Що таке звільнення від садиби - визначення, податкове та юридичне поводження

Загальновідомі як "звільнення від подвір'я" (а також властивості, які вони захищають, як правило, відомі як "садиби" або "присадибні об'єкти"), ці статути існують для захисту власників мешканців від надмірного оподаткування, надання притулку для тих, хто вижив подружжя після передачі їх партнерами, а також захистити частину чи весь власний капітал від певних типів кредиторів. Звільнення від федеральної садиби застосовується спеціально до власників будинків, які подали банкрутство. Звільнення від державних присадибних ділянок, як правило, ширші: положення, які захищають власників будинків від деяких податків на майно і, внаслідок смерті, забезпечують своїх подружжя та утриманців захистом проти незабезпечених кредиторів та інших позивачів, які намагаються захопити їх первинне місце проживання.

Звільнення від домашнього господарства зазвичай стосуються окремих будинків та будинків для односемейних будинків, кондомініумів та виготовлених будинків на земельних ділянках, що належать або здаються в оренду власником будинку. Вони не поширюються на оренду нерухомості, будинки відпочинку та інші житлові об'єкти, які не є первинними місцями проживання.

За умови, що вони володіють відповідними об'єктами нерухомості, особи, які можуть довести, що вони виступають головами домогосподарств для об'єктів, мешканці яких кваліфікуються як їх утриманці, можуть оголосити ці об'єкти як присадибні будинки, незалежно від місця їхнього проживання. Наприклад, якщо ви є одинокою, незаміжньою особою, яка орендує ваше основне місце проживання, є власником будинку своїх літніх батьків по всьому місту і несете повну фінансову відповідальність за них (включаючи оплату застави та необхідний ремонт), ви, ймовірно, можете вимагати цього. як садиба. Однак у всіх випадках один голова домогосподарства або подружня пара можуть мати лише одну садибу, навіть якщо вони є власниками або виступають головами домогосподарств для кількох резиденцій.

Федеральне звільнення від садиби

Відповідно до розділу (52) (d) (1) Кодексу про банкрутство США, власники будинків можуть звільнити частину частки власності (власного капіталу) у своїх первинних резидентах від незабезпечених кредиторів (наприклад, емітентів кредитних карток), позики яких не забезпечені позичальниками. власність.

Станом на 2016 рік вартість долара звільнених відсотків від власності обмежена на рівні 23 675 доларів для одиноких осіб та керівників сімей, які подають банкрутство, та 47 350 доларів для подружніх пар, які спільно подали банкрутство. Це сума, яку вони заборгували, якщо майно вилучено та продається для задоволення непогашеної заборгованості. Вона піднімається кожні три роки, щоб не відставати від інфляції.

У багатьох штатах також є звільнення від присадибних господарств, які захищають власників будинків, які стикаються з банкрутством. Суми цих звільнень можуть бути вищими або нижчими, ніж федеральні пільги. Власникам будинків, як правило, дозволено законодавством штату обирати між державним або федеральним звільненням.

У державах, де звільнення від держави є щедрішим, має сенс використовувати власників будинків, які стикаються з банкрутством. Наступні стани - приклади:

Каліфорнія: Одноосібні, працездатні власники будинків (з утриманцями або без них) можуть стягувати до 75 000 доларів США; керівники домогосподарств, які проживають з членом сім'ї, можуть звільнити до 100 000 доларів США; а власники будинків з обмеженими можливостями та люди похилого віку можуть звільнити до 175 000 доларів. Ці обмеження застосовуються і до подружніх пар - у Каліфорнії законодавство не передбачає подвоєння звільнення.
Грузія: Більшість власників одиноких будинків, з утриманцями або без них, можуть стягувати до 21 500 доларів. Держава передбачає додаткові 5000 доларів, які можна застосувати до будь-якого майна, включаючи садибну нерухомість. Звільнення подвоюється (до 43 000 доларів США) для подружніх пар.
Іллінойс: Власники одноосібних будинків, з утриманцями або без них, можуть стягувати до 15 000 доларів. Подружні пари можуть звільнити до 30 000 доларів.
Північна Кароліна: Більшість власників одиноких будинків, з утриманцями або без них, можуть стягувати до 35000 доларів. Власники будинків старше 65 років, подружжя яких померли, можуть звільнити до 65 000 доларів. Подружні пари можуть звільнити до 70 000 доларів.
Огайо: Власники одноосібних будинків, з утриманцями або без них, можуть стягувати до 132 900 доларів США. Подружні пари можуть звільнити до 265 800 доларів.

