Податкові пільги щодо нерухомості для інвестицій у нерухомість - пояснені правила IRS

Домашній власний капітал - це основа особистого багатства в США, що становить приблизно дві третини чистої вартості для більшості американських домогосподарств на Bloomberg. Розширення власності на житло стимулюється державними програмами та податковими пільгами для стимулювання придбання будинків. Згідно з дослідженням соціальних сил, власність на дому призводить до "сильнішої економіки, кращих шкіл та інвестованого, ініціативного громадянства". Власники будинків мають більш високий коефіцієнт голосування і більше залучені до громадських організацій.

Володіння нерухомістю має деякі унікальні фінансові переваги. Наприклад, власники будинків можуть стягувати свої іпотечні відсотки, премії за іпотечне страхування та податки на майно із звичайних доходів. Також виручка від продажу будинку трактується як приріст капіталу за податки - до 250 000 доларів прибутку можуть бути виключені з доходу для одного платника податків або 500 000 доларів за пару, яка подає спільне повернення.

Володіння будинком чи інвестиційною нерухомістю пропонує величезні переваги як суспільству, так і окремо вам. Ось як можна максимально використати свої інвестиції.

Нерухомість як інвестиція

Володіння інвестиційною нерухомістю суттєво відрізняється, ніж володіння майном, в якому живе. У той час як інвестори поділяють багато загальних ризиків - неліквідність, відсутність прозорості, політичну та економічну невизначеність - кожна інвестиційна власність є унікальною, змінюється залежно від використання, розташування, вдосконалення та постійності. Кожна інвестиція може бути предметом дивовижної колекції податкових правил, всі вони впливають на чисту рентабельність інвестицій.

Енді Хеллер, співавтор книги "Купуйте ще нижче: Регулярний посібник людей щодо багатства нерухомості", зазначає, що більшість людей платять занадто багато за власність: "Прибуток зачиняється негайно, як інвестор купує нерухомість. Через помилки в аналізі інвестор платить занадто багато, а потім дивується, коли не заробляє грошей ».

Геллер радить, що для успіху в інвестуванні в нерухомість потрібно:

Ретельне планування. Занадто багато людей закохуються у власність без стратегії отримання прибутку.
Реалістичні очікування. Купівля, володіння та продаж нерухомості - не простий шлях до багатства. Ерік Тайсон, співавтор книги "Нерухоме інвестування для манекенів", зазначає, що ви повинні бути розумними, готовими працювати та усвідомлювати свою особисту толерантність до ризику..
Детальна належна старанність. Намагаючись закрити угоди перед конкурентами, багато покупців не вдається адекватно перевірити історію, умови та обмеження потенційної покупки нерухомості, що закінчується напрочуд дорогими витратами на санацію..
Компетентні та досвідчені радники. У успішних справжніх інвесторів незмінно є команда консультантів, яка допоможе їм знайти, аналізувати, купувати, фінансувати, керувати та продавати свої об'єкти.

Види нерухомості

Термін "нерухомість" охоплює різні види власності, включаючи:

Нерозвинена нерухомість. Інвестори набувають сировину для різних цілей, включаючи ферми та ферми, використання природних ресурсів, таких як заготівля деревини або видобуток вугілля, підрозділи та продажі партії чи майбутня розробка. Ціна сирої землі залежить від її найвищого можливого використання, будь то сільськогосподарська або ділянка офісної будівлі. Близькість до міських територій та затверджені цілі районування часто визначають вартість майна.
Житлова нерухомість. Нерухомість зазвичай використовується для житлових цілей, будь то сімейні будинки чи багатосімейні об'єкти, включаючи квартири та ОСББ. Ці властивості - від одного дуплексу до розробки з сотнями орендної одиниці - потребують постійного обслуговування та активного управління для підтримки заповнення та збільшення вартості.
Комерційна нерухомість. Цей сегмент включає офісні будівлі, торгові об'єкти, такі як продуктові магазини та магазини, та промислові об'єкти, включаючи склади та виробничі заводи. Комерційна нерухомість вимагає активного управління завдяки конкуренції, фізичному обслуговуванню, постійному обороту орендарів, а також різноманітності та складності умов оренди. Власники нерухомості регулярно стикаються з правовими, зоновими та екологічними проблемами.

Нерухомість також класифікується як:

Непідтверджений. Неперевершені властивості - це сировина, яка не була змінена діями людини, тобто без будь-яких будівель, споруд, доріг, штучних ставків чи озер на ній. Оскільки вважається, що земля має нескінченний термін корисного використання, вона не може бути амортизована для цілей оподаткування. Однак виснаження може бути доступним, якщо природні ресурси, такі як деревина, нафта та інші корисні копалини, будуть взяті з власності.
Поліпшене майно. Поліпшені властивості - це земля, яка була змінена завдяки додаванню будівель та техногенних споруд, житлових чи комерційних. Хоча земля не може бути знецінена, витрати на поліпшення можуть бути відшкодовані протягом терміну їх експлуатації. У багатьох випадках допускається прискорене знецінення реальних активів.

