Що таке кредит на будівництво будинку - процес та як його кваліфікувати

Стандартний іпотечний кредит не збирається його скорочувати - але ви можете мати право на особливий вид позики, відомий як будівельний кредит.

Що таке кредит на будівництво?

Кредит під будівництво, як правило, є короткостроковим кредитом, який використовується для оплати витрат на будівництво будинку. Це може бути запропоновано на встановлений термін (як правило, близько року), щоб ви могли побудувати свій будинок. В кінці будівельного процесу, коли будинок буде зроблено, вам потрібно буде отримати новий кредит для погашення кредиту під будівництво - це іноді називають "кінцевою позикою".

По суті, це означає, що ви повинні рефінансувати в кінці строку та укласти абсолютно новий кредит на ваш вибір (наприклад, 30-річна іпотека з фіксованою ставкою), що є більш звичайним варіантом фінансування вашого недавно закінченого будинку.

Кваліфікація на кредит на будівництво

Банки та іпотечні кредитори часто вимагають будівельних позик з багатьох причин. Одним з головних питань є те, що потрібно довіряти будівельнику багато. Банк або позикодавець позичає гроші на щось, що має бути бути побудований з припущенням, що він буде мати певне значення, коли закінчиться.

Якщо справи йдуть не так - наприклад, якщо будівельник робить погану роботу або якщо цінності майна падають - то може виявитися, що банк зробив погані інвестиції і що майно не стоїть стільки, скільки позика.

Щоб спробувати захиститися від цього проблемного результату, банки часто висувають суворі кваліфіковані вимоги до кредиту під будівництво. Зазвичай вони включають такі положення:

1. Кваліфікований будівельник повинен бути залучений. Кваліфікований будівельник - це ліцензований генеральний підрядник зі встановленою репутацією будівництва будинків якості. Це означає, що вам може бути особливо важко знайти організацію, яка фінансуватиме ваш проект, якщо ви збираєтесь виступити як власний генеральний підрядник, або якщо ви причетні до власника / будівельника.
2. Кредитодавцю потрібні детальні технічні характеристики. Сюди входять плани поверхів, а також деталі про матеріали, які збираються використовувати в будинку. Будівельники часто складають вичерпний перелік усіх деталей (іноді їх називають «блакитною книгою»); деталі, як правило, включають все від висоти стелі до типу утеплювача будинку, який буде використовуватися.
3. Домашня вартість повинна бути оцінена оцінювачем. Хоча це може здатися складно оцінити щось, що не існує, кредитор повинен мати оцінювача, враховуючи синю книгу та характеристики будинку, а також вартість землі, на якій будується будинок. Потім ці розрахунки порівнюються з іншими подібними будинками з подібними місцями розташування, схожими ознаками та подібними розмірами. Ці інші будинки називаються "компи", і оцінене значення визначається на основі компів.
4. Вам потрібно буде відкласти великий внесок. Як правило, 20% - це мінімальний мінімум, який потрібно виставити на кредит під будівництво - деякі кредитори вимагають аж 25%. Це гарантує, що ви інвестуєте в проект і не просто підете, якщо все піде не так. Це також захищає банк або позикодавця в тому випадку, якщо будинок не виявиться таким, як очікували.

За умови, що ви відповідаєте всім цим критеріям і маєте хороший кредит, ви повинні мати право на отримання кредиту під будівництво. Як правило, кредитори також вимагають інформацію щодо вашого доходу (щоб бути впевненим, що ви можете дозволити собі іпотечні платежі) та вашого поточного будинку, як це було б у будь-якого типу стандартного іпотечного кредиту.

Як працюють кредити під будівництво

Після того, як ви отримали кваліфікацію та отримали дозвіл на кредит на будівництво, позикодавець починає виплачувати гроші, які вони погодилися позичити вам. Однак вони не просто збираються давати будівельникові грошові кошти відразу. Натомість встановлюється графік жеребкування.

Малює

На розіграші позначаються інтервали, через які будівельник може отримати кошти для продовження проекту. Протягом тривалості збірки може бути кілька малюнків. Наприклад, будівельник може отримати перші 10% після закриття позики, а наступні 10% після того, як буде очищено лот і заливається фундамент. Наступний приплив грошей може настати після оформлення будинку, а потім наступна виплата після того, як будинок буде під дахом і запечатаний.

Кількість розіграшів та сума кожної домовляються між будівельником, покупцем та банком. Як правило, перший розіграш відбувається з авансового внеску покупця (тому гроші покупця найбільш ризикують). Банку також прийнято вимагати перевірки на кожному етапі, перш ніж віддати гроші будівельникові. Це допомагає гарантувати, що все на шляху і що гроші витрачаються як слід.

