Що таке зворотна іпотека (HECM) - як це працює, про і проти

У звіті Фонду сім'ї Генрі Дж. Кайзера зазначається, що більше трьох з чотирьох літніх людей старше 65 років мають власний капітал у своїх будинках від 67 700 до 325 200 доларів. У кожного 20-го власний капітал перевищує 398 500 доларів, а 1% - понад 799,850 доларів.

І все ж майже половина літніх американців залежать від соціального забезпечення принаймні половину або більше своїх доходів, тоді як один з восьми залежить виключно від соціального забезпечення. Але багато хто з цих літніх людей мають власний капітал, який можна перетворити на грошовий дохід.

Якщо ви або ваші батьки "багаті на будинок", але не мають грошових коштів, настав час розглянути питання про те, чи є зворотна застава на сімейний будинок кращою альтернативою традиційним способам перетворення власного капіталу в грошовий актив.

Традиційні методи перетворення домашнього капіталу у готівку

Для людей похилого віку, які очікують і бажають жити в своєму теперішньому місці проживання в осяжному майбутньому, існує кілька традиційних способів (не включаючи зворотну іпотеку) перетворення домашнього капіталу в готівку:

Позики до власного капіталу. Позика на власний капітал - це, по суті, позика, надана власнику дому, забезпечена одержанням позикодавцем другого іпотечного застави на нерухомість. Базовий кредит може досягати 100% власного капіталу, залежно від критеріїв позикодавця, кредитного рейтингу позичальника та погоджених умов погашення. Наприклад, власник дому з власним капіталом зазвичай може позичити одноразову суму, рівну сумі від 80% до 100% власного капіталу.
Кредитна лінія власного капіталу. Домашня кредитна лінія власного капіталу (HELOC) - це лінія відновлюваного кредиту на суму до величини власного капіталу, як правило, з регульованою процентною ставкою, тому суми платежів змінюються від місяця до місяця. Як і інші особисті позики, умови позики та сума кредиту, яка може бути доступна, підлягають переговорам між позичальником та позикодавцем..
Рефінансування іпотечного кредитування. У міру зниження процентних ставок і / або їх власного капіталу зростає, багато власників будинків рефінансують, щоб вони могли знизити процентну ставку за базовим кредитом і згодом знизити щомісячні платежі або перетворити частину власного капіталу в грошові кошти. Наприклад, власник будинку придбав нове житло в 2000 році за 312 000 доларів. 30-річний кредит на 6% з фіксованою ставкою вимагає щомісячного платежу в розмірі 1824,40 долара. Сьогодні для дому оцінено вартість 350 000 доларів США, а процентні ставки знизилися до 3,5%. Згодом власник рефінансує житло зі ставкою 3,5% протягом 30 років щомісячним платежем у розмірі 1582,85 доларів. Як наслідок рефінансування, власник дому погашає початкову іпотеку, зменшивши свій платіж понад 240 доларів, і здатний витягнути 30 000 доларів готівки з накопиченого капіталу.

Хоча ці методи є засобом доступу до заблокованого капіталу, всі вони мають ряд недоліків:

Продовження впливу експорту нерухомості. Оскільки позикодавець має "повне звернення" до власника майна, якщо іпотечний кредит не буде погашений, власник будинку несе відповідальність, якщо виручка від продажу майна менша, ніж непогашена застава. Нерухомість, вартість якої менша за іпотечний, вважається "підводною", умовою, при якій багато власників будинків опинилися після кризи з іпотечними цінними паперами 2008-2009 років.
Платежі, необхідні для строку нової іпотеки. Власник дому, який рефінансував своє житло у нашому прикладі, здійснив майже 14 років за 30 років виплат. Рефінансування - за допомогою нової позики - перезавантажує годинник ще на 30-річний термін, по суті додаючи 14 років платежів до старої терміну платежу. Пенсіонерам може не вистачати достатнього доходу для комфортного здійснення виплат після виходу на пенсію.
Здійснення стягнення іпотечних платежів з простроченими іпотечними кредитами. Юридичний обов'язок здійснювати платежі позикодавцю існує протягом строку позики. Якщо не здійснити оплату, це може призвести до викупу та продажу майна. Якщо іпотека під водою, люди похилого віку не тільки втрачають житло, але повинні компенсувати різницю між виручкою від продажу та непогашеною іпотечною позикою.

Що таке зворотний іпотечний кредит?

