FHA vs. VA проти звичайних іпотечних кредитів - чим вони відрізняються?

Незалежно від того, чи купуєте ви будинок нового будинку чи старий верхній будинок, що має місце кріплення, цілком ймовірно, що у вас не вистачить грошей, щоб придбати свій будинок. Вам потрібно буде фінансувати покупку за допомогою іпотечного кредиту.

Так само, якщо ви придбали свій будинок, коли процентні ставки були вищими, але у вас недостатньо грошових коштів, щоб повністю погасити іпотечний кредит, можливо, ви будете готові рефінансувати кредит на покупку. Це означає взяти новий кредит на житло, щоб погасити наявну позику та заблокувати нижчу процентну ставку, що заощадить вам тисячі - а можливо, десятки чи навіть сотні тисяч - протягом решти терміну вашого кредиту.

Типи позик на дому: відповідні та невідповідні

Кредити на купівлю та рефінансування бувають у багатьох різних конфігураціях. Перш ніж зробити пропозицію на будинок або взяти на себе зобов’язання рефінансувати поточну іпотеку, вам потрібно буде оцінити свої варіанти та вибрати той, який найкраще відповідає вашим потребам.

Позики на житло можна розділити на дві широкі категорії: звичайні та неконвенційні. Часом ви також можете бачити посилання на "відповідні" та "невідповідні" позики. Ці терміни не є синонімами, але їх іноді використовують як взаємозамінні.

Звичайні та нетрадиційні позики: ключові відмінності

Найважливіша відмінність між звичайними та нетрадиційними позиками полягає в тому, що звичайні позики не видаються або не надаються федеральним урядовим відомством.

І навпаки, нетрадиційні позики видаються або підтримуються департаментами виконавчої влади, включаючи Департамент у справах ветеранів (VA), Федеральне управління житлових питань (FHA, частина Департаменту житлового господарства та містобудування) та Департамент сільського господарства (USDA).

Відповідні вимоги до позики

Більшість звичайних позик є відповідні, а це означає, що вони повинні відповідати лімітам позики, встановленим Федеральною національною асоціацією іпотечних кредитів (Fannie Mae) та Федеральною корпорацією іпотечних кредитів на дому (Freddie Mac), двома квазіурядовими підприємствами, які мають величезний вплив на американську галузь кредитування житла. Fannie Mae та Freddie Mac гарантують позики, що відповідають цим лімітам, забезпечуючи ліквідний вторинний ринок житлового іпотечного боргу.

Обмеження розміру позики

Щоб визнати відповідним позикою, основна сума кредиту не може перевищувати жорсткий максимум, який щороку коригується вгору, щоб відображати кон'юнктуру ринку. У 2017 році ліміт становив приблизно 424 000 доларів для односімейних будинків у континентальній частині США та приблизно 625 000 доларів у високодорожчих районах (включаючи Аляску, Гаваї та дорогі прибережні міста, такі як Сіетл та Сан-Франциско).

Позики, що не підтримуються урядом, з більшими довірителями, відомі як кредити, пов’язані з урядом. Кредити Jumbo не гарантуються Fannie та Freddie, тому вторинний ринок для них менший і ризикованіший.

Придатні типи властивостей

Типи об'єктів нерухомості включають однокімнатні будинки, кондомініуми, будинки нового будівництва у плановій забудові, кооперативне житло та виготовлені будинки. Однак будинки з кондо-квартирами, кооперативні будинки та виготовлені будинки підлягають деяким додатковим обмеженням.

Кредитні та боргові вимоги

У більшості випадків відповідні позики зарезервовані для позичальників із хорошими та відмінними кредитами. Позичальники, які мають бали FICO під 680, рідко можуть претендувати на відповідні позики, хоча кредитори мають певну свободу робити винятки. Основні ставки зарезервовані для власників будинків з відмінним кредитом.