Як працює звільнення садиб у банкрутстві

Якщо вартість вашого будинку менша від вартості відповідного звільнення від штату чи федеральної садиби, вона не може бути продана для задоволення ваших кредиторів у банкрутстві.

У більш ймовірному випадку, якщо ваш дім перевищує вартість звільнення від садиби, вона може бути продана у банкрутстві. Однак ваші кредитори не отримують повної виручки. Ви (або ви та ваш дружина, якщо ви одружені) отримуєте одноразову суму, рівну вартості індивідуального або спільного звільнення від господарства. Ви можете використовувати цю суму, як вважаєте за потрібне, в тому числі як внесок у новий будинок або як заставу на квартиру.

Інші федеральні звільнення від власності

Згідно з федеральним законодавством, звільнення від садиби є частиною більшого пакету звільнень від банкрутства, що захищають фізичні володіння та права від незахищених кредиторів:

Автомобільні транспортні засоби до оціночної вартості до $ 3,775
Ювелірні вироби, до 1600 доларів
Господарські товари, такі як меблі та техніка, становлять до $ 600 за предмет і 12 625 доларів США в сукупній вартості
Договори страхування життя, до $ 12 625
Виплати за страхування життя, необхідні для вашої підтримки (не вказано ліміт)
Медично необхідні, встановлені законодавством засоби охорони здоров'я, такі як переносні кисневі машини (не вказано кришку)
Федеральні виплати, такі як соціальне забезпечення та допомога по безробіттю (не вказано ліміт)
Аліменти та виплати аліментів, необхідні для вашої підтримки (не вказано ліміт)
Пенсійні рахунки, що не застосовуються до сплати податків, з обмеженою сумою 1,283,025 доларів США для традиційних ІР та Рот-ІРА, а не для інших типів рахунків.

Важливо, що звільнення від господарства не захищає ваше первинне місце проживання від викупу. Якщо ви станете злочинцем у своїй іпотеці, ви не можете залишатися в своєму будинку просто тому, що це ваша садиба.

Звільнення від садиби також не може застосовуватися до інших позик або боргів, забезпечених вашими інтересами до вашого будинку, таких як застава механіків та позики на відновлення FHA. Якщо ви не впевнені, чи покривається конкретний вид боргу, зверніться до юриста з нерухомості, який має ліцензію на практику у вашому районі.

Федеральні винятки проти державних присадибних винятків

Якщо у вашої держави немає власного звільнення від господарства, ви можете скористатись федеральним звільненням під час подання банкрутства. Однак більшість штатів, які мають звільнення від присадибних господарств (хоча і не всі), є щедрішими, ніж федеральне звільнення.

Так трапляється в штаті Массачусетс, де звільнення від садиби становить до 500 000 доларів США відповідно до реєстру справ графства Норфолк. В інших випадках державне звільнення не визначає ліміт долара. Натомість він застосовується до конкретної площі, тому його щедрість залежить від значення базової властивості. Наприклад, штат Айова дозволяє власникам будинків захищати весь інтерес домогосподарств, за умови обмеження площі 0,5 акрів у включених містах та селищах та 40 гектарів у сільській місцевості та неінкорпорованих громадах.

Деякі штати, які мають винятки для присадибної діяльності, відмовляються від федеральної системи. Якщо ваш домашній штат один, вам потрібно скористатись місцевим звільненням від садиби. Якщо ваш домашній штат дозволяє вам вибирати між штатом і федеральним звільненням, ви можете зробити це - ймовірно, вибравши більш щедрий з двох.

Ліміти звільнення відповідно до Закону про запобігання зловживанням банкрутством та захист прав споживачів 2005 року
Федеральний Закон про запобігання зловживанням банкрутством та захист прав споживачів (BAPCPA), прийнятий у 2005 році, накладає деякі важливі обмеження щодо звільнення державних господарств від банкрутства.

Найважливіше - це закриття так званої «лазівки у особняку», через яку сильно заборговані особи отримували місце проживання в штатах із сприятливими присадибними законами, припаркували наявні грошові кошти у присадибній нерухомості та оголосили про банкрутство незабаром після цього. Це часто траплялося у штаті Флорида, де було поблажливе звільнення від підсобних господарств.

