Скільки будинку можна дозволити? - Калькулятор доступності для дому

Але опинившись у своєму новому прекрасному будинку, ти виявиш, що не можеш розслабитися та насолодитися ним. Ви занадто зайняті, що намагаєтеся здійснити ці високі щомісячні виплати за іпотекою. У вас не залишається грошей на розваги, і ви постійно підкреслюєтесь щодо оплати всіх своїх рахунків. Ось тоді романс кисне.

Щоб не потрапити в подібні погані стосунки, потрібно планувати заздалегідь. Перш ніж розпочати покупки, з’ясуйте, який будинок ви можете собі дозволити. Тоді переконайтеся, що ви залишаєтесь у бюджеті на покупку будинку, відмовляючись дивитись на що-небудь поза ціновим діапазоном. Таким чином, ви не будете ризикувати, щоб вас збили з ніг будинок, який лише розіб'є ваше серце.

Небезпеки придбання занадто багато будинку

Коли ви купуєте більше будинку, ніж можете собі дозволити, ви не просто ставите під загрозу ваше фінансове майбутнє. Ви також жертвуєте своїм щастям тут і зараз. Ось деякі проблеми, які виникають із завищеним будинком:

• Будучи будинком бідним. Бути вдома бідним означає, що ви приділяєте стільки свого доходу на щомісячну виплату будинку, що нічого не залишається. Ти оточений чудовим листяним листям та мармуром, але ти зламаний. Радість жити у вишуканому чотирикімнатному колоніалі швидко згасає, коли ви ніколи не можете дозволити собі його покинути, адже навіть кіно чи вечеря виходить занадто багато для вашого бюджету.
• Життя на краю. Коли ви розтягуєтесь, щоб здійснювати свій іпотечний платіж щомісяця, у вашому бюджеті немає місця для хитання. Якщо ви зазнаєте раптового падіння доходу - скажімо, через скорочення робочого часу - ви взагалі не зможете дозволити собі виплати. Те ж саме може статися, якщо ваші витрати збільшаться через проблеми зі здоров’ям або звичайну стару інфляцію. Це означає, що лише одна невелика невдача може коштувати вам будинку.
• Ризик підвищення платежів. Ризик того, що ви не зможете здійснити свій іпотечний платіж, ще більший, якщо у вас є іпотека з регульованою ставкою (ARM). АРМ пропонують низьку початкову ставку, завдяки чому схожий на щомісячний платіж повинен бути легким в управлінні. Однак ця низька норма корисна лише кілька років. Після цього ваш платіж підскочить до рівня, виходячи з поточних процентних ставок. Якщо ви не можете дозволити собі новий, більш високий платіж, вам доведеться рефінансувати або втратити будинок. Саме це трапилося з великою кількістю покупців під час іпотечної кризи 2008 року.
• Грошовий стрес. Якщо вам пощастить, подібних проблем не виникне. Але навіть якщо вони цього не роблять, просто знаючи, що вони можуть бути постійним джерелом стресу. Життя з таким видом стресу щодня може завдати шкоди здоров’ю та вашим стосункам. Це може призвести до втрати сну, підвищення артеріального тиску і навіть серцевих захворювань та інсульту. Це також може зробити вас депресією та дратівливістю з друзями та родиною.
• Жертвоприношення заощаджень. Коли кожна запасна копійка йде до вашого іпотечного кредиту, це не залишає нічого для економії. Ви більше не можете дозволити собі виділяти гроші на пенсію або економити для навчання в коледжі своєї дитини. Для того, щоб зараз мати комфортний будинок, ви ризикуєте своїм цілим фінансовим майбутнім - і своїми дітьми.

Визначення того, що ви можете дозволити

Привабливо припустити, що найпростіший спосіб з’ясувати, який будинок ви можете собі дозволити, - це попросити свого іпотечного кредитора. Зрештою, ви розумієте, вони експерти. Якщо вони кажуть, що ви маєте право на позику в розмірі 300 000 доларів, це означає, що ви можете дозволити собі іпотеку в розмірі 300 000 доларів.