Зворотний житловий іпотечний кредит - іноді його називають іпотекою на конвертацію власного капіталу (HECM) - FHA затверджений лише для літніх людей, і це все більш популярний метод для літніх власників будинків (віком 62 років і старше) для перетворення надлишкового власного капіталу в одноразову суму грошових коштів, кредитної лінії або ряду регулярних щомісячних платежів, що нагадують ануїтет.

Як це працює

Кредитор, який робить зворотну іпотеку, має перше заставлене майно, але не отримує платежі за кредит, як у традиційній іпотеці, а також власник дому не несе відповідальності за будь-який недолік вартості, коли кредитор отримує нерухомість при смерті або переїзд власника будинку. Краса цього виду позики полягає в тому, що позичальник отримує гроші від позикодавця, сума яких ґрунтується на розмірі власного капіталу в будинку разом з іншими факторами, такими як вік та процентна ставка. Однак, оскільки житло використовується як застава в кредит, позикодавець отримує майно після смерті або переїзду власника будинку. (Враховуючи це, власник будинку або спадкоємці можуть погасити позику в будь-який час і тим самим утримувати будинок.)

Наприклад, кредитор із зворотним іпотечним кредитором погоджується внести перший іпотечний заставу в розмірі 150 000 доларів на будинок власника дому, який нараховує поточну оціночну вартість 300 000 доларів. Однак власник будинку має попередній іпотечний кредит на зміну 100 000 доларів. Використовуючи виручку від нового кредиту (150 000 доларів США), власник будинку виплачує існуючу іпотеку в розмірі 100 000 доларів США, залишаючи надлишки надходжень у розмірі 50 000 доларів. (Якщо в будинку не було наявної застави, доходи власника будинку дорівнювали б усім 150 000 доларів США). Власник будинку може обрати для отримання оплати одним із наступних способів:

Візьміть 50 000 доларів готівкою - що називається "одноразовий платіж" - відразу після закриття та витрачайте або зберігайте їх за бажанням. Податкових наслідків немає.
Візьміть 50 000 доларів у серії щомісячних платежів від зворотного іпотечного кредитора. Виплати можуть базуватися на фіксованій кількості платежів або актуарному розрахунку тривалості життя власника дому.
Візьміть 50 000 доларів у вигляді кредитної лінії, яку власник будинку може отримати в будь-який час. Якщо власник дому затримує виведення з лінії, іпотечна компанія знизить відсотки, нараховані за базовою зворотною іпотекою.
Візьміть $ 50 000 у поєднанні платежів та кредитної лінії.

Власник будинку ніколи не вимагає здійснювати виплату основної суми чи відсотків за зворотним іпотечним кредитом. Ці характеристики - виплата грошей від позикодавця до власника дому, які не оподатковуються та не впливають на пільги в галузі соціального страхування або Medicare - можуть особливо принести користь людям похилого віку, прив’язаних до готівки.

Придатність

Існує декілька чітких чітких вимог щодо придатності позичальників отримати зворотну іпотеку.

Позичальники повинні бути віком від 62 років.
Придбане житло має бути основним місцем проживання позичальників.
Власність повинна бути одинокою сім’єю або ОСББ, затвердженим FHA.
Позичальники повинні пройти сесію консультування, затверджену HUD, щоб переконатися, що вони розуміють фінансові витрати та юридичні вимоги HECM.
Позичальники повинні мати фінансову можливість сплачувати обов'язкові витрати, такі як податок на нерухомість, страхування власників будинків та звичайне обслуговування.

Ставка та витрати

Процентна ставка за іпотечними кредитами, будь то звичайними чи зворотними, може бути за фіксованою або змінною ставкою і базується на існуючих ринкових процентних ставках та ділових рішеннях кожної іпотечної компанії, щоб відрізнятись від конкурентів. Як наслідок, ставки зазвичай дещо відрізняються від кредитора до позикодавця так само, як ставки змінюються для звичайних іпотечних кредитів.

Окрім традиційних зборів за закриття, нараховується авансова премія за іпотечне страхування (MIP). Плата дорівнює 0,5%, якщо відношення позики до вартості (LTV) становить 60% або менше, або 2,5%, якщо LTV перевищує 60%. Додатковий 1,5% MIP стягується щороку. Це забезпечує захист позикодавця у випадку, якщо вартість будинку знижується протягом строку зворотної застави. Варто зазначити, що звичайні іпотечні послуги з нерухомості зазвичай не вимагають іпотечного страхування, якщо початковий внесок на житло становить 20% або більше.