BAPCPA обмежив звільнення від державної садиби у розмірі приблизно 155 000 доларів США для фізичних осіб та приблизно 310 000 доларів США для подружніх пар у таких випадках:

Коли майно садиби було придбано шляхом шахрайської передачі протягом попередніх 10 років
Коли заборгована особа або пара придбали майно садиби протягом 40 місяців (1215 днів) до подання справи про банкрутство, за важливим винятком, який надходить від продажу попереднього майна боржника - а згодом використовується для придбання їхньої нинішньої садиби - може бути додано до звільнення звільнення
Коли боржник був засуджений за злочин

Як і стандартне звільнення від федеральної садиби, звільнення від BAPCPA періодично збільшується, щоб не відставати від інфляції. Він застосовується у всіх 50 штатах і замінює державне законодавство кожного разу, коли виникає конфлікт.

Загальні риси статутів державної садиби

Оскільки федеральне звільнення від присадибних господарств призначене спеціально для захисту власників будинків від незахищених кредиторів у банкрутстві, закони про державні садиби є більш широкими. Як правило, вони захищають окремих голів домогосподарств, подружніх пар, а іноді й одиноких осіб (включаючи утриманців та нестатевих членів).

Вони зосереджуються на трьох важливих сферах:

Притулок для виживаючих подружжя. Статути домашніх господарств, як правило, забезпечують захищених подружжя та утриманців, у тому числі неповнолітніх дітей, захист від вимог незахищених кредиторів, таких як емітенти кредитних карток. Вони також надають подружжю та утриманцям, які вижили, захист від претензій колишнього подружжя домогосподарства померлого та інших дітей чи пасинків, навіть якщо в заповіті домовласника не вказано, що майно слід залишити новій сім'ї. Щоб залишатися правом на цей захист, дружини, що вижили, або їхні сім'ї повинні забезпечити (і сплатити) за утримання та утримання об'єктів нерухомості, податки на майно та іпотечні платежі, якщо це застосовується. Вони також повинні зберігати майно як свої основні резиденції та можуть позбавляти своїх присадибних прав після переїзду в інше місце, навіть якщо вони зберігають успадковані властивості.
Захист активів у банкрутстві. Захищений кредитор, як правило, не може змусити продати нерухомість садиби, якщо інтереси власника менші, ніж у відповідних статутних значеннях щодо вилучення домогосподарства, або якщо майно менше меж площі. Коли інтереси власника перевищують відповідні значення долара чи обмеження площі, кредитору може бути дозволено примусити продаж, але власник має право зберігати максимальний дохід, дозволений законодавством.
Обмеження впливу податків на нерухомість. Багато (але не всі) закони про державні садиби обмежують вплив власників нерухомості на податки на місцеву власність, вилучаючи частину їх вартості з розрахунків з оподаткування податків. Наприклад, у штаті із звільненням від сплати податку на власність у розмірі 50 000 доларів, власник дому, який проживає в садибі із оціночною вартістю 200 000 доларів, сплачує податки на майно так, ніби будинок коштував лише 150 000 доларів. Звільнення від сплати податку на нерухомість не впливають на вартість перепродажу будинків, а власники будинків залишають за собою право голосувати по податках на майно та збільшуються в своїх муніципалітетах та шкільних округах, навіть якщо їхні садиби повністю звільнені від оподаткування. У деяких штатах певні демографічні групи мають право на ще більші пільги з податку на нерухомість. Наприклад, згідно з Техаським контролером публічних рахунків, кожен техаський господар, який має право на звільнення від оподаткування податком на майно в розмірі 25 000 доларів США, однак домогосподарства з обмеженими можливостями та старші за 65 років користуються додатковим звільненням у розмірі 10 000 доларів США..

Законодавчі закони про державну власність часто захищають страхування власників житла від кредиторів протягом певного періоду часу (як правило, один-два роки, але, можливо, і довший) після настання подій, що завдають серйозної шкоди або знищують присадибну власність.

Основні виключення із статутів домашнього господарства

Статути садиб не дають власникам будинків карт-бланшувати жорстких кредиторів або місцевих податкових органів. Деякі державні статути є щедрішими за інші, але жоден не є абсолютним.

Окрім іпотечних та інших заставок, забезпечених інтересом до присадибної власності, закони про садиби, як правило, не захищають власників будинків та їх спадкоємців від:

Примусові продажі, пов'язані з федеральними, державними або місцевими податками (податкові застави)
Виконання судових рішень, пов'язаних із підтримкою нинішніх чи колишніх подружжя чи неповнолітніх дітей
Задоволення застави, яка передувала створенню садиби (страхування права власності часто можуть запобігти цьому питанню)
Примусові продажі, пов’язані із задоволенням правопорушної орендної плати за землю (це може статися, коли власник домашнього мобільного будинку нараховує значну заборгованість перед власником ділянки, де він припаркований)

Крім того, господарі повинні розуміти вимоги своїх державних статутів щодо утримання садиби. Наприклад, у деяких юрисдикціях навіть тимчасова здача в оренду присадибної власності є відмовою і може скасувати захист, передбачений державними статутами.