Крім того, більшість кредиторів вимагають, щоб відповідні заявники мали позики, співвідношення боргу та доходу (DTI) нижче 43%. Деякі кредитори суворіші, вимагаючи співвідношення нижче 36%. Однак у деяких випадках коефіцієнти DTI можуть піднятися вище 50%, хоча процентні ставки за кредитами з високим DTI, ймовірно, будуть вищими. Ваш коефіцієнт заборгованості до доходу визначається як частка (відсоток) від вашого щомісячного доходу, витраченого на обслуговування боргу, включаючи незабезпечені кредитні продукти, такі як кредитні картки та захищені кредитні продукти, такі як автомобільні купюри.

У наступних розділах ми глибше заглибимось у відмінності між звичайними іпотечними кредитами, іпотечними кредитами FHA та іпотечними кредитами VA..

Звичайні іпотечні позики: ціни, умови та параметри

Види звичайних позик

Звичайні позики на житло мають декілька різних конфігурацій. Якщо не зазначено інше, ці види позики можна використовувати для придбання або рефінансування:

Фіксована ставка. Процентні ставки за кредитами з фіксованою ставкою фіксуються протягом усього терміну позики. Терміни позики з фіксованою ставкою коливаються від 10 до 40 років, хоча 15- та 30-річні умови зустрічаються частіше. У більшості випадків довгострокові позики мають більш високі відсоткові ставки - наприклад, на початку 2018 року 30-річні КЗП були майже на 1 відсотковий пункт вище, ніж 10-річні КВЕД для позичальників з відмінним кредитом. Найкращі ставки зарезервовані для головних позичальників - тих, у кого показники FICO вище 740.
Регульований показник. Процентні ставки за кредитами з регульованою ставкою (ARM) залишаються фіксованими протягом визначеного початкового періоду. Наприкінці цього періоду вони коригуються вгору, а потім змінюються щорічно або двічі щорічно з переважаючими процентними ставками (з LIBOR або іншим широко прийнятим стандартом як орієнтиром). Більшість АРМ мають періодичні та максимальні ставки підвищення процентної ставки - зазвичай від 1 до 2 процентних пунктів на рік та від 5 до 6 процентних пунктів протягом життя кредиту, тобто ARM з початковою ставкою 4% може зрости лише до 5% або 6 % протягом одного року та 9% до 10% протягом усього терміну. Початкові терміни можуть становити від 1 року і до 10 років. За інших рівних рівнів, початкові ЗВР за ОРМ значно нижчі, ніж КЗП з фіксованою ставкою, хоча вони незмінно піднімаються вище, ніж переважаючі КВЕД. Деякі ARM є конвертованими, тобто вони можуть бути конвертовані у позики з фіксованою ставкою за певних обставин.
ARM, призначений лише для інтересів. Процентні ARM-структури структуровані як традиційні ARM, з однією важливою різницею: протягом початкового періоду позичальник сплачує відсотки лише за залишок позики. Це суттєво знижує платежі на ранніх термінах, але перешкоджає нарощуванню капіталу і не зменшує основну суму позики. Після початкового періоду позика амортизує, а позичальник несе відповідальність за сплату основної суми та відсотків. Перехід від виплат, призначених лише для відсотків, до процентних платежів може спричинити загрозу, тому позичальники повинні підтвердити, що вони можуть дозволити собі майбутні виплати за основною ставкою та відсотками, перш ніж забезпечити ARM, призначені лише для відсотків. Програми ARM часто підходять для покупців, які розраховують продати свої будинки у коротко- та середньостроковій перспективі, перш ніж почати виплати з основним відсоткам та ставки скорегуватись вгору. Однак деякі ARM (включаючи лише відсотки) несуть штрафні платежі за попередню оплату, які застосовуються, коли вони виплачуються в повному обсязі протягом заздалегідь визначеного терміну..

Передоплата

Авансовий внесок є важливим фактором для покупців, які шукають позики на придбання. Кредити на рефінансування не вимагають початкових платежів, хоча вони несуть значні витрати на закриття.

Історично склалося, що позичальники вимагають принаймні 20% знижки на звичайні позики, наприклад, 40 000 доларів за позику в 200 000 доларів. В останні роки кредитори стали менш суворими. До 2014 року багато хто почав приймати початкові платежі в розмірі від 3%, наприклад, 6000 доларів за позику в 200 000 доларів.

