Закриття будинку - процес, іпотечні документи та процедури

Однак процес закриття починається одразу після того, як продавець приймає вашу пропозицію про покупку. Це, як правило, за 30 до 60 днів до фактичної дати закриття - якщо припустити, що підписаний кредит, низька оцінка або великий дефект, виявлений під час звичайної домашньої перевірки, не затримує угоду. У цей період, як кажуть, продаж вашого будинку "закінчується". Якщо на вашому ринку прийнято вносити істотний депозит (до 10% від узгодженої ціни закупівлі, в деяких випадках) на депозитний рахунок, коли ваша пропозиція буде прийнята, ви можете також позначати процес закриття як період депонування - як в ", будинок, який ми купуємо, знаходиться в дескрипції до нашого дня закриття".

Незалежно від того, як ви його називали, багато що має відбутися між днем, коли продавець прийме вашу пропозицію про покупку, і днем, коли ви сідаєте, щоб зробити транзакцію офіційною. Ось перегляньте загальну послідовність подій, які відбуваються під час закриття житлової нерухомості, що і скільки ви можете розраховувати заплатити до і в день закриття, а також документи та розкриття, які потрібно зрозуміти та підписати, щоб зробити ваш реальний офіційний оператор з нерухомістю.

Основні етапи завершення процесу

Важливо пам’ятати, що митні та правові вимоги, що регулюють операції з нерухомістю, істотно відрізняються від місця до місця. Хоча нижче наведено загальний графік та опис того, що ви можете очікувати (і коли) між днем подання пропозиції про покупку та днем, коли ви закриєте майно, ваш фактичний досвід може відрізнятися. Щоб дізнатися більше про те, як працює цей процес на вашому конкретному ринку, проконсультуйтеся з неупередженим фахівцем з нерухомості, який має досвід роботи в цій галузі.

1. Прийнята пропозиція про купівлю

Процес закриття офіційно починається після того, як продавець приймає, підписує та повертає вашу пропозицію про купівлю (також відому як договір купівлі). У більшості випадків продавець закладає найпопулярніший чек покупця - зазвичай від 0,5% до 2% від вартості покупки - на рахунок депонування..

Зазвичай договір купівлі-продажу може бути змінено таким чином, щоб відображати останні хвилини переговорів або непередбачуваних ситуацій, таких як проблема, виявлена під час домашнього огляду, без саботування угоди. Однак усі сторони, що беруть участь в угоді, - покупець і продавець, їх агенти, позикодавець, право власності або агент депонування, а можливо, і повірені покупця та продавця - починають процес закриття за умови, що договір купівлі є остаточним.

У деяких штатах та на ринках вам потрібно буде внести депозит від 5% до 10% (до вашого внеску та / або витрат на закриття) незабаром після того, як продавець прийме вашу пропозицію. Покупці, які працюють із законними представниками, зазвичай можуть чекати, поки їхні адвокати переглянуть договір купівлі, щоб внести свої депозитні вклади.

Якщо ви не впевнені, чи потрібен депозитний депозит на вашому ринку, попросіть свого агента з нерухомості досить далеко перед часом, щоб переконатися, що у вас є достатня кількість ліквідних коштів для очищення депозиту..

2. Інспекція домашнього замовлення, замовлену покупцем

Протягом декількох днів з моменту прийняття продавцем вашої пропозиції про покупку потрібно запланувати домашній огляд з професійним інспектором. Мета домашнього огляду - шукати дрібні та основні дефекти, такі як конструктивні проблеми, непрацюючі прилади та елементи, які можуть порушувати місцеві будівельні норми.

Багато кредиторів вимагають цього як умови андеррайтингу вашого іпотечного кредиту. Навіть якщо у вас цього немає, є невеликий недолік глибокого огляду будинку, який ви збираєтеся придбати. Якщо інспекція виявить основну проблему, яку потрібно вирішити перед закриттям (або призводить до зниження узгодженої ціни закупівлі), стандартний плата за інспекцію з 300 до 500 доларів буде здаватися вигідною угодою..

