10 кращих міст для придбання будинку - ринки покупців у Сполучених Штатах

Ринок житла в США пройшов довгий шлях після травми внаслідок краху житла наприкінці 2000-х. На багатьох місцевих ринках ціни зараз комфортно перевищують передрецесійний пік, а запаси викупованих та короткопроданих будинків набагато наближаються до середніх середніх показників. Дійсно, варто запитати, чи залишаються якісь доступні ринки.

Коротка відповідь - так, все ще можна знайти ринки покупців у Сполучених Штатах. У цьому списку представлено 10 американських ринків житла - розпорошених по кожному регіону країни - які доступні та доступні будь-якою мірою. Ці ринки метро мають розумні ціни щодо національних та регіональних середніх показників, велику кількість привабливих будинків та хороші перспективи для подальшого подорожчання цін. Вони повинні бути на вершині кожного списку покупців житла, який шукає торгів - принаймні, бажаючих і здатних рухатись до кращих житлових угод.

Що робить ринок покупця?

У світі нерухомості термін "ринок покупця" описує місцевий або регіональний ринок, на якому пропозиція житла переважає попит на житло. Ринки покупців відзначаються відносно доступними цінами, негативними розривами між запитуваними цінами та цінами продажу, загалом повільним темпом продажів дому та деякими іншими показниками.

Ці умови можуть бути розчаруючими для продавців, які не хочуть нічого іншого, як продати своє житло та продовжувати своє життя, але вони чудово підходять для терплячих покупців, які шукають довгострокових інвестиційних можливостей - або які просто хочуть модернізуватися до кращого будинку в розумна ціна. Оскільки вони відрізняються низькими цінами та достатньою пропозицією, ринки покупців особливо привабливі для покупців житла, які вперше потрапляють у дім. Завдяки он-лайн агрегаторам даних, таких як Trulia та Zillow, визначити та використовувати їх на ринках покупців зараз простіше, ніж будь-коли раніше.

Важливі критерії, які впливають на доступність житла

Фахівці з нерухомості використовують різні показники для класифікації ринків покупців. Кожна цифра повідомляє потенційним покупцям щось про загальну силу та доступність даного ринку житла:

Середня ціна на будинок. Середня ціна на будинки, що продаються в межах метро, є критично важливою для визначення того, чи доступна площа для постійних покупців житла.
Знижка на продажну ціну до перелікової ціни. Коли будинки продають з надбавкою за запитувані ціни, це говорить про те, що попит випереджає пропозицію на ринку. На ринках справжніх покупців будинки зазвичай продають за менші, ніж їх запитувані ціни. У кожному списку райони, де будинки продають за такою знижкою, відзначаються символом "-" з подальшим відсотком. Ділянки, де будинки продають за премію до їх списку цін, відзначаються символом «+» з подальшим відсотком.
Однорічна зміна. Зміна середніх цін на житло протягом попередніх 12 місяців є хорошим показником загального цінового імпульсу на ринку. Швидке подорожчання вказує на те, що ринок покупця може незабаром закінчитися. Тим часом падіння цін часто свідчить про постійний ринок покупця. Незважаючи на те, що однорічні падіння цін також можуть означати, що ринок завищений і потребує коригування до нижчого рівня цін, покупці можуть уникнути застрягання на падінні ринку, дивлячись на загальні тенденції цін на одну, три та п'ять років. . Коли швидкість, за якою впали ціни, здається, що сповільнюється - іншими словами, якщо річна зміна є або позитивною, або лише незначно негативною після різких трьох- і п’ятирічних падінь - покупці можуть бути впевненішими, що вони отримують в нижній частині ринку.
Трирічна зміна. Цей середньостроковий показник вимірює імпульс цін протягом більш тривалого періоду часу і натякає на загальну силу ринку покупців. Оскільки національна середня ціна на житло протягом останніх трьох років незначно зросла, ринки, які подешевшали, можуть бути заниженими - і, отже, можуть бути хорошими кандидатами для опортуністичних покупців.
П’ятирічна зміна. Цей довгостроковий показник показує, як ціни на житло минули з глибини фінансової кризи та спаду. Хоча більшість ринків покупців зафіксували падіння цін у цей період, ринки з особливо великими падіннями можуть мати структурні чи економічні проблеми, які можуть перешкодити будь-якому відновленню цін. Покупці повинні насторожено ставитися до таких ринків збуту.
Середній час на ринку. Цей показник представляє середню кількість часу, що проходить між датою лістингу будинку та датою закінчення на кожному ринку. Нижчі показники "часу на ринку" свідчать про підвищений попит на будинки. Ринки покупців, як правило, мають більші показники "часу на ринку". Ці дані можуть бути недоступними для деяких менших міст у списку.
Місцевий рівень безробіття. Звичайно, це не пов'язано безпосередньо з житлом, але рівень безробіття є хорошим показником загального економічного здоров'я району метро. Економічно сильні регіони, які продовжують відчувати м'якість ринку житла - на що вказують підвищені показники пропозиції житла, повільні темпи продажів та падіння цін - незабаром можуть повернути кут, створюючи вигідні можливості для покупців житла, які призупиняють покупки як раз.

