Як боротися з поганими орендарями - 13 проблем, з якими стикаються орендодавці

Хоча нижча орендна плата, очевидно, впливає на рентабельність орендодавця, але виселення також дорогі і можуть коштувати поміщикові часу, грошей та ресурсів. Окрім основних витрат на обороти, таких як маркетинг, втрачена орендна плата, нова фарба та ремонт побутових приладів, адвокатські збори за виселення орендаря можуть викликати непосильні зусилля. Також орендар може вигнати свій гнів, цілеспрямовано пошкодивши майно.

Незалежно від того, що ви були орендодавцем протягом більшої частини свого життя чи готуєтесь здавати в оренду своє перше майно, важливо розуміти, що вам може знадобитися пройти процес виселення в якийсь момент вашої кар’єри. Навіть якщо ви хороший орендодавець і робите все можливе, щоб вибудувати позитивні стосунки зі своїми орендарями, в деяких випадках відносини просто кислі. Але замість того, щоб одразу надсилати повідомлення про виселення, ви можете спробувати будь-який із ряду перевірених часом порад для вирішення поширених проблем з орендарем..

Загальні проблеми, з якими стикаються поміщики

1. Орендарі відмовляються платити оренду

Орендарі можуть позбавити орендної плати у орендодавців з кількох причин - від дефіциту грошових потоків або тимчасового безробіття до спорів щодо ремонту та обслуговування. Комунікація є критичною при вирішенні цього питання, і важливо зрозуміти орендаря та суть питання та спробувати домовитись, якщо можливо.

Структура варіантів оплати
Якщо у орендаря проблеми з грошовим потоком, найефективнішим методом збору орендної плати є структурування варіантів оплати. Як орендодавець, ви повинні визнати, що люди періодично борються з рахунками, тому ви можете спробувати здійснити політику прийому часткової оплати від резидента раз на рік. Ще один хороший спосіб стягнути кошти - це прострочення несвоєчасних платежів та злочинна рента за решту оренди орендаря..

Ви також можете домовитись про щотижневі часткові платежі, щоб допомогти грошовому потоку орендаря і навіть застосувати частину застави, щоб полегшити напругу на гаманці орендаря. Встановлення суворого плану платежів та дотримання заходів, щоб орендар залишався у відповідності з планом платежів, - ваш головний ключ до успіху. Загалом, наймальнішими для гнучких платіжних платників є орендарі, які мають короткострокові фінансові проблеми, які, як правило, платять щоразу, коли мають гроші, а не за умовами оренди..

Змініть Живу домовленість
Якщо орендар вже не може дозволити собі оренду, орендодавці можуть встановити їх з односельчанами або перенести їх на менші, дешевіші одиниці. Орендодавці, які докладають цих зусиль і пропонують варіанти своїм орендарям, можуть бути нагороджені орендарями на все життя.

Однак якщо переговори та спілкування не зможуть вирішити проблему, ви можете спробувати переконати орендаря добровільно піти. Якщо орендар не може платити, то пояснення довготривалого впливу виселення на їхню кредитну та орендну історію може переконати їх передати володіння підрозділом. Покинути власну волю може бути набагато кращим варіантом, ніж перед судовими зборами та поганою заборгованістю.

2. Погані орендарі ковзають по вашому процесу скринінгу

Проста перевірка кредиту та заявка можуть недостатньо виявити попередні проблеми з орендарем, але це прекрасне місце для початку. Ось декілька способів, завдяки яким орендодавці можуть допомогти забезпечити, щоб їх орендар відслідковував проблемні орендарі:

• Проведіть ретельний фоновий скринінг. Ретельна перевірка включає перевірку для перевірки історії зайнятості та оренди, перевірки кредитів та співбесіди для всіх потенційних орендарів. Щоб запустити кредитний чек, отримайте номер соціального страхування заявника, адресу та ім’я та переконайтеся, що у вас є його авторизація. Деякі орендодавці вимагають оплати витрат на зарахування кредитного чека, який може коштувати десь від 30 до 50 доларів. Хоча ви не можете замовити звіт безпосередньо у Experian, TransUnion або Equifax, ви можете отримати допомогу служби перевірки орендатора або агентства з надання кредитних звітів..
• Заявники інтерв'ю на показ. Основна мета орендодавця під час показу - не продати потенційного мешканця підрозділу. Швидше, це скористатися можливістю взяти інтерв'ю з заявниками та дізнатись, чому вони залишають своє місце проживання, та визначити, що вони очікують від своєї нової власності чи орендної громади.
• Подання запиту на заповнену заявку. Попросіть потенційних орендарів заповнити заявку під час першого показу. Дозволяючи їм повернути форму пізніше, ви, по суті, даєте заявникам можливість створювати історії та набирати членів сім'ї чи друзів для зображення попередніх та нинішніх роботодавців та орендодавців.
• Поговоріть з попередніми орендодавцями. Досліджуючи досвід заявника, поговоріть зі своїм попереднім, не поточним, орендодавцем. Якщо орендар небажаний, нинішній орендодавець може дати світиться рекомендацію, сподіваючись зробити орендаря вашою проблемою.
• Зверніться до безпосереднього керівника заявника. Замість того, щоб звертатися до відділів кадрів майбутніх наймачів-роботодавців, зверніться до їхніх безпосередніх керівників. Співробітник, чесний і надійний працівник, ймовірно, проявлятиме ті ж риси особистості, що і орендар.

Місце для компромісів майже завжди існує. Хтось із поганим кредитом не обов'язково є поганим орендарем, оскільки люди, як правило, сплачують свої орендні рахунки спочатку. Поводьтесь обережно, якщо лише одна частина попередньої перевірки заявника заплямована. Залежно від тяжкості питання, ви можете запропонувати заявнику випробувальний термін із заставою, що перевищує звичайну вартість, або на тримісячне випробувальне випробування.

3. Будівля має погану репутацію

Від гучних вечірок до несприятливих людей, що затримуються в тіні, є багато причин, що багатоквартирні будинки можуть звичайно розвивати неприємну репутацію, яка впливає на здатність орендодавця залучати кваліфікованих, респектабельних орендарів. Конкретні заходи, такі як зміна назви будівлі, виправлення занедбаного озеленення та перефарбовування, повинні бути швидкими, тому мешканці бачать негайні зміни - навіть якщо вони на початку невеликі..

Звертайтеся до правоохоронних органів
Якщо потрібно, зверніться до поліції, щоб дізнатись, чи певні підрозділи у вашій будівлі надсилають середню кількість дзвінків до правоохоронців. При активному співробітництві з боку поліції у вас не повинно виникнути труднощів з видаленням поганих орендарів з майна.

Інший варіант - сплатити за підстанцію міліції в одному з лізингових офісів на вашій власності. Це можна зробити, оновивши порожній блок, щоб зробити його меншим офісом з обмеженими послугами. Вам потрібно зв’язатися з місцевим відділом шерифа, щоб дізнатись, чи можлива така угода.

Якщо ви та вокзал не укладете домовленості, пропонування безкоштовних квартир або одиниць із зниженою орендою офіцерам пробації та копам може спричинити реальних проблемних орендарів негайно та добровільно звільнити приміщення.

Розробити систему
Після того, як ви будете відсівати поганих орендарів, впроваджуйте систему, в якій якісні орендарі отримують кредити на оренду часткового місяця, готівку чи подарункові картки для рефералів. Запровадження такої системи може допомогти переселити вашу власність у хороших та порядних мешканців.

Також важливо рекламувати свої зусилля. Побудова стосунків та налагодження контактів з іншими адміністраторами нерухомості у вашій місцевості можуть допомогти поширити слово про позитивність, яку ви намагаєтеся донести до громади. Спробуйте встановити дорожні знаки, які оголошують нове управління та ім’я власності, щоб підвищити обізнаність громади.

