Реальні витрати на придбання та володіння будинком - чи можете ви це дозволити?

Незважаючи на те, що це не відчутна користь, почуття власності є одним з найкращих аспектів придбання будинку. А саме ви - начальник - вам не доведеться відповідати орендодавцю, який не дозволить вам пофарбувати стіни, встановити новий холодильник або переробити. Коли ви є власником будинку, це ваше робити з тим, що ви хочете.

2. Податкові пільги

Податки, безумовно, не є найбільш захоплюючою частиною власності на житло, але економія грошей просто може. Коли ви маєте місце проживання, відсотки, які ви сплачуєте за свою іпотеку, не підлягають сплаті податку. Ви також можете взяти федеральне податкове утримання за податки на нерухомість, сплачені протягом року.

Ви також можете скористатися звільненням від сплати податку на прибуток, якщо ваше місце проживання збільшується, і ви врешті продаєте його для отримання прибутку. Зауважте, що ви можете вимагати до 250 000 доларів вигоди лише для одного платника податків або до 500 000 доларів для одружених платників податків, які подають спільно. І ви повинні зберігати майно як своє основне місце проживання не менше двох років до продажу.

3. Потенційна віддача інвестицій

Власність на нерухомість не є надійною стратегією інвестування, якою вона була раніше. Кожен, хто придбав нерухомість на початку 2000-х і закінчив продаж за великі збитки - або, що ще гірше, було вилучено - може це засвідчити.

Однак інший варіант - витрачати гроші на оренду - взагалі не має інвестиційного потенціалу. Власність, незважаючи на ризик, принаймні несе в собі можливість повернення інвестицій.

Безліч речей може допомогти покращити ваші шанси отримати прибуток від покупки дому, включаючи використання історично низьких процентних ставок та покупку в майбутньому місці. Звичайно, одна з найважливіших речей, яку слід пам’ятати, - це те, що ви повинні придбати будинок, який ви насправді можете собі дозволити.

Пастка «Бідний-бідний»

У вашій голові танцюють бачення гранітних стільниць та ванночок для ніг? Залежно від того, де ти перебуваєш у житті, характеристики ідеального будинку можуть означати що завгодно - від відмінних шкільних районів до географічної близькості до бару з вбивцями, що проживає в годину.

Звичайно, великі шафи, паркетні підлоги та гаражне приміщення - все чудово, але вони нічого не означають, якщо оплата за них залишає вам квартиру в кінці кожного місяця. Люди, які є "бідними будинками", витрачають непропорційно високий відсоток своїх доходів на іпотечні та пов'язані з будинком витрати, залишаючи їм порівняно невеликий дискреційний дохід. Уявіть, що сидите у своєму чудовому будинку площею 3000 квадратних футів, щодня їсте локшину з ременів, і ви отримаєте знімок.

Незалежно від того, що ви переглядали занадто багато епізодів «справжніх домогосподарок», або просто намагаєтесь не відставати від своїх друзів, є багато причин, коли люди переборюють, купуючи житло. Перш за все, існує загальна тенденція поєднувати покупку будинку з покупкою будинку мрії. Правда, однак, будинок - будь то ваш перший, другий чи третій - не повинен бути ідеальним. Сьогодні він просто відповідає вашим цілям.

Реальні витрати на придбання будинку

Багато людей грубо недооцінюють фактичну вартість придбання будинку. Ось перелік витрат, які слід пам’ятати.

1. Попередній внесок

Золотий стандарт для початкового внеску становить 20% від ціни покупки. Для будинку в розмірі 250 000 доларів це означає відмовити понад 50 000 доларів готівкою.

До настання спаду багато кредиторів дозволили вам уникнути набагато меншої суми або дозволили перевести свій внесок у щомісячні іпотечні платежі. Однак сьогодні, хоча є винятки, майже всі кредитори вимагають приватного іпотечного страхування (PMI), якщо ви робите початковий внесок менше 20% від ціни покупки.

Хороша річ у більш високому внеску - це зменшення суми боргу, який ви берете на себе при покупці будинку. Це означає менші відсотки та кращі співвідношення боргу та доходу.

2. Закриття витрат

Якщо ви очистите свій банківський рахунок за величезний внесок, затримайте дихання - тому що є більше. Також очікується, що ви з'явитеся при закритті додатковим шматком грошових коштів, щоб покрити певні витрати, які виплачуються позикодавцю та іншим сторонам. Ці "витрати на закриття", пов'язані з логістикою придбання будинку, як правило, включають страхування права власності, плату за пошук титулу, оцінку, андеррайтинг, опитування та отримання позики.

Покупці можуть, як правило, розраховувати заплатити від 2% до 5% від вартості покупки будинку при закритті витрат. Для нашого гіпотетичного будинку в розмірі 250 000 доларів США, це означає від 5000 до 12 500 доларів. Іноді покупці можуть домовитися про те, щоб продавці покривали ці витрати, але це не те, на що слід розраховувати.

