Що таке раціональне фінансування FHA - вказівки, плюси та мінуси

Однак, якщо у вас є позика FHA і ви можете претендувати на упорядкування рефінансування FHA, це може бути дуже багато. Просто переконайтесь, що ви порівнюєте свої варіанти щодо інших видів рефінансування іпотеки.

На відміну від інших варіантів рефінансування іпотечного кредитування, програма FHA впорядковує рефінансування пропонує позичальникам з існуючою іпотекою FHA новий житловий кредит, застрахований від FHA, не вимагаючи оцінки або будь-якої документації про доходи чи активи. Крім того, залежно від того, коли було взято поточний кредит, позичальникам можуть бути доступні нижчі збори за іпотечне страхування.

Процес рефінансування FHA

Перш ніж вживати заходів щодо рефінансування, переконайтесь, що ви дотримуєтесь декількох вказівок, встановлених FHA:

• Ваша поточна іпотека повинна бути застрахована FHA.
• Ви, мабуть, здійснювали своєчасні і повністю виплачені іпотечні платежі протягом останніх 12 місяців.
• Ваша кредитна оцінка FICO повинна бути не менше 620 або вище. Деяким кредиторам потрібна кредитна оцінка 640 або 680 за позикою FHA.
• Ви не можете рефінансувати за останні 210 днів.

Якщо ви дотримуєтесь цих вказівок, ви можете зв’язатися з вашим поточним іпотечним кредитором, щоб дізнатись про оптимізацію рефінансування. Ви також можете зв’язатися з іншими іпотечними кредиторами, щоб порівняти ставки та збори. У різних кредиторів є різні вимоги до позики, тому навіть якщо один позикодавець відмовиться від вас, інший, можливо, буде готовий працювати з вами.

На додаток до різних індивідуальних вимог до іпотечного кредитора, вам потрібно відповідати вимозі "чистої матеріальної вигоди" FHA, яка говорить про те, що рефінансування допоможе вам уникнути майбутніх підвищення ставок іпотечного кредитування (рефінансування від іпотеки з регульованою ставкою до іпотечного кредиту з фіксованою ставкою) це) або зменшить ваш загальний щомісячний платіж - включаючи основну суму, відсотки та іпотечне страхування - щонайменше на 5%. Процентна ставка не повинна знижуватися на 5% - лише ваш платіж.

Це може стати прихильністю для багатьох власників будинків, оскільки, хоча ви сплачували страхові внески за іпотечним кредитом із позики FHA, вам потрібно продовжувати сплачувати їх із рефінансуванням. Залежно від того, коли ви знімали поточну іпотеку, ці внески на страхування іпотечного кредиту можуть бути вищими за ваш новий кредит і стерти будь-яке зниження платежу, досягнуте з нижчою процентною ставкою.

Іпотечне страхування FHA

Скільки ви заплатите за іпотечне страхування, залежить від того, коли ви закрили поточну іпотеку. Станом на 11 червня 2012 року FHA пропонує знизити авансові премії за іпотечне страхування позичальникам, які взяли поточну іпотеку до 1 червня 2009 року. Ці позичальники повинні сплатити 0,01% суми позики.

Якщо ви взяли поточну позику 1 червня 2009 року або пізніше, ви сплатите більш високу авансову премію за іпотечне страхування у розмірі 1,75%. Це колосальна різниця від 10 до 1750 доларів за іпотекою на 100 000 доларів. Попередня премія за іпотечне страхування може бути додана до балансу вашого кредиту.

Як ви вже знаєте, якщо у вас є кредит FHA, ви повинні платити як передплату за іпотечне страхування, так і річну премію за іпотечне страхування. Однак щорічна премія за іпотечне страхування виключається, якщо вартість позики (LTV) становить 78% або менше.

