Як рефінансувати іпотеку на ваш дім

Перш ніж подавати заявку, зрозумійте, який іпотечний кредитор буде просити вас надати, який тип іпотеки ви шукаєте (і не шукаєте) та чи має сенс рефінансувати зараз або чекати.

Якщо ви готові рефінансувати, виконайте ці кроки, щоб отримати найкращу можливу угоду щодо нової застави.

5 кроків до рефінансування іпотеки

1. Підготуйте свій фінансовий огляд

Кредиторам потрібна ваша повна фінансова картина, щоб визначити, чи можете ви дозволити собі новий іпотечний платіж. Перш ніж надати це, однак, краще переглянути свої фінанси самостійно.

Спочатку перегляньте свій кредитний звіт. Якщо ви виявили неточності, попросіть кредитні бюро виправити їх. Ви не хочете, щоб суттєві неточності погіршували ваш кредитний рейтинг або збільшували пропоновану вам процентну ставку.

Далі, збирайте свою документацію разом. Будь-який банк або іпотечний брокер, з яким ви працюєте, запитають певні предмети. Також найкраще спочатку переглянути ці елементи, щоб ви не стикалися з жодними сюрпризами:

• Доказ доходу, включаючи податкові декларації, виплати заробітної плати або банківські виписки
• Нещодавня оцінка вашого будинку (особливо якщо у вас немає великого капіталу)
• Поточні кредитні оцінки та кредитні звіти
• Рахунки з податку на нерухомість

2. Визначте іпотеку, яку ви хочете

Перефінансування іпотечного кредиту дає вам шанс на "перевитрату". Якщо ви не отримали те, що хотіли вперше, скористайтеся можливістю, щоб підстроїти свою нову іпотеку більш точно під свої потреби.

Крім того, ваш кредитний рахунок може покращитися через кілька років своєчасних іпотечних платежів, і тепер ви можете претендувати на вищу ставку, ніж раніше. Але перш ніж розпочати покупки навколо, вирішіть, що ви хочете від свого рефінансування.

Скільки потрібно термін позики?
Ви можете структурувати рефінансовану іпотеку, яка повинна бути погашена за тим же графіком, що і ваша початкова іпотека. Наприклад, якщо ви спочатку мали 30-річну іпотеку та рефінансували в шість років, строк вашої нової іпотеки складе 24 роки.

Ви також можете отримати більш тривалий або коротший термін, ніж раніше. Якщо процентна ставка та комісії однакові, довший термін дозволить отримати менший платіж. Однак, оскільки виплатитиметься довше, ви, зрештою, заплатите більше відсотків. Якщо ви хочете швидше виплачувати свій будинок і платити менше відсотків, більш доцільним буде коротший термін позики, наприклад, 15 або 20 років, якщо ви можете дозволити собі більш високі платежі.

Ви хочете, щоб іпотека з постійною фіксованою ставкою?
Іпотека з регульованою ставкою, або ARM, була практично не почута п'ятнадцять років тому. Але зараз вони широко доступні і часто є одним із перших варіантів, які пропонує кредитний працівник.

Більшість іпотечних кредитів з регульованою ставкою мають фіксовану процентну ставку протягом кількох місяців до більш ніж п’яти років. Після цього моменту процентна ставка буде коригуватися відповідно до індексу процентних ставок, наприклад ЛІБОР. Перевагою ARM є те, що процентна ставка за перші кілька років є дуже низькою щодо 30-річної фіксованої ставки. Крім того, ці іпотечні кредити, як правило, простіші.

Якщо ви впевнені, що не будете залишатися у своєму будинку довше, ніж початковий період з фіксованою ставкою, ARM може бути хорошим варіантом. Але якщо ви будете тримати іпотечний кредит за минулий момент, ваша процентна ставка, швидше за все, зросте і, можливо, навіть зробить платежі недоступними.

Більше того, ви ризикуєте підвищити ставку. Насправді, багато людей, які зараз рефінансують, виходять із зброї та перебувають в іпотечному кредиті з постійною фіксованою ставкою. На жаль, це частково тому, що кредитні службовці в минулому неправильно представляли ці позики.

Наприклад, якщо ваш кредитний співробітник каже вам, що ставка фіксована, запитайте його, на який термін вона встановлена. Оскільки багато людей просять іпотеку з фіксованою ставкою на 30 років, деякі недобросовісні кредитори представлять 30-річну позику з фіксованою ставкою, але не зазначають, що ця ставка встановлюється лише на два роки. Це одна з причин, що перш ніж підписувати, важливо повторно перевірити всі кредитні документи.

Чого вартий зараз ваш дім?
Оскільки ціни на житло піднімаються вгору і вниз, ви можете не знати, скільки власного капіталу у вас вдома. Сума власного капіталу - це просто сума вашої квартири, яка випадає за вирахуванням суми заборгованості за іпотекою та будь-якими кредитними лініями власного капіталу, позиками на власний капітал або другою та третьою іпотекою.

