Як отримати іпотечний кредит, якщо ви працюєте самостійно з коливаючимся доходом

Однак якщо ви власник бізнесу або займаєтесь самозайнятою роботою, кваліфікуватись на фінансування майна не так просто. Незалежно від вашого доходу, нові федеральні норми вимагають, щоб самозайняті особи перестрибували цілий ряд обручів, щоб отримати позики на житло, а це означає, що вам може знадобитися думати нестандартно, щоб знайти необхідне фінансування..

Нові положення щодо кваліфікованого фінансування

Після того, як у 2008 р. Вибухнув міхур з нерухомістю США - розпочавши кредитну кризу та руйнівну рецесію, Федеральний уряд переглянув практику іпотечного кредитування і визначив, що щось має змінитися. Внаслідок цих змін споживачам негайно стало важче отримати фінансування житла.

Нормативні норми все ще виконуються. У 2014 році Бюро фінансового захисту споживачів встановило стандарти "кваліфікованої іпотеки" в рамках реформ кредитування Додд-Франка. За даними New York Times, ці позики часто є складними для отримання схвалення, якщо ви не працюєте на звичайній роботі.

Однак на них переважає ринок. Вони вважаються урядом надійними і справедливими як для споживачів, так і кредиторів. І, крім того, іпотечні компанії сильно мотивовані пропонувати їх, оскільки це захищає їх від судового звернення в разі поганої позики.

Щоб отримати кваліфіковану іпотеку, вам потрібно мати таке:

• Підтвердження доходу. Недостатньо мати прокладений банківський рахунок - потрібно довести, що у вас стабільний потік доходу. Якщо вам платять періодично, але великими шматками, ці зарплати, як правило, складаються в середньому протягом двох років, щоб дати позикодавцям гарне уявлення про ваш щомісячний прийом додому.
• Коефіцієнт заборгованості та доходу. Коефіцієнт заборгованості та доходу не може перевищувати 43%. Для цілей іпотечної кваліфікації ця цифра обчислюється шляхом ділення періодичної щомісячної заборгованості на ваш періодичний середньомісячний дохід. Звичайно, це проблематично, якщо ви взяли позики для започаткування або підтримки свого бізнесу.
• Два роки повернення податку з фізичних та фізичних осіб для самозайнятих. На жаль, списання податків може повернутися, щоб забрати гігантський шматок ваших кваліфікованих доходів, коли все буде сказано і зроблено, саме тому кредитори хочуть переглянути вашу повну віддачу. Наприклад, скажімо, що дохід від самозайнятості протягом останніх двох років становив 75 000 доларів на рік, але списання вашого бізнесу становило 50 000 доларів щороку. Кредитори розглядають це як щорічний дохід у розмірі 25 000 доларів - що ускладнить право на більшу частину всього.
• Аналіз тенденцій доходу. Будьте готові пояснити зниження доходів. Навіть якщо ваш дохід виглядає добре в середньому протягом двох років, ви повинні пояснити будь-які тенденції до зниження до початку кваліфікації.
• Додаткові фінансові активи та історія. Іпотечні компанії часто хочуть, щоб ви мали кредитний бал принаймні 640, щоб отримати право на отримання FHA (позику, застраховану Федеральним органом житлового господарства), але для звичайної позики ваш показник повинен бути ближче до 700. Загальна сума необхідного внеску становить від 3% до 20% від ціни на житло, залежно від іпотечного продукту (позики FHA зазвичай вимагають менший авансовий внесок, ніж звичайні позики). Високі початкові платежі можуть бути дуже складними, якщо ви інвестували свої ліквідні активи у свій бізнес.

Усі ці вимоги можуть зробити набагато складніше знайти фінансування, якщо ви є самозайнятим чи власником бізнесу, навіть якщо ви чудово використовуєте гроші та маєте значні заощадження.

Альтернативи традиційному фінансуванню власності

Навіть якщо здається, що ви ніколи не зможете володіти своєю власністю завдяки новим нормам щодо кваліфікованих позик, все не втрачено. Інші варіанти можуть допомогти вам знайти фінансування будинку.