Правила та правила оподаткування нерухомості

Володіння нерухомим майном може забезпечити власні суттєві податкові пільги, якщо належним чином організувати та керувати ними. Загальні правила застосування податкового режиму інвестиційної нерухомості:

Витрати, пов'язані з придбанням майна (плата за право власності, плата за запис), додаються до бази витрат майна та амортизуються
Витрати, пов'язані з фінансуванням майна (плата за позику, плата за іпотечний кредит), амортизуються протягом строку дії кредиту
Витрати, понесені в результаті експлуатації майна (податки, страхування, комунальні послуги), віднімаються як поточні витрати

Однак правила оподаткування є складними, і їх застосування залежить від типу майна, а також податкової класифікації його власника. Іншими словами, один інвестор може утримувати інші доходи від податків, а інший не може.

Як наслідок, складні власники нерухомості часто використовують поєднання юридичних осіб - трестів, корпорацій C, виборів підрозділу S та товариств з обмеженою відповідальністю (LLC) - для купівлі, управління та продажу своїх активів на нерухомість. Власники зазвичай здійснюють наступні складні операції між суб'єктами господарювання, щоб мінімізувати юридичну та фінансову відповідальність або максимально використовувати їхні податкові пільги.

Кожна стратегія створюється з урахуванням конкретних обставин власника (власників), цільового призначення майна, додавання значних поліпшень, терміну зберігання активу та остаточного впливу стратегії на не пов'язані з цим доходи та податкові зобов'язання.

Від платника податків може вимагати обґрунтування податкової позиції до IRS. Як наслідок, отримання професійних бухгалтерських та юридичних консультацій завжди є гарантованим, якщо не суттєвим, перед тим, як приступити до реалізації стратегії зниження податків..

Нарешті, потенційні інвестори нерухомості повинні знати, що переваги будь-яких податкових пільг можуть бути обмежені для платників податків з більшим рівнем доходу через припинення та альтернативний мінімальний податок (AMT).

Випуск пасивного доходу

Згідно з даними IRS, пасивний дохід - це дохід, який є результатом орендної діяльності або бізнесу, в якому платник податків не бере істотної участі. Втрати від пасивного доходу можна компенсувати лише за рахунок пасивної вигоди - збиток не може бути використаний для зменшення звичайного доходу платника податку та подальшого податкового тягаря.

Оскільки більшість покращених підприємств з нерухомості створюють оподатковувані збитки в перші роки власності через використання прискореної амортизації, неможливість компенсувати такі втрати звичайним доходом є недоліком для багатьох власників нерухомості.

Визначення інвесторів у нерухомість

Незалежно від того, чи доходи від оренди трактуються як пасивні чи не пасивні, залежить від особи платника податку в одній із чотирьох категорій IRS для інвестора нерухомості:

Інвестор у нерухомість. Інвестор нерухомості - це суб'єкт (фізична чи юридична організація), який купує нерухомість з метою утримання майна та отримання прибуткового капіталу. Доходи та збитки для платника податків, що класифікується як інвестор у нерухомість, вважаються "пасивними" і не можуть бути використані для компенсації звичайного доходу з інших джерел. Є один виняток: інвестори з модифікованим скоригованим валовим доходом (MAGI) менше 100 000 доларів США і які активно беруть участь в оренді нерухомості, можуть компенсувати звичайний дохід під спеціальну надбавку в розмірі 25 000 доларів згідно з розділом 469 IRC (форма 8582). Пасивні втрати більше, ніж пасивні доходи, та спеціальна надбавка можна переносити до погашення. Також інвестори нерухомості мають право на поводження з прибутком капіталу від продажу свого майна.
Дилер з нерухомості. Інвестор нерухомості характеризується як дилер, якщо його наміром є придбання нерухомості для продажу, а не інвестиція - інакше кажучи, купівля та продаж нерухомості у численних частих чи постійних (таких як продаж лотів у розробці). Головною перевагою бути дилером є те, що доходи та збитки вважаються звичайними та можуть компенсувати інші доходи. У той же час майно, яке класифікується як власник дилерів, не може застосовувати обробку капітальних прибутків, розпродаж розпродажів у розстрочку (публікація 537) або біржі подібного роду (Кодекс IRC, розділ 1031). Також дохід, отриманий дилером нерухомості, оподатковується податком на самозайнятість.
Професіонал нерухомості. Інвестори в нерухомість можуть кваліфікуватися як професіонали нерухомості, якщо вони щороку проводять у сфері нерухомості щонайменше 750 годин, і більше половини робочого часу витрачається на виконання конкретних дій з нерухомості. Кваліфікована діяльність з нерухомості - це будь-яка забудова, перепланування, будівництво, реконструкція, придбання, конверсія, оренда, експлуатація, управління, лізинг чи продаж нерухомості. Якщо у вас робота на повний робочий день не пов’язана з нерухомістю, ви навряд чи зможете претендувати на класифікацію. Крім того, належне ведення записів, включаючи журнал ваших годин, є критично важливим, оскільки IRS, ймовірно, може поставити під сумнів використання Вашої класифікації. Фахівці з нерухомості оподатковуються аналогічно інвесторам у нерухомість, за винятком того, що вони можуть відняти 100% пасивних втрат із звичайного доходу. Незважаючи на те, що дохід від оренди професіонала з нерухомості спеціально виключається з податку на самостійну зайнятість, сплаченого дилером нерухомості, на їх доходи застосовується приріст 3,8% від чистого доходу від інвестицій, включеного в Закон про примирення з охорони здоров'я та освіти 2010 року.
Девелопер нерухомості. Особа чи юридична особа, яка переробляє або будує майно, IRS вважається забудовником нерухомості. Забудовник повинен капіталізувати всі витрати або розвиток майна. Включаючи прямі витрати, такі як відсотки за позиками, податки та витрати на будівництво, а також непрямі витрати, такі як адміністрування, управління та поточні витрати на ведення бізнесу. Жодні відрахування не доступні для цілей оподаткування, поки майно не буде здано в експлуатацію чи продано. Основним недоліком класифікації розробників є неможливість компенсувати витрати, які виникають відповідно до Єдиних правил капіталізації.

Визначаючи класифікацію власника нерухомості, IRS розглядає його первісний намір при придбанні нерухомості, а також кількість його часу, витраченого на нерухомість, та його заявлену ділову мету. Хоча визначення часто є суб'єктивним, класифікація має значний податковий вплив на платника податків.

Питання ще більше ускладнюється, оскільки позначення може змінюватись від властивості до власності. Фактично, власник нерухомості може розглядатися як інвестор нерухомості для однієї нерухомості, а продавець нерухомості - для іншої. Як наслідок, власники нерухомості часто використовують різноманітні юридичні особи для придбання, розвитку та утримання майна для отримання максимальної податкової переваги.

Додаткові міркування щодо податку на нерухомість

Інвестори, які володіють поліпшеною нерухомістю, можуть використовувати різні податкові процедури для зменшення своїх зобов'язань з податку на прибуток, включаючи:

Амортизація

Амортизація - це процес відшкодування вартості активу протягом його строку корисного використання. У той час як земля, яка має нескінченний термін експлуатації, не підлягає амортизації, нежитлові будинки нерухомості та благоустрою мають термін корисного використання 39 років, а житлова оренда нерухомості - 27,5 років згідно з IRS Publication 946.

Залежно від класу майна, власники нерухомості можуть використовувати прямолінійний або прискорений метод амортизації. Перший метод передбачає постійну суму відрахування щороку протягом терміну експлуатації майна (вартість поліпшень, розділених на строк корисного використання в роках, тобто 3500000 доларів США / 39 років = 89 744 амортизації щороку). Прискорена амортизація створює найбільші витрати на амортизацію в перші роки і знижується після цього.

Інвестори часто розмежовують різні компоненти структури для цілей оподаткування через різний термін корисного використання. Наприклад, поліпшення оренди - оренди, зроблені для конкретного орендодавця, - можуть знецінюватися протягом 15-річного періоду або менше, тоді як офісні меблі та світильники мають тривалість життя 7 років. Шляхом відокремлення активів максимально знижується амортизація, генеруючи оподатковуваний або “паперовий” збиток.

Розділ 179 Кодексу IRS дозволяє придбати певне обладнання, що кваліфікується (наприклад, кондиціонери або опалювальні агрегати) за рахунок придбання до ліміту в 500 000 доларів США в рік придбання. Кваліфікаційне обладнання варіюється від ділових транспортних засобів та меблів до комп'ютерного обладнання та програмного забезпечення, необхідного для здійснення бізнесу. Крім того, Конгрес передбачає амортизацію бонусів у кілька років, що перевищують 179 лімітів, наразі на рівні 2 мільйонів доларів.

Прибутки та збитки від капіталу

При продажу особисті або інвестиційні активи оподатковуються податком на приріст капіталу. Прибуток або збиток від активу визначається різницею між "базовою" ціною - ціною придбання, включаючи коригування, такі як амортизація, як визначено в Публікації IRS 551 - та чистою ціною продажу. Прибуток або збитки вважаються короткостроковими, якщо вони утримуються менше одного року, або довгостроковими, якщо період утримання більше одного року.

