Як зупинити та уникати викупу у вашому домі

Власники будинків можуть опинитися в цій ситуації з багатьох різних причин. Деякі втрачають роботу і вже не можуть зводити кінці з кінцями. Для інших криза здоров’я залишає їх величезними рахунками за медичні послуги, які харчуються наявними коштами. А деякі просто роблять помилку, купуючи більше будинку, ніж можуть собі дозволити, так що навіть невеликої зміни у їхніх фінансах достатньо, щоб виплати виходили за межі їх досяжності.

Незалежно від того, чому це трапляється, звернення стягнення - це жахливий досвід. Втратити свій будинок завжди страшно і гнітюче, але коли ви його втратите, оскільки не змогли виконати виплати, ви можете відчути, що це ваша вина. Це накопичує почуття сорому і провини, крім усіх ваших інших стресів. І що ще гірше, звернення стягнення серйозно шкодить вашій кредитній балі, що робить вам набагато складніше придбати інше житло в майбутньому.

Якщо ви зіткнулися з цією проблемою, є сенс зробити все можливе, щоб її уникнути. Для власників будинків, які не мають грошових коштів, існує кілька способів запобігти викупу - або хоча б захистити себе від деяких найгірших наслідків викупу.

Збір додаткових грошових коштів

Якщо ви не відставали від своїх іпотечних платежів більше місяця-двох, у вас все ще є шанс повернутися назад. Якщо вам вдасться зібрати достатньо додаткових грошових коштів, ви можете компенсувати пропущені платежі та врятувати своє житло від викупу.

Ось кілька способів зібрати гроші поспіхом.

Зменшіть свої витрати

Почніть з вирізання всіх додаткових у своєму бюджеті, якщо ви ще цього не зробили. Скасуйте кабельне телебачення, поверніться до дешевшого плану стільникового телефону, відмовтеся від членства в тренажерному залі, перестаньте пити воду у пляшках і киньте їсти їсти, навіть якщо вранці це просто на каву.

Якщо цього недостатньо, щоб закрити розрив у своєму бюджеті, саме час перейти до більш екстремальних стратегій. Шукайте способи зменшити свої продуктові рахунки, знайти доступне медичне обслуговування та, можливо, навіть відмовитися від свого автомобіля. Напружувати пояс настільки боляче, але це краще, ніж втрачати дім.

Використовуйте програми допомоги

Якщо ви маєте право на будь-яку форму державної допомоги - наприклад, Medicaid, SNAP (харчові марки) або допомогу на опалення - прийміть її. Зайві гроші, які він звільняє у вашому бюджеті, можуть допомогти вам бути в курсі іпотеки. Finder Benefit на Benefits.gov може допомогти вам знайти та подати заявку на програми у вашому штаті.

Продам речі

Шукайте у своєму будинку будь-що цінне, яке ви можете продати, щоб зібрати трохи грошей. До найцінніших предметів належать ювелірні вироби, електроніка, колекціонування, інструменти, музичні інструменти та навіть деякі меблі чи другий автомобіль, якщо ви можете обійтися без них. Ви можете продати свої речі на eBay, розмістити їх у Craigslist або відвезти до ломбарду.

Підвищуйте свій дохід

Шукайте способи заробити додатковий дохід, щоб звести кінці з кінцями. Подивіться, чи готовий ваш начальник надати вам додаткові зміни або понаднормові години на роботі. Якщо це не спрацює, погляньте на отримання другої роботи або бічну концерт, як їзда на Uber. Оренда запасного приміщення у вашому будинку, якщо у вас є, - це ще один спосіб залучити трохи зайвих грошей.

Торкніться свого пенсійного фонду

Якщо у вас є гроші, виділені у пенсійний фонд, подумайте про дострокове зняття коштів. Якщо у вас є Roth IRA, ви можете зняти з нього гроші, не сплачуючи додаткових податків або штрафних санкцій. Це все ще відведе вас на пенсійні заощадження, але ви можете потурбуватися про згортання пізніше, як тільки ваша фінансова криза пройде.

Якщо у вас є традиційний IRA або 401k, вам доведеться сплачувати податки та штрафи за будь-які дострокові зняття коштів, але вартість може бути вартим того, щоб зберегти ваш будинок.

