буде дефолтом, mREIT втрачає гроші. Незважаючи на те, що mREIT зазвичай сильно диверсифіковані між різними іпотечними кредитами, вони все ще обмежені одним ринком і, таким чином, не мають різноманітності, щоб протистояти краху іпотечного ринку..
Якщо інша катастрофа, як іпотечна криза, яка не є основною іпотекою, змушує власників іпотечних кредитів за замовчуванням їх іпотечних кредитів, це може спустошити ринок mREIT. Однак є один із способів зменшити цей ризик: Деякі mREIT інвестують лише в іпотеку, що підтримується агентством, як позики Fannie Mae та Freddie Mac. Оскільки ці кредити для агентства мають державну гарантію США, вони нижчі за ризик, ніж mREIT, що не є агентством, і, як правило, пропонують нижчий дивіденд в результаті.
Однак інша крайність настільки ж погана: якщо іпотека погашена достроково, mREIT також втрачає гроші, оскільки більше не виплачуватиме відсотки з цього боргу, і доведеться купувати новий борг. Високий рівень рефінансування іпотечних кредитів у 2012 році завдав шкоди деяким mREIT, і хоча вони все ще можуть позичати гроші за низькими ставками та купувати іпотечні кредити, ці іпотечні кредити, швидше за все, будуть нижчими.
3. Операційні втрати
По-третє, і найочікуваніше, що багато з найбільших mREIT працюють з невеликим прибутком або збитком. Якщо mREIT продовжує функціонувати з прибутком, меншим від суми, яку він повинен отримати для дивідендів, цей дивіденд доведеться зменшити. Коли оголошено про зниження дивідендів, ціна акцій mREIT зазвичай також падає. Звичайно, якщо компанія працює з втратою досить довго, вона піде з ладу, і акції будуть марними.
У другому кварталі 2012 року деякі з найбільших mREIT за ринковою капіталізацією повідомили про втрати мільйонів доларів та операційну маржу від -30% до -60%. Це відбувається тому, що довгострокові облігаційні ставки впали, що звузило розкид між короткостроковими та довгостроковими облігаційними ставками, оскільки інвестори шукали безпечний ринок облігацій.
Оскільки жодна компанія не може працювати назавжди зі збитком, ці невтішні прибутки викликають незручні питання щодо стійкості підвищення курсу mREIT, якщо спреди облігацій продовжуватимуться звужуватися. Також виникає питання про те, скільки спекуляцій та ризиків є на ринку mREIT, оскільки ці втрати вражали компанії саме тоді, коли ціни на акції зростали..
4. QE3 та ризик передплати
Нещодавнє рішення Федерального резерву розпочати третій раунд кількісного ослаблення (QE3) викликає ще одну проблему для mREIT. QE3, на відміну від своїх попередників, орієнтований на іпотечні цінні папери - ФРС планує купувати необмежену кількість цих цінних паперів щомісяця, поки економіка не стане кращою.
Ці цінні папери - ті самі, в які інвестують mREIT, тому це оголошення впливає на них безпосередньо. Завдяки більш агресивному гравцю ринку Федеральний резерв може мати більше можливостей для власників іпотечних рефінансування. Це погано для mREIT, оскільки рефінансування означає, що застава, яку вони тримають, погашається достроково - а дохід, який вони отримували від виплат відсотків, припиняється.
З іншого боку, QE3 може мати більш позитивний вплив на вторинний іпотечний ринок. Заохочуючи більше рефінансування, це створює більшу іпотечну активність і, таким чином, більше можливостей для бізнесу для mREIT. Оскільки він також підтримує низькі короткострокові ставки облігацій, великий розподіл між короткостроковими та довгостроковими облігаційними ставками повинен залишатися в силі, що дозволяє mREITs позичати гроші за значно нижчою ставкою, ніж те, що вони позичають.
5. Обмежений капітал
Оскільки цим компаніям потрібно повернути 90% своїх доходів акціонерам, вони сильно обмежені у тому, як вони можуть управляти та реінвестувати свої прибутки, що ускладнює зростання в добрі часи та перебування на плаву у погані часи. Це робить структуру REIT суттєво ризикованою справою. Компроміс для цього ризику - набагато більший короткотерміновий дивіденд, але цей компроміс не завжди є стійким.
Придатність
Оскільки mREIT є мінливими та легко впливають на іпотечний ринок, ринок нерухомості та ринок облігацій федерального уряду, це ризикована ставка. Однак їх висока прибутковість та пряма виплата прибутку інвесторам робить їх чудовим джерелом грошових коштів у короткий термін.
Крім того, вони пропонують ліквідну форму інвестування нерухомості та доступ до професійного управління. Купуючи акції в mREIT, окремі інвестори можуть опосередковано позичати гроші людям на ринку іпотечного кредитування. Якщо ви думаєте, що відбудеться відновлення на ринках нерухомості та іпотечного кредиту, mREIT - це один із способів зробити цю ставку.
Молодші, більш агресивні інвестори, які самі не володіють якоюсь нерухомістю, але які є бичачими на нерухомість, можуть захотіти розглянути mREIT. Однак mREIT також можуть мати місце в більш зрілих портфелях до тих пір, поки відсоток, який вони складають, не буде більше, ніж інвестор може дозволити собі втратити.
Заключне слово
Підводні камені в mREIT не означають, що їх слід завжди уникати. Користуючись спредами облігацій, які є досить передбачуваними і пропонують ліквідність ринку нерухомості, mREITS надає цінну послугу та можливість інвесторам передавати свої кошти експертам, які можуть грати як на облігаційних, так і на ринках нерухомості, щоб отримати прибуток.
Перш ніж інвестувати, дивіться понад ці двозначні дивідендні прибутки, незалежно від того, наскільки вони вразливі. Переглядаючи баланс mREIT, звіти про рух грошових коштів та минулі результати діяльності, інвестори можуть зрозуміти, чи варто компанія інвестувати, і чи можуть вони спричинити ризик.
Які ваші думки щодо інвестицій у mREITS?