Це важливо, тому що зазвичай вам потрібна певна сума власного капіталу, щоб мати право на рефінансування. Однак, навіть якщо ви маєте мало власного капіталу або перевернуті на іпотечний кредит, ви все одно можете претендувати на рефінансування за допомогою урядової програми «Доступний доступ додому». За допомогою традиційних засобів отримання іпотечного кредитування на будинок з меншим капіталом менше 10% може бути важко або неможливо, або ви не можете претендувати на достатньо низьку ставку, щоб зробити витрати на рефінансування вартими.

Ви перекладаєте інший борг у свою іпотеку?
У деяких випадках може бути розумно поєднувати кредитну лінію власного капіталу, позику власного капіталу або другу іпотеку з основною іпотечною рефінансуванням. Це дозволяє отримати вищу ставку заборгованості і, можливо, швидше сплатити її.

Однак якщо ви думаєте про заборгованість заборгованості за високими відсотками на нову іпотеку, спочатку уважно подумайте про можливі наслідки. Наприклад, те, що колись було незабезпеченим боргом за кредитною карткою та придатне для стягнення у банкрутстві, стане захищеним вашим домом. Іншими словами, ви ставите під загрозу ваше житло, якщо не зможете погасити суму, внесену в іпотечний кредит.

Крім того, якщо ви використовуєте існуючий власний капітал для погашення будь-якої заборгованості, ви обов'язково зменшите суму власного капіталу у вашому будинку і, можливо, буде потрібно платити приватне іпотечне страхування або PMI. Через PMI іноді це може коштувати дешевше, щоб утримувати заборгованість HELOC або кредитної картки окремо, навіть якщо вони мають більш високий тариф. ІМТ, як правило, потрібен, коли у вас вдома менше 20% власного капіталу, а витрати залежать від кредитора.

Наскільки хороший ваш кредит?
Хороший іпотечний брокер може дати вам бальну цифру, за якою ставки ви будете претендувати на основі вашої кредитної оцінки. Якщо ви не можете претендувати на більш низьку ставку, рефінан менше шансів на користь вам. Переконайтеся, що ви знаєте, яку ставку потрібно отримати на потрібний термін позики, щоб зробити рефінансування вартістю витрат.

Після того, як ви відповіли на ці запитання, підключіть інформацію до іпотечного калькулятора, щоб оцінити виплати, щоб ви могли краще порівняти пропозиції кредиторів та визначити, які з них насправді "занадто хороші, щоб бути правдою".

Чи будете ви стягувати штраф за попередню оплату?
Оскільки кредитори отримують прибуток від сплачених відсотків, їх прибуток зменшується, якщо ви виплачуєте іпотеку раніше, ніж очікувалося, шляхом рефінансування чи продажу вашого будинку. Тому вони внесли трохи рівня безпеки (для себе) в рівняння через штраф за попередню оплату іпотеки.

Іпотечний кредит із штрафом за попередню оплату, в основному, стягує вашу додаткову суму, якщо ви рефінансуєте чи продаєте житло протягом перших кількох років після зняття застави. Цей штрафний строк часто становить від трьох до п’яти років, хоча може становити і десять років. Плюс до того, що стягнення штрафу часто круте, наприклад, відсотки за півроку, якщо ви погашаєте кредит достроково.

То чому б, на землі, ви хотіли б сплатити передоплату за ваш новий кредит? Ну, багато людей цього не роблять. Але зворотний бік полягає в тому, що це може отримати вам нижчу ставку. Взяти штраф за попередню оплату ризикує, оскільки ви ніколи не знаєте, що на вас кине життя і коли вам може знадобитися рухатися. Це означає, що якщо ви впевнені, що ви будете в тих же домашніх роках відтепер, вивчіть перевагу додавання штрафу за попередню оплату до своєї позики та шукайте ту, яка штрафує вас лише якщо ви рефінансуєте, а не якщо продаєте.

3. Визначте найкращий час для рефінансування

Якщо ви хочете рефінансувати з ARM, ви можете пропустити потенційні заощадження, якщо зробите це до закінчення початкової низької ставки. Однак, слід враховувати й інші фактори, наприклад, куди спрямовуються процентні ставки та ринок житла.

Наприклад, якщо у вас залишилося два роки до коригування курсу ARM, але ваш власний капітал коливається близько 20%, ви можете вибрати рефінансування зараз, тому вам не доведеться платити PMI, якщо вартість вашого будинку знизиться. Дізнайтеся у свого іпотечного службовця, коли ваші ставки почнуть змінюватися та порівняйте потенційні ризики та вигоди від перебування у вашій зброї трохи довше порівняно з рефінансуванням зараз.