Якщо не зазначено інше, статистика є поточною до першого кварталу 2019 року.

Найкращі ринки покупців житла в Америці

Це одні з найкращих ринків покупців в Америці для житлової нерухомості.

1. Клівленд, Огайо (Клівленд-Елірія-Ментор, Огайо)

У червні 1969 року хімічна пляма на річці Куяхога загорілася в центрі міста Клівленд. Слово швидко поширилося, і наступного місяця на обкладинці "Зображення" з'явилося зображення більш ранньої, набагато серйознішої пожежі Час журнал, що цементує образ Клівленда як забруднену промислову пустку. Місто миттєво стало прикладом жартів. Її образ ще не відновився повністю.

Тим не менш, покупці з північного сходу Огайо та інших країн ще раз заглядають під кришку регіонального ринку житла. Навіть після десятиліть занедбаності, під час якого житлові фонди недоброзичливих кварталів усохли, Клівленд та його передмістя із внутрішнім кільцем проїжджають у старовинних будинках, що починаються з перших трьох десятиліть 20 століття; багатьом не потрібно нічого, крім свіжого фарби та деяких сучасних оздоблень.

Хоча на північному сході штату Огайо переважає важка промисловість, Клівленд - не зовсім така примітка, як, скажімо, сусідній кантон, давно згасла автомобільна гумова столиця. Багато в чому завдяки клініці Клівленда, найбільшому приватному роботодавцю міста, це центр охорони здоров'я світового класу. Разом із університетом Кейс Вестерн Резерв та університетськими лікарнями Клівленда Клінілендська клініка є також напрямком досліджень у галузі біотехнологій. У НАСА навіть є науково-дослідна база: Дослідницький центр Глена, названий уродженцем штату Огайоан Джона Гленна.

Середня ціна на будинок: 139 900 доларів США
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -27,8%
Річна зміна: +3,0%
Трирічна зміна: +19,8%
П'ятирічна зміна: +23%
Середній час на ринку: Недоступний
Місцевий рівень безробіття: 3,8%

2. Толедо, Огайо

Розташування Толедо в центрі пояса іржі колись було благом для місцевої економіки - у не надто далекому минулому місто було головним світовим постачальником автомобільного скла. Сьогодні північно-західний штат Огайо страждає від проблеми іміджу, незважаючи на скорочення зайнятості на заводі та узгоджені зусилля державних та місцевих політиків щодо переорієнтації регіону на важку промисловість.

Хоча економіка Толедо залишається приглушеною, сусідні громади додали тисячі гідно оплачуваних робочих місць за останнє десятиліття. Більше того, ціни на землю та ціни на житло, що продаються в підвалі, виявляються непереборними для інвесторів у нерухомість та міських піонерів, які знають хорошу справу, коли бачать її.

