Що таке кредитна лінія власного капіталу (HELOC) - як це працює, плюси та мінуси

Потім, одного дня, ви отримуєте лист від свого банку або такої компанії, як Figure.com, що пропонує вам відкрити кредитну лінію власного капіталу (HELOC). Це пояснює, що це спосіб залучити до вартості вашого будинку гроші. У листі зазначається, що ви могли позичити до 30 000 доларів таким чином лише за 5% відсотків.

На перший погляд це виглядає як вирішення всіх ваших проблем. Але ви вагаєтесь, думаючи, що має бути улов. Чи запозичення у вашого будинку таким чином хороша ідея? Перш ніж поспішити до банку, вам потрібно зрозуміти, як саме працює HELOC та які плюси та мінуси. Ось усе, що потрібно знати, щоб прийняти мудре фінансове рішення.

Як працюють HELOC

Коли ви берете кредитну лінію власного капіталу, ви позичаєте гроші в банку разом із своїм будинком як заставу. HELOC відрізняються від інших видів житлових позик тим, що ви не позичаєте фіксовану суму і не повертаєте її з часом. Натомість HELOC надає вам доступ до пулу готівки, в яку можна зануритися за потреби.

Як і кредитна картка, HELOC - це револьверна позика. Ви можете позичити будь-яку суму до кредитного ліміту. Тоді ви можете погасити всю або частину залишку, як-от оплатити рахунок за свою кредитну карту, - і списати її знову. Іншими словами, розмір позики може розширюватися та скорочуватися відповідно до ваших потреб.

Однак, на відміну від кредитної картки, HELOC зазвичай постачається з обмеженням у часі. Ви можете отримувати гроші лише за певний період, як правило, від 5 до 10 років. Це відомо як "період малювання". Під час періоду залучення ваші щомісячні платежі призначені лише для відсотків за кредит.

З деякими HELOC, як тільки закінчується період жеребкування, весь баланс приходить до погашення. Все, що ви ще зобов'язані, має бути виплачено відразу в одноразовому розмірі. Однак більшість HELOC мають "термін погашення" від 10 до 20 років. За цей час ви здійснюєте регулярні виплати основної суми та відсотків до погашення позики.

HELOC іноді називають "другою іпотекою", оскільки це додаткова позика, яку можна взяти на будинок, у якого вже є іпотечний кредит. Однак цей термін вводить в оману. Більшість HELOC є другими іпотечними, але ви також можете взяти HELOC в будинку, який повністю окупився. І, з іншого боку, можна взяти другу іпотеку, яка є строковою позикою - зазвичай її називають позикою на власний капітал - а не кредитною лінією.

Причини використання HELOC

Власники будинків найчастіше використовують HELOC для оплати ремонту або ремонту будинку. Використовувати HELOC таким чином має сенс, оскільки багато благоустрою будинку додають цінності вашому дому. Якщо ви грамотно використовуєте гроші, ви можете вийти наперед, продаючи будинок.

Однак власники будинків також використовують HELOC для багатьох інших потреб - деякі розумніші за інші. Наприклад, вони можуть вийняти HELOC для:

Платити за коледж (для себе чи своїх дітей)
Купіть машину
Внесіть внесок, щоб придбати будинок для відпочинку або інвестиційну нерухомість у Roofstock.
Консолідуйте інші борги, наприклад борг за кредитною карткою
Оплачуйте рахунки під час фінансової кризи, наприклад, втрати робочих місць, якщо у них немає надзвичайного фонду

Один з особливо поганих причин зняти HELOC - отримати більше грошей на щоденні потреби. Якщо вам доведеться позичати гроші, щоб звести кінці з кінцями, це явний знак того, що спосіб життя ви не стійкий. Якщо ви не зробите щось для усунення проблеми, ви не зможете погасити позику, коли вона виплачується. Замість того, щоб позичати, вам потрібно шукати способи збалансувати свій бюджет - розтягуючи зарплату або приносячи додатковий дохід.

Скільки можна позичити

Максимальна сума, яку ви можете позичити в HELOC, залежить від того, скільки власного капіталу ви маєте у своєму будинку. Це, у свою чергу, залежить від двох речей: скільки коштує ваше житло та скільки ви ще зобов’язані за іпотекою. Зазвичай кредитний ліміт у HELOC становить 75% до 85% від вартості вашого будинку за вирахуванням балансу іпотечного кредиту.