Після сплати всіх розіграшів та побудови будинку покупцеві необхідно отримати кінцевий кредит, щоб погасити кредит на будівництво.

Ставка кредитного будівництва

Як будівельний кредит, як і всі інші позики, ви повинні сплачувати відсотки за гроші, які позичаєте. Як правило, кредити під будівництво - це позики зі змінною ставкою, і ставка встановлюється в "спреді" до основної ставки. По суті це означає, що процентна ставка дорівнює премію плюс певній сумі. Якщо, наприклад, найвища ставка становить 3%, а ваша ставка прем'єр-плюс-одна, ви платите 4% процентну ставку (яка буде коригуватися у міру зміни основної ставки).

У багатьох випадках кредити під будівництво також встановлюються як позики, що стосуються лише відсотків. Це означає, що ви сплачуєте відсотки лише за гроші, які ви позичили, замість того, щоб сплачувати будь-яку частину основного залишку позики. Це робить виплату кредитів під будівництво більш можливою.

Ви також платите лише на суму, яка вже виплачена. Наприклад, якщо ви позичаєте 100 000 доларів, і виплачено лише перші 10 000 доларів, ви сплачуєте відсотки лише за перші 10 000 доларів, а не за повні 100 000 доларів. Вам потрібно робити щомісячні платежі за цією позикою - так само, як і за звичайну позику - так щомісячні платежі повинні починатися низькими, коли позичена лише невелика сума, і поступово збільшуватися, оскільки більша частина грошей виплачується будівельнику.

Недоліки

Кредити під будівництво дають змогу побудувати будинок, коли в іншому випадку ви цього не можете зробити. Будівництво будинку може стати чудовим досвідом, якщо ви хочете спроектувати щось унікальне або специфічне для ваших потреб та потреб вашої родини. Однак при придбанні кредитів на будівництво також існує значно більший ризик, ніж просто придбання існуючого будинку.

Деякі з потенційних ризиків включають:

1. Дім не буде завершено за графіком та бюджетом. Якщо ваш будинок не завершений згідно з графіком, вам, можливо, доведеться заплатити додаткові витрати на оренду житла або сплатити дві застави довше, ніж очікувалося, оскільки ви не зможете переїхати. У деяких випадках остаточний платіж за будівництво позика стане належною, і вам доведеться сплатити плату за продовження кредиту - принаймні, доки будинок не буде закінчений, і ви не зможете рефінансувати до кінця позики.
2. Після закінчення роботи будинок не буде коштувати як мінімум стільки, скільки коштуватиме будівництво. Ви можете зіткнутися з цією нещасною ситуацією, якщо будівельник робить погану роботу або якщо загальний ринок житла падає. У цьому випадку ви повинні придумати додаткові грошові кошти, коли настане час рефінансувати позику під будівництво в кінцеву позику.
3. Ви не зможете претендувати на отримання кінцевої позики. Якщо ваш дохід чи кредит різко зміниться, ви, можливо, не зможете претендувати на отримання кінцевої позики - і це може створити значну проблему, оскільки кредити під будівництво не мають бути постійними. Коли проект виконаний, баланс має виплачуватися. По суті це іпотека на повітряну кулю, а це означає, що ви сплачуєте відсотки під час проекту, з усім залишком, що підлягає сплаті в кінці. Якщо ви не можете рефінансувати, щоб погасити весь цей залишок - і позикодавець відмовляється надавати кредит на будівництво, щоб дати змогу якось рефінансувати - ви можете втратити новий будинок до викупу, якщо не зможете здійснити платіж..

Заключне слово

Якщо ви готові взяти на себе ризики будівельної позики, і у вас є фінансова подушка, яка допоможе вам пройти через удари в дорозі, будівельний кредит може стати правильним вибором, щоб ви могли побудувати будинок своєї мрії.

Однак якщо ви просто шукаєте місце для проживання, якщо у вас немає фонду для надзвичайних ситуацій, який би вирішував проблеми з будівництвом, або якщо ви нервуєте процес будівництва будинку, то вам може бути краще вибрати просто придбати існуючий будинок з використанням звичайної позики. Ретельне зважування ризиків та переваг важливо, щоб ви знали, що вибір, який ви робите, є правильним для вас.

Ви коли-небудь брали кредит на будівництво? Яким був ваш досвід?

(фотокредит: Bigstock)