Приклади статутів державної садиби

Далі представлений зразок статутів державних садиб. Майте на увазі, що їх зміст, особливо значення долара, можуть змінюватися в силу прийняття нових законів. Щоб отримати найновішу інформацію про закони про присадибну ділянку у вашому регіоні, зверніться до свого законодавчого органу штату чи житлового органу.

Техас

Звільнення від сплати податку на нерухомість: Усі власники будинків у Техасі можуть вимагати звільнення від оподаткування школою у розмірі 25 000 доларів США, зменшуючи оціночну вартість їхніх об'єктів на 25 000 доларів для цілей оподаткування місцевих шкільних округів. Законодавці з обмеженими фізичними можливостями та власники будинків старше 65 років можуть вимагати додаткового звільнення від податку на навчання в розмірі 10 000 доларів США. Техаським графствам дозволяється допускати "необов'язкові" звільнення від сплати податку на садибу до 20% (або 5000 доларів США, залежно від того, що менше) для оцінюваної вартості округу з метою оподаткування (окремо від податків шкільних округів). Наприклад, округ Харріс, де знаходиться Х'юстон, пропонує звільнення від сплати податку на 20%. Округи можуть запропонувати додаткові додаткові пільги у розмірі до 3 000 доларів для домогосподарств старше 65 років та інвалідів. Деякі округи пропонують додаткові винятки для певних демографічних груп чи класів. Наприклад, власники будинків графства Гарріс, у зв'язку з якими військовослужбовець не має можливості працювати, можуть вимагати 100-відсоткового звільнення від сплати податків в окрузі..
Звільнення кредитора: За умови 40-місячної вимоги до місця проживання BAPCPA, закон Техасу дозволяє власникам садибних будинків звільняти необмежену вартість долара від вилучення незахищеними кредиторами. У об’єднаних містах та селищах звільнене майно може становити не більше 10 десятин. У сільській місцевості обмеження розміру становить 100 десятин для окремих власників земельних ділянок та 200 соток для сімей.

Флорида

Звільнення від сплати податку на нерухомість: Закон Флориди дозволяє власникам будинків звільняти "першу" 25 000 доларів за оцінкою вартості від усього оподаткування, а "третю" 25 000 доларів від оподаткування поза школою. В основному будинок, який коштує 75 000 доларів, оподатковується так, як ніби він коштував 25 000 доларів за частину податкової накладної на власників будинків, яка не належить до шкіл, і як би коштувала 50 000 доларів для шкільної частини рахунку..
Звільнення кредитора: За умови дотримання вимоги до місця проживання BAPCPA, закон Флориди дозволяє необмежено звільнення від вартості долара. У об'єднаних муніципалітетах звільнене майно може становити не більше 0,5 десятин. У неінкорпорованих районах звільнене майно не може перевищувати 160 десятин.

Массачусетс

Звільнення від сплати податку на нерухомість: Не існує звільнення від сплати податку на нерухомість для садиб у штаті Массачусетс.
Звільнення кредитора: Массачусетс автоматично вилучає 125 000 доларів власного капіталу від вилучення кредиторів. Власники будинків, які подають декларації про присадибну ділянку у своєму місцевому реєстрі справ (повітовий реєстратор), можуть звільнити до 500 000 доларів США. Особи з обмеженими фізичними можливостями будь-якого віку, а також особи з обмеженими фізичними можливостями віком від 62 років і старші користуються особистими пільгами до 500 000 доларів США кожен. Це означає, що пара, члени якої обидва кваліфікуються як інваліди або обидва віком старше 62 років, можуть звільнити до 1 000 000 доларів США.

Канзас

Звільнення від сплати податку на нерухомість: Господарі Канзасу можуть щорічно подавати заявки на часткове повернення податку на нерухомість. Відшкодування застосовується лише до загального податку на нерухомість та не застосовується до податку на майно, яке оцінюється понад 350 000 доларів США. Максимальна річна вартість відшкодування - 700 доларів. Власники будинків з низьким рівнем доходу (ті, хто заробляє менше 19 100 доларів США щорічним доходом) у віці 65 років і старше можуть претендувати на повернення податкової допомоги у штаті Канзас, яка повертає 75% податку на майно, що сплачується щороку.
Звільнення кредитора: За умови дотримання вимоги щодо резиденції BAPCPA, Канзас допускає необмежену звільнення від вартості долара. Господарі в об'єднаних муніципалітетах можуть звільнити до одного акру, тоді як господарства в інших місцях можуть звільнити до 160 гектарів.

