Податкові наслідки та наслідки короткого продажу або викупу

Зазвичай, якщо ви замовчуєтесь у позиці або досягаєте розрахунків на суму, меншу від всієї належної суми, ваш позикодавець видасть форму податку 1099 за рік, у якому відбувся дефолт, змусивши вас включити неоплачену - або "прощену" частину заборгованості як дохід від ваших податкових декларацій. Якщо це станеться, вам доведеться платити податок на "дохід", який ніколи насправді не проходив через ваші руки. Це може бути дуже неприємно, не кажучи вже про жорсткий бюджет. Залежно від розміру виплаченої заборгованості, додатковий дохід - і одержаний податок з нього - може бути значним.

На щастя, податки не обов’язково скасовують цілющі наслідки прощеного кредиту. Наприкінці 2007 р. Конгрес прийняв Закон про звільнення боргів з виплати іпотечного кредитування, надаючи податкові пільги мільйонам, які були змушені погасити свої іпотечні кредити на меншу суму, яку вони заборгували. Відповідно до IRS:

Закон про сплату боргу з виплати іпотеки 2007 року загалом дозволяє платникам податків виключити доходи від стягнення боргу за основним місцем проживання. Заборгованість, зменшена за рахунок реструктуризації іпотечного кредитування, а також іпотечний борг, прощений у зв'язку з викупом, є правом на це звільнення. Це положення поширюється на прощену заборгованість у календарних 2007–2012 роках. До цього виключення придатні до 2 мільйонів доларів США (1 мільйон доларів США, якщо подати шлюб окремо). [наголос додано]

Цей акт охоплює не тільки викупи, але й короткі продажі чи будь-яке врегулювання заборгованості за вашим первинним місцем проживання на менше, ніж сума, що заборгується.

Як працює Закон про сплату боргу з виплати заборгованості

Хоча цей акт допоможе зменшити ваше податкове зобов’язання, він не зменшить кількість документів, з якими ви матимете справу. Для отримання податкових пільг вам все одно потрібно записати та повідомити про можливий дохід. Коли ви погасите борг менше, ніж варто, ваш кредитор повинен видати форму 1099-С (анулювання заборгованості). Ця форма повідомляє про справедливу ринкову вартість вашого будинку безпосередньо перед викупом та суму прощеного боргу. Податкові наслідки прощення боргу повідомляються та обчислюються у вашій податковій декларації за Формою 982.

Вам потрібно повідомити про два потенційні наслідки оподаткування:

1. Дохід від списання або прощення боргу
2. Можливий виграш від розпорядження будинку

Для обчислення списання боргу на Формі 982 віднімайте справедливу ринкову вартість житла (як повідомляється у графі 1099-С, графа 7) від загальної суми боргу безпосередньо до звернення стягнення. Число, більше нуля, буде представляти дохід прощення боргу і слід переносити до рядка 21 (інші доходи) сторінки 1 вашої 1040 податкової форми. Як і у більшості елементів податкового кодексу, існують виключення та виключення, про які ми й підемо.

Щоб обчислити прибуток від розміщення будинку, віднімайте скориговану основу в будинку - те, що ви заплатили за житло плюс основні покращення будинку, що збільшують вартість, - від справедливої ​​ринкової вартості будинку при викупі (знову ж таки, з 1099-С, рядок 7). Якщо вартість будинку під заставу перевищує встановлену вами суму, ви отримаєте звіт про форму 1040, графік D (капітальні прибутки та втрати).

Що Чи ні Покритий

Зверніть увагу на використання слова "загалом" у поясненні IRS. Це, можливо, єдине найзавантажене слово, яке з’являється в регламенті IRS. І це неоднозначне словосполучення про слово з'являється в їхніх правилах досить часто. У цьому випадку це означає, що не всі викупи та короткі продажі покриті, тому вам потрібно знати, чи може дійсно допомогти вам чи ні.

Є два помітні, значні винятки в акті:

1. Другі будинки та інвестиційна нерухомість не охоплені актом. Якщо позикодавець прощає ваш борг за будь-яким із цих типів майна, ви повинен звітувати про це як дохід. Положення акта поширюються лише на ваші основне місце проживання.
2. Можливо, більш суттєвим є той факт, що виключати звільнення можна тільки основна заборгованість за місцем проживання. Це борг, який використовується для придбання, будівництва або істотного поліпшення вашого основного місця проживання або для рефінансування боргу, понесеного для цих цілей. Простіше кажучи, якщо ви рефінансували домашню іпотеку (лише один раз чи багато разів) і виймали готівку, що перевищує первісну заборгованість, ви не можете виключити будь-яку прощену заборгованість з грошової частини своєї рефі. Ви повинні повідомити про це як оподатковуваний дохід.

