Що таке іпотечний кредит FHA - вимоги, обмеження та кваліфікація

Якщо ви схожі на більшість американців, ця транзакція буде представляти собою найбільшу інвестицію, яку ви зробите у своєму житті. Цілком ймовірно, що ви фінансуєте покупку за допомогою іпотечного кредиту. Але іпотечні засоби є у багатьох різновидах, більшість з яких не відповідають вашій ситуації.

Як ви знаєте, який тип позики підходить саме вам? Перший крок - дізнатися більше про загальні типи позик.

У цій публікації викладено все, що потрібно знати про іпотечний кредит FHA, популярну альтернативу звичайним іпотечним кредитам. Існує безліч різних підтипів кредитів FHA з різними обмеженнями та придатністю.

Читайте також: Іпотечні збори, які ви не повинні платити

Що таке іпотечний кредит FHA?

Кредити FHA видаються приватними кредиторами, включаючи кредитні спілки та традиційні банки. Позики застраховані Федеральним управлінням житлових приміщень і призначені для житлових приміщень, що займаються власниками, а не орендної нерухомості чи будинків для відпочинку.

Всупереч поширеній думці, кредити FHA безпосередньо не походять від Федерального уряду. Однак, коли позичальник за замовчуванням надає позику FHA, страховий поліс Федеральної житлової адміністрації захищає кредитора від фінансових втрат.

FHA застрахувала понад 40 мільйонів позик на житлову нерухомість з 1934 року. Завдяки низьким вимогам до оплати (до 3,5% від вартості купівлі) та низьким стандартам андеррайтингу для позичальників з недосконалим кредитом (можна кваліфікуватись із суб- 600 балів FICO), програма популярна серед покупців-початківців, осіб з обмеженими особистими заощадженнями та позичальників з низькими кредитовими оцінками.

Кредити FHA мають деякі помітні недоліки, включаючи дороге страхування іпотечного кредитування, як приватне страхування іпотечного кредитування або плани захисту іпотечних виплат. Позики FHA також відчувають обмеження ціни продажу, які можуть вплинути на покупців на ринках високої вартості.

Види кредитів FHA

Іпотечні кредити FHA випускаються у різних варіантах, залежно від вашого віку, активів, доходу та поточного власного капіталу (якщо такі є).

Кредит на придбання з фіксованою ставкою. Також відомий як 203b іпотечний кредит, це найпопулярніший вид позики на придбання FHA. Терміни можуть бути різними, але 15 і 30 років є найпоширенішими. Процентні ставки, як правило, нижчі порівняно зі звичайними іпотечними. 203b іпотечні кредити можуть бути використані на будинки з однією до чотирьох сімей.
Позика на придбання з регульованою ставкою (ARM). Відповідно до програми іпотечного кредитування за статтею 251, FHA страхує ARM, процентні ставки яких можуть зростати не більше ніж на один відсотковий пункт на рік і не більше ніж на п'ять відсоткових пунктів протягом повного терміну. Позичальники отримують повідомлення про очікуване підвищення ставок щонайменше за 25 днів до підвищення.
Позики на кондомініум. Відомі як позики в розділі 234c, позики на ОСББ, що страхуються від FHA, є 30-річними продуктами з фіксованою ставкою, які фінансують закупівлю окремих кондомінієвих блоків у межах розробок, що перевищують чотири одиниці. Немає суворої вимоги до заповнення, тому позичальники можуть користуватися кондо-кредитними кондо-кредитними коштами для отримання доходу від оренди. Однак у будь-якій ситуації, щонайменше, 80% позик із страхуванням FHA повинні бути надані власникам.
Безпечний кредит на рефінансування. Кредити FHA Secure Refinance створені для того, щоб допомогти позичальникам із звичайними іпотечними кредитами рефінансувати під заставу, що підтримується FHA. Злочинність не обов'язково дискваліфікує, хоча вона повинна бути результатом вищих щомісячних платежів за звичайну АРМ. Позичальники, які не мають правопорушень, можуть рефінансувати будь-який тип звичайної позики. Застосовуються стандартні вимоги до кваліфікації, включаючи стабільний дохід, прийнятний кредитний рейтинг та розумні коефіцієнти боргу до доходу.
Іпотечний кредит на конвертацію власного капіталу (HECM або зворотний іпотечний кредит). В народі відомий як зворотний іпотечний кредит, HECM дає можливість пенсіонерам, що мешкають у власників, віком від 62 років і старше, щоб скористатися власним капіталом і погасити решту своїх існуючих іпотечних кредитів, не здійснюючи щомісячні іпотечні платежі або переїжджаючи. Для людей похилого віку з обмеженими заощадженнями та фіксованими доходами HECM є прекрасними джерелами неоподатковуваних грошових коштів, хоча вони мають важливий юридичний та фінансовий наслідок для власників будинків та їх спадкоємців.
Поступовий платіжний кредит. Відомі як позики в розділі 245, кредити з виплаченими платежами розраховані на власників, які очікують, що доходи їх істотно зростуть у середньостроковій перспективі - наприклад, прагнучих фахівців чи інженерів на пізніх етапах навчання. Щомісячні платежі за виплаченими кредитами можуть збільшуватися протягом 5 або 10 років, після чого вони залишаються постійними протягом решти терміну. Щорічні збільшення складають від 2,5% до 7,5% на 5-річних планах та 2% до 3% на 10-річних планах.
Зростаючий позиковий капітал - розділ 245а. Заява програми «Зростаючий кредит на капітал» схожа на програму «Позикований платіж з виплатою», за винятком більш універсальної форми: їх можна застосувати до придбань власників будинків на одного-чотирьох сімей, кондомініумів, часток в кооперативному житлі та житла, призначеного для оновлення або реабілітація. Щомісячні платежі підлягають щорічному збільшенню від 1% до 5%, а умови кредитування не можуть перевищувати 22 років.