Справді, саме доступна доступність - це те, що найбільше виділяється на ринку житла в Толедо. У районі Толедо проживає майже мільйон людей, але середня ціна на житло в місті залишається вражаюче низькою. Ця цифра швидко зростає - продажні ціни зросли майже на 45% за п’ять років - тому покупцям може не залишитися багато часу, щоб увійти у свої угоди, що колись у поколінні. Для досвідчених інвесторів у нерухомість потрібні багаті кріпильні верхні будинки; як і в сусідньому Клівленді, багато хто починається з 1910-х та 1920-х років.

Середня ціна продажу: 129 100 доларів США
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -12,2%
Річна зміна: +8,4%
Трирічна зміна: +14,2%
П'ятирічна зміна: +44,8%
Середній час на ринку: 83 дні (листопад 2018 р.)
Місцевий рівень безробіття: 3,4%

3. Філадельфія, Пенсильванія (Філадельфія-Камден-Вілмінгтон, Пенсільванія-Пенсільванія)

Філадельфія - шосте за величиною місто США та одне з найпопулярніших туристичних напрямків. Є хороший шанс, що ви були тут раніше, хоч би помилуватися залі Незалежності та його околицях. Ви, мабуть, пішли через день-два, ваш апетит до ранньої історії США наситився.

Можливо, ти повинен був залишитися. Серед великих північно-східних міст Філадельфія на сьогоднішній день є найкращим значенням для покупців дому; ви отримаєте набагато більше будинку за свої гроші тут, ніж у сусідньому Вашингтоні, окрузі Колумбія або Нью-Йорку. Трафік нерівний, як і деінде в північно-східному коридорі, але система громадського транспорту пробиває вище своєї ваги і забезпечує гідне покриття добре в передмісті. Якщо ви плануєте працювати в центральному Філлі, є хороший шанс, що ви поїдете на поїзд або автобус на роботу.

Якщо говорити про роботу: В Філлі знайти це не важко, завдяки міцній, багатоплановій базі зайнятості та жвавій технічній сцені. Плюс до Нью-Йорка - лише 90 миль на поїзді; тисячі жителів району Філлі здійснюють такі довгі і довгі поїздки. Близькі на робочі місця північні передмістя Нью-Джерсі ще ближче; порівняно низька вартість житла у Філлі та Південній Джерсі може спасти за супутні витрати на пальне та поїзд.

Ближче до дому Філі та прилеглі передмістя мають приголомшливий масив чарівних котеджів 19-го та початку 20-го століття та окремі будинки, які просто благають про потужність нових власників.

Середня ціна продажу: 213 000 доларів
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -23,5%
Річна зміна: +7,5%
Трирічна зміна: +7,5%
П'ятирічна зміна: +9,2%
Середній час на ринку: 113
Місцевий рівень безробіття: 3,1%

4. Майамі, штат Флорида (Майамі-Форт-Лодердейл-Помпано-Біч, Флоріда)

Географічно Маямі розташований у південно-східному масштабі континентальної частини США. Культурно, це все Карибське море. Нескінченні персики, розмахуючи долонями, пастелями, кубаноса і ропа-віє калорі, а не натяк на мороз - недарма люди продовжують стикатися до Південної Флориди у добрі та погані часи.

У наші дні Південні Флоридії тримають один погляд на постійно посягаючому Атлантиці - особливо на тих, хто мешкає на бар'єрних островах регіону, таких як Майамі-Біч. Зміна клімату може врешті-решт зробити прибережну Південну Флориду непридатною для життя, але ви цього не знаєте, взявши пульс на місцевому ринку житла. Після драматичного передрецесійного краху та років анемічного одужання Майамі явно перебуває на підйомі; ціни знову зросли вдвічі за п’ять років.