3. Походження позики та андеррайтинг

Як тільки продавець приймає вашу пропозицію, відправте її своєму кредитору. З цього моменту ваш кредитор розпочинає трудомісткий (і дорогий) процес виникнення та андеррайтингу вашої позики.

Якщо ви не купуєте будинок старшого віку з великою кількістю фізичних дефектів, ця частина закритого процесу, швидше за все, може призвести до затримок або фатальних помилок, які повністю викривлюють угоду - особливо якщо у вас нерівномірний кредитний профіль або нестабільний потік доходу.

Оформлення та андеррайтинг позики передбачає багато роботи від імені вашого кредитора. Однак, з вашого погляду, це в основному зводиться до одного питання: чи зможете ви, на думку експерта кредитора, виконати свою обіцянку повернути ті тисячі доларів, які ви просите позичити вам?

Іпотечний додаток
Хоча кожен позикодавець різний, більшість заявників іпотечних кредитів піддаються ретельному контролю. Ваш кредитор, ймовірно, надішле вам іпотечну заявку на загальну суму 30 або 40 сторінок, включаючи форми, такі як запит на звільнення вашого кредитного звіту від одного чи декількох бюро кредитних звітів, запити щодо попередніх записів податків за попередній рік та інформацію про ваші попередні місця проживання.

Поряд із заявою ваш кредитор, ймовірно, вимагатиме підтвердження доходів та активів, таких як:

Ваші останні податкові декларації (один-два роки)
Ваші останні останні заробітки (принаймні за останні два)
Ваші найдавніші заяви W-2 (один-два роки)
Ваші останні банківські виписки (від одного до трьох місяців)

Блокування швидкості
Якщо ви отримали попереднє схвалення свого іпотечного кредиту, який, як правило, вимагає перевірки кредиту, ваш кредитор, швидше за все, встановить (або "заблокує") ставку вашого кредиту приблизно в той час, коли він надсилає матеріали заявки. Якщо ви подаєте заявку на іпотеку з регульованою ставкою (ARM) або інший вид позики без фіксованої ставки на весь строк, блокування може застосовуватися лише до початкової ставки.

Ставки, як правило, фіксуються на рівні, що впливає на переважаючі процентні ставки на той час, плюс кредитний ризик позичальника. Чим нижчий ваш кредитний ризик, тим нижча буде ваша заблокована ставка.

Якщо ви не отримали попереднього підтвердження, ваш кредитор, швидше за все, чекатиме результатів кредитної програми, щоб заблокувати вашу ставку. Це може статися в будь-який час між датою подання заявки та тижні до закриття. У будь-якому випадку блокування ставок корисне лише за фіксований проміжок часу - типово від 30 до 60 днів.

Позикова кошторис
Використовуючи заблоковану ставку (або, якщо вона не заблокована, найкраща здогадка позичальника про вашу початкову ставку), кредитор створює оцінку позики для перегляду, підписання та повернення. Кошторис позики - це документ на звичайній мові, який підсумовує те, що ви можете розраховувати платити за іпотеку та закриття, а також коли.

Вона включає таку інформацію:

Ідентифікація позики. Сюди входить унікальний ідентифікаційний номер позики, тип (фіксована ставка, регульована ставка), тривалість терміну (15 років, 30 років, 5/1), мета (купівля, рефінансування) та тривалість блокування ставки.
Умови позики. Визначає основну суму кредиту, діапазон процентних ставок або ставок, щомісячні платежі за основними і процентними ставками, пеня за попередню оплату (якщо застосовується) та плату на повітряній кулі (якщо застосовується).
Прогнозовані виплати. Додає компоненти вашої загальної щомісячної оплати, включаючи розрахункове страхування, податки та основні платежі та відсотки. Може також вказати, як потрібно сплачувати податки та страхування - наприклад, з рахунку ескроу.
Закриття витрат. Включає детальний облік ваших приблизних витрат на закриття та загальну суму готівкових коштів, які потрібно закрити (що включає ваш внесок). Також вказується, на які витрати на закриття, для яких вам дозволяється купувати, наприклад страхування права власності, і які вам заборонено купувати, наприклад оцінювач кредитора.
Порівняння. Містить короткий опис того, скільки ви можете розраховувати на виплату основної суми та відсотків протягом наступних п'яти років, КВЕД за вашим кредитом та загальний відсотковий відсоток - відношення вашої загальної суми сплати відсотків до вашої загальної суми кредиту. Ця інформація корисна для порівняння вашої позики з позикою інших кредиторів.
Інші міркування. Включає важливі застереження та інформацію, наприклад, чи можна взяти позику (передавати майбутньому покупцеві без зміни умов), чи планує кредитор передати ваш кредит в обслуговуючу компанію та штрафи за несвоєчасну оплату.

До жовтня 2015 року більшість кредиторів використовували документи добросовісного оцінювання (GFE) для надання оцінок позики та закриття витрат. GFE та кошторисні позики містять подібну інформацію, але GFE форматуються по-різному і мають менше пояснень на мові. Після того, як кошторис позики у ваших руках, ваш кредитор може встановити попередню дату закриття - залежно від плавного андеррайтингу, походження та пошуку права власності.

4. Оцінка кредитора

Кредитори захищають свої інвестиції або, принаймні, зменшують ймовірність збитків, замовляючи оцінку в якийсь момент під час андеррайтингу. Покупці, як правило, сплачують плату за оцінку або на дату, або перед датою оцінки, або на дату завершення. Плата за оцінку зазвичай приблизно така сама, як плата за огляд будинку.

Якщо ваш оцінювач визначить, що ваш будинок коштує принаймні стільки, скільки ви погодилися заплатити за нього, турбуватися не потрібно. Однак якщо оцінка буде нижчою - нижче прийнятої ціни закупівлі - позикодавець погодиться лише фінансувати суму, рівну оціночній вартості. Низька оцінка зазвичай вимагає від покупця та продавця переговори про ціну покупки та внесення змін до договору про покупку, потенційно затягуючи угоду.

5. Отримання власників будинків та страхування права власності

Більшість кредиторів вимагають від покупців доказів страхування власників будинків як умови затвердження позики або принаймні до закриття. Щоб отримати поліс, що відповідає вашим потребам та вашим кредиторам, почніть робити покупки для покриття власників будинків на початку закриття. Вам не обов'язково платити за перший рік одразу, хоча це, безумовно, варіант - більшість страхових компаній дозволяють вам зв’язати премію за перший рік із витратами на закриття, які виплачуватимуть у день закриття.

Навіть якщо ваш кредитор цього не вимагає, також доцільно придбати страховий поліс покупця. Страхування права власності покриває витрати на усунення будь-яких недоліків із правом власності на майно, наприклад, несплачений податок або заставу підрядника, і захищає ваш капітал від претензій, які можуть виникнути в майбутньому.

Якщо ви готові використати ту саму компанію, яку використовує ваш кредитор для своєї правової політики, просто скажіть своєму кредитоотримувачу, що ви хочете проводити політику покупця, і обидві поліси можуть бути включені до ваших витрат на закриття. Якщо ви хочете робити покупки для кращої політики покупця, ваш страховик може вимагати заплатити за поліс заздалегідь. Незалежно від того, платите ви за поліси при закритті або платите за політику покупця вперед та політику позикодавця при закритті, ви можете розраховувати зробити загальний загальний витрата в розмірі 1000 доларів США (в середньому), залежно від вашого ринку та вартості будинку.

