Що таке домашня оцінка - підказки та контрольний список

На жаль, результат одного з найважливіших факторів - домашнього оцінювання - не те, що ви можете контролювати. Тим не менш, важливо мати повне розуміння домашньої оцінки перед початком процесу придбання або рефінансування іпотеки..

Що таке домашня оцінка?

Домашня оцінка - це оцінка вашого майна, проведена "експертом", ліцензований оцінювач, призначений у вашій справі банком або іншою кредитною установою (як правило, випадково, виходячи з нових банківських норм). Оцінювачі додому відвідують вашу власність, щоб оцінити стан простору та провести опис його особливостей.

Оцінювач враховує фактори, включаючи:

• Стан будинку
• Розмір будинку
• Розмір ділянки нерухомості
• Якість озеленення
• Кількість спалень, ванних кімнат та номерів
• Якість світла та поглядів
• Кількість камінів
• Доповнення басейну
• Якість підвалу (будь то добудований чи недобудований)
• Оздоблення деталей в будинку (наприклад, гранітні стільниці, паркетні підлоги та освітлювальні прилади)

Оцінювач досліджував нещодавно продані об'єкти у вашому районі з функціями, схожими на ваш потенційний будинок, який називається "порівнянними". Потім оцінювач враховує різницю між вашим домом та порівнянними матеріалами, щоб оцінити вартість вашого будинку. Наприклад, якщо ваш оцінювач обрав нерухомість на чотири спальні для порівняння з будинком з трьома спальнями, оцінювач може відняти 10 000 доларів від продажної ціни на чотири спальні, щоб врахувати цю невідповідність. Однак, якщо у вашому будинку є камін, а чотирикімнатна - немає, оцінювач може додати 2000 доларів до вашої оцінки для компенсації.

Розмір, кількість спалень, додаткові ванні кімнати та готовий підвал, як правило, мають найбільший вплив на оцінку. Такі функції, як якість стільниці, вишукані оздоблення та косметичні оновлення, мають менший вплив.

Оцінювач, як правило, оцінює вашу власність принаймні на 5 або 6 порівнянних ("короткі" для коротких), хоча цей список може досягати 10. Компони вибираються в межах певного географічного району, щоб уникнути необхідності коригувати ціну за місцеположення . В ідеалі, всі комплекти - це останні продажі (протягом останніх кількох місяців), що допомагає захистити від коливаються ринкових умов. Викупи та короткі продажі, як правило, не включаються як компенсації, хоча можуть бути винятки, якщо ваш будинок знаходиться у зоні з високим стягненням..

Після того, як всі необхідні доповнення та віднімання були внесені для врахування розбіжностей між вашим домом та верстатами, оцінювач доходить до оціночної вартості вашого нового будинку.

Для чого потрібні домашні оцінки?

Банк хоче отримати дуже надійну оцінку вартості житла, коли він позичить вам гроші на придбання чи рефінансування. Наприклад, якщо ви не кваліфікований учасник переговорів і вам запропонували 400 000 доларів за будинок на суму 200 000 доларів, ви можете розраховувати, що банк відхилить вашу заявку на кредит. Позичити більше будинку варто, це означає, що банк не має достатньої застави, щоб гарантувати ваш кредит. Якщо ви зіткнулися з викупом у цьому випадку, банк не зможе продати ваше майно за повну суму позики, яку він вам надав.

Виходячи з рекомендованої вартості оцінювача, ви можете мати шанс - у випадку низької оцінки - зібрати більше грошей або побачити, чи продавець приймає нижчу пропозицію для заповнення позики.

Чи є домашні оцінки точними?

Як і будь-яка оцінка, оцінювання в домашніх умовах не є точною наукою. Банки ніколи не отримають об'єктивної вартості вашої власності, оскільки такої не існує. Хоча оцінка може бути найкращим рішенням, вона, безумовно, не є ідеальною.

Маніпуляція

Оцінювачам, які регулярно працюють з певними банками, може бути сказано, на що потрібно оцінити майно для того, щоб кредит міг пройти. Якщо ці оцінювачі хочуть повторити бізнес, вони можуть дотримуватися вказівок банку, щоб переконатися, що позика схвалена. Хоча нормативно-правові акти застосовуються з 2008 року для запобігання подібній практиці, завжди існує можливість домовленостей між банками та домашніми оцінювачами, тому перевірте посилання та задайте якомога більше питань, щоб переконатися, що весь процес перебуває за межами борту..

Змінні

Понад 60% оцінок значно перевищують оцінюване майно, згідно з дослідженням The New York Times. В одному будинку може бути чарівна, нерегулярна партія; інший може бути більшим, але мати менший характер. Одна кухня може мати найтонший мармур та граніт, а інша може бути побудована з рідкісних антикварних деталей.

Судити про порівняльну цінність у подібних випадках є складним завданням. У кращому випадку подібність існує на ринку, і оцінювач шукає їх для неточного, але чесного порівняння. У гіршому випадку недостатньо порівняльних даних, і оцінювач покладається виключно на гіпотезу.

Перш ніж я закрився у власному будинку в квітні 2012 року, у мене було три експертизи, проведені протягом тритижневого періоду (я переключав банки під час процесу), і результати були більш ніж на 100 000 доларів один від одного. Хоча це багато в чому завдячувало унікальному розташуванню та особливостям мого будинку, мій досвід, на жаль, не був унікальним. Багато покупців будинків можуть розповісти вам подібні історії про суб'єктивність оцінок дому, зробивши перспективу подати заявку на іпотеку дещо неспокійно.

Що робити, якщо оцінка неточна?

Якщо ви незадоволені оцінкою, ви можете отримати запит на повторну оцінку через деякі кредитори. Наприклад, кредити FHA дозволяють це. У випадку звичайної позики ви можете подати запит на другу оцінку, якщо перший оцінювач не був знайомий з вашим районом. Крім того, ви можете скласти список власних порівнянь і попросити андеррайтера по позиці переглянути його разом з оцінкою.

Заключне слово

Щоб захистити себе від суб’єктивності процесу оцінки, ви тримаєте в руці одну карту: вашого агента з нерухомості. Якщо ви працювали з брокером протягом усього процесу пропозиції та переговорів, ви можете бути впевнені, що брокер хоче заробити комісію. Попросіть, щоб ваш брокер склав незалежний список компіляцій, щоб подати оцінювачу, підкреслюючи сприятливі подібності вашого майбутнього будинку. Оцінювачі, які працюють на ринку, можуть вітати допомогу. Оскільки процес є суб'єктивним, ви можете також зробити все можливе, щоб ним скористатися.

Чи проводили у вас домашню оцінку? Чи вважаєте ви, що це було точно?