Як розмістити своє первинне проживання

Порядок ведення домашнього господарства для первинного проживання залежить від юрисдикції, але, як правило, не є складним і не дорогим. У більшості штатів резиденція отримує статус садиби просто завдяки власнику будинку, який закриває власність та оголошує його основним місцем проживання..

У штаті Невада, Вірджинія та Вермонт необхідна формальна процедура ведення домашнього господарства. Навіть у державах, де формальне ведення домашнього господарства не потрібно, офіційна декларація садиби надає важливі засоби захисту, такі як продовження призначення садиби та захист виручки від продажу кредиторів протягом визначеного періоду (який залежить від штату) після того, як будинок є продається.

Взагалі процес домогосподарства слідує цьому контуру. Інструкції, характерні для вашої місцевості, зверніться до органів штату чи міста з питань житла.

Оцініть право власності на вашу власність. Перегляньте статути присадибних ділянок свого штату та визначте, чи відповідає майно, яке ви хочете захистити, відповідним критеріям придатності. Майте на увазі, що згідно з BAPCPA ви, можливо, не зможете захистити всю вартість свого будинку, якщо ви прожили там менше 40 місяців.
Визначте, чи потрібна ваша держава декларації. Більшість штатів не вимагають від власників будинків офіційно оголошувати присадибні ділянки. Щоб визначити, чи займається ваш штат, зверніться до свого державного житлового органу чи місцевого реєстратора. Там, де потрібна офіційна декларація, органи влади зазвичай надають стандартизовані або зразкові форми, які ви можете заповнити онлайн або вручну. Наприклад, офіс реєстратора округу Кларк (Невада) надає стандартну форму на одній сторінці в Інтернеті. Отримавши форму, з’ясуйте, чи потрібно подавати декларацію періодично (наприклад, Вермонт вимагає щорічних декларацій) або лише один раз.
Зберіть необхідну інформацію. Інформація, необхідна для декларування садиби, залежить від штату, але зазвичай включає номер посилки оцінювача (APN), адресу власності, юридичний опис об'єкта нерухомості (з розмірами та межами), зацікавленість власника у власності та поточні мешканці об'єкта. (включаючи утриманців). Більшість цієї інформації можна знайти у акті власності.
Заповніть та засвідчуйте нотаріально форму. Використовуючи зібрану інформацію, заповніть форму повністю. Якщо ваш місцевий реєстратор вимагає нотаріально посвідчувати декларації про господарство, принесіть його до нотаріуса з прийнятим доказом посвідчення особи та підпишіть його у присутності нотаріуса. Залежно від того, де ви посвідчуєте нотаріальну форму, за цей крок може знадобитися номінальна плата, часто близько 5 доларів.
Подайте форму. Подайте заповнену нотаріально завірену форму у свій офіс грамоти. Хоча форми декларації про підсобні господарства не є дуже складними документами, обов'язково належним чином заповнюється форма - і персонал вашого диктофона, швидше за все, не дасть корисних порад на цьому фронті. Якщо ви зовсім стурбовані своєю здатністю самостійно заповнювати форму, проконсультуйтеся з адвокатом - у випадку, якщо вам доведеться посилатися на свої господарські права, година чи дві в адвокатській гонорарі швидко оплатять себе.
Отримати письмове підтвердження подачі. Ваш офіс запису повинен надати копію поданої декларації, що має печатку реєстратора. Це вказує на те, що вона була подана та записується.

Заключне слово

Хоча страхування власників будинків та закон про присадибне господарство мало юридичну схожість один з одним в юридичному сенсі, вони обоє захищають від катастрофічних втрат, які можуть змінити життя сім'ї протягом ночі. Так само, як ви хочете ніколи не подавати претензію до свого домашнього страховика, ви хочете ніколи не перевіряти межі звільнення від садиби вашого штату на подання заяв про банкрутство або розмір допомоги для виживання подружжя. Але коли все сказано і зроблено, то втішно знати, що хоча б частина вашого інтересу до вашого основного місця проживання частково захищена від нещастя..

Ви живете на присадибній власності?