Як розрахувати коефіцієнт заборгованості та доходу за іпотекою або позикою

Хоча вам не потрібні енциклопедичні знання про всі компоненти хорошого кредитного бала або міркування, пов'язані з рішеннями про андеррайтинг, але не завадить знати, що радує кредиторів - а що їх вимикає.

Крім самого кредитного бала, єдиною метрикою, гідною подальшого дослідження, є співвідношення боргу та доходу.

Важко завищити центральність боргу до доходу в процесі андеррайтингу. Якщо ваш коефіцієнт занадто високий, вам буде дуже важко забезпечити особисті позики та інші види кредиту за розумними ставками. Це може мати серйозні наслідки для вашого способу життя та особистого фінансового здоров’я, про деякі з яких ми розповімо детальніше нижче.

Ось що потрібно знати про коефіцієнт заборгованості до доходу: як він розраховується, чому це має значення, його обмеження як показник фінансового здоров’я та що можна зробити для покращення особистого чи домашнього співвідношення.

Що таке коефіцієнт заборгованості та доходу?

Це досить проста концепція.

Співвідношення вашого боргу та доходу порівнює що вам завдячують проти що ти заробляєш. Математично це коефіцієнт ваших щомісячних зобов'язань, розділений на ваш щомісячний валовий дохід: R = D/Я, де D - ваш загальний борг, я - ваш загальний дохід, а R - ваше співвідношення боргу до доходу.

Як розрахувати коефіцієнт заборгованості та доходу

Ви можете розрахувати коефіцієнт заборгованості та доходу за чотири простих кроки:

Додайте свої борги. По-перше, складіть всі свої борги. Зобов'язання, які зазвичай використовуються для обчислення коефіцієнта заборгованості та доходу, включають іпотечний кредит (включаючи податкові податки та страхування) або виплату орендної плати, автомобільні платежі, виплати студентського кредиту, особисті (та інші) платежі за кредитом, виплати за будь-якими кредитами, які ви співпрацюєте підписаний (важлива позиція для батьків з дорослими дітьми, обтяженими боргами), аліменти, аліменти, аліменти на виплату домашнього капіталу та мінімальні платежі кредитною карткою (навіть якщо ви стягуєте більше коштів). Це не повний перелік боргів, який може враховувати співвідношення боргу та доходу. Якщо ви не впевнені, що шукає ваш кредитор, зверніться безпосередньо до свого кредитного працівника.
Виключити витрати, що не враховуються. Чисельник коефіцієнта заборгованості до доходу включає лише витрати, що вважаються боргами. Це не загальний облік ваших щомісячних зобов’язань. Нефактовані витрати зазвичай включають комунальні платежі (такі як вода та електроенергія), більшість видів страхування (включаючи страхування авто та здоров'я), транспортні витрати (крім кредитів на автомобіль), рахунки за мобільний телефон та інші витрати на телекомунікації, продукти та продукти харчування, більшість податків (без урахування податків на нерухоме майно), а також дискреційні витрати (наприклад, розваги).
Додайте свій валовий дохід. Складіть усі джерела доходу до оподаткування. Якщо у вас є робота на W-2, яка працює на повний робочий день, це так само просто, як переглядати останню зарплату. Якщо у вас є кілька робочих місць за сумісництвом, ви працюєте незалежним підрядником для декількох клієнтів або маєте невеликий бізнес, напевно, найпростіше звернутися до податкової декларації попереднього року (якщо припустимо, що ваш дохід не змінився суттєво) або вручну скласти квитанції за допомогою ваші останні виписки з банківського рахунку.
Крок 1 розділіть на крок 3. Розподіліть загальну щомісячну заборгованість, визначену на кроці 1, на валовий дохід, визначений у кроці 3. Це ваше поточне відношення боргу до доходу!

Ось простий приклад. Скажи своє загальна сукупна щомісячна заборгованість, без урахування боргових витрат, є 1500 доларів. Ваша щомісячний валовий дохід, до сплати податків та витрат домогосподарств, є 4500 доларів США. Ваша відношення боргу до доходу становить 1500 доларів США / 4500 доларів США, або 33,3%.