Рефінансування

Деякі люди закінчуються неприємностями через іпотеку з регульованою ставкою, яка має низький керований платіж протягом перших кількох років, а потім раптово підскочить до рівня, недоступного. Деякі з найгірших порушників - це позики, які не стосуються лише відсотків, які стають значно дорожчими, коли вам доведеться почати виплачувати основну суму, а також відсотки. Інші люди мають іпотеку з фіксованою ставкою, але відсоткова ставка дуже висока - можливо, тому, що вони мали поганий кредит, чи, можливо, тому, що ставки просто були високими на той час.

Якщо ви перебуваєте в будь-якій з цих ситуацій, перефінансування іпотечного кредиту може бути достатньою для того, щоб зменшити щомісячний платіж до рівня, з яким ви можете впоратися. Це може бути варіантом навіть у тому випадку, якщо ви перевернули кредит. Зазвичай банки не хочуть рефінансувати іпотечний кредит, якщо у вас немає справедливої суми власного капіталу, але якщо альтернатива є вилученням кредиту, банк може заробити більше грошей, давши вам рефінансування, ніж пройшовши процедуру звернення стягнення..

Рефінансування проти стягнення

Якщо можливо, рефінансування домашнього кредиту є найкращою альтернативою звернення стягнення. Він пропонує ряд переваг:

Найменший вплив на кредит. Подача заявки на новий кредит завжди трохи зменшує ваш кредитний бал, але падіння є лише тимчасовим. Порівняно з іншими варіантами - такими як короткий розпродаж, зміна позики чи вчинення закону про звернення стягнення - рефінансування повинно завдати найменшого шкоди вашому кредитному рейтингу в довгостроковій перспективі.
Більш доступна позика. Рефінансування вашого будинку замінює недорогий кредит на доступний. Ви матимете щомісячні платежі, які зручніше вписуються у ваш бюджет, а не розтягувати його до меж чи далі.
Ти бережиш свій дім. Найголовніше, що рефінансування дозволяє утримувати ваш будинок. Вам доведеться пройти певні клопоти, заповнюючи документи, але це набагато менше проблем, ніж переїзд до нового будинку.

Шляхи рефінансування

Якщо ви накопичили багато власного капіталу у своєму будинку, ваш банк повинен бути радий рефінансувати вашу заставу. Навіть якщо ви не можете отримати більш низьку процентну ставку, ви зможете знизити щомісячні платежі, продовживши термін позики.

Наприклад, якщо у вас була позика в 200 000 доларів і ви вже погасили 50 000 доларів, ви можете взяти новий 30-річний кредит на суму 150 000 доларів. Вам знадобиться більше часу, щоб ваш будинок окупився таким чином, але це краще, ніж повністю втратити будинок.

Якщо у вас немає великого капіталу, є ймовірність, що ви все-таки зможете рефінансувати за допомогою деяких спеціальних програм. До них належать:

HARP. Програма рефінансування житла (HARP) допомагає власникам будинків, чиї будинки втратили цінність, рефінансувати свої іпотечні кредити, навіть якщо вони зараз перевернуті. Ця програма доступна лише для іпотечних кредитів, які були започатковані до травня 2009 року за підтримки урядових програм Fannie Mae або Freddie Mac. Веб-сайт HARP може повідомити вам, чи маєте ви право, і допоможе вам подати заявку. Термін дії HARP закінчується в кінці 2018 року, тому для використання цієї програми вам потрібно буде діяти швидко.
Програми FHA. Якщо ваша іпотека підтримується Федеральним органом житлового господарства (FHA), ви можете скористатися деякими спеціальними програмами FHA для рефінансування. Просте рефінансування FHA - це хороший варіант, щоб отримати найнижчу можливу процентну ставку і зберегти низькі витрати з власної кишені, тоді як FHA Streamline Refinance допомагає швидко рефінансувати та уникнути оформлення документів.
IRRRL. Власники будинків з іпотекою, що фінансується Департаментом у справах ветеранів, або ВА, можуть претендувати на позику щодо рефінансування відсоткової ставки для зменшення процентних ставок (IRRRL). Іноді його називають позикою VA або Streamline, а ця позиція допомагає вам рефінансувати до нижчої процентної ставки. Будь-який позикодавець може надати цей вид позики, але не потрібно цього кредитора, тому вам, можливо, доведеться робити покупки, щоб знайти банк, який надасть вам цей кредит..

Іпотечне тренування

Якщо ви не можете рефінансувати свій домашній кредит, ви можете спробувати заставити свого кредитора погодитись на «іпотечне тренування». Це звучить як план вправ для вашого будинку, але насправді це план, який допомагає вам «розробити» спосіб зробити свою заставу більш керованою. Існує кілька видів іпотечних тренувань, включаючи зміни позики, плани виплат та виплати.