3. Іпотечний платіж

Якщо вам не вдалося придбати свій будинок готівкою, вам доведеться боротися з іпотечним платежем щомісяця - і кілька факторів сприяють сумі.

• Головний. Це сума грошей, яку ви позичили на фінансування свого будинку. Якщо будинок на суму 250 000 доларів США, якщо припустити, що ви внесли внесок у розмірі 50 000 доларів, ви повинні заборгувати 200 000 доларів США в основному розмірі.
• Інтерес. По суті відсоток - це плата, яку стягують кредитори в обмін на позики, які вони надають власникам будинків. Іпотечні процентні ставки дивовижно коливаються, але під час написання цього документу вони коливались приблизно на 3,7% для звичайної 30-річної фіксованої позики, знову взявши на себе 20% початкового внеску.
• Податок на власність. Місцева влада стягує податки з вашої власності, щоб покрити оранку снігом, утримання вулиць, утримання дерев, державну адміністрацію, поліцію, пожежну службу та інші міські служби. Податки на майно також фінансують державні школи, бібліотеки та парки. У ці дні позикодавці, як правило, вимагають від позичальників сплачувати свої податки на депозитний рахунок. Замість того, щоб роздрібнювати один раз на рік купюру за весь податок на нерухомість, вона розбивається на щомісячні суми, які перераховуються у ваш іпотечний платіж та здаються на окремий рахунок, що ведеться кредитором. Коли стягується податок на майно, ваш кредитор сплачує його за вас, використовуючи ці кошти. Податок на нерухомість обчислюється у відсотках від вартості вашого будинку, а ставки значно залежать від місця розташування. У той час як 1,2% - це загальна оцінка (коли ми збираємося для нашого зразка будинку, це дорівнює 3000 доларів на рік), варто зазначити, що ви могли заплатити не менше 0,18% в Луїзіані, але більш ніж у 10 разів, ніж перетинаючи кордон у сусідній Техас.
• Страхування. Ваша іпотечна виплата також може включати страхування власників будинків, які, як і виплати податку на майно, перераховуються на депозитний рахунок. Після того, як ви виймете страховий поліс власника будинку, ваш кредитор, швидше за все, може здійснити платежі від вашого імені. Політика щодо кредиторів, проте, відрізняється, тому будьте впевнені, що це стосується вашої ситуації. На відміну від приватного іпотечного страхування, зазначеного вище, поліси страхування власників житла часто покривають крадіжки, вандалізм, пожежу та шкоду від погоди. Повені та землетруси, як правило, виключаються із стандартних політик. Для будинку в розмірі 250 000 доларів 1500 доларів США - це суцільна оцінка щорічного страхування власників будинків.
• Приватне іпотечне страхування (PMI). Як уже згадувалося раніше, ваш банк, швидше за все, вимагатиме страхування приватної іпотеки, якщо ви зробите початковий внесок менше 20%. Якщо ви припините вносити іпотечні платежі або повністю замовчуєтесь, приватне іпотечне страхування допомагає захистити позикодавця, покривши ваше зобов’язання. ПМІ часто вкочується також у вашу щомісячну іпотечну гайку, хоча деякі кредитори дозволяють платити одноразово. PMI коштує від 0,5% до 1% від суми кредиту щорічно.

Підсумовуючи це, подано подання щомісячного іпотечного платежу на зразок будинку в розмірі 250 000 доларів:

• Основні та відсотки: 931,31 дол
• Податок на власність: 250,00 дол
• Страхування майна: 125,00 дол
• Всього: 1 306,91 дол

Ці цифри передбачають, що ви внесли 20% початкового внеску. Якщо ви цього не зробили, слід враховувати витрати PMI, що за цього сценарію складе від 1,250 до 2500 доларів на рік..

Через 30 років, після того як ви нарешті погасили позику в 200 000 доларів, ось що ви витратили в цілому:

• Головний: 200 000 доларів
• Інтерес: 135 489,29 дол
• Податки на нерухомість: 90 000 доларів
• Страхування: 45 000 доларів
• Всього: 470 489,29 дол

Додайте до 50000 доларів США початкові витрати, а ви витратили значно більше, ніж удвічі перевищили початкову ціну покупки вашого будинку - і це лише в тому випадку, якщо вам вдалося зафіксувати хорошу процентну ставку.

Витрати на володіння будинком

Звичайно, власне придбання - це лише початок. Володіння та утримання будинку приносить великі витрати разом із ним.

1. Комунальні послуги

Якщо ви коли-небудь здавали в оренду, ви, ймовірно, звикли до комунальних платежів. Однак, швидше за все, деякі з них були вбудовані у вашу щомісячну оренду. Як власник будинку, ви повинні заплатити за все наступне:

• Тепло
• Електрика
• Газ
• Каналізація
• Вода
• Сміття та переробка
• Факультативи, такі як кабель та Інтернет

2. Технічне обслуговування

З будинком може піти багато чого. Піч може підірватись, водонагрівач може зламатися, труби можуть лопнути, система опалення системи опалення може перетворитись у сірий провід, а електрична система може не спрацьовувати. Крім того, ваша дах може просочитися, ваш димар може тріснути, ізоляція може бути недостатньою, а малюк може малювати всі стіни перманентним маркером.