Чому має значення ставка заборгованості та доходу

Заборгованість до доходу є одним з найважливіших факторів, якими користуються кредитори для оцінки заявників.

Для кредиторів співвідношення боргу та доходу є надійним показником вашої здатності своєчасно повертати новий кредит. Статистично, чим вище наявне боргове навантаження відносно поточного доходу, тим більше ви відстаєте від обслуговування боргу.

Іпотечні кредитори особливо усвідомлюють співвідношення боргу та доходу заявників. Іпотечні андеррайтери та компанії, що обслуговують, які купують більшість іпотечних кредитів після їх видачі, мало стимулів видавати ризиковані позики заявникам, які можуть боротися за виконання своїх існуючих зобов'язань..

Кредитори, які видають іпотечні кредити з високим рівнем ризику - відомі як іпотечні кредити на первинному рівні - компенсують додатковий ризик, вимагаючи більших авансових платежів та призначення високих процентних ставок. Іпотечні кредити на найвищу версію часто вимагають авансових платежів на північ від 20% та стягують відсотки, що перевищують 8% річних, порівняно з 3% до 5% за основними іпотечними кредитами..

Що таке хороший коефіцієнт заборгованості та доходу для кредиторів?

Кожен кредитор різний, але 36% - це загальновизнане скорочення боргу до доходу для основних іпотечних кредитів. Це максимальний коефіцієнт заборгованості та доходу, дозволений згідно з правилами Fannie Mae для кредитів, підписаних вручну.

Фанні Мей робить винятки з правила 36%. Відповідно до матриці придатності Fannie Mae, Fannie Mae дозволяє отримати коефіцієнт заборгованості та доходу до 45% за позиками, наданими позичальникам з більш високими кредитовими показниками та готівковими резервами.

Кредити, надані позичальникам, коефіцієнт боргу до доходу яких перевищує 43%, можуть не мати важливих засобів захисту позичальників, таких як обмеження на попередні «пункти» зборів та періоди, що стосуються лише відсотків. Перегляньте літературу Бюро фінансового захисту споживачів щодо кваліфікованих іпотечних кредитів, щоб отримати докладнішу інформацію про те, що є, а що не дозволяється.

Менші кредитори звільнені від правил, що регулюють кваліфіковані іпотечні кредити, і тому можуть видавати вигідні іпотечні позики позичальникам із співвідношенням боргу та доходу, що перевищує 43%. Дрібні кредитори визначаються як позикодавці з активами менше 2 мільярдів доларів США та 500 або менше іпотечних кредитів, випущених у попередньому році. Майте на увазі, що кредитори мають остаточне розсуд щодо прийняття рішень щодо андеррайтингу - і що, як би не було м'якості вашого кредитора, вам, швидше за все, доведеться зіткнутися з більш високими процентними ставками та вимогами щодо початкового внеску, якщо коефіцієнт боргу до доходу перевищує 36%.

Чи є коефіцієнт заборгованості та доходу хорошим показником фінансового здоров’я?

Напевно вже зрозуміло, що коефіцієнт заборгованості та доходу не є проксі для грошових потоків домогосподарств. За винятком широких категорій витрат, таких як комунальні послуги, страхування та продовольство, заборгованість із доходом є в кращому випадку неповною картиною вашого загального фінансового стану. Хоча простіше витратити більше, ніж ви заробляєте, за допомогою гаманця, наповненого кредитними картками чи великим портфелем особистих позик, надмірне залучення не є єдиним фактором, який може пошкодити вашу фінансову стійкість..

Заборгованість до доходу - це хороший показник вашої особистої кредитоспроможності, хоча б лише через ступінь, на яку кредитори розраховують на це у прийнятті рішень про андеррайтинг. Але ваш коефіцієнт заборгованості та доходу "нестандартний", визначений у чотирьох етапах вище, недостатній для створення цілісної картини вашого фінансового добробуту.

Щоб досягти цього, вам потрібно переосмислити "борг".