Чи означає це, що потенційні покупці повинні чекати гарячої смуги? Це не ясно. Інвентар житла в Майамі залишається підвищеним, артефакт буму надмірного будівництва в середині 2000-х років, а нерухомість, як правило, затримується на ринку. Поки ви не встановите прибережну квартиру, ви знайдете тут місце, яке відповідає вашому бюджету.

Середня ціна продажу: 270 300 дол
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -24,7%
Річна зміна: +4,2%
Трирічна зміна: +23,9%
П'ятирічна зміна: +50%
Середній час на ринку: 105 днів
Місцевий рівень безробіття: 2,9%

5. Рокфорд, штат Іллінойс

Рокфор розташований менш ніж в 100 милях від центру Чикаго, але він мало схожий на місто Вітряне. Як і багато середніх міст на індустріальному Середньому Заході, Рокфорд історично покладався на масивні збори та логістичні установки для керування своєю економікою. Потрібно сказати, що останні два десятиліття не були добрими до цих основних роботодавців, і багато хто зменшив місцевий слід або продовжив цілком. Жменька автомобільних та аерокосмічних компаній залишається, але керівники Rockford визнають, що дні промислової слави міста минули назавжди.

На щастя, Rockford - це зростаючий центр для страхової галузі, і він мав певний успіх у залученні високотехнологічних виробників. Тут зустрічаються дві найзайнятіші перехрестя Середнього Заходу, тому місто є також примітним транспортним центром. Назвіть економіку Рокфорда нудною, якщо потрібно; краще, ніж бум-бюст.

Після різкої та тривалої корекції під час та після спаду кінця 2000-х ринок житла Rockford повільно та неухильно відновлюється. Власники будинків, які придбали те, що виявилося ринковим дном ринку в 2013 та 2014 роках, побачили, що їх інвестиції в середньому оцінюються приблизно на 20%. Зважаючи на те, що нещодавнє подорожчання тут було нижчим, ніж в середньому по країні, очевидно, що ціни можуть продовжуватись рости.

Середня ціна продажу: 124 600 доларів США
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -4,2%
Річна зміна: +2,7%
Трирічна зміна: +16,2%
П'ятирічна зміна: +19%
Середній час на ринку: Недоступний
Місцевий рівень безробіття: 5,4%

6. Тулса, Оклахома

Тулса має сильну економіку, яка не демонструє ознак уповільнення. Десятки енергетичних фірм підтримують тут штаб-квартиру або відділення, тому місто отримало велику користь від поточного буму сланцевого газу. Розташування Тулси поблизу одного з найбільших у світі енергетичних терміналів (у Кушинг, штат Оклахома) теж допомагає. Тим часом місто є стрибковим пунктом для туристів, які бажають втекти до гір Оуачіта, які проникають недалеко від сходу, та сусіднього озерного району північного сходу Оклахоми та південно-західного Міссурі.

Незважаючи на те, що опортуністичні покупці можуть насторожено ставитися до ринку, який зафіксував сильне зростання цін протягом кожного з останніх п'яти років, Tulsa залишається неймовірно доступною за національними стандартами. Якщо історія є посібником, це, швидше за все, не зміниться незабаром.

Середня ціна продажу: 161 300 дол
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -21,1%
Річна зміна: +7,5%
Трирічна зміна: +17,7%
П'ятирічна зміна: +26%
Середній час на ринку: 97 днів
Місцевий рівень безробіття: 2,8%

7. Хартфорд, штат Коннектикут (Хартфорд-Захід Хартфорд-Схід Хартфорд, штат Каліфорнія)

Розташована поблизу географічного центру його зменшувальної приймаючої держави, Гартфордська згасла промислова слава приховує своїх тузів у лунці: це вузол для глобальної страхової галузі, де проживають значні аерокосмічні кластери (прикріплені United Technologies, що базуються в сусідньому Фармінгтоні) та державний капітал для завантаження.