Наприклад, припустімо, що у вас є будинок на суму 400 000 доларів, а у вас застава 275 000 доларів. Ваш банк пропонує вам HELOC на основі 80% вартості будинку, або 320 000 доларів. Віднімайте заборгованість за 275 000 доларів США, і це дає вам максимальний ліміт в розмірі 45 000 доларів за вашою кредитною лінією.

Однак банк, можливо, не бажає вам це позичати. Перш ніж встановити свій ліміт кредиту, потрібно переконатися, що ви можете дозволити повернути позику. Щоб зрозуміти це, банк вивчає ваші доходи, ваш кредитний рейтинг та інші ваші борги та фінансові зобов’язання. Це дає банку чіткіше уявлення про те, скільки ви можете собі дозволити позичити.

З багатьма HELOC-кодами ви можете позичити стільки або скільки завгодно, аж до кредитного ліміту. Однак деякі позики вимагають від вас позичати певну мінімальну суму, наприклад, 300 доларів США, кожного разу, коли ви берете кредитну лінію. Інші вимагають зробити початковий аванс, як тільки ви встановите HELOC.

Кілька HELOC навіть вимагають, щоб ви завжди зберігали певну суму. Це погана новина для вас, оскільки вона дозволяє банку постійно стягувати з вас відсотки. Це як мати кредитну карту, яку вам не дозволяють погашати. Вам потрібно нести цей залишок у розмірі 300 доларів США та сплачувати відсотки за нього місяць за місяцем - потрібен він вам чи ні.

Процентні ставки для HELOC

Більшість HELOC - це позики зі змінною процентною ставкою, також відомі як позики з регульованою ставкою. Це означає, що відсоткова ставка прив’язана до індексу, такого як преміальна ставка США, встановлена Федеральною резервною системою, і вона піднімається вгору і вниз разом з цим індексом. У більшості випадків банк стягує з вас суму індексу плюс «маржу», наприклад два процентні пункти. Для HELOC, що базується на базовій ставці, це дасть вам процентну ставку "Prime плюс 2%".

Небезпека позики з регульованою ставкою полягає в тому, що в міру зростання процентних ставок, зростають і ваші платежі. Якщо поточна найвища ставка становить 4%, то HELOC зі ставкою Prime плюс 2% матиме загальний квіток 6%. Якщо ви сьогодні позичите 10 000 доларів за цією ставкою, ви будете платити 50 доларів на місяць у відсотках. Однак якщо ставка основного відсотка досягає 10%, ваша процентна ставка підвищується до 12%, а виплати відсотків піднімаються до 100 доларів на місяць.

На щастя, існує обмеження щодо високої процентної ставки вашого HELOC. За законом, будь-який кредит із змінною ставкою, забезпечений будинком, повинен мати межу, або максимальну суму, на скільки відсотків можуть збільшуватися протягом життя кредиту. Наприклад, якщо ваша HELOC обмежена на рівні 16%, то ваша процентна ставка ніколи не може перевищувати це - навіть якщо основний курс підвищиться до 15% або більше. Деякі плани також мають періодичні обмеження, які обмежують суму, яка може підвищити процентну ставку за певні часові рамки.

Іноді HELOC має спеціальну вступну ставку. Наприклад, банк може стягувати з вас фіксовану процентну ставку в розмірі 2,5% річних за перші шість місяців. Після цього процентна ставка підскочила б до стандартної.

Інші збори для HELOC

Коли ви встановлюєте HELOC, вам зазвичай доводиться платити багато тих же зборів, які ви сплачували, коли ви вперше отримали іпотечний кредит. Наприклад, з вас може стягуватися плата за:

Плата за заявку, яка не завжди повертається, якщо вас відхилили за кредитом
Оцінка власності для оцінки вартості житла
Додаткові збори, наприклад "бали", коли одна точка дорівнює 1% від вашого кредитного ліміту
Витрати на закриття, такі як пошук титулу та адвокатські збори

Зауваживши, що створити новий HELOC це може коштувати вам сотень доларів. На додаток до цього, деякі HELOC мають постійні платежі, які тривають протягом усього кредиту. Наприклад, ви можете сплачувати щорічну плату за обслуговування позики або плату за транзакцію кожного разу, коли ви користуєтесь кредитною лінією.