6. Затвердження позики

Оскільки андеррайтинг може зайняти місяць або більше, затвердження вашого кредиту, як правило, закінчується в кінці процесу закриття. Це останній головний фрагмент, який повинен стати на місце, щоб ваше закриття тривало, як було заплановано.

7. Закриття повідомлення та розкриття інформації

Повідомлення про закриття
Після того, як всі частини знайдуться для вашого закриття, ваш титул або агент депонування (або адвокат) повинні надіслати вам офіційне повідомлення про закриття із часом, датою, участю агентів з нерухомості (покупця та продавця) та місцем закриття, яке є як правило, офіс агента з депозитарного правопорушення, або офіс повіреного, який бере участь у трансакції. У повідомленні також пояснюється, що потрібно донести до події, як правило, включаючи наступне:

Обидва покупці (якщо подружня пара) або нотаріально посвідчена довіреність документації, що дозволяє теперішньому покупцеві підписати неподання
Ідентифікатор фотографії (паспорт або посвідчення особи)
Список ваших резиденцій за останні 10 років
Достатня оплата для покриття витрат на закриття (зазвичай банківський чек або банківський переказ)

Закриття розкриття інформації
Ваш титул чи агент депонування також зобов'язаний надіслати офіційне розкриття інформації про закриття щонайменше за три робочі дні до дати закриття. До жовтня 2015 року HUD-1 або "заява про розрахунки" служили тій самій цілі, що і закриття.

Як і підрахунок позики, розкриття інформації про закриття є простим мовним документом, в якому викладені всі ваші фактичні фінансові зобов’язання, пов'язані з транзакцією, - фактичні витрати на закриття, поточні податкові та страхові зобов’язання та розбивка вашого іпотечного кредиту. Він приблизно відповідає шаблону оцінки позики, хоча він, як правило, більш детальний і часто містить позиції бухгалтерського обліку або розкриття та застереження, яких не було в оцінці..

Уважно перегляньте своє заключне розкриття інформації
Щойно ви отримаєте заключне розкриття, уважно перегляньте його, щоб переконатися, що окреслені зобов’язання приблизно відповідають вимогам, описаним у вашій оцінці позики. Також переконайтеся, що умови вашого іпотечного кредиту такі, як очікувалося - наприклад, що ваша ставка або структура ставок не змінилися в порівнянні з оцінкою позики.

Якщо ваші витрати на закриття суттєво відрізняються від кошторису або ваш іпотечний кредит відрізняється від попередньо описаного, ваш кредитор чи право власності або агент депонеції можуть порушити закон. Ось чому хороша ідея - а часто фінансово доцільна - утримати адвоката протягом тривалості закриття.

Загальні витрати на закриття

Хоча очікується, що покупці оплатять усі витрати на закриття за відсутності інших домовленостей, покупці та продавці часто погоджуються розділити витрати на закриття, особливо на ринках покупців. Ця угода, як правило, викладена в прийнятій угоді про купівлю, і може бути змінена будь-коли перед закриттям. У багатьох випадках сторони не вникають у конкретні дані про те, хто платить, які витрати закриття - вони просто домовляються про співвідношення, наприклад "продавець платить 40%, а покупець платить 60%", або погоджуються, що одна сторона сплачує фіксовану суму до закриття, а інший забирає решту.

У багатьох випадках витрати на закриття оплачуються банківським чеком або банківським переказом. Банківський чек, як правило, вигідніше, оскільки вони рідко коштують більше 1 долара або 2 доларів, тоді як банки часто стягують 10 або більше доларів за банківський переказ за один день. Якщо ваш титул чи агент для депозитування абсолютно вимагає переказу коштів, переконайтеся, що вони надсилають вам повні інструкції (включаючи номер рахунку та номер банківського маршруту) із попереднім повідомленням.

Незалежно від того, як ви домовляєтесь та виконуєте платіж, ви можете розраховувати сплатити наступні витрати при закритті. Деякі можуть вимагати дій з вашого боку, наприклад, встановлення страхового полісу власників будинків до дня закриття. Інші просто відображаються як позиції під час розкриття інформації та не потребують прямих дій.

