Купівля другого будинку для відпочинку - плюси і мінуси, що варто врахувати

Чи знизяться ціни? Це неможливо сказати, але Стен Хамфріс, головний економіст компанії Zillow, каже: "Дурне доручення намагатись досягти дна як для економістів - так і для покупців і продавців. Якщо ви знайдете будинок, який ви любите і хочете знаходитись протягом тривалого періоду, зараз потенційно вдалий час проникнути на ринок ».

Переваги володіння другим будинком

Незалежно від того, що ви лижник, який любить гірські схили Колорадо чи Юти, любитель пляжів Південної Каліфорнії та Флориди, або потенційний пенсіонер, який прагне врятуватися від засніженого Північного Сходу на широких відкритих, сонячних землях Арізони чи Півдня Техас, доступні будинки для задоволення широкого кола бюджетів. Такі ж переваги власності на житло поширюються на власника ОСББ у Бостоні чи особняка на батьківщині в Хот-Спрінгс, штат Вірджинія.

1. Довгостроковий прибуток
Незважаючи на те, що всі активи коливаються у вартості за короткий термін, властивості для відпусток, швидше за все, зберігають свою цінність та цінують лише тому, що вони розташовані в популярних районах з географічно обмеженою пропозицією. Є обмежена берегова лінія або гора, на якій можна будувати будинки, і лише 18 лунок на поле для гольфу.

Але нерухомість, як акції, облігації та інші інвестиції, завжди коливалася у вартості і, ймовірно, продовжуватиме це робити і надалі. Тому майте на увазі, що в майбутньому немає гарантії, що другий будинок продаватиметься за вищою ціною.

2. Податкові відрахування
Багато людей, які володіють другими будинками, вважають за краще залишати їх незайнятими, коли їх не використовують для особистої насолоди. Якщо ви дозволяєте і стягуєте оренду за розміщення не більше двох тижнів на рік, відсотки за іпотекою та податком на нерухомість повністю вираховуються з вашого валового доходу. Іншими словами, для цілей оподаткування ви можете поводитися з цією іпотекою так само, як і до іпотечного кредиту під час вашого основного місця проживання.

3. Дохід від оренди
Якщо ви вирішили орендувати свій будинок, але особисто також користуєтесь цим майном, вам потрібно визначити, чи підлягаєте ви відрахуванню операційних витрат. Щоб визначити це, складіть дні, коли ви орендували об’єкт. Якщо ви зайняли майно менше 10% днів, коли ви його орендували, або менше двох тижнів - залежно від того, що більше - ви можете відняти всі експлуатаційні витрати будинку, включаючи відсотки, комунальні послуги, плату за прибирання, обслуговування газону та управління збори. Якщо вам потрібна допомога у визначенні того, що ви маєте право відрахувати, зверніться до податкового фахівця або перегляньте публікацію IRS 527 про оренду відпусток.

Вартість прокату варіюється в залежності від сезону та популярності місця відпочинку. Для більшості курортів орендна плата за пік сезону за тиждень зазвичай дорівнює або перевищує щомісячний іпотечний платіж, що дозволяє вам подолати навіть із щорічною чисельністю близько 30% від точки зору грошових потоків..

4. Ознайомлення
Повернення в одне і те ж місце час і за часом може бути втішним, коли ви ознайомитесь і комфортно розташуєтесь. Це дає вам свободу бути собою і можливість розширити довгострокові дружні стосунки з мешканцями - ви можете стати частиною соціальної тканини.

5. Зручність
Можливість зручного зберігання предметів, які використовуються виключно у другому будинку, спрощує подорожі та упаковку. Лижні приналежності моєї родини, разом із додатковим зимовим одягом, зберігалися в нашому будинку в Брекенріджі, штат Колорадо, що дозволило нам легко здійснювати позапланові поїздки на вихідні на лижах без клопоту з упаковкою чи турбуватися, якщо наші лижі прибудуть на той же рейс авіакомпанії.

6. Начальник виходу на пенсію
Хоча ми можемо любити місця, де ми працюємо і живемо, кожне місце має свої недоліки. Якщо ви живете в Техасі, наприклад, літо 100-градусових температур жорстоке. Люди в Чикаго, Філадельфії та інших північних містах часто ненавидять щорічну боротьбу зі снігом.

Загальна мета виходу на пенсію - мати місце для відступу в пору року, які нам найбільше не подобаються в основному місці проживання. Розміщення та придбання другого будинку до виходу на пенсію дає змогу відчути переваги притулку перед фактичним виходом на пенсію, час виправити та внести зміни до своїх планів, якщо реальність відрізняється від мрії.