На жаль, іпотечні кредитори - не найкращі люди, про які можна запитати. Вони заробляють свої гроші, беручи позики, тому їх інтереси змусити вас взяти якнайбільше кредиту. Для цього вони можуть жонглювати різними цифрами - відсотками, очками, доходами - придумувати щомісячний платіж просто вписується у ваш бюджет. Якщо вам доведеться розтягувати щомісяця, щоб здійснити плату за будинок, ну це не їхня проблема, якщо ви продовжуєте це робити.

Це не означає, що всі іпотечні кредитори нечесні. Більшість із них не налаштовані на те, щоб обманути вас у позиці, яку ви не можете собі дозволити - принаймні не навмисно. Але вони все ще мають усі підстави спонукати вас брати стільки, скільки можете. Крім того, вони просто не знають стільки про ваше фінансове становище, як ви.

Ось чому платять вдвічі перевірити цифри банку, роблячи математику самостійно. Подивіться на свої фінанси, скорочіть цифри і придумайте платіж, який легко вкладається у ваш бюджет - не той, з яким ви не будете намагатися зустрітись.

Коли ви починаєте визначати, скільки саме будинку ви можете собі дозволити, процентні ставки є важливим першим кроком. Різниця в половині балів може бути різницею між доступним та недорогим. Перейдіть до Дерева кредитування, і ви зможете отримати хорошу оцінку поточних ставок за лічені хвилини.

Коефіцієнт заборгованості

Усі кредитори використовують одну і ту ж основну формулу, щоб визначити, скільки будинку ви можете собі дозволити. Це називається коефіцієнтом боргу до доходу або DTI. Це відсоток від вашого щомісячного доходу, який спрямовується на сплату всіх ваших боргів, включаючи іпотечний кредит.

Ось приклад. Лу та Крісті мають щомісячний загальний дохід у розмірі 7400 доларів. З цього вони платять:

• Студентська позика на Лу: 600 доларів на місяць
• Студентська позика для Крісті: 600 доларів на місяць
• Автокредит: 300 доларів на місяць
• Мінімальні платежі за кредитною карткою Лу: 200 доларів на місяць
• Мінімальні платежі за кредитною карткою Крісті: 150 доларів на місяць
• Загальна сума боргів: 1850 доларів на місяць

Однак якщо додати щомісячний іпотечний платіж у розмірі 1500 доларів США, їх загальна виплата боргу зростає до 3350 доларів. Це збільшить їх DTI до більш ніж 45%. Іншими словами, майже половина доходів щомісяця спрямовується на борги. Більшість банків погодиться, що це занадто багато, тому Лу та Крісті, ймовірно, не могли б претендувати на цей іпотечний кредит. Поділяючи загальний борг на 7 400 доларів США, їх DTI зараз становить 25%.

Однак якщо вони погашать частину інших боргів, речі виглядають яскравіше. Наприклад, якщо вони можуть погасити один зі своїх студентських позик, це знизить їх загальну заборгованість до 2750 доларів на місяць за 37% DTI. Виплата обох студентських позик зменшила б їх заборгованість до 2150 доларів на місяць, а їх DTI - до 29%. Це сума, яку затвердять більшість банків.

Знайдіть доступний платіж

Щоб зрозуміти, скільки будинку ви можете собі дозволити, банки обчислюють ваш DTI двома різними способами. По-перше, вони дивляться на те, що вони називають "коефіцієнт переду". Це сума вашого доходу, яку ваша щомісячна плата за житло - основна сума, відсотки, податки та страхування - зайняла б сама.

Звичайне правило полягає в тому, що ваш платіж не повинен перевищувати 28% від загального доходу. Наприклад, подивіться на Лу та Крісті. Їх щомісячний дохід становить 7400 доларів, а 28% - 2 072 доларів. Це максимум, який вони могли витратити на оплату будинку, якби у них не було інших боргів.

Однак у Лу і Крісті є інші борги, які також вживають свої доходи. Для обліку цих банків банки використовують “коефіцієнт зворотного зв'язку”. Це сума вашого доходу, яка спрямована на всі ваші борги разом.