Домашня інспекція та оцінка. Якщо вони не були сплачені заздалегідь, вони додаються до ваших витрат на закриття. Між двома послугами розраховуйте заплатити загалом від 600 до 1000 доларів.
Позики та комісії за андеррайтинг. Ці збори покривають вартість надання послуги з надання іпотечного кредиту та андеррайтингу, не включаючи кредитні звіти та інші збори. Більшість зборів за походження розраховуються у відсотках від загальної ціни закупівлі, як правило, від 0,5% до 1,5%. Ці відсотки іноді називають "балами" - наприклад, плата за походження в розмірі 1% склала б один бал. Плата за андеррайтинг може стягуватися у відсотках від ціни покупки або фіксованої плати. В будь-якому випадку андеррайтинг зазвичай коштує менше 1% від ціни покупки будинку. Зауважте, що деякі іпотечні позики, відомі як "без витрат" або "без комісії", не мають плати за походження чи андеррайтинг. Однак позики "без витрат", як правило, мають більш високі відсоткові ставки, ніж порівнянні традиційні позики.
Кредитний звіт. Покупці, як правило, повинні платити за кредитні чеки та звіти свого кредитора - десь від 20 до 60 доларів, залежно від того, скільки кредитор працює та з якими бюро звітів..
Сертифікація підтоплення. Це невелика плата - зазвичай близько 20 доларів США - яка покриває витрати на перевірку місця розташування вашого будинку щодо місцевих карт небезпеки від повені. Сертифікація від повені є критично важливою, якщо ви потребуєте страхування від повеней. У деяких районах від вас можуть вимагати платити одноразовий збір за моніторинг паводків (часто від 25 до 50 доларів).
Інтерес першого місяця. Багато кредиторів вимагають авансової сплати відсотків за іпотечним кредитом, встановлених між датою закінчення і датою першого платежу. Зауважте, що якщо ви закриєтеся в середині місяця, вам, ймовірно, не доведеться робити основний платіж до початку місяця після наступного, якщо припустити, що платежі належать до першого місяця. Наприклад, ми з дружиною закрилися в будинку на початку серпня і не здійснили перший основний платіж до першого жовтня - але при закритті ми зробила повинні сплатити відсотки, встановлені до серпня.
Початковий депозитний депозит. Кредиторам потрібен авансовий депозит на захищеному рахунку депозитування для покриття податкових та страхових зобов’язань, встановлених між термінами закриття та відповідними термінами платежу. На практиці це означає, що потрібно вносити приблизно цілий рік страхових внесків власників будинків - якщо ви не сплатили їх заздалегідь - і десь від 1 до 12 місяців премій з податку на нерухомість. Хоча податки на нерухомість, як правило, сплачуються кожні півроку, кредитори неохоче відкривають новий рахунок для видачі коштів із залишком, що ледве достатньо для очищення першого податкового платежу. Ми з дружиною закінчилися здати на зберігання достатньо, щоб, наприклад, покрити податок на нерухомість на сім місяців.
Буфер для депонування. Багато кредиторів вимагають від покупців додаткового депозитного буфера для покриття коригувань податків та страхових внесків у короткостроковій перспективі та для зменшення ймовірності несвоєчасного платежу, що спричинить негативне сальдо депозиту. Розмір буфера, як правило, є функцією щомісячних податкових та страхових зобов’язань - наше було приблизно вдвічі більше, ніж наші щомісячні зобов’язання.
Асоціація власників будинків. Якщо ви проживаєте в громаді, яку обслуговує асоціація власників будинків (спільна з квартирами), ви повинні сплачувати внески за квартири щомісяця щомісяця, щорічно або щороку. Деякі позикодавці вкладають свої внески на ваш депозитний рахунок і сплачують їх від вашого імені, як і податки та страхові внески. Якщо це стосується вашої ОСББ, вам, ймовірно, доведеться виплачувати внески за службу гонорару протягом кінця першого періоду платежів (можливо, до року після закриття). В інших випадках, незалежно від того, чи є кредит чи поліс на оплату кредиту, внески на прибуток не включаються до дескроу і повинні сплачуватися окремо.
Назва / Послуги депонування та Страхування. Вартість страхування права власності на позикодавця та покупця (якщо його придбано) входить до цієї категорії - в середньому 1000 доларів США охоплюють обидва поліси, але сильно змінюються залежно від місця розташування та вартості майна. У цю категорію також входять витрати на додаткову майнову роботу, виконану вашою титульною компанією, агентом депонування або адвокатом (залежно від вашої юрисдикції) - ще одна дуже змінна вартість, яка, ймовірно, буде вище, якщо ви використовуєте ліцензованого адвоката. Нарешті, ця категорія зазвичай включає плату за розрахунки, яка в основному оплачує час вашого титулу чи агента депонування в день закриття, і зазвичай становить від $ 200 до $ 400.
Плата за запис. Міське чи повітове управління, відповідальне за облік передач нерухомості у вашому районі, стягує плату за виконану роботу. Плата різниться в залежності від місця на місце і може залежати від вартості або розміру вашого майна.
Податкові збори. Ваші місцеві та державні органи влади, ймовірно, також стягують перерахування податків на операції з нерухомістю, виходячи з вартості майна та, можливо, призначення зону посилки. Загальні державні та місцеві податки на трансферт на житлову нерухомість зазвичай варіюються від високого трицифрового до середини чотиризначного діапазону.
Плата за посередництво. Агенти покупців беруть комісію з виручки від продавця, тобто покупці не сплачують їх безпосередньо. Однак роботодавці агентів - групи нерухомості або брокерські товари - часто стягують порівняно невеликі послуги за послуги або оплату послуг безпосередньо з покупця. Вони можуть варіюватися від номінальних сум (від 100 доларів або менше) до 500 або більше доларів.