4. Орендар регулярно зриває сусідів

Хоча впровадження ретельного обстеження може усунути багато проблемних орендарів, це може не завадити майбутнім сваркам між сусідами. Діяльність орендарів може рутинно, негативно та безпосередньо впливати на своїх сусідів.

Дозволити орендарям вирішувати проблеми
Рішення таких суперечок полягає в тому, щоб запропонувати всі орендарі вирішувати суперечки між собою. Складіть у договорі оренди пункт, який конкретно зазначає, що всі орендарі повинні робити всі спроби врегулювати аргументи без вашого втручання. Додайте повідомлення про те, що якщо ви повинні взяти участь, один орендар може бути не задоволений рішенням, а хтось має хороші шанси покинути майно.

Якщо ви дізнаєтесь, що два орендарі сперечаються через іншого резидента, ввічливо нагадайте їм умови договору та можливі наслідки, такі як виселення, які можуть бути в їхньому майбутньому. Хоча орендарі, ймовірно, суперечать, вони також можуть навчитися ладити і поважати один одного.

Крок, коли необхідно
Якщо орендарі просто не можуть пристойно діяти один проти одного, посередництво може бути єдиним варіантом. Якщо жодна із сторін не співпрацює, спокійно поясніть наслідки, щоб допомогти у вирішенні. У якийсь момент ваші жителі сподіваються зрозуміти, що чистий вплив на них, а не на вас

В якості додаткового захисту - якщо орендар намагатиметься звинувачувати керівництво - будьте впевнені, що будь-яка угода про оренду чи оренду містить майнові норми та правила, крім чітких застережень щодо цих розбіжностей. Ви можете надіслати повідомлення про "три страйки і не виходити" або поспілкуватися зі своїм розпорядником нерухомості щодо його досвіду вирішення спорів. Завжди вам цікаво мати певну форму документації, на яку ви можете звернутися пізніше, коли ви опинитесь перед проблемним орендарем.

5. Будівля має високий рівень обороту орендаря

Однією з найпоширеніших проблем, з якою стикаються орендарі, які змушують їх покинути квартиру, є ремонтні спори. Тому забезпечення того, що всі відповіді на запити з обслуговування є професійними, якісними та своєчасними - це один із найефективніших способів підтримувати позитивні стосунки зі своїми орендарями. Щоб спростити запити, щомісяця надсилайте повідомлення, що орендарі можуть відмовитися та повернутися до офісу, якщо їм потрібно повідомити про проблему зі своїми підрозділами..

Ось кілька інших речей, за допомогою яких ви можете спробувати заповнити ваші поточні вакансії:

• Ремонт та оновлення підрозділів. Переконайтеся, що всі розбиті або пошкоджені світильники вирішені, перш ніж оскаржувачі. Передбачаючи скарги та виправляючи проблему, це стосується вашої поваги до орендарів, а також вашої гордості за будівлю. Наприклад, замінюйте ковзани, зношені килими та встановлюйте енергоефективні прилади, а не виконайте виправлення "Band-Aid".
• Часто слідкуйте за зручностями та орендами конкурентних властивостей. Орендарі зазвичай звільняються, щоб заощадити гроші в іншому будинку. Щоб цього не допустити, слідкуйте за конкуренцією. Подивіться на ринок і знайте, як ви його вписуєте - і якщо ви бачите, що орендна плата на горизонті зменшується, знизьте оренду зараз. Це забезпечує високу наповненість і мінімізує ваші втрати для конкурентів.
• Заздалегідь ведіть переговори про відновлення. Загальна практика серед добрих орендодавців домовляється про поновлення з поважними орендарями приблизно за три-чотири місяці до закінчення їх оренди. Залежно від рівня зайнятості на той час та поточного ринку, ви можете запропонувати заохочення або знижку на поновлення. Якщо потрібно збільшити оренду, надсилайте повідомлення орендаторам разом із подячним листом та поясненнями. Переконайтесь, що ви або член працівника особисто доставляєте лист кожному орендареві. Для довгострокових орендарів спробуйте помірно збільшувати річну оренду. Може знадобитися певний час, щоб все ваше співтовариство відповідало чинним ринковим стандартам, але ви могли зберегти гроші за те, що не потрібно шукати нових орендарів, якщо ви примушуєте нинішніх орендарів.
• Створіть сильне почуття спільноти. Організовуйте святкові та святкові вечірки або конкурси з прикраси та садівництва або розповсюджуйте щомісячний інформаційний бюлетень, на який орендарі можуть ділитися інформацією та надавати статті.

