8 речей, про які слід розглянути, перш ніж інвестувати в нерухомість під ключ

Впевнені, деякі інвестори нерухомості створюють власний капітал, реконструюючи нерухомість. Але найм, управління та переговори з підрядниками виникають із власними головними болями. А у деяких інвесторів не вистачає труднощів з клопотаннями про дозвільні документи, графіки залучення кредиторів та несподівані витрати на ремонт.

На щастя, інвестори, які хочуть диверсифікувати свої активи та придбати оренду нерухомості, можуть пропустити оновлення повністю за допомогою власності під ключ через веб-сайт, наприклад Дах. Нерухомість під ключ - це саме те, що звучить: власність, яка знаходиться в стані готової оренди або вже здана в оренду платнику.

Це звучить як мрія для нового інвестора нерухомості? Хоча це може бути низьким рівнем залучення до початку інвестування в оренду, це не так, як натиснути кнопку, щоб придбати акції або довіру до інвестицій у нерухомість. Від високих початкових інвестиційних витрат до низької ліквідності, нерухомість - навіть у формі нерухомості під ключ - поєднується із своїми диваками та викликами для інвесторів.

Основні параметри властивостей під ключ

Перш ніж вирушати на закупівлю під ключ, вам потрібно знати, у що ви потрапляєте. Оскільки кожне майно обійшлося в десятках тисяч доларів на покриття витрат і закриття платежів, ви не можете дозволити собі помилок.

Ось вісім речей, які слід врахувати, коли ви починаєте оцінювати потенційні властивості під ключ як інвестиції.

1. Коефіцієнт обмеження

Найбільший недолік властивостей під ключ - це складність у пошуку вигідних пропозицій.

Подумай над цим. Хтось інший вже зробив для вас всю роботу з оновлення майна та приведення його в ідеальний, готовий до оренди стан. Вони продають вам готовий продукт, готовий почати збільшити пасивний дохід.

Це залишає мало м'яса на кістці для покупця під ключ у вигляді співвідношення ціни та якості. Продавець, часто фліппер, вже примусив власний капітал, оновивши майно і, можливо, навіть розмістивши в ньому орендаря. Вони готують цей капітал, коли продають вам.

Таким чином, ви купуєте ціну нерухомість або біля неї.

Як інвестор з доходу, ваша увага зосереджується більше на поточному потенціалі заробітку, ніж на поточній ринковій вартості. Інвестори доходу часто вимірюють цей потенціал заробітку за допомогою норми капіталізації або ставки обмеження.

Ставки капіталу є одним із показників рентабельності власності на інвестиції. Формула виглядає приблизно так:

Чистий операційний дохід (NOI) - ціна придбання

Чистий операційний дохід - це щорічний дохід, який майно може генерувати за вирахуванням усіх операційних витрат, таких як ремонт, обслуговування, плата за управління майном, ставка вакансій, податки на майно та страхування.

Уявіть, що ви обмірковуєте два однакових властивості через дорогу один від одного. Обидва об'єкти приносять щорічний чистий операційний прибуток у розмірі 20 000 доларів. Але один продавець просить 275 000 доларів, а інший просить 250 000 доларів США, за максимальну ставку 7,3% проти 8% відповідно.

Зауважте, що хоча ставки обмежень забезпечують об'єктивне порівняння об’єктів, вони не враховують вашу рентабельність інвестицій. Для цього вам потрібно обчислити повернення грошових коштів.

2. Повернення грошових коштів

Коли ви фінансуєте власність "під ключ", ви отримуєте лише певну суму власних грошових коштів зі своєї кишені. Зокрема, ви підбираєте кошти на авансовий внесок та витрати на закриття.

Ви вкладаєте менше грошових коштів, але також будете бачити менший чистий дохід щороку, оскільки будете виплачувати іпотечний кредит. Повернення готівкових грошей вимірює вашу віддачу від грошей, які вам довелося закласти.