Переваги HELOC

HELOC має ряд переваг перед іншими способами позичити гроші. До них належать:

Гнучкість. HELOC дозволяє вам вибрати саме те, скільки ви позичите і коли. Ви можете взяти гроші та безкоштовно повернути їх протягом періоду розіграшу. І як тільки закінчується період витягнення, у вас зазвичай тривалий термін погашення для погашення позики.
Низький відсоток. HELOC менш ризикований для кредитора, ніж багато інших позик, тому що він має ваш будинок як заставу. З цієї причини банки, як правило, пропонують нижчі процентні ставки за HELOC, ніж за іншими видами кредитів. Це робить HELOC корисним способом консолідації боргів з вищими відсотками, наприклад боргу за кредитною карткою. Однак це корисно лише в тому випадку, якщо ви утримаєтесь від використання кредитних карток, поки ви погашаєте борг. Якщо ви обернетесь і запустіть баланс прямо назад, у вас буде просто новий борг поверх старого.
Право на оплату достроково. Незалежно від того, який мінімальний платіж у вашому HELOC, ви завжди можете платити більше. Насправді багато споживачів вирішують ставитися до своїх HELOC так само, як і до будь-якого іншого кредиту, і виплачують його в розстрочку. Наприклад, скажіть, що ви берете 20 000 доларів зі свого HELOC і використовуєте їх для придбання човна. Потім ви можете розбити ці 20 000 доларів на 60 платежів, додати відсотки та повернути їх протягом п'яти років. Таким чином, це просто як звичайний кредит на човен, але за вигідною відсотковою ставкою.
Без платежів, коли немає балансу. Як і за допомогою кредитної картки, HELOC можна повністю виплатити в будь-який час. Якщо ви це зробите, вам не доведеться здійснювати жодних платежів, поки ви знову не скористаєтесь ним. Звичайно, ця функція не допоможе вам, якщо ваш HELOC вимагає від вас мінімального балансу.
Податкові відрахування. Оскільки HELOC - це вид позики на житло, відсотки за ним зазвичай не підлягають оподаткуванню. Це вигода, яку не має більшості форм кредитування, таких як кредитні картки та автокредитування.
Шанс змінити свій розум. Коли ви виймаєте HELOC на своєму основному будинку, ви маєте законне право скасувати його протягом трьох днів і нічого не платити. Ви можете змінити свою думку з будь-якої причини або взагалі без причини. Все, що вам потрібно зробити - це письмово повідомити позикодавця, і він повинен скасувати позику і повернути будь-які сплачені вами збори. Отже, якщо ви отримаєте кращу пропозицію від іншого кредитора - або якщо ви вирішите, що гроші вам не потрібні - у вас є шанс відмовитись.

Недоліки HELOC

Хоча HELOC може бути зручним способом позичити гроші, але це не найкращий вибір для всіх. У HELOC є деякі серйозні недоліки, зокрема:

Ризик викупу. Найбільша проблема HELOC полягає в тому, що ви ставите свій будинок на лінію. Якщо ви коли-небудь не можете здійснити платежі - або тому, що ваш дохід зменшується, або через те, що платежі збільшуються - банк може захопити ваш будинок. Якщо ваш дохід нестабільний, HELOC, ймовірно, занадто ризикований для вас.
Ризик опинитися під водою. Якщо ваш дім зменшиться, тоді як ви все ще зобов’язані на нього, ви можете закінчити заборгованість більше, ніж коштує будинок. Це ризикована ситуація, тому що якщо ви продасте свій будинок, ви повинні негайно сплатити весь баланс за свій HELOC. Якщо вам потрібно продати несподівано, вас можуть наздогнати без достатньої кількості грошей, щоб повернути їх.
Ризик заморозити кредит. Якщо банк побачить, що ваш будинок зменшився, або ваш дохід знизився настільки низько, що у вас можуть виникнути проблеми з платежами, він може вирішити заморозити вашу кредитну лінію. У цій ситуації вас не можуть вигнати з дому, але ви також не можете брати кредит. Це велика проблема, якщо ви знаходитесь посеред кухонного реконструкції та банк раптово відключає ваш доступ до грошей, які ви використовуєте для оплати підрядників.
Невизначені ціни. Оскільки більшість HELOC є позиками зі змінною ставкою, щомісячний платіж по них може стрибнути - іноді різко. Це може бути проблемою, якщо ви обмежуєте бюджет. Перш ніж зареєструватися в HELOC, перевірте, що таке обмеження за все життя, і з’ясуйте, якою буде ваша щомісячна виплата за цією максимальною ставкою. Якщо цей платіж більший, ніж ви можете впоратися, ця позика не є найкращим вибором для вас.
Високі передові витрати. Як зазначалося вище, зняття HELOC може коштувати вам сотні доларів гонорару. Це робить його поганим вибором, якщо вам потрібно лише позичити невелику суму грошей. Суми, яку ви заощадите на відсотках у цьому випадку, навряд чи буде достатньо, щоб компенсувати передові витрати. Для цього виду кредиту вам краще скористатися кредитною карткою з низьким відсотком, а ще краще - кредитною безвідсотковою вступним періодом. Однак банки іноді готові відмовитись від деяких або всіх витрат на закриття HELOC, тому перевірте умови, перш ніж виключати цей вид позики як варіант.
Великий остаточний платіж. Щоразу, коли термін дії вашого HELOC закінчується, ви повинні сплачувати все, що ви все ще заборгували за кредит, і все відразу. Якщо ви не можете дозволити собі цю "повітряну кулю", ви можете втратити свій будинок.
Обмеження на оренду. Згідно з умовами деяких HELOC, вам не дозволяється здавати в оренду свій будинок, поки ви зобов'язані за нього. У цьому випадку, якщо вам потрібно переїхати, у вас не залишиться іншого вибору, як продати будинок - і сплатити весь баланс за ваш HELOC відразу. Це робить HELOC поганим вибором, якщо ви думаєте, що вам може знадобитися переїхати в будь-який час.

Альтернативи HELOC

Якщо ви тримаєте багато свого багатства у своєму будинку, HELOC - це корисний спосіб перетворити цей капітал у готівку. Однак це не єдиний спосіб. Існують щонайменше два інші види позик, які дозволяють отримувати готівку з дому: позики на власний капітал та рефінансування грошових коштів. Залежно від вашої ситуації, один з цих варіантів може бути кориснішим для вас, ніж HELOC.

Позики до власного капіталу

Традиційна позика на власний капітал - це набагато простіший кредит, ніж HELOC. Ви позичаєте заздалегідь фіксовану суму грошей, і ви повертаєте їх протягом визначеного періоду. Крім того, на відміну від HELOC, позики на власний капітал зазвичай мають фіксовану ставку відсотків. Це означає, що ваші платежі залишаються однаковими з місяця в місяць, тому сюрпризів не буває.

Позики на власний капітал також мають інші вигоди. Для одного, відсотки, які ви сплачуєте за позику власного капіталу, як правило, зменшуються податком, як це стосується HELOC. Крім того, зазвичай не потрібно платити будь-які витрати на закриття за цим видом позики. Однак вам, можливо, доведеться сплатити інші збори, наприклад плату за заявку або плату за оцінку.

Якщо порівнювати відсоткові ставки за HELOC та позики на власний капітал, ви, мабуть, помітите, що HELOC мають тенденцію дещо вищого квітня. Однак це не обов'язково означає, що позика на власний капітал дешевша, оскільки КВЕД за двома видами позик розраховується по-різному. Апр. Для HELOC базується виключно на індексованій процентній ставці (наприклад, премійній ставці). На відміну від позики на домашній капітал, на відміну від цього, КВП впливає на процентну ставку, бали та інші фінансові витрати.

Ще одна відмінність між HELOC та позикою на власний капітал полягає в тому, що за допомогою HELOC ви можете часто здійснювати виплати лише за відсотками - навіть після періоду витягування. З іншого боку, за допомогою позики на власний капітал ви погашаєте основну суму та відсотки з часом. Це робить щомісячні платежі дещо вищими. З іншого боку, це означає, що ви не потрапите на повітряну кулю після закінчення строку позики.