Більшість банків кажуть, що ця сума не повинна становити більше 36% від загального доходу. Для Лу та Крісті ця сума склала б 2664 доларів на місяць. Однак інші їхні борги вже коштували їм 1850 доларів на місяць. Це залишає лише 814 доларів на місяць, щоб витратити їх на іпотеку.

На щастя для них, є лазівка. Банки часто готові розтягнути коефіцієнт зворотного зв'язку до 43% для "кваліфікованих іпотечних кредитів". Це іпотечні кредити, які відповідають певним правилам, що полегшують їх оплату. Наприклад, вони не можуть бути іпотечними кулями чи позиками з відсотковим періодом.

Використовуючи це правило, Лу та Крісті могли платити до 3182 доларів США на місяць за всі свої борги. Мінус 1850 доларів, які вони платять зараз, що залишає їм 1332 долари на місяць для оплати будинку.

Фактори, які слід враховувати

Навіть якщо ви можете претендувати на позику, яка дає 43% DTI, це не означає, що це гарна ідея. Якщо ви виділите цю частину свого щомісячного доходу на борг, у вас залишиться лише 57%, щоб покрити всі ваші інші потреби. Вам потрібно розібратися, чи достатньо це жити, перш ніж приймати рішення.

Щоб визначити, що ви можете собі дозволити, врахуйте ці фактори:

1. Місячний дохід. Перше, що вам потрібно знати - це саме те, скільки грошей ви приносите щомісяця. Сюди входить ваша зарплата та будь-які інші джерела доходу, наприклад, інвестиції. Ваш загальний дохід є базовою лінією для з'ясування того, скільки ви можете собі дозволити платити за житло щомісяця.
2. Виплати заборгованості. Якщо у вас є заборгованість, то про частину вашого щомісячного доходу вже говорять. З’ясуйте, скільки потрібно витратити на місяць, щоб обслуговувати будь-які інші заборгованості, як-от студентські позики, кредити на авто чи борги по кредитній картці.
3. Інші витрати. Звичайно, боргові виплати - це не ваш єдиний витрата. Вам також потрібно покрити інші потреби, такі як їжа, комунальні послуги, догляд за дітьми та транспорт. Кредитори, як правило, не запитують про ці витрати, коли розглядають вас за позикою. Вони не знають, чи багато ви витрачаєте, щоб відправити своїх дітей у приватну школу, чи багато економите, живучи без машини. Це те, що вам потрібно буде з’ясувати для себе. Подивіться на бюджет вашого домогосподарства і з’ясуйте, яка частина ваших щомісячних витрат йде на потреби, які ви не можете скоротити. Якщо у вас немає бюджету, це хороший час для його виготовлення, оскільки він вам, мабуть, знадобиться як власник будинку.
4. Економія. Остаточні щомісячні витрати - це гроші, які ви хочете заощадити. Наприклад, якщо ви виділяєте 250 доларів на місяць, щоб заощадити на виході на пенсію, або фінансуєте план заощаджень коледжу для своїх дітей, це ще один фрагмент вашого доходу, який ви не можете спрямовувати на житло.
5. Доступні кошти. Доступ до будинку - це не лише питання проходження щомісячних платежів. Також потрібно мати достатньо грошових коштів на руках, щоб покрити авансовий платіж та витрати на закриття. Сума, яку ви сплатите достроково, також вплине на щомісячні платежі. Якщо ви можете дозволити собі великий внесок, вам не потрібно буде брати стільки грошей на іпотечний кредит, що знизить щомісячні платежі. З іншого боку, якщо сума, яку ви заощадили, недостатня для початкового внеску не менше 20%, вам, ймовірно, доведеться заплатити за приватне іпотечне страхування (PMI). Це додасть від 50 до 200 доларів до вашого щомісячного платежу. Подивіться на всі наявні у вас кошти, такі як заощадження та інвестиції, і з’ясуйте, скільки ви можете зекономити для придбання будинку.
6. Кредитний рейтинг. Нарешті, вам потрібно врахувати свій кредитний рахунок. Якщо у вас дуже хороший або відмінний кредит - тобто показник FICO не менше 750 - ви будете кваліфікуватися за найкращі відсоткові ставки по іпотеці, що дозволить утримувати щомісячні платежі на низькому рівні. З іншого боку, якщо у вас справедливий поганий кредит - не кращий за 700 - ви, ймовірно, платите більш високі ставки, підвищуючи платежі. Якщо ви не знаєте, наскільки хороший ваш кредит, є кілька способів безкоштовно перевірити свій кредитний рахунок. Зазвичай я використовую кредитну карму, щоб отримувати свій кредитний бал щомісяця.

