6 варіантів, якщо вам потрібно переїхати і не можете продати свій будинок

Незважаючи на те, що ми виставляли свій будинок на ринок після весни - головного сезону нерухомості - і той факт, що податковий кредит для перших ділових покупців минув за два місяці до нашого переїзду, ми були впевнені, що продаємо будинок протягом кілька місяців.

Хлопчик, ми помилялися.

Ми пройшли майже весь рік - до травня 2011 року - перш ніж ми змогли продати свій будинок, і ціною майже на 20 000 доларів США менше, ніж ми очікували отримати.

Це надто поширена ситуація для сімей, які мають переїхати. Після краху житла продаж вашого будинку вже не є відносно легкою частиною переїзду. На щастя, існує кілька варіантів для власників будинків, які намагаються продати.

Варіанти для тих, хто не може продати свій будинок

1. Продайте за правильну ціну

Протягом п’яти років в нашому будинку Колумба ми з моїм чоловіком вклали багато тисяч доларів на благоустрій будинку, а також незліченну кількість власної праці. Хоча ми знали, що благоустрій будинку - це те, що слід зробити, тому що ми хотіли результатів (а не лише збільшення вартості перепродажу), але ми все ще не могли не отримати знаків долара в очах, коли ми почали планувати свій переїзд. Ми спочатку перераховували наш будинок приблизно на 25 000 доларів більше, ніж ми заплатили за нього - ціна, яка була б доречною для нашого будинку до аварії на житлі, але не та, яку ми могли б отримати в 2010 році.

На той момент, коли ми продали, нам пощастило продати лише на 6000 доларів більше, ніж наша початкова ціна. Хоча навряд чи спочатку перерахування нашого будинку за цією ціною пришвидшило би продаж - покупці були першими людьми, які виявили серйозний інтерес до будинку будь-якою ціною - важливо пам’ятати, що гроші (і час) вклали в Будинок часто не збільшує ціну закупівлі, особливо на низькому ринку.

Співпрацюйте зі своїм ріелтором, щоб придумати реалістичну кількість, яка не цінуватиме вас з ринку та дозволяє швидко продавати. Один із способів зробити це - подивитись ціни на порівнянні будинки, які нещодавно продали. Якщо, з іншого боку, ви переглядаєте список ціни на будинки, подібні до ваших, можливо, ви не отримаєте точного розуміння ринку, оскільки вони можуть бути значно вище, ніж продавець готовий платити.

Найголовніше, коли ринок житла відчуває перенасиченість, вам потрібно усвідомити, що ціна, де ви можете продати своє житло, швидше за все, буде меншою, ніж ви хотіли б, і, можливо, навіть меншою, ніж ви заплатили за будинок. Але пам’ятайте, що якщо ви не можете дозволити продати свій будинок за меншу суму, ніж заплатили, вам не обійтися.

2. Зачекайте

Планувати найгірше - це те, що потрібно робити всім домашнім продавцям, і не робити цього було найбільшою помилкою, яку ми з чоловіком зробили. Ми припускали, що житлова катастрофа не торкнулася нашого мікрорайону. Але з двома викупами в декількох кварталах у нас та деякими будинками в мікрорайоні продають менше, ніж коштували, ми (і наш Ріелтор) повинні були бачити написання на стіні. Натомість ми з легкістю купили новий будинок одразу в штаті Індіана, думаючи, що у нас буде лише кілька місяців подвійної іпотеки.

Кращий план мав би нам зняти квартиру на рік-два, поки ми чекали, коли продадуть наш перший будинок. Це не тільки зняло б з нас фінансовий тиск, але й дало б нам можливість дізнатися більше про різні квартали нашого нового міста.

Іншим варіантом під час жорсткого ринку житла є те, щоб частина родини залишалася на місці, а новий працівник переїжджає самостійно на роботу. Хоча це може бути емоційно важким, це полегшує утримання будинку в ідеальній формі для виставок, а також дозволяє уникнути збільшення витрат на страхування порожнього будинку.

Зрештою, найкраще припустити, що ви не продасте свій будинок швидко, і складіть свої житлові та переїздні плани на основі цього.

3. Стати орендодавцем

У чомусь, оренда вашого будинку може стати щасливим рішенням для ваших продажів. Тим не менш, є багато що знати про те, як бути орендодавцем, перш ніж зайти.