Скажімо, ви купуєте нерухомість у наведеному вище прикладі за 250 000 доларів. Ви відкладаєте 20%, або 50 000 доларів, плюс 10 000 доларів у закритих витратах на загальну суму грошових витрат у розмірі 60 000 доларів. Але це залишає вам іпотеку в розмірі 200 000 доларів, яка, як ми скажемо, коштує вам приблизно 1200 доларів на місяць за 30-річну позику з 6% відсотковою ставкою. Іпотечний платіж зменшує ваш річний чистий дохід з 20 000 до 5600 доларів.

Зараз повернення готівки за нерухомість виглядає приблизно так: 5600 доларів США щорічного доходу, поділеного на ваші інвестиції в розмірі 60 000 доларів США, за річну віддачу 9,3%. Це показує вам силу важелів не тільки зменшити ваші грошові інвестиції, але і прискорити прибутковість.

3. Фінансування

Як вже було показано, фінансування змінює ваші розрахунки - іноді на краще, але не завжди. Потрібно знати, які умови фінансування очікувати для будь-якого майна, перш ніж робити пропозицію.

Наприклад, скажімо, що у вашому рідному місті є місцевий кредитор, який бажає позичити вам 80% від вартості придбання нерухомості у розмірі 6%. Але вони не позичають державі. Отже, коли ви дивитесь на властивості під ключ далі, вам потрібно буде шукати іншого кредитора, який може мати різні умови кредитування.

Встановіть відносини з декількома позикодавцями на кожному ринку, куди ви плануєте інвестувати, якщо ваш кредитор першого вибору з будь-якої причини не дозволить задану власність. Кожен позикодавець має власні інструкції щодо андеррайтингу, і навіть ці не завжди виявляються передбачуваними. Іноді позикодавцю просто не сподобається зовнішній вигляд нерухомості та знижує позику.

Також майте на увазі, що для нерухомості під ключ вам потрібно довгострокове фінансування, а не короткострокова позика на важкі гроші. Шукайте кредитних портфелів та банків місцевих громад, особливо тих, які не надають звіт про ваш кредит для позик на інвестиційну власність.

4. Управління майном

Перш ніж купувати нерухомість напрокат, у вас повинен бути план того, хто буде ним керувати.

Це ви, звичайно, можете бути. Управління власними властивостями оренди, особливо, коли ви вперше починаєте інвестувати, - це чудовий спосіб швидше вивчити галузь. Це робить вас кращим інвестором з глибшим розумінням того, як витрати та управлінська праця змінюються між різними типами нерухомості, мікрорайонів та орендарів..

Але не завжди практично керувати своїми властивостями оренди. Якщо ви живете в іншій державі, народжуєте трійнят, займаєтеся вимогливою новою роботою або набираєте десятки об'єктів нерухомості, ви повинні підготуватися до дня, коли ви не можете самостійно ними керувати. З цього приводу багато орендодавців виявляють, що керування орендою виникає із занадто великою кількістю питань, і вони просто ненавидять це робити. Тож навіть якщо ви маєте намір керувати майном самостійно, складіть план управління надзвичайними ситуаціями.

І переконайтеся, що ви сплачуєте бюджет на управління майном, навіть якщо спочатку ви не плануєте його використовувати. Управління майном - це витрата праці, незалежно від того, чи виконуєте ви цю працю чи хтось інший. Оренда нерухомості не є повністю пасивним джерелом доходу.

Якщо ви вирішите найняти менеджера з нерухомості, переконайтесь, що ви досліджуєте та опитуєте компанії на ринку, перш ніж купувати там нерухомість. Початковим підходом до пошуку менеджера нерухомості ознайомтеся з Roofstock, який підтримує загальнодержавний список сертифікованих менеджерів з нерухомості.

5. Існуючі орендарі

Чи у власність вже розміщені орендарі? Якщо так, то як довго вони там були? Як у них кредит? Їх дохід? Вони коли-небудь були виселені? Яка їх історія платежів?