Інтернет-калькулятори

Як бачите, існує багато факторів, які впливають на вашу щомісячну оплату будинку. Намагаючись додати їх усіх і зрозуміти, що ви можете собі дозволити, може бути надзвичайно складним. У якийсь момент цього процесу стає спокусно кинути руки і вирішити все-таки піти з кошторисом банку.

На щастя, вам не доведеться робити всю цю математику самостійно. В Інтернеті є багато калькуляторів доступності, які можуть зробити це за вас. Все, що вам потрібно зробити, - це забити деяку інформацію про себе, наприклад, ваш дохід, борги та внесок. Потім калькулятор розбиває цифри і повідомляє, скільки будинку ви можете собі дозволити.

Один з моїх улюблених калькуляторів - від Zillow. Калькулятор доступності компанії Zillow має дві версії:

1. Швидка та проста версія вимагає трьох номерів - доходу, боргів та початкового внеску - і виплачує максимальну ціну будинку.
2. Для більш точної оцінки можна натиснути на «розширений» та ввести деталі про умови кредитування. На відміну від інших калькуляторів, цей також дозволяє налаштувати цільовий DTI. Замість того, щоб покладатися на стандартний показник 36%, ви можете встановити DTI на ту частину доходу, яку ви комфортно витрачаєте на житло. Чим нижче ви встановите цю цифру, тим впевненіше можете бути, що ваш новий будинок легко впишеться у ваш бюджет.

Готуємось до покупки

У деяких випадках бачити, скільки будинку ти можеш собі дозволити, є грубим пробудженням. Це може бути навіть гнітючим, якщо загальна сума настільки низька, що у вашому районі просто нічого, що вписується у ваш ціновий діапазон.

На щастя, існують шляхи вирішення цієї проблеми. Якщо ви встановите свій фінансовий будинок для того, щоб розпочати полювання на будинок, ви можете розтягнути бюджет, щоб покрити набагато більше будинку. Ось кілька кроків, які потрібно зробити.

1. Побудувати фонд надзвичайних ситуацій

Спочатку переконайтеся, що ви створили фонд для надзвичайних ситуацій. Володіння будинком коштує дорого - і непередбачувано. Ви ніколи не знаєте, коли ваша дах почне витікати або ваш водонагрівач відмовиться від примари. Без грошової подушки вам доведеться розраховувати на кредит, щоб заплатити за такий великий ремонт, що призведе до більшого напруження вашого бюджету.

Фонд надзвичайних ситуацій також може бути величезною підмогою, якщо ви раптом втратите роботу або перервите години. Маючи в наявності багато грошей, ви все одно зможете здійснити свої платежі, тому ви не втратите будинок, який так наполегливо працювали, щоб придбати.

Експерти кажуть, що у вашому фонді надзвичайних ситуацій має бути достатньо грошей, щоб покрити щонайменше шість місяців витрат на життя. Якщо у вас не так багато, ви ще не готові купувати будинок. Почніть відкладати трохи кожного місяця, щоб створити своє гніздо яйце, і зачекайте, поки воно не набере повного розміру, щоб почати покупки для дому.

2. Зробіть авансовий внесок

Поряд із заощадженням на випадок надзвичайних ситуацій, вам потрібно заощадити за початковим внеском - чим більше, тим краще. Чим більше готівкових грошей ви зможете викласти, тим менше доведеться витрачати на щомісячні платежі.

В ідеалі ви хочете знизити щонайменше 20% вартості будинку, тому вам не доведеться платити PMI. Отже, якщо ви хочете придбати будинок вартістю 200 000 доларів, вам слід націлитись отримати 40 000 доларів за ваш внесок.