Витрати

• Страхування власників житла. Здача в оренду вашого будинку несе кілька пов'язаних з цим витрат, які ви можете не передбачити. Наприклад, страхування власників будинків повинно змінити політику, яка спеціально покриває нерухомість орендодавців / оренди. За даними Інституту страхової інформації, "поліси орендодавців зазвичай коштують приблизно на 25% більше, ніж стандартні поліси власників будинків, оскільки орендодавці потребують більшого захисту, ніж типові власники житла".
• Управління майном. Крім того, витрати на управління майном - особливо якщо ви віддалений орендодавець - потенційно можуть з'їсти значну частину доходу від ренти. Якщо ви перебуваєте в іншій частині країни, вам потрібно буде мати когось під рукою, щоб опікуватися будь-якими проблемами, від засмічених стоків, регулярного обслуговування, до орендарів мертвих. У більшості випадків вам потрібно найняти менеджера з нерухомості, що, як правило, обійдеться вам приблизно в 10% щомісячної орендної плати.
• Приріст капіталу. Нарешті, ваше податкове навантаження, ймовірно, зміниться, коли ви станете орендодавцем. Наприклад, однією з можливих проблем з податковими проблемами є ваша можлива втрата звільнення від оподаткування капіталу. Поки ви проживаєте у своєму будинку протягом двох з п'яти років до продажу свого будинку, вам не доведеться сплачувати податки на суму до 250 000 доларів прибутку (500 000 доларів США для подружніх пар) від продажу вашого будинку. Однак, якщо ви закінчите орендувати своє житло протягом більше трьох років після переїзду, а потім продаєте з метою отримання прибутку, ви зобов’язані гроші федеральному уряду на цей прибуток.

Потенційні податкові пільги

• Позов про втрату капіталу. Одним із зворотних моментів, пов'язаних із занепокоєнням щодо втрати податку на прибуток від капіталу (особливо на знижувальному ринку), є те, що здавати в оренду своє житло та продавати його з втратою означає, що ви можете вимагати втрати капіталу проти доходу. Це може бути величезною податковою пільгою, і саме тому продавцям на низькому ринку часто є чудова ідея здати в оренду своє житло перед продажем, оскільки вони можуть фактично відшкодувати частину своїх втрат через податки.
• Податкові збори. Окрім того, щоб вимагати втрати капіталу від доходу, існують інші податкові пільги для власників будинків, які здають в оренду свої будинки, поки вони є орендодавцями. Орендодавці можуть відшкодувати практично будь-які витрати, пов’язані з утриманням та збутом орендної квартири, такі як страхові внески, ремонт, витрати на рекламу, послуги з благоустрою, послуги з управління майном, іпотечні відсотки та навіть витрати на проїзд, пов’язані з орендою..

Встановлення тарифів
Знати відповідну суму для стягнення за плату може бути важко. Загальне правило щодо інвестиційних властивостей говорить про те, що вам потрібно стягувати щонайменше 1% від суми застави, щоб генерувати позитивний грошовий потік. Однак це правило трохи складніше, коли ви здаєте в оренду існуючий дім.

Спершу слід визначити, скільки орендної плати характерно для вашого мікрорайону. Навіть якщо у вас є мало орендної нерухомості, де ви живете, ви все одно можете визначити прийнятну ціну. Порадьтеся з агенціями з управління нерухомістю, щоб дізнатися більше про ціни та шукайте подібні оренди в Інтернеті. Craigslist, Rentometer та Rent.com - це також хороші ресурси для перевірки.

Ви також повинні враховувати ваші вакансії, щоб отримати уявлення про те, скільки грошей очікувати протягом року оренди. Більшість порад щодо інвестиційної нерухомості передбачає, що ви плануєте лише 10 та півтора місяців зайнятості на рік - це означає, що ви можете очікувати 10% вакансії протягом будь-якого певного періоду часу, який ви орендуєте..

Навіть якщо ви виявите, що сума орендної плати, яку ви могли стягнути (за вирахуванням супроводжувальних витрат та вакантної ставки), буде недостатньою для покриття щомісячної іпотечної накладної, все одно може бути сенсом орендувати свій будинок, а не намагатися перевезти застава власноруч.

Пошук орендарів
Одним із найважчих аспектів оренди вашого будинку є пошук надійних орендарів. Вам потрібно переконатися, що ви рекламуєтесь у дуже видимих ​​місцях: в Інтернеті, як на сайтах прокату, таких як Rent.com та Craigslist, так і на соціальних мережах, таких як Facebook; через місцеві фірми з переселення та відділи кадрів; в будь-яких місцевих університетах; і зі старомодним знаком у вашому дворі.