Зручно купувати нерухомість у чистого, надійного довготермінового орендаря. Але так само легко, ви можете успадкувати орендаря кошмарів, який за замовчуванням у перший місяць власності.

Якщо у власність є орендар, екраніруйте їх так само, як і новий заявник. Перегляньте їхню історію платежів, усі їх чекові дані, заявку на оренду та дохід.

Пам’ятайте, якість ваших орендарів визначає якість вашої віддачі.

6. Вік механічних систем

Ви знайшли об’єкт нерухомості, який готовий розмістити рекламу для нових орендарів або вже наявних орендарів. Але це не означає, що піч не помре на вас наступного місяця або що електропроводка не є пекельним очікуванням цього.

"Livable" не є синонімом до "нового", "відремонтованого" або "сучасного". Навіть коли продавець продає нерухомість як "оновлену" чи "оновлену", це не означає, що вони замінили кожен компонент у власність.

Перегляньте кожну механічну систему та структурну складову властивості, щоб оцінити її вік та тривалість життя. Попросіть внесок вашого агента з нерухомості та підтвердіть ці думки у домашнього інспектора.

Тільки тому, що одна або кілька систем старіють, не означає, що ви не хочете рухатися вперед із власністю. Але вам потрібно знати, в що ви входите, і відповідно сплачувати бюджет.

7. Якість ремонту

Так само те, що нещодавно відремонтований об'єкт нерухомості не означає, що він був добре відремонтований.

Ласти не потрібно жити у власність або підтримувати її довгостроково; їх пріоритет - прибуток. Вони мають на меті витратити найменшу суму грошей на створення готового продукту. Це іноді означає менше витрачати на другорядні підрядники чи матеріали.

Візьміть майно за допомогою дрібнозубого гребінця і попросіть домашнього інспектора зробити те саме. Запитайте у інспектора та агента з нерухомості їх думку щодо якості реконструкції.

Якщо трьом вам не подобається те, що ви бачите, пропустіть об’єкт і перейдіть до наступного. Наочне свідчення нерозумної роботи - лише поверхня проблеми - це те, що ви не можете бачити, що насправді повинно вас налякати.

8. Довгострокове економічне здоров'я місцевого ринку

Купівля орендної нерухомості, на відміну від перекидних будинків, передбачає довгострокові інвестиції. Ви хочете інвестувати місто та околиці із збільшенням населення, робочих місць та попиту на житло. Ви також бажаєте міста зі зменшенням рівня злочинності, вакансій та соціальних проблем.

Я більше не інвестую в місто, де я виріс, бо не вірю в його довгострокове економічне та політичне здоров'я. Я дізнався важкий шлях про те, що квартали нижчого класу часто добре виглядають на папері з високими ставками обмеження, але ці ставки обмеження затьмарюють менш видимі витрати, такі як обороти, злочини та закони протекціонізму.

Є ніша інвесторів, які добре заробляють у містах та районах. Але саме це: ніша з унікальною динамікою. Втримайтесь від спокуси низьких закупівельних цін і високої віддачі на папері. Тут потрібні спеціалізовані експертизи, щоб заробити гроші.

Якщо ви не впевнені на 100%, місто і околиці рухаються в правильному напрямку, не інвестуйте туди.

Де придбати властивості "під ключ"

Готові диверсифікуватись в оренду під ключ, але не знаєте, де їх знайти? Диверсифікуйте без головного болю, використовуючи варіанти, які не потребують багаторічного досвіду в інвестуванні в нерухомість.

Дах

За останні кілька років, Дах стала найвищою платформою по всій країні для оренди об'єктів під ключ. Продавцям це дешевше, ніж наймати агента з нерухомості, і він надає покупцям величезну кількість даних.

Ці дані містять деталі мікрорайону, такі як якість місцевих шкіл, середні домашні цінності та історія оцінки. Для самої власності платформа включає в себе регульовані калькулятори та дані про норму обмежень, внутрішню норму прибутку та прогнозовану оцінку.