Інші поширені проблеми з орендарем

6. Проблеми шкідників

Ніхто не хоче жити в будинку, коли навколо нього бігають гризуни чи плотва. Якщо ви регулярно уникаєте найму винищувача, ви, мабуть, відчуваєте значно високі показники обороту ваших об'єктів нерухомості.

Дуплекси, квартири та односімейні будинки можуть виникнути проблеми з помилками, коли житель чи його сусід приносять ці фактори, і якщо ви виявите, що одна одиниця забруднена клопами, це не задовго до всіх одиниць є. Замість того, щоб випустити ситуацію з-під контролю, зверніться до винищувача, щоб вирішити проблему, як тільки почуєте або отримаєте скаргу..

7. Проблеми з покрівлею

Якщо ви знаєте, що дах у вашій будівлі протікає, виправте її негайно - і ніколи спробуйте взяти в оренду майно не підозрюваному орендарю. Орендарі мають усі законні права на безпечний будинок, і чим довше ви залишаєте дах протікаючим, тим більше пошкоджень та відплати вам доведеться.

Навіть найменші витоки можуть призвести до появи цвілі та цвілі, заподіяти шкоду воді або навіть зробити печеру на даху. За законом, орендарі можуть розмістити свої кошти на оренду на депозитному рахунку та утримувати їх у вас, поки дах не буде добре зафіксований, тож це найкраще вирішити ці проблеми перед тим, як запланувати показ показу.

8. Зламана техніка

Якщо у вашому договорі оренди зазначено, що майно поставляється з технікою, ви несете юридичну відповідальність за технічне обслуговування та ремонт цих приладів, якщо не зазначено інше. Наприклад, ви можете включити пункт, який стверджує, що майно поставляється з використаною мийкою та сушаркою, але заміна - це відповідальність орендаря. І все-таки, якщо ви пообіцяєте техніку, і орендар переїжджає до підрозділу, щоб виявити, наприклад, що плита зламана, вам потрібно якнайшвидше виправити ситуацію.

Купівля нового приладу - це далеко не дешево, але перед тим, як орендар приїхати, ви зможете заощадити багато труднощів та скарг. Майте на увазі, що орендарі можуть подати позов до вас або подати свої орендні платежі в суд або на окремий ощадний рахунок, поки ви не відремонтуєте або не заміните пошкоджену техніку..

9. Випуски застави

Якщо хтось із ваших орендарів помилково вважає, що він може використовувати заставу для оплати оренди за останній місяць, у вас можуть виникнути проблеми. Плутанина трапляється, коли орендар помилково вважає, що йому або їй не потрібно платити оренду за останній місяць і що орендодавець може просто використовувати заставу. Хоча в цивільному кодексі зазначено, що орендодавець може утримувати заставу для покриття орендної плати за останній місяць або будь-яку неоплачену оренду під час оренди, якщо орендар нічого не сплатить, застава може бути недостатньою для покриття останнього місяця плюс витрат.

Якщо ви отримали намір звільнити повідомлення від орендаря, але все ще соромляться місячної оренди, ви можете розпочати процес виселення, якщо ви вважаєте, що це найкраще рішення. Деякі орендодавці в договорі оренди дають зрозуміти, що застава не повинна використовуватися як заміна орендної плати за минулий місяць. Ви також можете зібрати оренду першого місяця, оренду минулого місяця та третій платіж, який буде використаний як заставу. Однак якщо ви вибираєте цей маршрут, переконайтесь, що це зрозуміло в договорі оренди і що орендар повністю розуміє, перш ніж підписувати документ.