7. Місце для зборів
Місця збуджують спогади про людей, стосунки та добрі часи. Як член великої багатодітної родини, я завжди насолоджувався щорічним збором Дня незалежності біля озерного будинку мого двоюрідного брата. Дружні збори розпочалися ще в маленькому хлопчику, коли мій батько та його два брати купували багато на великому озері в західній Оклахомі, і продовжувались через народження моїх дітей та онуків. Щорічний візит став традицією, яка підтримує нашу постійно зростаючу родину, коли ми поширюємось по регіону та країні.

Нематеріальна користь від володіння та передачі майна з покоління в покоління - особливо будинку, який був і буде продовжувати місце багатьох щасливих зібрань - незрівнянний..

8. Доступ до інших будинків відпочинку
Багато другого будинку розташовані в районах, які люблять відвідувати люди - курорти, поля для гольфу, гори, морські береги - і їх привабливість є універсальною. Як результат, власники в одній місцевості часто домовляються про торгування часом у своєму будинку в будинку, розташованому в іншому регіоні. Це називається обміном на дому.

Як партнер в будинку, розташованому в Pebble Beach, штат Каліфорнія, я одного разу помінявся на тиждень у своєму будинку на два тижні в будинку (з кухарем та економкою) на Карибському острові. Власник будинку Сент-Маартен хотів взяти своїх приятелів на тривалу поїздку в гольф на знамениті курси Пляж-Пляж, в той час як я хотів взяти свою сім'ю на тривалий пляжний відпочинок. Свій обмін спрацював добре для обох сторін.

Недоліки володіння другим будинком

Володіння другим будинком, незалежно від місця розташування, не для всіх.

1. Початкові витрати на придбання
Більшість людей мають більші очікування щодо нерухомості, якою вони мають намір володіти, а не орендувати. Ці очікування можуть призвести до високих цін.

У популярних районах, де простір обмежений, будинок може коштувати вище, ніж вартість вашого основного будинку. Крім того, власники нових будинків зазвичай несуть витрати на оснащення нової покупки всім предметом - від меблів до білизни та посуду, витрати, які легко можуть перевищувати 25% до 33% від ціни придбання.

2. Іпотека з високими витратами
В недавньому минулому кредитори сильно спалилися на ринку житлової нерухомості, а тому можуть неохоче надавати позики на нову покупку. Відсоток початкового внеску та процентна ставка за будь-якою іпотекою, ймовірно, будуть вищими для нерухомості для відпустки. Залежно від місця розташування, стану та ринкової вартості майна (а також вашого власного фінансового стану та кредитної історії), типова застава від 15 до 30 років для нерухомості, що не займається власником, зазвичай вимагає від 20% до 30 % початкового внеску від ціни продажу (чим вище початковий внесок, тим простіше знайти бажаючого кредитора).

3. Технічне обслуговування будинку
Як власник будинку або член групи власників будинків, ви несете відповідальність за все технічне обслуговування будинку. Коли труба ламається або дах протікає, ви повинні оплатити витрати на ремонт. Ви також можете бути тим, хто визначає проблему, організовує роботу сантехніків чи електриків та зустрічає їх за місцем розташування. У деяких випадках ви можете весь свій візит провести, працюючи на об'єкті нерухомості, що, безумовно, не те, що ви очікували, коли мріяли про право власності.

4. Час у дорозі
Ймовірно, що другий будинок буде розташований за години від вашого основного місця проживання, що вимагає або тривалих автопоїздів, або рейсів авіакомпанії. Можливість використовувати будинок для коротких поїздок у вихідні повністю залежить від відстані, яку ви маєте подорожувати. Якщо ви думаєте про придбання будинку в іншій частині країни, плануйте їхати рідше, але залишайтеся на більш тривалий час.

5. Негнучкість
Якщо ви щомісяця платите значну суму грошей за другий будинок, ви можете відчути, що вам потрібно постійно та виключно відвідувати житло, щоб виправдати свої інвестиції. Як наслідок, ви повинні бути впевнені, що вам сподобаються відвідування 5 або 10 років у майбутньому стільки, скільки вам подобається відвідувати місце розташування сьогодні. Будинки не є ліквідними інвестиціями - якщо ви вирішили продати, може знадобитися кілька місяців або навіть років, щоб отримати бажану ціну.