Хартфорд зазнав своєї частки постіндустріальних негараздів, і дискримінаційна житлова політика XX століття продовжує залишати довгу тінь, але відносно різноманітна економічна база міста підтримує його в кращому стані, ніж інші заіржавілі фабричні міста Нової Англії. У центральних містах мікрорайонів значна частина житлового фонду припадає на кінець 19 - початок 20 століття - сукупність для самих людей, які знають, що роблять. Підвищені значення властивостей у нових, багаторічно бажаних передмістях, таких як Фармінгтон, Блумфілд та Вернон, допомагають збільшити середній показник метро.

Тим не менше, Хартфорд є одним з єдиних метрополітенів у цьому списку, який не бачив значної подорожчання протягом останніх п’яти років, що робить його переконливим вибором для покупців, які охоплюють цінність, для яких ціна має значення більше, ніж місце розташування. Адже це північний схід; Хартфорд не працює у вакуумі. Приблизно однакові за розміром міста Нью-Хейвен (будинок Єльського університету) та Спрінгфілд, штат Массачусетс, добре знаходяться в межах Хартфорда. Тим більше підстави створити магазин у цій ще доступній кишені Нової Англії.

Середня ціна продажу: 210 800 доларів США
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -18,9%
Річна зміна: -3,7%
Трирічна зміна: +3,4%
П'ятирічна зміна: +1%
Середній час на ринку: 114 днів
Місцевий рівень безробіття: 3,4%

8. Спокан, штат Вашингтон (Спокан-Долина Спокан, штат Вашингтон)

Заснований на драматичній катаракті, яка зараз є центральним центром прекрасного міського парку, Спокан - це економічний та політичний вузол східних двох третин штату Вашингтон. Хоча це лише чотири години, Спокан мало схожий на Сіетл. Клімат сухіший і холодніший. Культура більш орієнтована на сім’ю (хоча і тут багато контркультури). Політика за великим рахунком більш консервативна. І не дивно, що ринок житла набагато доступніший.

Дійсно, ринок житла Спокан навіть не в тій же лізі, що і в Сіетлі, і це чудова новина для покупців. Незважаючи на п’ятирічне збільшення, що наближається до 45%, середні ціни на житло тут залишаються дуже доступними, і покупці можуть очікувати значних знижок, щоб перелічити ціну. Відносно низький середній показник часу на ринку свідчить про обмеженість запасів, але рівень середнього рівня безробіття в регіоні - все ще майже 6%, навіть із середнім показником в країні на рівні нижче 4% - може тримати обстеження.

Незважаючи на зайнятість, Spokane має стабільну, зростаючу базу медичних компаній, університетів та високотехнологічних виробників, які інвестують значні кошти в її громаду. Плюс його міський коридор добре поширюється на сусідній Айдахо, уздовж Міждержавного 90-го, і обидва держави користуються взаємними відносинами: у Вашингтоні не обкладаються податки на доходи фізичних осіб, а в Айдахо відомий поблажливий корпоративний податок, тому багато працівників працюють у колишньому штаті та їздити на добре оплачувані робочі місця в останніх. Якщо ви вирішите влаштуватися тут, не забудьте зробити це через лінію держави - Coeur d'Alene прекрасний.

Середня ціна продажу: 234 500 доларів США
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -16,2%
Річна зміна: +7,1%
Трирічна зміна: +29,6%
П'ятирічна зміна: +44,6%
Середній час на ринку: 49 днів
Місцевий рівень безробіття: 5,8%

9. Вірджинія-Біч, штат Вірджинія (Вірджинія Біч-Норфолк-Ньюпорт-Ньюс, штат Вірджинія)

Вірджинія-Біч прив’язує розповсюджений, заболочений південно-східний регіон Вірджинії, відомий як Hampton Roads, офіційно столичний район Вірджинія Біч-Норфолк-Ньюпорт-Ньюс. Маючи 35 миль безперервного пляжу, що підтримує сотні океанських готелів та незліченну кількість кондо-квартир, доступних для короткострокової оренди, Вірджинія Біч - дико популярне місце для просочених потом міських гойдалок, які шукають перепочинку від внутрішніх невблаганних літніх вологи Південного Сходу..