10. Порушення правил

Письмовий договір визначає умови вашої оренди, включаючи, чи може орендар здати в оренду частину площі іншому орендодавцю, чи орендар має ваш дозвіл на утримання домашніх тварин у власність. Якщо резиденція знаходиться в асоціації власників будинків, орендар може нести відповідальність за утримання ландшафту та зовнішньої будівлі.

Незалежно від того, ви були свідками порушення договору оренди або слово до вас звернулося через третю сторону, важливо повідомити орендаря в письмовій формі про порушення та просити, щоб він чи вона виправляла проблему чи іншим чином стикалися з виселенням. Наприклад, якщо у вашій оренді конкретно зазначено, що домашніх тварин не дозволено, і ви знайдете докази собаки, надішліть орендареві листа з повідомленням, що він порушує умови оренди і що тварина повинна бути вилучена з майна певна дата.

Повідомте орендареві про те, що якщо він чи вона не повернеться додому, можливо виселення. Як варіант, залежно від ситуації, ви можете внести зміни до договору оренди, вимагаючи додаткового депозиту та збільшеної щомісячної орендної плати для оплати можливості майбутніх збитків, завданих тварині. Якщо орендар не виконає ваш запит до моменту проведення перевірки, ви можете вирішити, чи є виселення відповідним ходом дій.

11. Комунальні послуги, що минули

Багато орендодавців не контролюють оплату комунальних послуг доти, доки орендар не переселиться з нерухомості. Незалежно від того, чи відповідають комунальні послуги на ваше ім’я, чи найменування орендаря, хто визначає відповідальність за прострочені рахунки. Переконайтеся, що ваш договір оренди є чітким та конкретним.

Наприклад, якщо ви погоджуєтесь, що комунальні послуги є на ваше ім’я, і орендар повинен платити вам щомісяця, ці комунальні послуги стають свій відповідальність, якщо орендар виїжджає без попередження. З іншого боку, якщо у вашій оренді зазначено, що комунальні послуги є на ім’я орендаря, то комунальне підприємство намагатиметься відстежити мешканця у випадку прострочених платежів. Комунальне підприємство не може юридично примусити нового орендаря сплатити прострочений залишок попереднього орендаря.

12. Цілеспрямована шкода

Прикро, що деякі орендарі залишають орендодавця зі значно високими витратами, цілеспрямовано завдаючи шкоди перед від'їздом. У будь-якому випадку, завжди добре задокументувати стан квартири: сфотографуйте майно до його оренди та сфотографуйте після виїзду орендаря. Переконайтесь, що на фотографіях розміщено штамп часу та дати, оскільки це може допомогти довести вашу справу в суді.

Крім того, ви завжди повинні захищати свої інвестиції, виймаючи поліс страхування майна, розроблений спеціально для орендодавців. Пам’ятайте, що традиційний поліс страхування власників будинків не може покривати оренду квартири чи будівлі, тому вам потрібен поліс, який покриє вашу відповідальність під час оренди будівлі, а також будь-який збиток споруди, заподіяну вашими орендарями.

Було багато випадків повеней чи пожеж, спричинених проблемними орендарями чи іншими мешканцями, які врешті-решт знищили майно, оскільки орендодавець не зміг застрахувати підрозділ. Ось чому вкрай важливо захищати себе спеціальним страховим полісом. На щастя, покриття відповідальності майже завжди включається до політики орендодавців, а покриття відповідальності захищає вас від судового позову, якщо ваш орендар вирішить вжити юридичних дій..

Однак якщо ваш поліс не включає покриття відповідальності або ви хочете збільшити покриття, зверніться до свого страхового постачальника, щоб дізнатися, чи можна додати це покриття через парасольовий поліс. Щоб додатково захистити себе, вимагайте від орендаря мати мінімальну суму страхування орендарів.

13. Незаконне використання будинку

Якщо вас повідомляють про будь-які зміни у вашому підрозділі, вкрай важливо вжити заходів для захисту, звернувшись за юрисконсультом до досвідченого адвоката та повідомивши про інцидент до відповідних органів. Однак ступайте з обережністю, щоб уникнути люфт з боку орендаря.