Модифікація позики

Змінивши позику, ваш позикодавець погоджується змінити умови вашої іпотеки, щоб зробити виплати більш доступними. Наприклад, позикодавець може знизити процентну ставку, змінити ваш кредит з регульованої ставки на фіксовану ставку або продовжити термін позики. Однією з переваг модифікацій позики є те, що подання заявки на час тимчасово зупиняє процес викупу, надаючи більше часу для збереження вашого будинку.

Щоб мати право на модифікацію позики, ви повинні показати, що ви зазнали фінансових труднощів і більше не можете виконати поточні платежі за кредит. Щоб підтвердити це, ви повинні надати документи, такі як зарплати, податкові декларації та банківські виписки. Ви також повинні пройти пробний період, щоб показати, що ви можете дозволити собі робити нові, нижчі платежі.

Існує безліч різних програм модифікації позик. Фонд Hardest Hit (HHF), який надає модифікації позик на житло та іншу допомогу борючим власникам будинків, доступний у 18 штатах та окрузі Колумбія до кінця 2020 року. Існують спеціальні програми модифікації позик для кредитів VA та FHA, як а також програми, якими керують банки.

Щоб подати заявку на модифікацію позики, зверніться до відділу зменшення збитків кредитора (також відомого як відділ утримання будинку). Ви повинні мати можливість знайти контактну інформацію для цього відділу у щомісячній заяві про іпотеку або на веб-сайті кредитора. На веб-сайті «Створення дозволеного дому» (MHA) є додаткова інформація про те, що потрібно застосувати.

Терпіння

У деяких випадках фінансова криза, яка виводить ваш іпотечний платіж поза досяжності, є лише тимчасовою. Наприклад, можливо, ви втратили роботу, але знаєте, що будете починати нову через кілька місяців. Або, можливо, у вас проблеми зі здоров’ям, через які ви тимчасово не можете працювати.

У такій ситуації угода про терпіння може допомогти вам, поки ви не встанете на ноги. Згідно з цими планами, іпотечний кредитор погоджується скоротити або навіть призупинити свою іпотечну виплату протягом визначеного періоду часу. Вони також обіцяють не звертати стягнення на майно протягом цього періоду. В обмін на це ви погоджуєтесь відновити виплату іпотеки в повному обсязі після закінчення строку, а також платите додатково, щоб компенсувати пропущені платежі.

Процес пошуку відшкодування позики починається так само, як і отримання модифікації позики: зв’яжіться зі своїм кредитором і попросіть їх допомогти вам скласти план. Просто пам’ятайте, що терпіння - це лише тимчасове рішення. Це не допоможе вам залишитися в будинку, який ви не можете собі дозволити.

План погашення

Можливо, ви загрожуєте стягненням збитків, тому що ви пропустили кілька іпотечних платежів під час короткострокової кризи, але тепер ви знову на ногах і знову зустрінетесь з платежами. У такому випадку план погашення пропонує вам спосіб потрапити в дію та уникнути стягнення.

У платі погашення ваш кредитор додає всі пропущені платежі, а потім ділить загальну суму на невеликі шматки, які додаються до вашої звичайної іпотечної виплати протягом визначеного періоду. Наприклад, якщо ви відстаєте від 3000 доларів, ви можете додати додаткових 500 доларів за кожен іпотечний платіж протягом наступних шести місяців. Тривалість періоду погашення варіюється, але типовим є три-шість місяців.

Короткий розпродаж

Якщо ви просто не можете дозволити собі свій будинок більше, найкращим варіантом може бути його продати. Проблема полягає в тому, що якщо ціни на житло знизяться, сума вашого будинку на ринок може бути меншою, ніж сума, яку ви заборгували за своєю іпотекою, залишаючи вас ще в червоному вигляді. У такому випадку короткий продаж - продаж вашого будинку за меншу суму, яку ви залишили під заставу - може бути рішенням. Якщо ваш позикодавець погодиться на це, ви можете продати свій будинок, піти і почати спочатку.

Наприклад, припустимо, що ви зараз заборгували 100 000 доларів за своєю іпотекою. Щоб погасити цю суму, а також покрити витрати на закриття продажу, вам доведеться перерахувати будинок на суму 105 000 доларів. Однак ринок житла у вашому районі настільки холодний, що ви не отримуєте пропозицій за цією ціною.