Це також знаходиться на відстані маршрутів, що знаходяться на відстані від Морської станції Норфолк, однієї з найважливіших американських військових установок. Щонайменше десяток військових форпостів називають домівки Hampton Roads додому, слугуючи критичним стабілізатором для місцевої економіки; понад 50 000 мирних жителів підтримують тут військові дії. Не дивно, що основні невійськові джерела зайнятості обертаються навколо транспорту; Тут розташований Норфолк Саузерн, як і найбільша верф у світі, якою керує Huntington Ingalls Industries на базі Newport News.

Найкращі угоди Вірджинії-Біч виявляються далеко від узбережжя, серед десятків квадратних миль міста в приміському житловому приміщенні та малоповерхових комплексах квартир та будинків. Хоча ви ніколи не знаєте цього з перевантаженого пляжу, значна частина Вірджинія-Біч нерозвинена. Оскільки нове житло на західній та південній окраїнах міста збільшує пропозицію, ціни можуть залишатися під контролем. Це чудова новина для мисливців на торги, зараз і завтра.

Середня ціна продажу: 226 900 доларів США
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: -20,4%
Річна зміна: +0,4%
Трирічна зміна: +11,8%
П'ятирічна зміна: +18,8%
Середній час на ринку: 92 дні
Місцевий рівень безробіття: 2,8%

10. Альбукерке, Нью-Мексико

Журі все ще не вирішує питання про те, чи "Breaking Bad" була гарною справою для Альбукерке. З одного боку, це створило надзвичайну видимість для найбільшого міста Нью-Мексико; з іншого, це був про нещадного наркодилера, який перетворив місто на свій особистий майданчик. Незалежно від того, де ви стоїте, ви, мабуть, погоджуєтесь, що Джессі, надійний дружина Уолтера Вайта, отримав велику справу у його особняку. Альбукерке пропонує солідну знижку від ціни продажу та стабільно, але не вражаюче оцінюючи ціни на списки. Високий показник стягнення платежу послаблює угоду для покупців, які хочуть виправити та продати.

Поза межами нафтового пластика південно-східної галузі, сільська економіка Нью-Мексико, схоже, замкнута у багаторічному занепаді. Однак в Альбукерке речі виглядають краще, ніж вони давно. Університет Нью-Мексико та декілька великих медичних компаній підтримують бурхливу економіку знань, а прекрасне оточення міста та унікальна культура роблять його незаслуженим - але все більш популярним - туристичним напрямком. (Година в дорозі, Санта-Фе вже давно є магнітом для відвідувачів поза штатом.) Просто зробіть свого колегу Буркеноса і будьте правою стороною закону.

Середня середня ціна: 229 900 доларів
Знижка на продажну ціну / преміум до перелікової ціни: Недоступний
Річна зміна: +2,2%
Трирічна зміна: +11,1%
П'ятирічна зміна: +18,5%
Середній час на ринку: 66 днів
Місцевий рівень безробіття: 4,0%

Заключне слово

Звичайно, доступність ринку житла - не єдиний фактор, який повинен повідомити про ваш наступний крок. Хороші школи, яскрава культура, широкі зручності життя та потужні перспективи роботи - це важливі елементи будь-якого зворушливого рішення. Хоча не всі міста в цьому списку відзначають кожну скриньку, у них є одне спільне: вражаючі знижки на найважливіші інвестиції новоприбулих, житло.

Ринки покупців не тривають вічно, тому обов'язково вивчіть ці конкретні, перш ніж вони зникнуть.

Ви нещодавно отримали велику пропозицію про житло в одному з цих міст? Як щодо місць, про які тут не згадували?