З іншого боку, ви, можливо, захочете сплатити рефінансування відповідно до інших подій, наприклад, чекати, поки у вас буде два роки на поточній роботі, виплатити борг чи заощадити гроші на витратах на рефінансування. Кожен з цих факторів може полегшити процес кваліфікації кредиту або зменшити платіж. Оскільки подання заявки на рефінансування зашкодить вашому кредитному рахунку, то краще зачекати, поки ви не дотримаєтесь, перш ніж подавати заявку. В іншому випадку це може бути складніше, якщо ви зупините процес і перезапустите його, скажімо, через півроку.

Інша думка - це те, як довго ви плануєте залишатися у себе вдома. Оскільки рефінансування зазвичай коштує від 2000 до 4000 доларів залежно від розміру застави та місця проживання, переконайтеся, що ви відшкодуєте витрати перед тим, як переїхати. Загальне правило полягає в тому, що якщо ви не плануєте жити у своєму будинку принаймні ще два роки, рефінансування обійдеться вам дорожче, ніж економить..

4. Попросіть кредитних консультацій

Рефінансування іпотеки, як правило, простіше і швидше, ніж отримання оригінальної іпотеки, так що не вистачає банків та брокерів, які прагнуть допомогти вам.

• Консолідатори котирування кредитів. Гарне місце для початку - це веб-сайт на кшталт дерева позик, який дозволяє отримати котирування ставок від кількох різних кредиторів. Ви просто заповнюєте одну форму, і вони надають вашу інформацію багатьом кредиторам, які змагатимуться за те, щоб запропонувати вам низькі ціни. Майте на увазі, що найнижчі ціни та низькі витрати на закриття зазвичай не йдуть рука об руку.
• Іпотечний брокер або позиковий співробітник. Ви також можете звернутися до іпотечних посередників або кредитних службовців, які допомогли вам з початковою іпотекою, якщо у вас був хороший досвід з ними. Вони також можуть надати інформацію про те, які тарифи ви можете отримати та як виглядає ринок, перш ніж подавати заявку.
• Кредитний союз або банк. Кредитні спілки не завжди пропонують найвигідніші ставки, особливо за більші позики, як іпотечний. Але якщо у вас є давні стосунки з вашою кредитною спілкою або банком, можливо, ви зможете отримати хорошу угоду.

Незалежно від того, чи вирішили ви працювати з місцевим банком або кредитною спілкою, великим банком чи брокером, ваша лояльність повинна бути до вашого гаманця. Ретельно розглядайте пропозиції з усіх боків, щоб найкраще визначити, що саме вам підходить. Подивіться на загальну вартість рефінансування (включаючи пункти походження, дисконтні бали, страхування права власності та інші збори), а не зосереджуйтесь лише на власних витратах чи ваших платежах. Кредитори виявилися дуже креативними в наданні позик, які насправді є "високими", здаються "низькими".

Переконайтеся, що ви порівнюєте яблука з яблуками, коли ви також переглядаєте різні цитати. Іншими словами, підтвердьте, що кожна отримана вами пропозиція стосується одного типу кредиту - тієї, яку ви просили. На жаль, деякі недобросовісні кредитори покажуть вам дивовижні "угоди", щоб перемотати вас. Однак пізніше ви дізнаєтесь, що "угода" була для зовсім іншого типу позики, як 6-місячна зброя. Насправді, якщо ви попросите 30-річну позику з постійною фіксованою ставкою, і позичальник показує вам 30-річну іпотеку з регульованою ставкою з 6-місячним фіксованим періодом, встаньте та підете!

5. Позашляхові витрати

Потрібно розглянути питання про те, чи сплачувати витрати на рефінансування з власної кишені чи завершувати її в межах позики. Хоча кредитори пропонують низькі або безцінні дооцінки, усвідомлюйте, що багато з них просто покривають витрати в межах кредиту, який повинен бути погашений пізніше.

Вивчіть отримані вами котирування, щоб визначити, як будуть виплачуватися витрати на закриття та як впливатимуть умови позики, включивши ці витрати порівняно з оплатою їх з власної кишені. Майте на увазі, що якщо ви фінансуєте витрати на закриття, вам потрібно буде витратити більше часу. Однак, завершення витрат на закриття кредиту може дозволити вам рефінансувати навіть тоді, коли у вас недостатньо грошових коштів, щоб покрити витрати.

Заключне слово

Найголовніше при покупці рефінансування - це підійти до столу підготовленим і ще раз перевірити все, що вам сказали або «гарантовано». Ця територія як і раніше остерігається покупців. Не обманюйтесь на простий вихід і нікому не довіряйте.

Пізніше ви, можливо, виявите, що угода, яку ви вважали занадто хорошою, щоб бути справжньою, насправді виникла штраф за попередню оплату, яка не дає вам продати свій будинок. Зроби собі послугу і зроби домашнє завдання. Також майте на увазі, що іпотека - це іпотека, незалежно від того, де ви її отримаєте, і більшість буде негайно продана іншому обслуговувачеві після підписання..