Roofstock також включає дві гарантії. Перший - гарантія повернення грошей. Покупці можуть повернути майно на продаж, якщо вони не задоволені ним протягом 30 днів після покупки, а Roofstock гарантує, що вони відновлять свою покупну ціну. Другий - гарантія оренди квартири. Якщо ви придбаєте вільну нерухомість і не зможете розмістити в ній нових орендарів протягом 45 днів, Roofstock платить 90% ринкової оренди, поки ви не зробите це.

Утримуйте агента з нерухомості

Ви завжди можете піти в стару школу і найняти агента з нерухомості. Зрештою, більшість будинків у США все ще продаються на MLS. Крім того, продавець платить більшу частину - якщо не всю - гонорару агента. Вам дуже мало коштувати як покупця, щоб найняти агента з нерухомості.

Просто переконайтеся, що ви наймаєте зоряного агента з нерухомості, досвідченого в роботі з інвесторами - і бажано того, хто є самим інвестором.

Проблема будинків, що публічно перераховуються в MLS, полягає в тому, що, за визначенням, вони продаються за ринковими цінами. Якщо угода може бути знайдена, це буде або через жорсткі носові переговори, або повну удачу. Ви не будете заробляти угоду, про яку ще ніхто не знав серед будинків, відкрито проданих на продаж.

Приватні продавці / ласти

Багато інвесторів у нерухомість заробляють на життя, переводячи будинки на довгострокових інвесторів. Вони знаходять добру справу на напівзруйнованому будинку, ремонтують його та продають як майно під ключ. Деякі розміщують в ньому орендарів для покриття балансових витрат, поки вони продають їх.

Хоча деякі з цих продавців перераховують свої властивості на MLS або Roofstock, інші працюють через приватні списки контактів. Ви можете знайти їх у пошуку Google для продавців під ключ на вашому виборі ринку або в нерухомість, яка інвестує групи Facebook або форуми.

Іноді ці продавці дозволяють отримати певний простір для переговорів без додаткових витрат агента з нерухомості або зборів Roofstock. Але, як завжди, пам’ятайте вище, перш ніж купувати під ключ у ласти.

Підхід до існуючих орендодавців

Люди люблять ненавидіти поміщиків. Але факт полягає в тому, що бути орендодавцем приходить з великою кількістю головних болів - від 3-х ранніх телефонних дзвінків від кричущих орендарів до неоплаченої оренди до постійних скарг та вимог.

Багато господинь настільки жалюгідні, що вони розвантажать свої властивості першому, хто виявить інтерес. Вони не обов’язково зараз планують продавати, але вони такі нещасні, що піддаються спокусі, коли приходить пропозиція.

Пряма пошта, обмін повідомленнями в соціальних мережах, навіть телефонні дзвінки можуть працювати як тактика роботи з діючими господарями. Часто властивості мають платити орендарям вже на місці, роблячи їх не тільки під ключ, але і вже орендованими.

Але це не означає, що вони, звичайно, хороші орендарі. Складіть план управління цими властивостями краще, ніж ваші попередники, і твердо взяти участь у зборі орендної плати, огляді підрозділу та виконанні договору оренди..

Заключне слово

Якщо ви хочете диверсифікувати нерухомість і не хочете головного болю від прямого володіння, у вас є маса варіантів інвестування в нерухомість непрямим способом..

Але для тих, хто готовий стати орендодавцем, нерухомість під ключ дає порівняно швидкий та простий спосіб диверсифікуватись в оренду нерухомості - не потрібен молоток та цвяхи..

Крім інших переваг, існує велика кількість податкових пільг від інвестиційних властивостей. І якщо ви продаєте нерухомість і не хочете сплачувати податок на приріст капіталу за виручку, ви завжди можете здійснити обмін 1031, купивши майно під ключ.

Просто переконайтеся, що ви запускаєте номери та двічі перевіряйте майно та орендарів, перш ніж вкладати десятки тисяч ваших важко зароблених доларів.

Ви думаєте про придбання нерухомості під ключ? Що стримує вас від інвестицій?