Ось розбивка на щорічні премії за іпотечне страхування: Якщо ви рефінансуєте позику, взяту до 1 червня 2009 року, ваша річна премія за іпотечне страхування становитиме 0,55%. Якщо ви рефінансуєте кредит FHA, взятий недавно, вам доведеться заплатити 1,25% від суми кредиту. Щорічна премія за іпотечне страхування за іпотекою в 100 000 доларів США становитиме 550 доларів США за нижчою ставкою порівняно з 1250 доларів за вищою ставкою. Ці премії виплачуються щомісяця, тож за позикою в 100 000 доларів ви платили б ще на 58 доларів США на місяць за вищою ставкою іпотечного страхування.

Плюси і мінуси спрощеного рефінансування

Зрозуміло, що власники будинків із кредитом FHA, взятим до 1 червня 2009 р., Отримують найбільше користь від програми упорядкування рефінансування FHA, але навіть ті, хто має новіші позики, повинні порівнювати свої поточні щомісячні платежі з їх виплатами під рефінансування..

Переваги

1. Легко пройти кваліфікацію. Фінансування FHA призначене для того, щоб допомогти позичальникам з менш ніж досконалим кредитом. Якщо ваш кредитний показник менше 740 і вище 620 або 640, порівняйте свої варіанти звичайного та FHA фінансування. Якщо ваш кредитний рейтинг вище 740, звичайне фінансування, швидше за все, буде кращою угодою.
2. Ніякої оцінки не потрібно. Навіть якщо ви заборгуєте за своєю іпотекою більше, ніж коштує ваш будинок, FHA впорядкувати рефінансування - це варіант, доки ви знайдете кредитора, який не потребує оцінки. Однак це може бути проблемою, навіть якщо FHA каже, що оцінка не потрібна.

Недоліки

1. Іпотечне страхування. Коли ви берете новий кредит FHA, ви повинні знову сплатити іпотечне страхування. І якщо ваша вартість позики перевищує 78%, ви повинні сплачувати щорічні внески за іпотечне страхування. Іпотечне страхування збільшує ваш баланс позики та щомісячні платежі. Якщо ви взяли позику після 1 червня 2009 року, то внески на іпотечне страхування будуть більшими за ваш новий кредит.
2. Закриття витрат. FHA стверджує, що позичальники не можуть фінансувати кошти їх закриття в залишок позики. Витрати на закриття значно залежать від місця розташування: Середня вартість закриття становить приблизно 3% від суми позики або 3000 доларів США при позиці в 100 000 доларів. Більшість кредиторів дозволяють зафіксувати витрати на закриття у балансі позики для звичайного рефінансування позики. Ваші параметри впорядкування рефінансування FHA - сплатити свої кошти закриття готівкою або знайти кредитора, який здійснить «нульову рефінансування». Хоча «нульова вартість» звучить як чудовий варіант, але це насправді означає, що ви повинні платити трохи більшу процентну ставку протягом життя вашого кредиту, щоб відшкодувати виплачені кредитором витрати на закриття..

Якщо ви розглядаєте нульову вартість FHA впорядкувати рефінансування, не забудьте порівняти свої варіанти рефінансування в звичайний кредит, щоб побачити, який іпотечний продукт призводить до найнижчих щомісячних платежів і найменших довгострокових витрат.

Заключне слово

Якщо у вас є іпотека із страхуванням FHA, затверджена до 1 червня 2009 року, рефінансування до нижчої процентної ставки за допомогою раціонального рефінансування FHA, ймовірно, заощадить ваші гроші. Але навіть якщо ваша застава була затверджена після цієї дати, варто поговорити з кількома різними кредиторами, щоб побачити, що вони можуть зробити. Незважаючи на те, що кваліфікувати це досить просто, вам може знадобитися покупок для отримання схвалення кредиту, якщо ваш власний капітал низький або у вас є проблеми з кредитуванням. Так чи інакше, ці зусилля варті того, що може призвести до тисячорічних заощаджень.

Ви брали участь у програмі рефінансування FHA? Який був ваш досвід?