Після того, як у вас є претенденти, обов'язково потрібно буде провести їх шляхом скринінгу. Ви можете знайти в Інтернеті заявки на шафи та договори оренди, але переконайтесь, що ви запитаєте своїх потенційних орендарів про їх доходи, історію зайнятості та історію оренди - та зателефонуйте до всіх їх посилань.

Крім того, пам’ятайте, що ви можете запитувати номери соціального страхування для довідки та кредитних чеків через веб-сайт, наприклад E-Renter. Ці чекові фонди та кредити коштують номінальну плату (близько 25 доларів), але можуть позбавити вас від багатьох головних болів.

4. Перетворіть свій будинок в оренду відпусток

Навіть якщо стати орендодавцем на довгострокову перспективу не представляється можливим або не приваблює вас, ви все одно можете компенсувати деякі витрати, здаючи будинок подорожуючим. Перерахування вашого будинку як оренди відпустки на Врбо або на веб-сайті прокату однолітків Airbnb може допомогти вам їздити на ринковій спад, поки ви не зможете продати.

Крім того, якщо ви використовуєте свій будинок як оренду відпустки досить часто, щоб він кваліфікувався як майно, що приносить прибуток, і ви в кінцевому підсумку продаєте нерухомість до того, як ринок відновиться, ви можете вимагати втрати від податків.

5. Поставте свій дім на короткий розпродаж

Якщо ви абсолютно повинні переїхати, і ви перебуваєте під водою у вашому домі, короткий розпродаж - це варіант останнього канаву, який принаймні дозволить вам вийти з дому. У такому випадку ви та ваш позикодавець погоджуєтесь продати ваш будинок за значно зниженою ціною, просто щоб його продати. Потім ваш позикодавець прощає дефіцит між тим, що ви можете заплатити за іпотеку, та повною сумою. Однак важливо зазначити, що в деяких випадках цей дефіцит є ні пробачив, а продавець все ще несе відповідальність за його сплату кредитору.

На жаль, навіть коли дефіцит буде прощений, короткий продаж може мати тривалі фінансові наслідки. Це може завдати шкоди вашому кредитному рахунку, хоча і не стільки, скільки викупу, що часто намагається уникнути короткого продажу. Крім того, позичальники зазвичай погоджуються на короткий розпродаж лише у тому випадку, коли власник дому вже відстає від платежів і отримав попередження про дефолт.

Досить сказати, короткий розпродаж - це лише рішення, якщо ваша іпотечна проблема в іншому випадку непереборна.

6. Перейдіть до викупу

У деяких випадках може здатися, що дозволити банку звернути стягнення на ваш будинок - ваш єдиний варіант. Навіть незважаючи на те, що стягнення законів позбавляє вас житла, це альтернатива, щоб уникнути її. Більшість людей розуміє, що звернення стягнення може мати великі кредитні наслідки - але не багато хто розуміє, що потрапляння на ваш кредит може обійтися вашим кредитним карткам. Після звернення стягнення, колишній власник будинку може визнати скасованими кредитні картки або зниженими ліміти. Крім того, потрібні роки (як правило, три-сім), перш ніж банки готові ризикнути іпотекою для власника дому, який звернув стягнення на колишнє житло.

Звернення стягнення також не обов'язково означає, що власник будинку може піти, не витрачаючи грошей. У більшості держав банки можуть юридично шукати власників будинків за недолік, який полягає в різниці між тим, що банк зміг отримати за житло, і тим, що все-таки заборгували за іпотекою. І навіть ті власники будинків, які живуть у державі з антидефіцитними законами, все-таки повинні відповідати банку, якщо вони коли-небудь брали другий кредит або рефінансували свою іпотеку, щоб виплатити частину власного капіталу. Антидефіцитні закони не захищають власників будинків у цих випадках.

Все, що може зробити власник житла, щоб уникнути звернення стягнення, це в кінцевому підсумку найкраще фінансове рішення, оскільки викуп може продовжувати негативно впливати на фінанси протягом наступних років.

Заключне слово

Ви можете продати своє житло протягом бажаних строків або за ту ціну, яку ви хотіли б, але прийняття цього факту та прийняття відповідних рішень може допомогти вам досягти найкращого фінансового результату для вашої ситуації. Якщо припустити, що найгірше на ринку житла - це, швидше за все, найбезпечніший спосіб дії для вашої суті.

Ви нещодавно намагалися продати своє житло? Які ще поради ви пропонуєте тим, хто намагається продати?