Що вам потрібно кваліфікувати

Під час процедури подання заявки на позику FHA вам потрібно буде надати кредитору:

Ідентифікація, видана урядом, наприклад посвідчення водія, паспорт або військовий посвідчення
Оплачуйте заглушки (або копії) не менше ніж за 30 днів до цього
Звіти про прибутки та прибутки, такі як форми W-2 та 1099 форм, за останні два податкові роки
Виписки банківських та інвестиційних рахунків (або копії) за останні два місяці

Якщо ви є самозайнятою чи власником бізнесу, вам також потрібно надати:

Звіт про прибутки та збитки за поточний податковий рік до теперішньої дати
Ваші дві останні податкові декларації, включаючи всі графіки

Закриття витрат

Як і більшість іпотечних кредитів, кредити FHA мають різні витрати на закриття. Витрати можуть суттєво відрізнятися залежно від кредитора, географічного розташування, кон'юнктури ринку та внеску. Ви можете розраховувати сплатити деякі або всі наступні витрати по закриттю за кредит FHA:

Іпотечне страхування: Позики FHA вимагають попередньої страхової премії, що дорівнює 1,75% від фінансованої суми - наприклад, 3500 доларів США за 200 000 доларів США. Поточні премії приватного іпотечного страхування (PMI), необхідні до коефіцієнта позики до вартості (LTV) 78%, не включаються до цього елемента.
Попередньо сплачені податки на нерухомість: У більшості випадків вам потрібно переплатити податок на нерухомість, який ви будете нараховувати між закриттям та наступним терміном сплати податку. Залежно від вартості вашого будинку, місцевих ставок податку, дати закриття, це може повернути вам сотні чи тисячі доларів.
Попередня оплата від небезпеки: Це стосується страхових внесків власників будинків першого року, які можуть становити від кількох сотень до кількох тисяч доларів. Найчастіше він виплачується поза закриттям, але все одно потрібно буде врахувати його у своєму бюджеті.
Обстеження власності: Обстеження майна може відрізнятися за обсягом та всебічністю. Огляд іпотеки просто порівнює поточний опис майна з попередньо записаними описами та виявляє потенційні неточності. Обстеження місцеположення передбачає ретельний огляд на місці, який точно визначає будівлі, сервітути та попередні пам'ятники обстеження. Дослідження кордонів є більш ретельним - вони визначають точні кути та межі власності, а також свідчать про посягання чи несприятливе використання. Витрати на опитування варіюються залежно від рівня деталізації та розміру властивості, але багато хто коштує менше 500 доларів. Детальне опитування кордонів може перевищити 5000 доларів США, хоча прикордонні опитування не потрібні для більшості транзакцій.
Оцінка майна: Ваша оцінка майна, надана кредитором, підтверджує, що житло вартує того, що просить продавець. Це зменшує ризик позикодавця у випадку звернення стягнення. Оцінки, як правило, є обов'язковими і часто коштують менше 500 доларів.
Домашня перевірка: Домашня інспекція охоплює основну структуру будинку та будь-які житлові господарські споруди. Хоча це не є обов'язковою гарантією на стан будинку, інспекція може визначити потенційні небезпеки для безпеки або елементи, які потребують ремонту. Інспекції зазвичай не потрібні кредиторам, але вони настійно рекомендуються, особливо для старих будинків. Розраховуйте заплатити від 200 до 500 доларів за вашу перевірку.
Пошук за заголовком: Цей важливий крок підтверджує право власності та права власності на вашу власність протягом усієї тривалості її існування, гарантуючи, що продавець має право продати вам майно. Розраховуйте заплатити десь від 100 до 400 доларів.
Назва страхування: Страхування права власності покриває витрати на виправлення питань (таких як приховані застави та застереження), виявлені під час пошуку права власності, і забезпечує постійний захист від претензій на майно. Витрати на страхування права власності значно відрізняються від штату до штату, але 1000 доларів - це найкраще правило.
Запис та передача: Кожен продаж будинку повинен бути записаний під юрисдикцією, в якій знаходиться нерухомість - зазвичай це місто чи округ. У більшості випадків також потрібні трансферні марки (платні). Залежно від юрисдикції та вартості майна, розраховуйте заплатити кількасот доларів за ці предмети.
Детермінація повінь та екологічні оцінки: Для розміщення будинку в межах поточних зон повені та визначення необхідності страхування від повеней необхідне визначення повеней (а в деяких випадках і постійний моніторинг повеней). Зазвичай такі елементи коштують менше 100 доларів при закритті, хоча страхування від повеней може коштувати значно дорожче на постійній основі. У деяких регіонах необхідні інші види екологічних оцінок - наприклад, оцінка пожежонебезпеки в Каліфорнії.
Плата за походження: Плата за походження часто використовується як загальна сума для збору різноманітних витрат на закриття, таких як плата за кур'єрські послуги, плата за документи, вилучення коштів, адвокатські збори тощо. Вони можуть перевищувати 1% від покупної ціни, що значно збільшує необхідну готівку при закритті. Якщо вам не зрозуміло, що входить у вашу плату за походження, попросіть свого кредитора пояснити кожну деталізовану плату. Не соромтеся оскаржувати їх в окремих питаннях.