Звичайні кредити з низьким рівнем сплати (початкові внески під 10% від ціни придбання) відомі як звичайні позики 97. Процентні ставки за такими позиками можуть бути вищими, так само, як вони вищі для позичальників із кредитом, що не є основним. Майте на увазі, що багато кредиторів уникають звичайних 97 позик, тому їх може бути важче знайти у вашому районі, особливо якщо у вас є кредит на суб-прем'єр.

Приватне іпотечне страхування (PMI)

Позичальники, які відкладають менше 20% на звичайну позику, повинні сплачувати приватне іпотечне страхування або PMI. Премії PMI, як правило, виплачуються щомісяця. Залежно від коефіцієнта позики до вартості (LTV), щорічні платежі за ІМТ за звичайними позиками можуть становити до 1% від основної суми позики, при цьому більш високі коефіцієнти LTV створюють більш високі платежі за ІПЦ.

Закриття витрат

Іпотечних платежів є достатньо, щоб уникнути, але більшість звичайних позик все-таки виходять із сумою витрат на закриття. Деякі з найбільш поширених елементів включають:

Попередньо сплачені податки на нерухомість. Покупці, як правило, повинні передоплатити податок на нерухомість, який нараховується між датою закінчення і наступною датою сплати податку на нерухомість. Податкові ставки значно варіюються залежно від юрисдикції, але покупці повинні сплатити принаймні кілька сотень доларів за цей предмет.
Попередня оплата від небезпеки. Покупці також повинні передоплачувати страхові внески своїх власників житла першого року, які можуть становити від менш ніж 0,25% до понад 1% від оціночної вартості будинку.
Обстеження та оцінка власності. Залежно від типу власності та місця розташування, можливо, вам доведеться провести опитування. У більшості випадків достатньо відносно функціонального опитування іпотечного кредиту вартістю менше 500 доларів. Вам також потрібно буде фінансувати оцінку майна на замовлення кредитора, яка підтверджує, що ви не переплачуєте за власність і тим самим зменшує ризик кредитора під час викупу. Оцінки зазвичай також коштують менше 500 доларів.
Детермінація повінь та екологічні оцінки. Навіть якщо майно не є вразливим до затоплення, потрібно підтвердити це, щоб підтвердити це та підтвердити, що страхування від повені не є необхідним. Визначення повені зазвичай коштують від 20 до 50 доларів. У деяких регіонах можуть знадобитися інші екологічні оцінки, такі як оцінка пожежонебезпеки.
Домашня перевірка. Домашня перевірка не є обов'язковою, але настійно рекомендується, оскільки вона може виявити потенційні дефекти та небезпеку для безпеки до того, як транзакція стане офіційною. Витрати на ретельну інспекцію сягають 500 доларів.
Пошук та страхування заголовків. Пошук права власності підтверджує, що продавець має право продати вам майно - що ніхто інший не має дійсної претензії на його право власності. Страхування права власності покриває витрати на виправлення будь-яких проблем, виявлених під час пошуку, а також будь-яких питань (включаючи претензії на майно), які можуть виникнути в майбутньому. Витрати на пошук титулів зазвичай пов'язані з витратами на страхування права власності, і весь пакет зазвичай перевищує 1000 доларів США (разовий, оплачується при закритті).
Запис та передача. Ці збори покривають витрати на облік продажу у відповідних органах влади (як правило, у місті чи повіті) та оформлення передачі інструментами, відомими як "марки". Витрати на запис та передачу зазвичай становлять від 300 до 700 доларів.
Плата за походження. Це загальна позиція, яка об'єднує менші витрати на закриття разом. Витрати, що зазвичай включаються в плату за походження, включають кур'єрські послуги, збори за ескроу, оплату документів та адвокатські збори. Ці збори повинні бути чітко викладені в оцінці доброї віри, яку ви отримуєте під час закриття. Комісії за оригінали можуть суттєво відрізнятися, але 1% від ціни покупки є звичайною.
Бали зі знижками. Це необов'язковий, хоча і поширений, спосіб для кредиторів підвищити дохідність позики вище зазначених процентних ставок. Бали знижок - це в основному авансові виплати, при цьому кожен пункт відповідає 1% від загальної суми позики та знижує ставку позики на цілих 0,25%. Покупці, які мають достатню кількість грошей при закритті, можуть зменшити поточні щомісячні платежі (та покращити грошовий потік своїх домогосподарств), сплативши бали.