1. Допомога від членів сім'ї

Незважаючи на те, що це не варіант для всіх, деякі приватні працівники покладаються на членів сім'ї для отримання домашніх позик. Скажімо, ви рік працювали самозайнято і отримуєте хороший дохід, але не можете забезпечити кваліфікований іпотечний продукт, оскільки у вас немає двох років стабільного доходу. У цій ситуації члени сім’ї з солідним доходом (і здоровенною смугою щедрості) можуть бути готові підписати ваш кредит. Майно належить вам, і ви здійснюєте платежі по іпотеці, але члени вашої родини гарантують позику.

Деякі іпотечні компанії навіть дозволяють вам рефінансувати майно на своє ім’я, як тільки ви отримаєте необхідні два роки підтвердження. Звичайно, цей варіант може виявитись проблематичним для сімейної динаміки, якщо ваш бізнес йде на південь або ви не платите за кредитом, тому обережно пропонуйте це..

2. Фінансування продавця

Продавці, які володіють власним майном, можуть вирішити пропонувати фінансування самостійно через те, що ринок слабкий (вони не можуть знайти покупця), або вони зацікавлені у створенні потоку доходу від своїх інвестицій. Умови позики записуються в вексель, а ваші щомісячні платежі надходять безпосередньо до продавця.

Зазвичай ці угоди мають більш високу процентну ставку, ніж банківські позики, але вони можуть скоротити загальні витрати, усуваючи збори за іпотечний кредит та інші збори за позику. Вам потрібно бути готовим пояснити продавцю, чому ви є надійним кандидатом, коли ви не були достатньо сильним кандидатом на традиційну банківську позику. У цих випадках значні внески, великий банківський рахунок та потужні потоки доходів можуть говорити вам.

3. Оренда у власність

Оренда власності може стати хорошим варіантом, якщо ви чекаєте на два роки підтвердження доходу, перш ніж отримати кваліфікований іпотечний продукт. У цих угодах ви укладаєте договір оренди та сплачуєте оренду так само, як і за будь-яке майно оренди. Однак орендна плата, як правило, трохи вище ринкової вартості, і ця "додаткова" спрямована на створення початкового внеску, який ви можете використовувати в кінці строку оренди для придбання нерухомості. Якщо ви вирішите не купувати будинок наприкінці оренди, цей надлишок зазвичай залишається у господаря.

Перевага цього варіанту полягає в тому, щоб заощадити свій внесок на один або два роки, створити бізнес, сплатити дохід та вирішити будь-які інші проблеми, які можуть блокувати вас від кваліфікованого іпотечного продукту, наприклад, поганий кредит.

4. Інвестиційні рахунки або страхові політики

Якщо у вас є пенсійні рахунки або страхові поліси, ви можете мати позику у них. Однак усі наведені нижче варіанти вимагають, щоб ви створили свій пенсійний рахунок або поліс страхування грошових коштів до його попереднього розміру, якщо ви не хочете відміняти переваги, які вони мають запропонувати. Також пам’ятайте, що ви втрачаєте заробіток, коли гроші на пенсію використовуються для дому, а не дозволяють рости на ваших рахунках.

Страхування життя
Якщо ви володієте полісом страхування життя з грошовою вартістю, таким як ціле життя або універсальна політика життя, можливо запозичити його грошову вартість. По мірі того, як ви сплачуєте політику з часом, вартість грошових коштів наростає в міру отримання дивідендів та відсотків. Можливо, вам навіть не доведеться відповідати на будь-які запитання щодо отримання позики, але вам потрібен план, щоб повернути його (як у будь-якому кредиті).

Крім того, вам потрібно довго і наполегливо думати про ризики, пов'язані із запозиченням у полісу страхування життя, особливо якщо трапляється немислиме, і ваша сім'я залишається з меншою виплатою, оскільки грошова вартість пов'язана з позикою. Правила залежать від вашої політики, тому перед тим, як приймати будь-які рішення, поговоріть зі своєю страховою компанією.

ІРА
У будь-який час ви можете зняти внески з IRA Roth без податків і штрафу. (Якщо ви старше 59 років 1/2, ви можете зняти кошти без податку та штрафу для будь-яких цілей.) Однак, навіть якщо ви молодші за 59 1/2 і внесли менше 10 000 доларів на ваш Рот, ви можете зняти до 10 000 доларів США без податку чи штрафу за використання на придбання, ремонт чи перепланування першого будинку.