Залежно від місця проведення вашої транзакції, вартість закриття може значно відрізнятися від описаних тут. Щоб ще краще ознайомитись із тим, що очікувати, поговоріть із надійним, неупередженим фахівцем з нерухомості чи адвокатом у вашому районі..

Що очікувати в день закриття

У день закриття будинок, який ви погодилися придбати, стає будинком, яким ви пишаєтесь. Однак, є багато зробити, перш ніж ви зможете пройти через вхідні двері і по-справжньому зробити його своїм домом.

Остаточний прохід

Ваш остаточний прохід - це ваша остання можливість переконатися, що будинок залишається в належному стані - або, якщо ви купуєте кріплення верхнього, за умови, що ви погодилися його придбати. У більшості транзакцій остаточний прохід може статися в будь-яку точку протягом 24 годин від запланованого часу закриття.

Під час останнього проходження переконайтесь у наступному:

Всі запитувані ремонти зроблені
Всі світильники та розетки працюють
Працюють домашні механічні засоби (опалення, кондиціонер, водонагрівач)
Змішувачі та сантехнічні прилади функціональні
Кухонна та пральна техніка підключена і функціональна
З часу домашнього огляду жодних нових пошкоджень чи зносу (наприклад, отвори в стіні, відсутні дошки підлоги, пошкоджена черепиця даху тощо) не було.
Будинок чистий і охайний зсередини та зовні
Особисті речі продавця зникла або перебувають у процесі переміщення

Якщо під час проходження ви зіткнулися з будь-якими несподіваними проблемами, це не пізно, щоб все зробити правильно. Зверніться до свого агента з нерухомості або закритого агента, щоб обговорити свої варіанти. У більшості випадків продавець погодиться заплатити за необхідний ремонт або чищення завдань, навіть якщо це означає затримку закриття на кілька днів.