Вимоги до позики

Як і в традиційних іпотечних кредитах, позикодавці вимагають від власників будинків купувати та вести страхування майна, сплачувати податок на майно, коли належить, та підтримувати майно в розумному стані. Оскільки зворотні іпотечні кредити відрізняються від традиційних іпотечних тим, що ніколи не виникає вимоги здійснювати платежі до іпотечного кредитора, позика погашається (або може бути викликана лише позикодавцем) за конкретних умов, що називаються "подіями погашення", наприклад наступними :

Усі позичальники померли.
Усі позичальники продали або перетворили право власності на нерухомість третій особі.
Власність більше не є основним місцем проживання жодного позичальника через смерть або фізичний або психічний стан, що тривають довше 12 місяців.
Позичальники відмовляються сплачувати податок на майно або зберігати майнове страхування та їм надається можливість виправити недоліки.
Позичальники відмовляються або не можуть підтримувати майно в належному ремонті після процесу офіційного повідомлення та винесення рішення.

У будь-яких таких випадках власник дому (якщо він чи вона живий) або маєток мають можливість утримувати житло, виплачуючи зворотний іпотечний кредит. Якщо будинок оцінюється менше, ніж іпотечний кредит під час погашення позики, власник будинку чи виконавець маєтку не вживає жодних дій, крім сприяння викупу будинку кредитором. Потім позикодавець продає майно якнайбільше, застосовуючи виручку за непогашеною позикою.

Важливо зауважити, що якщо після погашення позики залишилися готівкові кошти, надлишок повертається у майно. Якщо позика більша, ніж виручка від продажів, збитки несе виключно компанія, що займає зворотну іпотеку.

Як відрізняються іпотечні кредити від традиційних іпотечних позик

Існує кілька незвичайних характеристик зворотних іпотечних кредитів, які відрізняються від традиційних іпотечних.

Одина застава позичальника за зворотною іпотекою є власністю будинку. Оскільки власник будинку ніколи не зобов’язаний здійснювати іпотечні платежі, джерелом повернення іпотечному кредитору є продаж майна після смерті власника або переїзду з власності. За договором власник може залишатися у власність до тих пір, поки він проживає, а будинок є його основним місцем проживання.
Кредитний рейтинг або історія домовласника не мають істотного значення. Оскільки власник не зобов’язаний здійснювати платежі, його минулий чи теперішній фінансовий стан не є фактором андеррайтингу та встановленням кредитної ставки, розширеної на іпотечний кредит.
Коефіцієнти позикової вартості (LTV) менше, ніж можна знайти в традиційних іпотечних кредитах. Традиційні кредитори забезпечуються як ринковою вартістю майна, так і фінансовою відповідальністю позичальників. Отже, деякі кредитори позичатимуть до 100% ринкової вартості майна. Коефіцієнти LTV зі зворотною іпотекою зазвичай складають від 50% до 65%.
Чим старший молодший Позичальник, тим більша співвідношення позики та вартості для зворотних іпотечних кредитів. Актуарна тривалість життя наймолодшого позичальника є основою для обчислення ймовірного строку позики. Однак позика не погашається до тих пір, поки останній живий власник не помре або не відійде від будинку. Якщо власник помирає раніше, ніж очікувалося, в цей момент основна сума кредиту стає погашеною; якщо власник живе довше, ніж проект актуарних столів, позика продовжується до подальшої смерті. Наприклад, у 80-річної жінки залишилася тривалість життя 9,61 року, в той час як 70-річній жінці було б 16,33 року. У нашому прикладі максимальна сума позики для 80-річного віку становитиме 187 712 доларів. Старший позичальник на тому ж майні 300 000 доларів отримав би більше 50 000 доларів, ніж кредит для молодшого 70-річного віку. Іншими словами, коефіцієнт LTV вище для старших людей.

Скорочення і зворотний іпотечний кредит

Піднявши своїх сімей до досягнення пенсійного віку, багато людей похилого віку прагнуть меншої площі житла з меншим рівнем обслуговування та меншими витратами. Перш ніж розробити HECM на позику на придбання - також позику із страхуванням FHA - пенсіонери, які скорочували та хотіли скористатись зворотною іпотекою, мали пережити два дорогі закриття: перше, що стосується традиційної іпотеки, щоб придбати менший будинок, а потім повторне рефінансування (і закриття) з використанням зворотної іпотечної виручки для погашення традиційної іпотеки.