За законом продавцю дозволяється платити до закриття до 6% від ціни продажу. Це зазвичай більш ніж достатньо для покриття витрат на закриття. На ринках покупців мотивовані продавці, готові піти на тисячі доларів у бік закриття, полегшують час завершення своїх операцій, але ця практика набагато рідша на ринках продавця.

Ключові відмінності між FHA та звичайними іпотечними кредитами

Кредитні вимоги є Розслаблено. Кредити FHA застраховані Федеральним урядом. Це значно зменшує фінансовий ризик кредиторів і дозволяє їм вільно стягувати кредити з FHA споживачам із нижчим за рівнем кредиту - людям, які, ймовірно, не можуть претендувати на звичайні іпотечні кредити, не підтримувані урядом США. Згідно з повідомленнями "Іпотечний звіт", FHA страхує покупців на 96,5% (на 3,5%) іпотечних кредитів з показниками FICO в розмірі 580 та 90% (на 10% знижених) іпотечних кредитів для покупців із показниками FICO аж до 500. З іншого боку, це важко для позичальників з показниками FICO нижче 680 для забезпечення звичайних іпотечних кредитів за вигідними умовами.
Купівельна ціна обмежується обмеженнями. На відміну від звичайних іпотечних кредитів, які можуть бути видані в будь-якій сумі (хоча вони відомі як "невідповідні" або іпотечні перемички та мають певні обмеження понад 417 000 доларів США), позики на страхування FHA підпадають під обмеження максимальної вартості, залежно від регіону. Місцеві межі знаходять, помноживши середню ціну продажу юрисдикції (зазвичай округу) на 1,15 (115%). У визначеному переписом столичному статистичному районі (MSA), який часто включає більше одного округу, місцевий ліміт FHA в 1,15 рази перевищує середню ціну продажу в найдорожчому окрузі. Для кредитів, що підтримуються FHA, у континентальних Сполучених Штатах місцеві ліміти не можуть бути нижчими $ 271,050 або вище 625 000 доларів. Ця верхня межа - це погана новина для покупців у дуже дорогих графствах, таких як Сан-Франциско, де середня ціна на односемейне житло становить північ від 1,1 мільйона доларів на кінець 2016 року. На Алясці, Гаваях та деяких американських заморських володіннях верхня межа на 150% більше, ніж континентальна межа США, або 938 250 доларів. Для HECM найвища межа становить 625 000 доларів США скрізь у континентальних США та 938 250 доларів у неконтинентальних юрисдикціях виключень. Використовуйте калькулятор іпотечних лімітів HUD, щоб знайти місцеві обмеження.
Авансовий внесок, як правило, менший. Однією з найбільших точок продажу кредитів FHA є обіцянка низького внеску - лише 3,5% для позичальників з показниками FICO в 580 або вище. Більшість звичайних іпотечних кредитів вимагають авансових платежів не менше 10% від вартості покупки. Його можливо знайти так звані звичайні позики 97, які фінансують 97% від вартості купівлі лише на 3% вниз, але багато кредиторів уникають їх, і вони можуть мати інші додаткові рядки.
Іпотечне страхування є більш цінним. Одним з найбільших недоліків кредитів FHA є вимога страхування іпотеки. Усі кредити FHA мають авансовий внесок на страхування іпотечного кредиту в розмірі 1,75% від фінансованої суми, незалежно від розміру позики, ціни продажу, строку позики або початкового внеску. Ідучи вперед, позичальники, які знизили менше 10%, повинні сплачувати страхові внески за іпотечний кредит протягом усього терміну дії кредиту або до повного його погашення. Позичальники, які знизили більше 10%, повинні сплачувати страхові внески за іпотеку принаймні 11 років. Премії коливаються від 0,80% до 1,05% за кредитами, терміни яких перевищують 15 років, і від 0,45% до 0,90% за кредитами на умовах, менших або рівних 15 років, залежно від суми фінансування та початкової LTV. На противагу цьому, звичайні іпотечні кредити зазвичай не вимагають авансових внесків. Якщо пропонуються попередні премії, вони зазвичай замінюють щомісячні премії за бажанням позичальника. Більше того, звичайні іпотечні кредити з початковими LTV, які перевищують 20%, взагалі не вимагають страхування іпотечного кредитування, а внески за іпотечне страхування автоматично припиняються, коли LTV досягає 78%.