При закритті - підписання ключових закритих документів

У призначений час закриття, ви сідаєте та підписуєте численні документи зі своїм найменуванням чи агентом депонування, агентом з нерухомості та, можливо, адвокатом. Продавці також привозять своїх колег, хоча продавці не мають стільки папірців для підписання, і тому часто не з’являються, поки ви не ввійдете в свою підписну одісею.

Враховуючи серйозність транзакції та кількість залучених грошей, знайдіть стільки часу, скільки потрібно, щоб прочитати та зрозуміти все, що ви підписуєте. Деякі документи, що закриваються, написані щільно легально, тому запитайте свого адвоката чи агента з нерухомості, якщо вам нічого не зрозуміло. Не дозволяйте, щоб титул чи агент депозитарної допомоги поспішали з вами - вони робили сотні закритих робіт у минулому, і, швидше за все, більше стурбовані тим, як вступити в наступний прийом або вийти з офісу вчасно, ніж гарантувати, що ви на 100% вгору і вгору.

Далі - найважливіші документи, які слід прочитати та підписати під час закриття:

Вексель. Це означає, що ви зобов’язані повернути свій іпотечний кредит. Він включає загальну суму, яку ви зобов’язані за кредитом, процентну ставку позики, дати щомісячного платежу, тривалість (термін) позики та прийнятні способи оплати (з фізичною адресою для надсилання особистих чеків). Якщо у вас є застава ARM або мінлива ставка, у вашій векселі також буде детальне пояснення, як, коли і на скільки можуть змінюватися ваша ставка та платежі.
Іпотечний / довірений акт. Також відомий як інструмент забезпечення, застава (або акт довіри) - це договір, який дає вашому кредитору право вилучити ваше майно шляхом викупу, якщо ви не сплатите іпотечний кредит, як було домовлено. Іпотека повторює інформацію, що міститься у векселі, але також поглиблює ваші права та обов'язки як власника дому та позичальника - наприклад, описуючи, як ви маєте займатись майном (як основне місце проживання, орендна нерухомість тощо). вперед) та окреслити, як і коли ваш кредитор може оголосити вас за замовчуванням.
Початкове розкриття дескрипції. Тут описано, як ваш кредитор планує розподілити гроші на вашому депозитному рахунку. Він включає прорив основних платежів за виплатою відсотків та депозитних платежів, плюс 12 місяців очікуваних щомісячних залишків дескроу. У розголошенні депозитарію також показано, коли і скільки потрібно сплачувати кожен предмет депозитного замовлення (податки на майно, страхування та, можливо, внески з PMI та HOA)..

Додаткові закриті документи для читання та підпису

Процес закриття включає також читання та підписання ряду додаткових документів. Знову ж таки, знайдіть стільки часу, скільки потрібно, щоб прочитати та зрозуміти кожен пункт, задаючи питання, якщо це необхідно. Зрештою, одне, що не включає процес закриття, - це шанс на переоцінку.

Ці документи є звичайними при закритті, але угода може включати дещо іншу суміш, що базується на правилах у вашому районі та типі будинку, який ви купуєте.