З іншого боку, у вас може бути орендар, який займається правопорушеннями, які негативно впливають на їх сусідів, лише щоб з'ясувати, що ця діяльність є повністю законною. У цій ситуації найкраще скласти лист, щоб офіційно просити орендаря негайно припинити дію або загрожувати виселенню. Наприклад, орендар може практикувати зі своєю рок-групою з 10 ранку до 3 вечора щопонеділка та середу. Однак постанова щодо шуму в муніципалітеті є 11 вечора, тому, хоча його сусід вважає це нечесним і неповажним, орендар на законних підставах має право грати протягом цих годин.

Виселення: остаточне рішення

На жаль, в деяких крайніх випадках виселення може бути єдиним варіантом. Іноді орендодавець виявляє, що надання орендареві одного шансу перетворюється на два шанси, що потім призводить до третього шансу тощо. Це витрачає час, викликає загострення і може призвести до втрати доходу від ренти.

Якщо ви вважаєте, що ви найближчим часом опинитеся в суді - або навіть якщо просто хочете захистити себе, про всяк випадок - це завжди гарна ідея вести докладні журнали проблем орендарів, як вам потрібно довести. привід для виселення в суді. Багато орендодавців недооцінюють потребу в паперових слідах при роботі з проблемними орендарями, помилково вважаючи, що словесні угоди дотримуються в суді. Однак цей процес може бути набагато простішим, якщо ви документуєте кожну взаємодію зі своїми орендарями.

Загальний процес виселення такий:

1. Розумійте закони про виселення у вашому місті та штаті
2. Мають поважну, юридичну причину виселення
3. Спроба міркувати чи йти на компроміс із орендарем
4. Надіслати офіційне повідомлення про виселення
5. Подайте виселення у відповідний суд
6. Підготуйтеся до участі у засіданні суду
7. Виселити орендаря
8. Зберіть будь-яку прострочену оренду

Оскільки вартість виселення може бути надзвичайно дорогою залежно від обставин у вашій конкретній ситуації, то здійснення законних дій щодо виселення орендаря має стати вашим абсолютним остаточним варіантом. Наприклад, деякі орендодавці повідомили, що витрачають тисячі доларів на видалення проблемних орендарів зі своєї нерухомості, і ці витрати можуть включати:

• Судові збори: Від 50 до 500 доларів
• Платні заряди сервера: Від 30 до 150 доларів за відповідача
• Супутні витрати: Від 400 до 700 доларів, залежно від труднощів щодо обслуговування повідомлення всім орендарям, оскільки може знадобитися більше однієї спроби
• Плата за виселення компанії Від 140 до 500 доларів для обробки документів про виселення
• Юрисконсульт: Від 200 до 400 доларів на годину або від 500 до 5000 доларів США або більше загальних витрат адвокатів, якщо орендар вимагає суду і наймає свого власного адвоката
• Додаткові витрати: Залежить від шкоди, завданої орендарем та вартості ремонту, втраченої орендної плати, нових замків та прибирання

Заключне слово

Якщо ви вирішите, що, незважаючи на ваші зусилля, відносини між вами та вашим орендарем просто не працюють, найкраще для всіх, хто займається, розпочати процес виселення. Однак проконсультуйтеся зі своїм повіреним, щоб переконатися, що ви дотримуєтесь законів штату та федеральних законів, і не намагайтеся самостійно видаляти орендаря. Вимкнення комунальних послуг, вилучення речей орендаря або зміна замків на головних дверях комплексу або орендарського приміщення може мати серйозні правові наслідки. Виселення може бути єдиною постановою, але, щоб уникнути участі судової системи та адвокатів, намагайтеся залишатися доступними та видимими для орендарів до виникнення проблем та після того, як вони будуть донесені до вашої уваги.

Чи доводилося вам стикатися з проблемними орендарями? Чи є у вас якісь мудрі слова для інших поміщиків, які перебувають у такому ж становищі?