Допустима коефіцієнт заборгованості та доходу (DTI) вище. Коефіцієнти заборгованості та доходу вимірюють відношення боргу позичальника (револьверного та розстрочення) до доходу позичальника (валового). FHA страхує іпотечні кредити з більш високими значеннями DTI (до 43%, а іноді і вище), ніж приймає більшість кредиторів на звичайних іпотечних кредитах (як правило, не більше 36%).
Дозволене співвідношення житла трохи вище. Коефіцієнт житла - це відношення загальної щомісячної виплати іпотечного кредиту (включаючи страхування від небезпеки, податки, збори з ПДЧ тощо) до валового місячного доходу позичальника. FHA страхує позики із співвідношенням житла до 31%. Звичайні іпотечні кредити складаються вище 28%.
Ніякої передоплати або дострокових виплат. Закон Реформи Уолл-стріт за реформу та захист прав споживачів забороняє більшість штрафних платежів за житлові іпотечні кредити, видані після 10 січня 2014 року. Однак багато звичайних іпотечних кредитів, що виникли до цієї дати, несуть штрафи за попередню оплату. Штрафи за передоплату можуть становити до 3% або 4% від основної суми кредиту, залежно від того, коли позика буде погашена. Кредиторам давно заборонено стягувати штрафи за передоплату за позиками FHA, тому це не хвилює позичальників FHA.
Продавці можуть оплатити більшу частку закритих витрат. Згідно з правилами FHA, продавці можуть оплачувати витрати на закриття до 6% від ціни продажу - зазвичай більш ніж достатньо для покриття витрат, сплачених при закритті. Звичайні іпотечні обмеження продавець виплачує в розмірі 3% від ціни продажу.
Кредити можуть взяти на себе кваліфіковані покупці. Позики, застраховані від FHA, є припустимими, тобто вони можуть бути передані від продавців покупцям з незначними або відсутніми змінами ставок та умов. Однак процес припущення не такий простий, як передача ключів покупцеві. FHA повинна надати експрес-дозвіл на кожне припущення, а покупці піддаються ретельної перевірки кредитів та доходів. Тим не менш, звичайні іпотечні кредити, як правило, не піддаються надійності, тож це велика вигода для мотивованих продавців і покупців..
Процентні ставки мають тенденцію до зниження. Хоча кожен позикодавець різний, кредити FHA мають нижчі відсоткові ставки, ніж звичайні іпотечні. Однак вищі і триваліші страхові внески на іпотечне страхування можуть частково або повністю компенсувати будь-які заощадження, що випливають.

Заключне слово

Якщо ви налаштовані на те, що ви будете першим мешканцем нового будівельного будинку, перетворивши потертий кріплення у вічний будинок вашої мрії, або заплетете затишний кондо в урбанізованому міському мікрорайоні, ймовірно, що є програма позики FHA, розроблена саме для вас.

Однак не гарантується, що кредит із страхування FHA - найкращий варіант для ваших потреб.

Якщо ви можете дозволити собі великий внесок або жити на дорогому ринку житла, звичайний іпотечний кредит може бути кращим фінансовим вибором. Якщо ви військовий ветеран, програма кредитування VA може знизити витрати на влаштування дому краще, ніж будь-яка позика FHA.

Купівля будинку - велика справа. Тож, коли ви сумніваєтесь, не соромтеся звернутися за довірою до фінансового експерта.

Чи розглядаєте ви іпотечний кредит FHA для наступної покупки будинку?