Власність, що належить розробникам нерухомості, повинна включати всі витрати - прямі та непрямі - в базовий розрахунок до моменту введення в експлуатацію чи продажу. Основним недоліком класифікації розробників є неможливість компенсувати витрати, які виникають відповідно до Єдиних правил капіталізації. Дохід від продажу майна, що належить торговцям нерухомістю, вважається звичайним доходом і не має права на лікування капітальних прибутків.

Короткостроковий приріст капіталу компенсує короткострокові втрати капіталу, тоді як довгостроковий приріст капіталу компенсує довгострокові втрати капіталу. Решта короткотермінових збитків або прибутків співпадає з рештою довгострокових збитків або прибутків. Якщо чистим результатом є довгостроковий приріст капіталу, половина прибутку неоподатковується, а половина підлягає звичайній ставці податку на прибуток платника податку. Оскільки максимальна ставка податку становить 39,60%, довгостроковий приріст капіталу буде оподатковуватися максимальним розміром до 19,8%. Короткострокові прибутки оподатковуються за звичайною ставкою платника податків.

Максимум 3 000 доларів довгострокових і короткострокових втрат можна вирахувати зі звичайного доходу за один рік, а решту збитку перенести. Податкові реєстратори використовують графік D форми 1040 для звітності про прибутки та збитки від капіталу.

Податки на прибуток від продажу об'єктів нерухомості, що належать інвесторам у нерухомість, можуть бути відкладені, якщо вони повідомляються як розпродаж у розпродаж за правилами теми 705 - Розстрочка продажів. Таке поводження особливо вигідно для короткострокових прибутків капіталу, оскільки прибуток та податкове зобов'язання розподіляються протягом декількох років. Кожна виплата складається з частин неоподатковуваного повернення капіталу, відсотків та приросту капіталу.

Інвестори в нерухомість також можуть використовувати розділ 1031 МСБ, щоб відкласти податки на будь-яку вигоду, якщо вони торгують своєю власністю за аналогічну власність шляхом обміну подібного роду. Основа в новій власності залишається такою ж, як і в старій власності, тим самим зберігаючи можливий майбутній прибуток неушкодженим. Однак основа старого майна також передається новій власності для нарахування амортизації.

Інші міркування

Продавці нерухомості підлягають оподаткуванню податком на самозайнятість, а професіонали з нерухомості можуть нести відповідальність за надбавку до чистого доходу від інвестицій. Як наслідок, професіонали з нерухомості та їхні радники використовують різноманітні стратегії для відстрочки та уникнення таких податків. Наприклад, дохід від оренди, який надходить до інвестора від корпорації S, виключається як дохід від самостійної зайнятості та не обкладається податком на самостійну зайнятість..

Доходи бізнесу, які не підлягають оподаткуванню податком на самостійну зайнятість, обкладаються податком на чистий дохід від інвестицій за одним великим винятком. За даними Forbes, це означає, що дохід від оренди нерухомості, включаючи прибуток від розпорядження, може бути звільнений від податку на 3,8% у випадку з професіоналами з нерухомості.

Заключне слово

Ендрю Карнегі, шотландський іммігрант в середині 1800-х років, набув статок у металургійній промисловості і став одним з найбільших благодійників країни. (Йому приписують відкриття 2800 публічних бібліотек у містах по всій Америці.)

Навіть успіхом промисловця Карнегі визнав інвестиційну цінність нерухомості: «90% всіх мільйонерів стають такими завдяки власності на нерухомість. У нерухомість було зароблено більше грошей, ніж у всіх промислових інвестиціях разом. Сьогодні сучасний мудрий чоловік чи заробітна плата вкладає свої гроші у нерухомість ».

З часу спостереження Карнегі, привабливість нерухомості як інвестиції залишається беззаперечною. Барбара Коркоран, відома американська бізнес-леді та часта учасниця «Акулячого танка» ABC, стверджує: «У нерухомості відбувається смішне. Коли він повертається [після спаду], він повертається назад, як зграї ».

Хоча податковий режим інвестицій у нерухомість часто заплутаний, інвестори можуть використовувати податкові стратегії для зменшення ризику та підвищення прибутку. Якщо утримувати компетентних податкових радників та відслідковувати зміни в правилах та положеннях, виплачуватиметься дивіденди, що значно перевищують їхні витрати.

Ви інвестуєте в нерухомість? Ви використовували податкові норми на свою користь? Ви хочете, щоб ви краще розуміли правила, щоб ви могли їх використовувати?