Якщо ви ще ні до кого не наближаєтесь до цієї суми, вам потрібно почати перенаправляти всі запасні грошові кошти, які ви можете у свій домашній фонд. Почніть з того, щомісяця знімайте частину своєї зарплати - ще до того, як ви навіть отримаєте гроші - і внесіть її до фонду. Крім того, збережіть усі додаткові грошові кошти, які вам підходять: відшкодування податку, бонус за ефективність, навіть заощадження повернення готівки з вашої кредитної картки. Ви можете зекономити ще більше за допомогою програми Жолуді. Він округляє кожну покупку, яку ви робите, вкладаючи різницю. З часом все це накопичується.

3. Очистити свій кредит

Чим вище ваш кредитний бал, тим кращі умови ви можете отримати на іпотечному кредиті. Якщо ваш кредит є лише таким, то підвищення його в хороший або дуже хороший діапазон може допомогти вам отримати кредит, який ви можете собі дозволити.

Існує кілька способів поліпшити свій кредитний рахунок:

• Сплачуйте рахунки вчасно. Найбільший фактор вашої кредитної оцінки - чи сплачуєте ви своєчасно рахунки. Лише кілька несвоєчасних платежів може серйозно зіпсувати ваш рахунок. Щоб цього не сталося, налаштуйте нагадування про оплату у своєму інтернет-банківському рахунку. Банк надсилатиме вам повідомлення щоразу, коли у вас є рахунок, який виплачується протягом кількох днів. Або, що ще простіше, використовувати план автоматичної оплати рахунків, щоб оплатити рахунок, як тільки ви його отримаєте.
• Оплатити борг. Велике навантаження на борг шкодить вашому кредитному рахунку. Це тому, що чим більше боргу ви вже несете, тим більше шансів у вас виникнуть проблеми з виплатою нових боргів. Погашення старих боргів або погашення їх залишків покращить ваш кредитний рейтинг. Як бонус він також звільнить додаткові грошові кошти за ваш будинок.
• Підвищуйте кредитні ліміти. Хоча запозичення більше грошей шкодить вашій кредитній балі, будучи здатний позичити більше грошей допомагає це. Скажімо, у вас є кредитна карта з обмеженою сумою 1000 лімітів. Якщо ви підвищили ліміт до 3000 доларів, ваш загальний борг не змінився, але зараз ви використовуєте лише 33% наявного кредиту. Це означає, що ви більше не плітаєтеся близько до фінансового краю, тому ваш рахунок покращується.
• Частіше оплачуйте рахунки. Навіть якщо ви сплачуєте рахунки повністю щомісяця, у вашому кредитному звіті не відображається залишок у розмірі 0 доларів США. Натомість це говорить про те, що ви заборгували суму за свій останній щомісячний рахунок. Отже, якщо ви стягуєте 1000 доларів на місяць і виплачуєте все це, все одно виглядає, що ви несете 1000 доларів боргу. Однак якщо ви сплатите половину рахунку достроково, сума на рахунку, коли ви її отримаєте, становитиме лише 500 доларів. Схоже, ви скоротили свій борг навпіл - і це не коштує вам ні копійки.

4. Оплатити інші борги

Як видно з Лу та Крісті, чим більше у вас боргів, тим важче дозволити собі іпотеку. Виплата старих боргів, таких як студентська позика або автокредит, залишає більше грошей безкоштовно для щомісячної оплати будинку. Це також покращує ваші шанси отримати право на позику з хорошими умовами.