При короткому розпродажі ви можете знизити ціну будинку до 95 000 доларів. З 5000 доларів на витрати на закриття, це залишає лише 90 000 доларів, щоб погасити стару іпотеку. Однак позикодавець погоджується прийняти цю меншу суму як повну оплату за ваш кредит, а не пройти дорогий, трудомісткий процес викупу будинку. Деякі кредитори фактично вимагають, щоб ви спробували короткий продаж, перш ніж вони розглянуть інші альтернативи викупу, такі як модифікація позики.

Короткий продаж проти викупу

Короткий продаж має ряд переваг перед викупом, але має і деякі недоліки. Ось як вона порівнює:

Менше чекайте, щоб купити новий будинок. Якщо ваш будинок перешкоджає зверненню стягнення, вам доведеться почекати п'ять-сім років, перш ніж банк поверне вам заставу. Цей термін очікування може бути скорочений до трьох років, якщо ви зможете показати, що вилучення було пов’язане з обставинами, які не контролюються вами. Однак після короткого розпродажу ви зможете знову отримати право на позику на житло лише за два роки.
Контроль продажу. Короткий продаж ви контролюєте процес продажу свого будинку. Ви можете вирішити, скільки просити, і будете знати, хто кінцевий покупець. Під час звернення стягнення банк просто захоплює ваш будинок, і ви не можете знати, що з ним станеться.
Менш соціальна стигма. Для багатьох власників будинків короткий продаж набагато менше бентежить, ніж звернення стягнення. Для сусідів це виглядає так само, як і будь-який інший продаж будинку; тільки банк знає, що ви отримуєте менше за майно, ніж ви заборгували.
Постійні платежі. Поки ви коротко продаєте свій будинок, ви все ще на гачку, щоб продовжувати здійснювати іпотечні платежі до завершення продажу. Якщо ваш будинок вибуває з викупу, навпаки, ви можете припинити здійснення платежів і продовжувати жити в будинку, поки банк не вигнать вас..
Той самий вплив на показник кредиту. Короткий розпродаж та звернення стягнення ушкоджують ваш кредитний рейтинг приблизно на однакову суму. Будь-який варіант може призвести до зниження вашої кредитної оцінки на 105 до 160 балів. Обидва вони залишають негативну позначку, яка залишатиметься у вашому кредитному звіті до семи років, але ваш рахунок може почати відновлюватися після перших двох років або близько того.

Як зробити короткий розпродаж

Щоб отримати дозвіл на короткий розпродаж, зверніться до відділу зменшення збитків вашого банку так само, як і для зміни кредиту на житло. Вам потрібно буде заповнити заявку та підкріпити її великою кількістю документів, де відображаються всі деталі ваших фінансів. Банк буде використовувати цю інформацію для з'ясування того, чи дійсно здійснення короткострокового продажу є єдиною альтернативою викупу.

Більшість банків також вимагають від вас пропозиції від покупця, перш ніж вони приймуть короткий продаж. Тож вам доведеться перерахувати будинок за нижчою ціною, отримати пропозицію, віднести його до банку, а потім зачекати, щоб дізнатись, чи був затверджений короткий продаж, перш ніж приймати пропозицію прийняти пропозицію. Все це назад і назад між продавцем, покупцем і кредитором робить короткий продаж дуже складним процесом, який може зайняти до повного року.

Важливо переконатися, що якщо позикодавець схвалить продаж, він також погоджується не пред'являти позов до вас за додаткову суму, яку ви досі не сплатили за іпотечний кредит. Іноді позикодавець погоджується випустити свою власність або законну власність на майно, щоб ви могли продати його, але він не погоджується прийняти виручку як повну оплату вашого кредиту. Натомість він може вимагати «судження про недостатність» щодо вас, щоб зібрати зайві гроші такими засобами, як отримання вашої зарплати.

У кількох штатах, а саме в Арізоні, Каліфорнії, Неваді та Орегоні, рішення щодо недоліків після короткого продажу є незаконними. Якщо ви не проживаєте в одному з цих чотирьох штатів, ви повинні отримати письмову угоду від кредитора, в якій зазначено, що вони не будуть її шукати. В іншому випадку ви можете продати свій будинок за менший, ніж коштує, і все-таки опинитися в норі.

Вчинок у звільненні від стягнення

Якщо все інше не вдається, є ще одне останнє, що ви можете зробити, щоб уникнути тривалого, болісного процесу викупу. Це називається правочином замість звернення стягнення, і це угода, при якій ви, в основному, передаєте свій будинок своєму іпотечному кредитору. В обмін на це позикодавець погоджується звільнити вас від свого боргу, навіть якщо це було б більше, ніж зараз коштує житло.