Зрозумівши, що HECM є ідеальним засобом для фінансування нового будинку, максимізації грошових надходжень на користь літнім людям та усунення домашніх виплат до смерті чи пізнішого переїзду, FHA схвалила HECM на придбання позики, тим самим усуваючи клопоти та витрати на традиційне закриття іпотеки. Окрім стандартних вимог щодо прийнятності, він містить такі мандати:

Будь-яка різниця між ціною придбання нового будинку та надходженням від позики HECM повинна бути сплачена позичальником при закритті. Наприклад, якщо ціна придбання будинку становить 300 000 доларів, а чиста сума позики після розрахункових витрат становить 140 000 доларів, позичальники повинні мати 160 000 доларів готівкою, щоб закрити.
Позичальники повинні пройти сесію консультування, схвалену HUD, щоб переконатися, що вони розуміють фінансові витрати та юридичні вимоги HECM.

Хоча звичайна іпотека на нову власність може вимагати менше грошових коштів при закритті кредиту, ніж HECM, вона також вимагає щомісячних платежів іпотечній компанії. Наприклад, витрати на закриття покупки будинку на суму 300 000 доларів США із 80-відсотковою вартістю позики становитимуть приблизно 70 000 доларів (60 000 доларів США за первинний внесок + 10 000 доларів закриття). Фінансування іпотечного кредиту HECM коштуватиме додатково 90 000 доларів доходів (160 000 - 70 000 доларів), але усуне будь-які майбутні виплати за іпотекою (оцінюється в 1200 доларів на місяць за поточними процентними ставками) та збитки, якщо майбутня ринкова вартість будинку знизиться. Потенційним позичальникам потрібно «запустити номери», щоб визначити найкращий підхід для їх ситуації.

Визначення того, чи підходить саме вам

Старші люди, які розмірковують на зворотній іпотеці, повинні визнати, що вона має переваги та недоліки, залежно від їх особистого становища, фінансового стану та бажань щодо нерухомості.

Переваги

Виплати по іпотечному кредиту ніколи не потрібно, поки власник живий і живе на території власності.
Зворотні іпотечні позики не мають встановленого строку, але виникають лише з настанням конкретних визначених подій, таких як смерть позичальників..
Ні зворотний іпотечний позичальник, ні його майно не підлягають фінансовому ризику, якщо вартість будинку в будь-який час опуститься нижче або буде меншою, ніж залишок іпотечного кредиту..
Позичальник зі зворотним іпотечним кредитом або його майно має можливість у будь-який час повернути зворотну іпотечну позику та зберегти право власності на будинок, як у випадку з іншими іпотечними кредитами.
Критерій кредитування позичальника не враховується в критеріях надання зворотного іпотечного кредиту. Особисте банкрутство позичальника не вплине на стан зворотної застави, якщо будуть дотримані інші вимоги.
Перевищення власного капіталу може прийматися у формі одноразової суми щомісяця за встановлений термін або суму, як кредитна лінія, або комбінація всіх трьох.

Недоліки

Щоб мати право на зворотну іпотеку, майно має бути основним місцем проживання позичальників.
Зворотна іпотека обмежується нижчими коефіцієнтами позичкової та ринкової вартості (50% до 65%), ніж традиційна іпотека, яка може досягати 100% від ринкової вартості.
Позичальник та подружжя повинні мати вік 62 років і старше. Зворотні іпотечні кредити для молодих позичальників недоступні.
Відсотки за зворотною іпотекою не підлягають відрахуванню для цілей податку на прибуток, поки позика не буде погашена.
Попередня іпотечна премія стягується - від 0,5% до 2,5%, залежно від співвідношення позики-вартості - а також річна премія за іпотечний кредит у розмірі 1,5%.
Позичальники вимагають попереднього фінансового консультування перед затвердженням.
Якщо спадкоємці зворотної іпотеки не вирішать погасити зворотну іпотеку, право власності на будинок повертається позикодавцю і буде продано.

Заключне слово

Як і акція, яка не виплачує дивіденд або облігацію з нульовим купоном, власний капітал у будинку не надає грошових коштів своєму власникові; будь-яке збільшення вартості власного капіталу залишається в режимі спокою до тих пір, поки актив не буде проданий або будинок не буде рефінансований більшою сумою позики. Що гірше, тим, що люди похилого віку, які все ще роблять іпотечні платежі, додають до суми, пов'язаної з власним капіталом у своєму будинку. У багатьох випадках ці кошти могли б краще їх обслуговувати у вигляді наявних грошових коштів.

Якщо ви або ваші батьки віком від 62 років, HECM може стати цінним інструментом, який допоможе вам досягти фінансової безпеки та душевного спокою. Пам’ятайте, що зворотна застава підходить не всім. Будьте впевнені, що ви розумієте зобов’язання та права, пов’язані із зворотною заставою, перш ніж укладати угоду.

Ви чи будь-які члени сім’ї зняли зворотну заставу?