Підпис / Прізвище. Це в основному доказ підпису, який позикодавець, позичальник, державні установи та будь-які інші відповідні сторони використовують для визначення легітимності вашого підпису на всіх інших документах, що закривають документи. Це особливо корисно під час розслідування іпотечних шахрайств.
Свідоцтво про заняття / Заява про заняття. Якщо ви купуєте новий будинок для будівництва, вам потрібно підписати довідку про наявність мешканців із зазначенням того, що будинок готовий і безпечний для мешканців. Технічно відсутній сертифікат на проживання може затримати процес закриття. Якщо ви купуєте існуючий будинок, вам потрібно підписати заяву про розміщення, в якій зазначається мета будинку, як швидко вам потрібно переїхати, і що може статися, якщо ви використовуєте будинок у спосіб, що не відповідає заявленій меті (для наприклад, звернення стягнення).
Перше повідомлення про оплату. У цьому випадку перераховується сума (з депозитом, основними сумами та відсотками) та дата першого платежу за іпотекою. Вона також містить інформацію про те, як здійснити платіж, включаючи фізичну та веб-адресу обслуговуючого персоналу.
Концесії продавця / кредитора. Цей документ визначає, які витрати на закриття, якщо такі є, платить продавець і позикодавець.
Обслуговування розкриття інформації. Це ідентифікує обслуговуючого персоналу вашої позики - або початкового кредитора, або компанії, яка згодом купує іпотеку - і підтверджує ваше розуміння того, що позика може бути передана в майбутньому.
Розкриття приватного іпотечного страхування. Якщо коефіцієнт позики та вартості (LTV) перевищує 80%, ваш кредитор, швидше за все, вимагає приватного іпотечного страхування (PMI). Це розкриття визначає PMI та описує ваші відповідні права та обов'язки, як і коли він сплачується (як правило, щомісяця, в дескроу), і коли ви можете вимагати його скасування (як правило, після проходження граничного порогового значення 80% LTV).
Заява про небезпеку від повені. Це підтверджує, що ваш будинок перебуває або не знаходиться у спеціальній зоні небезпеки від повені. Якщо ваш будинок знаходиться в зоні затоплення, це, ймовірно, вимагає страхування від повеней.
Підтвердження оцінки. Це підтверджує, що ви маєте право на отримання копії оцінки вашого будинку. Він також часто входить до заяви про заставу.
Розкриття закону про рівні можливості кредитування. Цей федеральний мандат підтверджує, що ваш кредит не може бути відмовлений на основі будь-якого захищеного статусу, наприклад, раси чи віри. Він часто включається в заявку на іпотеку.
Розкриття правдивої позики. Це ще один доручений федеральним документом документ, в якому викладені характеристики вашого іпотечного кредиту, щомісячних платежів та загальної суми (включаючи основну суму та відсотки), яку ви можете розраховувати виплатити протягом життя вашого кредиту.
Заяви про іпотечне шахрайство. Цей документ визначає різні форми шахрайства з іпотекою, перераховує можливі покарання для осіб, винних у фальсифікації іпотечного кредитування, та окреслює кроки, які вживає уряд США з розслідування та переслідування осіб, підозрюваних у шахрайстві..
Угоди та угоди про асоціацію власників будинків. Договори, що застосовуються до вашого членства в асоціації власників будинків, іноді з'являються під час закриття, хоча вони часто розглядаються і до дня закриття.
Розкриття небезпеки. Хоча угода про купівлю зазвичай включає в себе всі необхідні розкриття небезпеки для вашого будинку, не дивуйтеся, побачивши ті самі, чи додаткові, у своєму закритому пакеті. Поширені відомості стосуються свинцевої фарби (для будинків, побудованих до 1978 року), радону та підземних колодязів.

Заключне слово

Ми з дружиною закрилися в нашому першому будинку влітку 2015 року. Наш день закриття був вихором: неспокійний остаточний прохід; задушений дорожнім рухом автомобіль до віддаленого штаб-квартири титульної компанії; нескінченна обробка бланків та розголошень, які підписуються та парафіруються; заплутаний дрімота ключів, рукописні пояснення пояснень та порада продавця в останню хвилину - це було чимало обробити.

І все-таки день закриття був лише початком тривалого періоду переміщення та врегулювання. Ми можемо сподіватися лише на те, що ми направляємо ту саму працьовитість, організованість та сиру енергію, яка перенесла нас до дня закриття на важку, часто виснажливу роботу, необхідну для перетворення звичайного будинку на надзвичайний дім. Якщо ви купуєте житло, пам’ятайте, що це прекрасно святкувати в день закриття - доки ви повернетесь на роботу після цього.

Чи є у вас поради щодо закриття?