Щоб вважатись першим покупцем дому, ви не повинні мати власні будинки протягом останніх двох років. Будь-який вилучений прибуток повинен бути використаний протягом 120 днів, і цей заробіток повинен бути на рахунку не менше п’яти років, щоб уникнути як дострокового стягнення у розмірі 10%, так і податку на прибуток за зняття. Якщо заробіток на рахунку менше п'яти років, вам не нараховується пеня у розмірі 10%, але вам потрібно сплачувати звичайний податок на прибуток.

Ви також можете зняти до 10 000 доларів з традиційного ІРА, включаючи SEP-IRA, і уникнути штрафу в розмірі 10%, якщо гроші використовуються з тією ж метою і витрачаються протягом 120 днів. (Якщо ви старше 59 1/2, ви можете зняти кошти IRA з будь-якою метою без штрафних санкцій.) Однак вам доведеться сплачувати податок на прибуток за зняття коштів.

Крім того, допомога на раннє вилучення в розмірі 10 000 доларів США - це обмеження на весь час вилучення з будь-якого ІРА - включаючи Roth IRA - для придбання (та ремонту чи реконструкції) першого будинку. Іншими словами, сума зняття коштів з будь-якої комбінації рахунків IRA не може перевищувати 10 000 доларів США.

401к
Хоча ви можете позичити під свої 401 тис., Це ризикований варіант. На відміну від зняття коштів з 401 тис. - що погана ідея, якщо це не зроблено в цілковитій відчайдушності, - позика на суму 401 тис. Може отримати готівку до половини вартості вашого рахунку, максимум 50 000 доларів США.

Наприклад, якщо вартість вашого рахунку становить 50 000 доларів США, ви можете позичити лише 25 000 доларів США за перший внесок. Ви платите відсотки - але це повертається вам самим. Однак відсоткова ставка є мінливою - виходячи з базової ставки - що може бути проблемою, якщо простір зросте вище свого поточного рівня 3,25%. Оскільки термін позики 401 тис. Доларів зазвичай становить п'ять років (але деякі - до 15 років), ви повинні бути впевнені, що можете дозволити собі щомісячні платежі протягом тривалості. Крім того, якщо ви втратите роботу, у вас є лише 60 днів для погашення позики - інакше несплачена сума може оподатковуватися як звичайний дохід і нарахували 10% штрафу за дострокове відкликання, якщо вам менше 59 1/2 років.

5. Торгуйте некваліфікованими іпотечними продуктами

Можна виявити кредиторів, готових думати за межами "кваліфікованої іпотечної" скриньки, якщо ви продемонструєте, що ви є кандидатом з низьким рівнем ризику. Некваліфіковані іпотечні продукти включають позики без документації, позики, призначені лише для відсотків, та кредити з опціоном оплати.

Наприклад, скажіть, що кредити для бізнесу підштовхнули вас до коефіцієнта заборгованості та доходу за кваліфікованою іпотекою. Якщо у вас 40% початкового внеску, чудовий кредитний результат та кілька років солідного доходу, ви, швидше за все, зможете знайти кредитора. Однак через юридичні та фінансові ризики позикодавця, пов'язані з некваліфікованими продуктами, ви зазвичай сплачуєте більш високу процентну ставку за цей вид продукції.

Заключне слово

Тільки тому, що ви слідували за своєю мрією мати власний бізнес, не означає, що вам доведеться відмовитися від своєї мрії володіти будинком. Навіть якщо вам доведеться почекати два роки, щоб адекватно довести свій дохід, час, який ви вкладаєте в те, щоб зробити себе хорошим кандидатом на позику, може закінчитися виплатою значних дивідендів. Використовуйте свій час, щоб виділити гроші на більший внесок і підвищити свій кредитний рахунок, щоб ви могли претендувати на найкращий товар там, коли прийшов час придбати.

Які додаткові варіанти ви можете запропонувати знайти фінансування будинку, зберігаючи статус самозайнятої людини?