Як орендодавець, ви просто телефонуєте своєму орендодавцеві, коли щось зламається або зіпсується. Але коли ти є власником, долар зупиняється з тобою.

Страхування власників будинків - це одне рішення цих потенційних проблем, але воно не охоплює, наприклад, регулярне обслуговування, формування, резервне копіювання каналізації або терміти. Крім того, навіть якщо у вас є страховка, ви підсумуєте виплату франшизи, коли пред'являєте претензію, і ваші ставки можуть зрости в результаті. Щоб захиститись від будь-яких труднощів, кожен повинен зберігати значний резерв грошових коштів для покриття додаткових витрат на обслуговування, як рутинних, так і несподіваних.

Обчислення того, скільки ви можете дозволити

Ці цифри є непростими, так, але важливо засвоїти реальність власності на житло та забезпечити покупку будинку, який не надто розтягує бюджет. Тоді питання, яке потрібно задати, полягає в тому, як саме ви забезпечуєте розумну ціну покупки для свого рівня доходу?

Ми знаємо, що вибірковий будинок в розмірі 250 000 доларів коштує трохи більше 1300 доларів на місяць після початкового внеску та закриття витрат - не рахуючи комунальних послуг та обслуговування. Більшість фінансових експертів рекомендують - і багато кредиторів вимагають - щоб витрати на житло не перевищували 28% валового місячного доходу. Ці витрати включають основну суму і відсотки під заставу, плюс податки та страхування.

Для нашого зразка будинку вам знадобиться щорічний дохід близько 56 000 доларів, щоб досягти цього 28%. І, звичайно, 28% - це максимально рекомендована кількість співвідношення боргу та доходу від житла (ІРТП). Ви можете бути набагато комфортніше - тобто, менше «домашніх бідних» - якщо вам вдасться управляти від 20% до 25% HDTI. Вам знадобиться щорічний дохід у розмірі майже 63 000 доларів, щоб мати 25% HDTI для будинку в розмірі 250 000 доларів. При 20%, а ваш дохід повинен був становити приблизно 79 000 доларів для 20% ІРТ в тому ж будинку.

Дивлячись на це з іншого погляду, наступна таблиця показує приблизно те, що може дозволити собі покупець при різних річних рівнях доходу. Звичайно, це приблизні оцінки - витрати залежать від місця розташування, а відсоткові ставки змінюються щодня.

Річний дохід: 30 000 доларів США

• 28% HDTI: покупна ціна 118 000 доларів
• 25% HDTI: покупна ціна 104 000 доларів
• 20% HDTI: покупна ціна 82 000 доларів

Річний дохід: 50 000 доларів

• 28% HDTI: покупна ціна 220 000 доларів
• 25% HDTI: вартість покупки в розмірі 193 000 доларів
• 20% HDTI: ціна придбання 150 000 доларів

Річний дохід: 70 000 доларів

• 28% HDTI: купівельна вартість 310 000 доларів
• 25% HDTI: ціна придбання 281 000 доларів
• 20% HDTI: покупна ціна 220 000 доларів

Річний дохід: 90 000 доларів

• 28% HDTI: ціна придбання 414 000 доларів
• 25% HDTI: ціна покупки 368 000 доларів
• 20% HDTI: ціна придбання 291 000 доларів

Якщо вам вдасться втекти навіть з нижчим 20% HDTI, то, безумовно, зробіть це.

Для більшості людей витрати на житло - не єдиний борг. Ось чому повне співвідношення боргу та доходу (DTI) враховує всі періодичні щомісячні боргові зобов'язання. До них відносяться виплати на автомобіль, студентські позики, аліменти та виплати аліментів, а також щомісячні мінімальні платежі кредитною карткою. Ви не хочете, щоб ваше загальне боргове зобов'язання перевищувало 36% валового доходу.

Якщо у вас зараз немає нульової заборгованості, ви можете зручніше піти, стискаючи верхній кінець рекомендованого відсотка боргу по житловій нерухомості. Однак якщо ви жонглюєте автокредитом, студентською позикою та виплачуєте кредитні картки, ви повинні керуватися далеко, далеко від 28% житлового співвідношення.

Заключне слово

Власність на будинок коштує дорого - навіть за найкращих обставин. Важливо, щоб ви були реалістичними щодо того, що ви та ваша сім'я можете комфортно дозволити. Будьте впевнені, що ви можете легко здійснювати щомісячні платежі та залишати гроші на проїзд, одяг та випадкові обіди, які не виходять із мікрохвильової пічки. Якщо ви підходите до власності додому обережно, а не імпульсивно, ви ставите себе в змогу прийняти мудре рішення.

Ви думаєте про придбання будинку?