Наприклад, якщо минулого року ви зняли іпотеку в розмірі 180 000 доларів на житловий будинок на 200 000 доларів, а потім вартість зросла до 250 000 доларів, можливо, ви зможете перепрофінансувати, щоб отримати трохи зайвих грошей для погашення кредитних карток. Різниця між початковою іпотекою та новою вартістю, у цьому випадку 70 000 доларів США, вважається оподатковуваним доходом після викупу або короткого продажу.

Якщо ринок нерухомості виходить з ладу, а банк викуповує житло на суму 190 000 доларів, то решта 60 000 доларів, які пробачив ваш кредитор, оподатковується. Якщо будинок виключає нижче його первісна вартість, скажімо, становить 160 000 доларів, тоді, поки 70 000 доларів США все ще оподатковуються, 20 000 доларів прощеного боргу (сума нижче вартості первинної застави) все ще підпадає під захист закону.

Аналогічно, кредитні лінії з домогосподарства та другий іпотечний кредит, які ви можете взяти після придбання будинку, також будуть виключені. Але якщо ви використовуєте отримані кошти для великих вдосконалень свого будинку, то ці гроші будуть захищені.

Деякі хороші новини: Навіть якщо ви опинитесь в одному з винятків із цього акта, ви можете виключити до 250 000 доларів (500 000 доларів США, якщо ви одружилися, подаючи спільну заявку) під одного разу виключення прибутку на первинному місці проживання.

Якщо ви не маєте кваліфікації

Якщо ви потрапляєте в одне з цих винятків або якщо IRS знаходить іншу причину того, що їх "загалом" пункт блокує вас, ви все одно можете знайти полегшення в інших частинах податкового кодексу.

1. Банкрутство. Якщо ваш будинок та іпотека включені та виписані через банкрутство, прощаний борг, як правило, не оподатковується.
2. Позики без звернення. У кількох штатах позики на житло є "нересурсними", що означає, що засіб від заборгованості вашого кредитора обмежено вартістю майна, забезпеченого вашим кредитом. Кредитор може ні шукайте свої інші активи, намагаючись задовольнити борг. Прощення позики без повернення позичальнику не представляє оподатковуваного доходу позичальнику. Іпотечні кредити не застосовуються у 12 штатах (АК, А до Я, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), але проконсультуйтеся зі своїм адвокатом, щоб перевірити, чи є у вашому співтоваристві якісь інші положення..
3. Неплатоспроможність. Якщо ваші загальні зобов’язання перевищують ваші загальні зобов'язання, ви технічно є "неплатоспроможними", і прощена заборгованість може кваліфікуватися під виключення неплатоспроможності. Якщо ви неплатоспроможні, зазвичай, Держслужбовець не вимагатиме від вас включення прощаних боргів у свій дохід. Якщо ви думаєте, що ви потрапляєте до цієї категорії, поговоріть зі своїм податковим юристом. Вимоги до обґрунтування цього виключення значні, і вам знадобиться професіонал, який допоможе вам підготувати документи.

Заключне слово

Будемо сподіватися, що викуп або розпродаж - це лише один раз у житті, але якщо ви стикаєтесь із проблемою втрати свого будинку, вам потрібно знати, які податкові наслідки та наслідки мають, перш ніж вони проникнуть на вас і спричинить більше шкоди вашому бюджету. Розуміння закону про виплату боргів з виплати заборгованості може допомогти полегшити частину тягаря або, принаймні, уникнути здивування вашим бухгалтером чи службою Держслужби.

Ви точно не хочете самостійно впорядковувати документи, розрахунки чи юридичні рішення. Не намагайтеся вирішувати ці проблеми на самостійно підготовленій податковій декларації або використовуючи безкоштовне онлайн-програмне забезпечення для підготовки податків. Якщо ви маєте справу з прощенням боргу з нерухомості, вам, безумовно, слід звернутися до керівництва CPA, особливо якщо вам потрібно скористатися одним із методів, не охоплених актом.

Повна інформація про списання іпотечної заборгованості розміщена в публікації IRS 4681, яка наразі недоступна на веб-сайті IRS. Щоб замовити копію, зверніться безпосередньо до IRS безпосередньо за номером (800) 829-3676 або відвідайте польовий офіс IRS.