Оскільки позика на власний капітал дає одноразову суму, вона може бути корисною для великих одноразових проектів, таких як реконструкція будинку. Однак вилучення великої суми відразу ж також збільшує ризик потрапити під воду під ваш кредит. Коли ви берете менші суми з HELOC, менше шансів на те, що ви позичите більше, ніж коштує ваш будинок.

Рефінансування грошових коштів

Ще одним способом використання власного капіталу у вашому будинку є рефінансування грошових коштів. Це означає рефінансування вашого будинку на суму, яку ви заборгували, та зайві гроші готівкою.

Зазвичай, коли ви рефінансуєте домашню іпотеку, ви просто замінюєте свою стару позику новою позикою на ту ж суму, але за нижчою процентною ставкою. Наприклад, скажіть, що у вас є іпотека в розмірі 200 000 доларів під 6% квітня, і ви вже погасили 50 000 доларів за цією позикою. З того часу, як ви отримали цей кредит, відсоткові ставки знизилися, і тепер іпотечні ставки становлять близько 4,5% квітня. Отже, ви погашаєте старий кредит і берете новий на 150 000 доларів на 4,5%, знижуючи щомісячний платіж.

Але припустимо, що, крім зниження процентної ставки, ви хочете позичити додаткові 30 000 доларів, щоб переробити свою кухню. У такому випадку ви можете здійснити рефінансування грошових коштів. Замість того, щоб брати нову позику на суму 150 000 доларів, яку ви заборгували, ви берете кредит на 180 000 доларів. Це дасть вам вищий щомісячний платіж, ніж прямий рефінансування, але він все одно буде меншим, ніж ви платили за старий кредит.

Рефінансування грошових коштів часто, хоча і не завжди, пропонує нижчі відсоткові ставки, ніж позики на власний капітал або HELOC. Одним з недоліків є те, що вам доведеться сплатити витрати на закриття, коли ви рефінансуєте свою іпотеку. Це може додати сотні чи навіть тисячі доларів до вашої позики.

Рефінансування безготівкових коштів - це хороший варіант, коли виникають проблеми зі старою іпотекою, наприклад:

Висока процентна ставка. Якщо відсоткові ставки знизилися на 1% або більше з того часу, як ви отримали іпотечний кредит, рефінансування, як правило, є хорошою угодою. За допомогою рефінансування грошових коштів ви можете знизити щомісячні платежі та отримати готівку вперед.
Невизначена процентна ставка. Якщо у вас зараз є іпотека з регульованою ставкою, ви ризикуєте збільшити щомісячні платежі, якщо процентні ставки зростатимуть. Рефінансування на нову іпотеку з фіксованою ставкою дозволяє вам заблокувати низькі ставки протягом життя кредиту.
Занадто довгий термін. Рефінансування також може допомогти вам погасити іпотеку достроково. Якщо у вас є 30-річна іпотека, але ви вже погасили велику частину залишку, ви можете рефінансувати нижчий баланс за коротший термін, наприклад, 15 років. Перехід на коротший термін зазвичай може отримати ще нижчу процентну ставку, а також допоможе швидше вийти з боргу.

Отримання найкращої пропозиції

Якщо ви вирішили, що HELOC - це правильний вид позики для вас, зробіть покупки навколо, щоб знайти угоду, яка відповідає вашим потребам. Спершу перевірте свій основний банк, оскільки деякі банки пропонують знижки на HELOC для своїх постійних клієнтів. Отримайте детальну пропозицію, яка містить інформацію про процентні ставки, обмеження та комісійні збори. Потім перевірте інших кредиторів, щоб побачити порівняння їх пропозицій.

Ось кілька моментів, про які слід пам’ятати, коли ви здійснюєте покупки:

Перевірте процентну ставку. Покупки процентних ставок на HELOC трохи складніші. Оскільки відсоткова ставка зазвичай мінлива, ви не можете подивитися на одне число і порівняти його за кредиторами. Ви маєте запитати у кожного банку, на якому саме індексі базується його процентна ставка - наприклад, ставка преміум-курсу або американська казначейська ставка - і яка маржа. Як тільки ви знаєте індекс, зробіть невелике дослідження, щоб з’ясувати, наскільки цей індекс має тенденцію змінюватися з часом і наскільки він високий у минулому. Це дасть вам чіткіше уявлення про те, скільки відсотків ви, ймовірно, заплатите за весь термін дії вашої позики.
Порівняйте шапки. Також важливо знати, що таке обмеження вашої процентної ставки. Це покаже вам, наскільки високий місячний платіж за вашим кредитом може йти, якщо процентні ставки зростатимуть. Перевірте як обмеження строку дії кредиту, так і періодичне обмеження, якщо воно є. Переконайтеся, що ви знаєте та можете собі дозволити максимально можливий платіж.
Порівняйте збори. Поряд із порівнянням квітня між різними банками, вам також потрібно отримати детальну інформацію про витрати на закриття та інші комісії. Ці збори не відображаються в КВП для HELOC. Переконайтеся, що ви можете дозволити собі передові витрати на будь-який HELOC, який ви розглядаєте, а також щомісячні платежі.
Слідкуйте за вступними пропозиціями. Деякі банки намагаються заманювати вас низькою вступною ставкою. Однак ця спокусливо низька ставка триває лише короткий час, наприклад півроку. Якщо ваш банк пропонує вам вступну ставку, з’ясуйте, коли ця ставка закінчиться, і що відбувається з вашими платежами, коли це відбувається.
Зрозумійте, як працюють платежі. Дізнайтеся, чи включатимуть щомісячні платежі на ваш HELOC як основні, так і відсотки, або лише відсотки. Виплати, що стосуються лише відсотків, звучать як гарна угода, але коли план закінчиться, вам доведеться погасити всю основну суму за величезну кульову виплату. Навіть якщо ваші платежі включають як основну частку, так і відсотки, перевірте, чи не буде достатньо тієї частини, яка йде до основної, щоб погасити повний залишок до моменту закінчення терміну позики. Якщо це не так, ви все одно отримаєте повітряну кулю. У деяких випадках можливо продовжити позику або рефінансувати виплату на повітряній кулі, якщо вам доведеться. Дізнайтеся про ці варіанти достроково.
Перевірка штрафних санкцій. Запитайте у кредиторів, які штрафи за несвоєчасне здійснення платежів за кредитом. Також з’ясуйте, за яких умов позикодавець вважав би ваш кредит непогашеним. Якщо це колись трапиться, позикодавець може вимагати негайної оплати в повному обсязі - і якщо ви не можете здійснити цей платіж, він може взяти ваш будинок.
Прочитайте тонкий друк. Запитайте у кожного кредитора, чи має HELOC якісь спеціальні правила, такі як мінімальна сума виводу або обмеження на оренду вашого будинку. Дізнайтеся, чи вимагає HELOC, щоб ви завжди мали баланс протягом усього періоду кредитування. Якщо це станеться, ви, ймовірно, зможете зробити краще десь в іншому місці.
Знати свої права. Згідно з федеральним Законом про істинну позику, кредитори повинні розкрити всі важливі деталі щодо HELOC, включаючи APR, збори та умови оплати. Кредитору заборонено стягувати з вас будь-які збори, поки він не надасть вам цю інформацію. Більше того, якщо вона змінить будь-яку з цих умов перед тим, як підписати договір, ви маєте право піти, і позикодавець повинен повернути будь-які сплачені вами збори. І навіть після того, як ви підписали його, ви все одно маєте право змінити свою думку та скасувати протягом трьох днів.

Заключне слово

У деяких випадках зняття HELOC може бути мудрим фінансовим кроком. Це дешевий спосіб позичити гроші на проекти, які в довгостроковій перспективі збільшать ваше багатство, наприклад, на покращення будинку чи фінансування вашої освіти. Однак цей дешевий кредит має один великий мінус: він ставить під загрозу ваш будинок. Це робить додатковим важливим бути впевненим, що ви можете дозволити собі витрати - як передньо, так і довгостроково.

Перш ніж вийняти HELOC, ознайомтеся з усіма своїми можливостями. Зробіть математику, щоб зрозуміти, чи може бути кращим вибором позики на капітал для дому чи рефінансування грошових коштів. Порівняйте ціни від безлічі кредиторів, щоб переконатися, що ви отримаєте найкращу можливу угоду. І якщо ви не впевнені на 100%, що можете здійснити платежі, не бійтеся йти пішки.

Ви коли-небудь використовували HELOC? Чи рекомендуєте ви це іншим?