Іпотечний кредит FHA: ідеально підходить для перших домочадців

Іпотечні кредити FHA видаються приватними кредиторами та гарантуються Федеральною адміністрацією житлового господарства. Розроблені для перших покупців житла з обмеженими активами та недостатньо досконалим кредитом, позики на придбання FHA історично були вирішальною допомогою для американців із нижчим рівнем доходу, які прагнуть отримати вигоди від власності на дому. За одним примітним винятком, будинки, придбані або рефінансовані за допомогою кредитів FHA, повинні бути зайняті власниками та використовуватися як основне місце проживання позичальника..

Позики на придбання FHA можуть бути фіксованими (найпоширеніший іпотечний кредит 203b, який застосовується для одноквартирних одноквартирних будинків), або з регульованою ставкою (позика розділу 251 застосовується до одноквартирних будинків, що належать до чотирьох сімей. ). Обидві конфігурації допускають різноманітні терміни, причому терміни 15 і 30 років є найбільш поширеними варіантами з фіксованою ставкою.

Кредити на рефінансування FHA, такі як продукт упорядкування рефінансування FHA, дозволяють власникам будинків, наділених FHA, рефінансувати за меншими витратами, ніж звичайні позики на рефінансування. Вони також доступні в конфігураціях з фіксованою та регульованою швидкістю. FHA впорядковує кредити на рефінансування не вимагає страхування іпотечного кредитування (MIP) - велика фінансова допомога для власників будинків за жорстким бюджетом.

Відмінності між FHA та звичайними позиками

Кредити FHA та звичайні позики відрізняються деякими важливими способами:

Максимальні ліміти позики. На більшості ринків максимально допустимий кредит на придбання FHA становить 115% від середньої місцевої ціни продажу (зазвичай розраховується на рівні округу). У континентальній частині США найнижчий максимум - 271,050 доларів США (на ринках низької вартості), а найвищий - 625 000 доларів (на ринках високої вартості). На Алясці, Гаваях та закордонних протекторатах, таких як Гуам, максимум становить 938 250 доларів. Ці ліміти можуть змінюватись із переважаючими цінами на житло. Для зворотних іпотечних кредитів (або HECM, популярного продукту FHA) максимально допустимий розмір позики становить 625 000 доларів США скрізь у континентальній частині США та 938 250 доларів у неконтинентальних юрисдикціях. Використовуйте калькулятор іпотечного кредиту FUD HUD, щоб знайти свої місцеві ліміти.
DTI і коефіцієнт житла. Кредити FHA дозволяють вищі коефіцієнти DTI - надійно до 43%, а іноді і вище. Коефіцієнт житла, або співвідношення витрат на житло до доходу позичальника, також може бути вищим, ніж звичайний стандарт позики на 28% - до 31%, у більшості випадків.
Передоплата. Для позичальників із показниками FICO на рівні 580 або вище, початкові внески на придбання кредиту FHA можуть становити не менше 3,5% від ціни покупки, наприклад, 7 000 доларів за будинок на 200 000 доларів. Це значно менше, ніж історичні вимоги до 20% початкового внеску на звичайні позики, наприклад, 40 000 доларів за будинок на 200 000 доларів. Це також менше, ніж 10-відсоткове скорочення авансових платежів між звичайними та звичайними 97 позиками, наприклад, 20 000 доларів США на 200 000 доларів США.
Іпотечне страхування. Іпотечне страхування значно дорожче для позик на придбання FHA та більшості позик на рефінансування FHA (за винятком раціональних позик на рефінансування). За статутом з позичальників стягується платна плата в розмірі 1,75% від суми кредиту при закритті, незалежно від типу позики, строку чи ставки. Зазвичай ця плата закладається в кредит, збільшуючи основну суму, хоча вона також може виплачуватися з власної кишені. Вперед, позичальники, які починаються з 90% LTV або вище (10% або менше), повинні сплачувати поточні внески по іпотечному страхуванню, поки не буде погашена вся позика - до 1,05% від суми кредиту щороку, залежно від терміну позики та фінансувана сума. Позичальники, які починаються з менше 90% LTV, повинні сплачувати поточні страхові внески щонайменше 11 років. Навпаки, звичайним позичальникам, які починаються з 80% LTV або менше, взагалі не потрібно страхувати іпотечне страхування. Єдиний спосіб для більшості позичальників FHA скасувати своє іпотечне страхування - через упорядковану програму рефінансування FHA.
Процентні ставки. За інших рівних умов, позики на придбання та рефінансування FHA майже завжди мають нижчі відсоткові ставки, ніж порівнянні звичайні позики. Однак заощадження процентних ставок може бути компенсовано вищими преміями за іпотечне страхування.
Кредитні вимоги. Кредити FHA мають менші вимоги до андеррайтингу, ніж звичайні позики. Ви можете отримати кредит на купівлю FHA на знижку на 3,5% із оцінкою FICO 580 або вище та позику FHA на 10% знижену з оцінкою FICO 500 або вище..
Виплачені продавцем продавці. Кредити FHA дозволяють продавцям платити до 6% від вартості покупки до закриття, наприклад, 12 000 доларів за будинок на 200 000 доларів. Це потенційно величезна вигода на ринках покупців. Звичайні позики обмежують витрати закриття, які продає продавець у розмірі 3% від ціни покупки, наприклад, 6000 доларів на будинок 200 000 доларів США.
Припущення. Позики FHA є прийнятними, тобто вони можуть бути передані від продавця до покупця з мінімальними змінами ставок та умов. Хоча припущення підлягають затвердженню FHA та андеррайтингу кредитора, а також здатності покупця покрити різницю (або готівкою, або через другу іпотеку) між залишком кредиту та оціненою ціною будинку, вони є величезними часом та стресом -заставки для мотивованих продавців. Звичайні позики, як правило, не є надійними.

Види кредитів FHA

На додаток до кредитів 203b та розділу 251 для одноквартирних будинків, що займаються однією сім’єю, позики FHA приймають декілька інших форм:

Позики на кондомініум. Відомі як позики в розділі 234c, позики на ОСББ, що страхуються від FHA, мають багато спільного з 30-річними кредитами, що страхуються FHA за окремими будинками. Однак 30-річний фіксований варіант є єдиним варіантом фінансування, що підтримується FHA, для придбання ОСББ. Для того, щоб отримати право, позику розділу 234c необхідно застосувати для придбання окремого кондомініуму в межах розробки, що має принаймні п'ять одиниць. Вимоги щодо розміщення власників для кредитів розділу 234c є меншими, але програма вимагає, щоб принаймні 80% позик, застрахованих FHA в будь-якій розробці, надавались власникам-власникам..
Безпечний кредит на рефінансування. Кредити, надані безпечним рефінансуванням FHA, перетворюють звичайні іпотечні кредити, включаючи позики, які випали з простроченням через коригування процентних ставок у порівнянні зі звичайними ARM, у позики, що підтримуються FHA, з фіксованою ставкою. Якщо ви вибираєте рефінансування без грошових коштів, верхня межа запозичення становить 85% LTV. Для безготівкових рефінансування верхня межа становить 97,75% LTV.
FHA - спрощення рефінансування. Поточні позики на рефінансування FHA призначені для рефінансування існуючих кредитів FHA без внутрішньої оцінки та відносно низьких витрат на закриття (зазвичай менше 4% від основної суми). Вимоги програми досить м'які на папері - наприклад, ви можете технічно доопрацювати глибоко підводний будинок, і немає офіційних порогових значень доходу чи зайнятості. Однак більшість кредиторів потребують гідного кредиту (FICO на 620 або вище) та перевірки працевлаштування. Кредити також не можуть бути серйозно проступками. Щоб отримати право, ваш новий кредит повинен знизити щомісячний платіж щонайменше на 5% (наприклад, з 1000 до 950 доларів). Деякі кредитори пропонують можливість закріпити витрати на закриття до основної суми позики, що призведе до позики "нульова вартість", хоча це призводить до більш високих щомісячних платежів протягом терміну дії позики.
Іпотечний кредит на конвертацію власного капіталу (HECM або зворотний іпотечний кредит). Також відомий як зворотні іпотечні кредити, позики HECM допомагають пенсіонерам, які перебувають у власниках (віці 62 років і старше), користуватися власним капіталом, не продаючи житло та не переїжджаючи. Зазвичай за іпотечний продукт HECM не вимагає щомісячних платежів. Натомість вони ідеальні джерела неоподатковуваних грошових коштів для позичальників з фіксованими доходами та обмеженими активами. Однак, через їх значні юридичні та фінансові наслідки, краще не брати до складу HECM, перш ніж звернутися до адвоката чи фінансового радника.
Поступовий платіжний кредит. Позики з виплаченими платежами або позики розділу 245 спочатку мають дуже низькі щомісячні платежі. Протягом перших 5 - 10 років життя кредиту ці платежі поступово зростають зі ставками від 2% до 7,5% щорічно. Наприкінці періоду активізації вони плато і залишаються постійними протягом решти терміну. Позики на виплату поступово ідеально підходять для позичальників, які очікують, що їх доходи з часом значно зростуть.
Зростаючий позиковий капітал. Відомий як позики розділу 245а, зростаючі позики під власний капітал є в основному більш універсальними та фінансово вибачуваними версіями випускних кредитних платежів. Вони діють для більшості типів житла, включаючи кооперативні приміщення та існуючі будинки, призначені для реконструкції чи реконструкції. Щорічне збільшення платежів є більш поступовим, ніж варіант поступової оплати - щорічне збільшення обмежується на рівні 5%. Терміни також коротші - 22 роки - це макс.

Переваги позик FHA проти звичайних позик

Ось підсумок ключових переваг позик FHA перед звичайними позиками:

Потрібніші втрати щодо андеррайтингу (кредитна оцінка)
Пониження вимог до авансового платежу (до 3,5% для позичальників з FICO на рівні 580 або вище)
Надійність (може бути передана від продавця до покупця з мінімальним тертям)
Вища надбавка до оплати закриття
Зниження процентних ставок
Потрібніші втрати DTI та співвідношення житла

Недоліки позик FHA проти звичайних позик

І найважливіші недоліки кредитів FHA порівняно зі звичайними позиками:

Попередній платіж по іпотечному страхуванню, який вимагається законодавством щодо позик на придбання та непростіх позик на рефінансування (1,75% від розміру позики)
Більш високі поточні внески на іпотечне страхування (до 1,05% від суми кредиту щорічно)
Не можна скасувати іпотечне страхування, крім випадків упорядкування рефінансування
Нижчі гарантовані ліміти позик на ринках недорогих (невигідні покупцям високого класу в цих районах)
Будинки повинні бути первинними резиденціями, якими займаються власники

В. А. Іпотечний кредит: чудово підходить для сімей військових

Ухвалена Законом про переоформлення військовослужбовців 1944 р. (SRA), програма кредитування житла в VA допомагає нинішнім та колишнім обслуговуючим членам здійснити мрію про влаштування дому. Як і кредити FHA, більшість кредитів у США надаються приватними кредиторами та підтримуються Міністерством у справах ветеранів - вони не є прямими позиками від В.А. Як і кредити FHA, позики під вакансію можуть використовуватися лише для будинків, зайнятих власником, які кваліфікуються як основні резиденції позичальників.

Позики під VA можуть фінансувати закупівлі та рефінансувати зусилля. Як і FHA, і звичайні позики, вони доступні в найрізноманітніших конфігураціях, включаючи 15-річну та 30-річну фіксовану ставку та різні умови регульованої ставки. Процентні ставки зазвичай порівнянні із звичайними позиками та вищі, ніж позики FHA.