Вчинок у Ліє проти викупу

По суті, вчинок взагалі все ще є скасуванням, але це швидше і простіше. Як тільки ви здасте свій будинок, ваш борг негайно скасовується. Ви також уникаєте неприємностей, що переживають громадськість, через те, що вони проходять процедуру стягнення.

Неправомірний вчинок, ймовірно, зашкодить вашій кредитній оцінці так само, як і звичайне стягнення. Однак вам не доведеться довго чекати, перш ніж знову зможете придбати будинок. Вибір замість цього вчинку може скоротити час очікування з мінімум п’яти років до чотирьох - а то й двох, якщо ви можете виявити пом'якшуючі обставини.

Як отримати право замість стягнення

Процедура дій, що розпочався, починається з звернення до відділу зменшення збитків вашого банку. Вам доведеться заповнити такий самий папір, як і для зміни позики або короткого продажу, що показує, що ви зазнали фінансових труднощів і більше не можете виконати свої платежі..

Так само, як і ви, ваш банк, швидше за все, дивиться на вчинок замість нього як крайній захід. Це менш дорого і забирає багато часу, ніж звернення стягнення, але це не так добре, як рефінансування або навіть короткий продаж. Деякі банки вимагатимуть, щоб ви спробували продати нерухомість, перш ніж вони приймуть справу замість них, і вони попросять документацію, щоб довести, що ви виставили її на ринок.

Якщо ваш банк погодиться на вчинок замість нього, вам доведеться підписати два документи. Перша передає ваш будинок позикодавцю, а друга, яка називається свідченням про зупинку, пояснює, чи приймає банк поступку як повну оплату за ваш іпотечний борг. У більшості випадків банк звільнить вас від своєї заборгованості після вчинення закону, але у рідкісних випадках це може залишити за собою право вимагати винесення рішення щодо недоліків щодо вас. Щоб уникнути цієї проблеми, переконайтеся, що перед тим, як підписати документи, що в ній конкретно зазначено, що ваш вчинок замість вас погасить ваш борг.

Що не працює: афери з викупу

Вам може бути цікаво, чому ця стаття не згадує жодну із служб "довідки щодо викупу", які рекламуються через місцеві газети, флаєри та рекламу в Інтернеті. Ці служби стверджують, що в обмін на плату вони можуть врятувати ваш будинок від викупу. Вони можуть запропонувати:

Домовляйтеся зі своїм кредитором про рефінансування позики
Візьміть свій кредит, щоб ви сплатили іпотеку їм, а не банку
Проведіть судово-медичну ревізію, щоб побачити, чи порушує ваш кредитор будь-які закони
Допоможуть знайти програми допомоги для власників будинків, які переживають проблеми
Допоможемо подати заяву про банкрутство

На жаль, ці так звані послуги - це справді фінансові афери, які виграють вразливих людей, які відчайдушно хочуть врятувати своє житло. У кращому випадку вони просто з’єднають вас із реальними програмами, такими як HARP, якими ви можете користуватися безкоштовно. У гіршому випадку вони вкрадуть іпотечні платежі, які повинні йти в банк, зануривши вас ще глибше в борги.

Взагалі, ви можете сміливо вважати будь-яку програму, яка пропонує допомогти вам уникнути викупу за певну плату - на відміну від реальних програм від уряду, які є безкоштовними - це афера..

Заключне слово

Іноді немає жодного способу врятувати свій будинок від викупу або однієї з його альтернатив, як-от короткий розпродаж. Хороша новина полягає в тому, що можна відновити свій кредит згодом, щоб ви могли колись знову мати власний будинок. Сфокусуйтесь на негайному оплаті всіх рахунків та погашенні будь-яких інших заборгованостей, таких як залишки на кредитній картці. Приблизно через два роки ви побачите, як ваш кредитний рахунок починає відновлюватися.

Коли ви нарешті готові знову придбати будинок, вчіться на своїй помилці, щоб не закінчитись з іншою іпотекою, яку ви не можете собі дозволити. Перш ніж подавати торги на будинок, зробіть математику і переконайтеся, що щомісячний платіж не з'їдає більше 28% вашого доходу. Чим нижче ви зможете отримати виплату, тим вищі шанси на те, щоб утримати будинок, якщо ви зіткнулися з іншим фінансовим недоліком.

Що б ви порадили тому, хто стикається з можливістю викупу?