Як розрахувати персоналізований коефіцієнт заборгованості та доходу

Ваш персоналізований коефіцієнт заборгованості та доходу повинен враховувати періодичні, неминучі особисті або сімейні витрати, які не включені до визначення кроку 2 "борги". Такі витрати можуть включати:

Медична страховка
Автострахування
Домашнє страхування, якщо воно не входить в депозит
Витрати на догляд за дітьми, якщо у вас є маленькі діти, які проживають у домогосподарстві з одним батьком або двома батьками
Податки на прибуток, якщо не повністю утримуються з вашої зарплати
Витрати на комунальні послуги та зв’язок
Бакалії

Очевидно, що чим більше ви включаєте витрат, тим ближче ви підходите до простого переробки бюджету своїх домогосподарств. (Якщо у вас ще немає бюджету для домогосподарств, прочитайте, як скласти особистий бюджет вперше.)

Уникнути цього можна, зосередившись на найбільших зобов’язаннях: у більшості випадків - медичному страхуванні та догляді за дітьми. Перш ніж розрахувати персоналізований коефіцієнт заборгованості та доходу, віднімайте витрати вашої медичної страховки та витрати на догляд за дітьми (якщо застосовується) від валового доходу.

Якщо ви маєте право на отримання податкових кредитів або відрахувань, пов’язаних з будь-якими витратами, додайте їх назад. Залежно від ваших доходів, ви можете претендувати на податковий кредит у розмірі від 20% до 35% кваліфікованого дитячого садка або інших витрат на нагляд за дітьми та утриманцями, які не досягли віку. 13, обмежено 3 000 доларів витрат на одну дитину та 6 000 доларів витрат на двох і більше дітей. Повний кредит доступний лише батькам з нижчим рівнем доходу. Якщо ви заробляєте більше 43 000 доларів на рік, ваш кредит обмежується на рівні 20%. (Цей поріг може змінюватися кожного податкового року, тому перед тим, як робити припущення щодо вашої придатності, зверніться до останніх податкових декларацій та поточних публікацій IRS.)

Розрахунок коефіцієнта заборгованості та доходу: приклад

Проведемо приклад. Скажіть свою частку План медичного страхування коштує вам 2500 доларів на рік, ваші витрати на догляд за дітьми загалом 11 000 доларів на рік для двох дітей, і твій валовий річний дохід становить 70 000 доларів США. Якщо припустити, що ваші діти можуть претендувати на дитину та податковий кредит на догляд за ними, ви можете претендувати 2200 доларів.

Щоб знайти свою "справжню" дохідну основу для персоналізованого підрахунку боргу до доходу, слід відняти $ 13 500 з $ 70 000, потім додайте назад 2200 доларів: 58 700 доларів США щорічний дохід, або приблизно $ 4,892 на місяць.

Потім ви можете використовувати свою дохідну основу для визначення максимального рекомендованого боргового навантаження, виходячи з порогових значень боргу-доходу кредиторів. Якщо ви подаєте заявку на іпотечний кредит і хочете бути впевнені, що можете отримати найкращі ціни та умови для свого кредитного профілю, знімайте не більше ніж 36% боргу до доходу. При місячному доході $ 4,892, не враховуючи жодних додаткових витрат, ви можете дозволити собі витратити не більше $ 1761 на місяць про обслуговування боргу.

Поради щодо покращення коефіцієнта заборгованості та доходу

Зменшення співвідношення боргу та доходу може здатися само собою зрозумілим, але погасити борг часто простіше, ніж зробити. Дотримуйтесь цих порад, щоб зробити вагомий і своєчасний вплив на співвідношення боргу та доходу раніше ви звертаєтесь за іпотекою чи іншим великим кредитом:

Акцизи на одну дискреційну витрату зі свого бюджету щомісяця. Це може бути ранкове латте, пакет кабельного телефону та Інтернету, який ви ледве використовуєте, передплата на доставку їжі, яку ви не встигаєте приготувати. Визначте одну таку фінансову слабкість на місяць, складіть план, як жити без неї, і зменшіть її зі свого бюджету.
Прискорити виплату боргу з розстроченням. Розрахункові позики включають кредити на авто, іпотечні кредити, особисті позики та інші позики з фіксованими щомісячними платежами. (Навпаки, кредитні картки та лінії власного капіталу в кредитній допомозі відомі як "револьверні" борги, оскільки ви можете користуватися ними вільно, а залишок може збільшитися або впасти відповідно.) Якщо високі щомісячні платежі на розстрочку позики враховують ваш підвищений коефіцієнт заборгованості до доходу, спробуйте додати трохи до кожного платежу, щоб зменшити кількість місяців, необхідних для погашення залишку. Для позичальників, які в першу чергу занепокоєні зменшенням заборгованості до доходу в коротко- та середньостроковій перспективі, ця стратегія найкраще працює з позиками, що наближаються до виплати: скажімо, автокредит із залишком 24 щомісячних платежів. Це не так ефективно для нещодавно виданих довгострокових позик: скажімо, 30-річна іпотека, на яку залишається 280 місяців. Щомісяця виплачуйте більше директорам довгострокових позик може зменшити загальну вартість кредиту. Це добре для вашого довгострокового фінансового здоров’я, але не безпосередньо стосується вашої короткострокової ситуації з боргом до доходу.
Оплачуйте кредитні картки повністю щомісяця. Якщо ви не скористаєтесь обмеженою акцією 0% квітня для фінансування великої покупки або погашення заборгованості за кредитною карткою з більшими відсотками за допомогою переказу балансу, не здійснюйте щомісячні залишки на кредитній картці. Це підвищує ваш мінімальний щомісячний платіж - а разом із цим і співвідношення боргу-доходу.
Скористайтеся пропозиціями щодо переказу балансу. Якщо ваш кредит у хорошій формі, ви можете претендувати на низькі кредитні картки APR, такі як Chase Slate або Citi Simplicity. Ці картки часто поставляються із довгими пропозиціями по переказу балансу на 0%, що фактично заморожують накопичення відсотків за переведеними боргами по кредитних картках з високими відсотками, зменшуючи витрати на їх погашення. Скористайтеся ними!
Кожен тиждень підбирайте кілька годин позаштатної роботи. Збільшення доходу часто простіше, ніж зменшення боргу. Якщо у вас є торгові навички або таланти, які добре перекладаються на ринок позаштатних контрактів або консультації на ринку, вішайте цифрову шинг. Шукайте роботу на авторитетних веб-сайтах для позаштатних робіт.
Відкладіть великі покупки. Плануєте великий проект благоустрою будинку? Пінінг для нового автомобіля? Спробуйте відкласти ці покупки, поки ваші існуючі борги не будуть контролюватися. Якщо вам потрібно фінансувати будь-яку частину цих покупок, ви збільшите коефіцієнт заборгованості та доходу, скасувавши частину або всю наполегливу роботу, яку ви вклали..
Уникайте подачі заявок на нові позики чи кредитні картки. Ці "попередньо затверджені" пропозиції кредитних карт є спокусливо, але вони не гарні для вашого співвідношення борг-дохід. Уникайте залучення нових боргів, особливо позик з високими відсотками та кредитних ліній, поки співвідношення боргу та доходу не контролюється. Уникайте взагалі хижих позик, таких як позики на день виплати.

Заключне слово

Коефіцієнт заборгованості до доходу легко зрозуміти абстрактно. Там, де гума потрапляє на дорогу, речі не завжди є настільки чіткими.

Якщо ви відводите один висновок від цієї посади, я сподіваюся, що ваш коефіцієнт заборгованості та доходу не є арбітром вашого фінансового здоров'я. Так, це важливе врахування андеррайтингу для кредиторів, і високий коефіцієнт заборгованості до доходу, ймовірно, підвищить витрати на запозичення або взагалі виключить вас із суперечки. Але отримати цілком вимірну картину свого фінансового стану просто не можна лише з цього номера.

Чи підрахували ви коефіцієнт заборгованості до прибутку останнім часом? Чи в хорошій формі, чи ще належить виконати роботу?