Вимоги до участі

Вимоги щодо отримання кредиту VA дещо відрізняються залежно від галузі, дати та тривалості обслуговування.

За загальним правилом, військовослужбовці з активними обов'язками мають право після відбування служб після 180 днів поспіль чергування, а іноді лише 90 днів поспіль служби. Ветерани, включаючи резервістів та членів Національної гвардії, мають право після 90-180 днів поспіль служби в будь-який момент своєї кар'єри. Резервісти та співробітники Національної гвардії, які не бачать активного обов'язку, мають право після шести років поспіль служби. Нечесні скиди дискваліфікують.

Ознайомтеся з таблицею придатності VA для отримання додаткової інформації про кваліфікацію та детальну інформацію про подання заявки на отримання Свідоцтва про право на участь (CoE).

Відмінності між ВА та звичайними позиками

На додаток до вимог щодо надання послуг, кредити для VA та звичайні позики відрізняються деякими фундаментальними способами:

Плата за фінансування. Найбільша і найдорожча різниця між позиками VA та звичайними позиками - плата за фінансування VA. Плата за фінансування VA - це унікальна плата, яка не застосовується до звичайних позик або FHA. Він значно варіюється за галузями обслуговування, типом позики та розміром авансового внеску, але, як правило, надає перевагу покупцям або рефінансарам, які вперше працюють із попереднім стажем роботи та коефіцієнтом LTV до 90%. При кредитах на рефінансування на купівлю та зняття готівки комісія за фінансування зазвичай становить від 1,25% до 3,3% від основної суми позики, наприклад, від 2 500 до 6 600 доларів США при позиці в 200 000 доларів. У позиках на рефінансування без грошових коштів вони можуть становити не менше 0,50% від основної суми позики.
Максимальний розмір позики. Позики під VA гарантуються до 424 100 доларів США на більшості ринків, хоча ця сума може змінюватися в залежності від кон'юнктури ринку. Якщо ваш кредитор схвалить вас за більшим кредитом, ви можете взяти його, але VA не візьме на себе зайву відповідальність. На ринках з більш високою вартістю VA може гарантувати більші позики.
Передоплата. Однією з найбільших переваг позики під вакуумний кредит є відсутність вимоги про авансовий внесок на менші позики. Якщо ви маєте право на позику на VA, ви можете потенційно профінансувати всю ціну покупки вашого будинку. Однак пільга без сплати коштів має ключове практичне обмеження: вона зазвичай обмежується в чотири рази більше стандартного права VA на 36 000 доларів за покупця, або 144 000 доларів. Більші позики вимагають авансових платежів, хоча це не обов'язково 10% -ного надмірного внеску, який зазвичай вимагають звичайні кредитори.
Іпотечне страхування. Позики під VA не вимагають іпотечного страхування, навіть коли LTV перевищує 80%.
Кредитні вимоги. Стандарти андеррайтинг на програму VA кредитування не настільки розгублені, як у програмах FHA. Більшість кредиторів потребують мінімальної оцінки FICO 620, щоб отримати право, хоча винятки можуть бути зроблені у кожному конкретному випадку (наприклад, позичальники з високим рівнем доходу).
Закриття витрат. Законом, кредиторам заборонено оцінювати певні типи витрат на закриття кредитів за VA. Сюди входять адвокатські внески, плата за дескрипцію, оплата андеррайтингу та оплата за оформлення документів. Замість цих деталізованих зборів, кредитори можуть оцінити плату за вихід до 1% від суми позики.
Припущення. Як і FHA позики, позики під вакуумом можна отримати з схваленням VA та кваліфікацією покупця.