Існує кілька різних методів погашення старих боргів:

• Борговий сніжок. За допомогою цього методу ви виділяєте певну суму щомісяця і вкладаєте все це на найменший баланс позики. Зосередження уваги на вашому найменшому боргу спочатку допомагає швидко сплатити його, підвищивши мораль. Після того, як він пропаде, ви можете взяти всі гроші, які ви витрачали на заборгованість щомісяця, і кинути їх на наступний найменший борг. З часом сума, яку ви вкладете у свій борг, зростатиме та зростатиме, а ваші борги зникатимуть одна за одною.
• Лавина заборгованості. Цей метод працює так само, як борговий сніжок, але ви спершу зосереджуєтесь на кредиті з найвищими відсотками. Заборгованість з високими відсотками коштує вам найбільше грошей щомісяця, тому спочатку виплачуючи допомогу швидше збити загальний борг.
• Боргова сніжинка. Якщо у вашому бюджеті не вистачає місця, щоб щомісяця фіксовану суму виплачувати заборгованість, ви все одно можете зменшити свої борги за рахунок снігової заборгованості. Це означає, що ви берете будь-які невеликі суми, які ви можете виділити щомісяця, від повернення податку до економії купона в розмірі 10 доларів, і привернути їх до боргу. З часом навіть невеликі платежі на кшталт цих накопичуються. Ви також можете поєднувати сніжинку або методом сніжної кулі, або лавиною, додаючи в ці невеликі суми поверх вашого звичайного щомісячного платежу.
• Рефінансування. Якщо у вас є високий відсоток боргу, ви можете погасити його швидше, рефінансувавши його за меншою ставкою. Наприклад, ви можете використовувати переказ балансу або особисту позику від SoFi для заборгованості з високою відсотковою кредитною карткою, ви можете знизити процентні ставки студентського кредиту за допомогою LendKey або скористатися позикою на консолідацію боргу. Витрачайте менше на відсотки, це означає, що більша частина щомісячного платежу йде на основну суму, тому ваш борг скорочується швидше. Однак є плата за рефінансування боргу, тому, мабуть, цього не варто робити, якщо щомісячні заощадження невеликі.

Якщо вам вдасться розплатитися всі свої старі борги, ви можете перетворити свій борговий сніжок на заощаджений сніжний ком. Просто візьміть щомісячну суму, яку ви сплачували за боргом, і почніть економити її на перший внесок. Ви можете переходити від спостереження за тим, як ваш борг скорочується, і спостерігати за тим, як ваш внесок зростає місяць у місяць.

5. Шукайте спеціальні пропозиції

Якщо ви обмежуєте бюджет, розгляньте програми, які можуть допомогти вам отримати хорошу угоду про іпотеку. Багато державних урядів пропонують спеціальні знижки для покупців додому вперше. Ви також можете отримати угоди залежно від вашого доходу, вашої роботи чи місця проживання. Завітайте на HSH.com, щоб знайти програми у своєму штаті.

Існують також програми, які можуть допомогти вам дозволити початковий внесок. Наприклад, Національний фонд покупців домогосподарств здійснює гранти покупцям з низьким і середнім рівнем доходу через свою Програму допомоги в авансовому платі. Конкретні штати також пропонують програми, які допоможуть покупцям з їх початковим внеском. Щоб знайти його, виконайте пошук "допомоги в авансовому платі" з назвою своєї держави.

Заключне слово

Суть для покупців житла полягає в тому, що не перевантажуйте себе. Можливо, ви могли б придбати той "будинок мрії", якби ви осушили свій ощадний рахунок і видалили кожну останню копійку зі свого щомісячного бюджету. Але якщо ваші фінанси зміниться, цей сон може перетворитися на кошмар.

Більше сенсу залишати у своєму бюджеті трохи місця для дихання. Таким чином, якщо ціни на продукти харчування чи паливо піднімуться, це не розтягне ваш бюджет до точки перелому. Якщо у вас виникнуть великі витрати, такі як заміна печі, у вас з’являться гроші, щоб заплатити за це. І якщо ви втратите роботу або частину доходу, не обов’язково втратите і свій будинок.

Пошук потрібного будинку, як пошук потрібного подружжя, вимагає часу. Легко спокуситися на гарний зовнішній вигляд і проігнорувати всі недоліки, які пов'язані з ними. Але варто триматися за будинок, який відповідає вам і вашому бюджету. Будинок, який ви можете собі дозволити - це будинок, з яким ви можете по-справжньому жити щасливо.

Ви коли-небудь потрапляли до недоступного будинку? Або ти тримався за щось у своєму ціновому діапазоні?