Кроки для придбання будинку для відпочинку

Купівля будинку, чи то первинного місця проживання, чи місця відпочинку, може бути складним процесом та значним фінансовим зобов'язанням. Однак, дотримуючись належних кроків, ви можете зробити досвід максимально безболісним.

1. Визначте своє ідеальне місце розташування
Курортні зони зазвичай мають широкий спектр властивостей, щоб відповідати різноманітним бюджетам. Чим більша площа ви готові врахувати, тим більше шансів на те, що ви знайдете об’єкт власного бюджету. Чи, наприклад, вам доводиться жити на березі океану чи на певному гірському схилі, або ви б готові їхати на пляж чи підйомник?

2. Встановити діапазон цін
Володіння другим будинком повинно бути приємним, а не джерелом постійних фінансових навантажень. Для цінового діапазону припустіть, що ваш внесок, витрати на закриття та меблювання становитимуть 33% від ціни закупівлі. Іншими словами, якщо у вас є 50 000 доларів готівкою, ваш початковий діапазон цін повинен бути від 130 000 до 170 000 доларів.

3. Розгляньте часткове право власності
Незважаючи на те, що більшість об'єктів відпустки передаються угодними операціями (покупець отримує записаний акт, що підтверджує його право власності на конкретну визначену нерухомість), часткова власність на нерухомість є альтернативою, яка стала популярною у 1990-х роках. Це дозволяє покупцеві більш точно співставити його прогнозоване використання об'єкта нерухомості з його вартістю або, навпаки, дозволяє придбати більш дороге майно за ті ж інвестиції.

Якщо, наприклад, інвестор придбав частковий відсоток за 100 000 доларів з правом користування майном протягом 30 днів на рік, вартість придбаного майна може скласти до 1,2 мільйона доларів (12 інвесторів * 100 000 доларів інвестицій = 1,2 мільйона доларів). Зазвичай існує велика різниця у зовнішньому вигляді, розміщенні та призначенні об'єктів між 100 000 та 1 000 000 доларів США.

Дробова власність відрізняється від часу користування. Маючи часткове право власності, ви володієте частиною нерухомості, тоді як з тимчасовим доступом ви просто володієте правом на використання нерухомість. Ця різниця пояснює податкові пільги часткового відсотка, а також можливість вигоди від будь-якого збільшення цін на майно.

Як часткове право власності, так і часовий обмін вимагають узгодження з іншими власниками, щоб зарезервувати час у власність. Якщо ви плануєте більш широко використовувати власність або просто не хочете мати справу з зовнішньою агенцією, ви можете створити приватне партнерство для придбання та володіння предметом власності.

Мій будинок в Pebble Beach ділився з двома партнерами, і це було ідеальне облаштування. Ми домовлялися з місцевим ріелтором про управління технічним обслуговуванням нерухомості за невелику щомісячну плату, щоб нам не доводилося мати справу з ландшафтами, прибиральниками будинків або місцевими комунальними службами, коли ми знаходились на місці, зробивши наш будинок відпочинку справжнім відпочинком.

4. Залучайте місцевого ріелтора
Допомога місцевого агента з нерухомості неоціненна під час пошуку будинку відпочинку вашої мрії. Хороший агент може провести вас через процес покупки, допомогти вам знайти іпотечне фінансування та може управляти майном, коли ви не вдома. Навіть якщо ви купуєте частковий інтерес у забудовника нерухомості, Ріелтор може допомогти вам отримати кращу угоду.

Заключне слово

Нещодавно друг придбав часткову частку власності в будинку в ексклюзивному курорті для гольфу в Остіні, штат Техас, де його дочка буде відвідувати коледж. Будинок із чотирма спальнями, розкішно облаштований та обслуговується, включає гольф та спа-центр на національному рейтингу гольф-курорту. Продавець, власник будівельної компанії, був готовий продати відсотки за меншу, ніж його первісну ціну, вісім років попереднього через розвороти в будівельній галузі, і, як наслідок, потреба зменшити його особисті витрати за всіма правліннями.

Ефективно, мій друг зміг придбати частку будинку нижче його вартості будівництва. З його точки зору, він зараз три місяці на рік має будинок для відпочинку за ціною, меншою за витрати і клопоти з оренди готельних номерів, сплати курортних зборів або придбання дорогих ресторанів. Можливості там - зараз саме час почати пошук вашого будинку для відпочинку мрії.

Якщо ви вже маєте другий будинок, чи зробите ви це ще раз?

(фотокредит: Bigstock)