Види кредитів VA

Позики під VA надаються в декількох різних формах:

Покупка позики. Позики на покупку VA не вимагають грошей - іншими словами, допустимий LTV коливається до 100%. З деякими обмеженнями, вони можуть бути використані для існуючих окремо розташованих будинків, будинків, що будуються за типом (нове будівництво), кондомінієвих установок, виготовлених будинків та ділянок, а також проектів на придбання та реконструкцію (подібно до кредиту FHA 203k на реабілітацію).
Позика на рефінансування готівки. Як і звичайні позики на рефінансування готівкових коштів на FHA, позики на рефінансування грошових коштів, замінені на початковий кредит, надають позичальнику одноразову суму, яку вони можуть використовувати як вважають за потрібне. Ця одноразова сума може досягати 100% власного капіталу позичальника в будинку - наприклад, якщо позичальник заборгував 100 000 доларів за будинок вартістю 200 000 доларів, вони можуть зайняти до 100 000 доларів готівкою. Кредити на рефінансування безготівкових коштів зазвичай мають нижчі відсоткові ставки, ніж позики, які вони замінюють. Початкова (рефінансована) позика не обов'язково повинна бути позикою під замовлення.
Позика на рефінансування на зменшення процентних ставок (IRRRL). Також відомий як Поточний кредит на рефінансування VA (або, просто, впорядкування рефінансування), IRRRL спеціально розроблені для рефінансування існуючих позик на придбання VA без другої заявки на позику VA. Немає можливості готівки, окрім заощадження на 6000 доларів для енергоефективних проектів благоустрою будинку.
Програма прямого позики для корінних американців (NADL). Розроблені спеціально для членів служби та ветеранів корінних американців, кредити NADL надає безпосередньо VA. Вони завжди налаштовані на 30-річну позику з фіксованою ставкою. Згідно з VA, NADL можуть використовуватися лише для "фінансування придбання, будівництва або благоустрою будинків на федеральній довічній землі (земля бронювання) або для рефінансування попереднього НАДЛ для зниження процентної ставки".

VA також здійснює два різні типи грішми на адаптоване житло, які є позапозиковими платежами для ветеранів з серйозними втратами, пов'язаними з постійною службою. Ці гранти призначені для фінансування будівництва, придбання або модернізації житла, пристосованого для інвалідності, для ветеранів-інвалідів та їхніх сімей. Їх не потрібно повертати.

Переваги позик VA та звичайних позик

Ось короткий підсумок основних переваг позик під заставу перед звичайними іпотечними кредитами:

Попередні внески не вимагаються за окремими позиками
Іпотечне страхування не потрібно
Надійність
Високі ліміти позики на рефінансування грошових коштів (грошові кошти до 100% вашого капіталу в будинку)
Низькі витрати на обтічні позики на рефінансування
Обмеження щодо закриття видів та цін витрат

Недоліки позик VA і звичайних позик

І їх ключові недоліки:

Плата за фінансування VA необхідна заздалегідь
Обмежений військовослужбовцями, які ведуть активну службу, ветеранами та членами їх сімей
Обмеження розміру позики, які можуть спричинити негативний вплив на покупців на ринках високої вартості
Будинки повинні бути первинними резиденціями, якими займаються власники

Заключне слово

Якщо ви проживаєте в мегаполісі, визначеному переписом населення, шанси на отримання статусу на отримання звичайної позики, позики VA або FHA. Однак, якщо ви частково використовуєте широкі відкриті простори, найкращим варіантом домашнього кредиту може бути той, про який ми згадали лише мимохідь: кредит USDA.

За підтримки американського департаменту сільського господарства кредити USDA розроблені спеціально для покупців-початківців, які бажають оселитися за межами визначених переписом мегаполісів, де проживає переважна більшість американців. Для тих, хто має право, програма кредитування USDA є надзвичайно великою - вона пропонує 100% фінансування (без грошей), наднизькі процентні ставки та знижену PMI. Перш ніж подати заявку на отримання звичайного кредиту або однієї з найбільш поширених нетрадиційних альтернатив, зробіть собі (і свій гаманець) послугу і вивчіть цей невловимий, потенційно прибутковий продукт фінансування нерухомості.

Якщо ви хочете покращити свої шанси отримати схвалення іпотечного кредиту, перегляньте цю статтю: 6 підказок для отримання схвалення позики на житловий іпотечний кредит..

Який із різних іпотечних кредитів - FHA, VA або звичайний - підходить саме вам?